796.市街化調整区域は難しい～その２

Aquaはここにいます↓相続HP新設しました☆
(相続PRO)相続手続支援センター長野・松本・飯田

こちら↓にぴってしてもらっていいですか？

今何位になってますかね、私（笑）。

ほどほどに感張りますので、どうか応援くださいね。

さて、792.市街化調整区域は難しい

の続き。

何故、市街化調整区域は難しいのでしょうか。

市街化区域は、路線価格が定められています。
国税庁のＨＰをチェック！（←ぴってしてね）
ですので、その定めに従い、計算をすれば良いわけです。
補正についても判断はありますが、定めに基づき計算をすればよい。

しかし、市街化調整区域には、路線価はありません。
変わりに倍率が定められていて、固定資産税評価額に倍率を掛けていきます。



あれ、難しくない。。。。
ですよね。




でも、その固定資産税評価方法があっていますか？
本当にその評価金額は正しいですか？
固定資産税評価は不動産のある市町村役場にある、資産税課、税務課等が
評価をしています。
ひろ～いひろ～い市町村の全ての土地を、
一筆の誤りなく資産税課が管理、評価ができますか？
相続税評価をする際に、そこまで確認をすることが重要であり、
そこまで見るから難しいということなんですね。
ただ倍率をかければよいということではないのだそうです。


また、現状「雑種地」として固定資産税がかかってきている市街化調整区域の土地。
「雑種地」の地目では、倍率の指定すらありません。
この雑種地は宅地に近いのか？農地に近いのか？
地目判定をしなくてはなりません。
現状確認から始まり、都市計画法、農地法に関する知識も不可欠となります。


更に、「広大地」
「広大地」とは・・
広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で、
都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に公共公益的施設用地の
負担が必要と認められるものをいいます。
ただし、大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適している
ものは除きます
開発行為は用途地域がある場所でのお話。
調整区域ではあり得ない。。。と思っていた私。
全ての市街化調整区域の土地に対し当然に当てはまるわけではありませんが、
可能性があるすら全く知らなかったので、
本当に新鮮でした。
ポイントは市街化調整区域内の宅地、雑種地で、戸建て開発が可能かどうか。
開発行為を行うとした場合に公共公益施設の設備の必要性があるからこそ、
広大地評価が認められるわけです。
よって「開発」の可能性を見極め、広大地の判断をしていくことが
大切なのだそうです。





そのエリアの土地の歴史、
法律上の制限、
現在の使用状況、
を読み込み、

時には、地目の判断をし評価をしたり
時には、固定資産税評価を覆したり、
時には、開発の可能性を見抜く。

判断力、調査力、知識力、決断力etc...
が必要だからこそ、市街化調整区域は難しい。
のだそうです。



盛りだくさんの２時間半でしたが、
完全に理解するまでには、復習が必要のようで、、、、
今日は印象に残った部分をかいつまんでお知らせしました。
中途半端な部分、理解不足の部分についてはどうかご容赦下さい。



これからセミナーシーズン到来。
私担当の、外部セミナーも11月に3本入っています。
市街化調整区域のお話が登場するかどうかは、現在検討中ですが、
どこかでお話をする機会をいただけるといいな～と思っています。
その前に復習、復習、復習、頑張ります！


（相続PRO）相続手続支援センターでも10/27に開催予定（←ぴってしてね）
お席は満席に近づいています。お早めのご予約をお願いします。