いよいよ本試験です・普段の力をだしてきてください・・・。

いよいよ本試験ですね。

関東では、雨で、寒いです。しかし、試験は今日行われます。

これまで勉強したことを、頑張ったことを、思い出しましょう。

冷静になれば思い出せるはずです。普段着です。

そのためにも、しっかり問題文を読み切りましょう。キーワードを絶対に押えましょう。

問題文からしか、答えは出てきません。

・・・・・・・
そのためには、○×を間違えないこと、
主語を飛ばさず、常に気をつけること、
キーワードはきちんと印を付けること、
図形化すること(特に民法)、
判断できないときには、△をつけて気にしないこと(引きずらないこと)、
そして、最後まで読んでから決めればいいと思うこと、
最後に急に答えを変えないこと（特に試験終了間際・・・とくに）
・・・・・・・・

これらをしっかり守って、しかも時間を気にして、解ききってください。

そうすれば結果はおのずとついてきますから。普段とやり方を変えないことです。

みんな頑張れ。祈っています。

では、また。

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最後にもう人押し・・・。

本試験まで、本当にあと少しです。

今日は、業法どうしても気になる点をやっておきましょう。

業法さいごのあがきです。

特に数字などはどうでしょうか。

ここでは、大胆に出そうな所をピックアップしておきましょう。

・・・・・・・・・・・・
①事務禁止処分期間が満了した後、期間中知事に提出していた宅地建物取引士証の返還の請求をしたときの知事からの返還時期は直ちにですね。
　※請求しないかぎり、返還しなくても良い点も押さえましょう。

②宅建業者である社員が新規加入or退社したときに保証協会が免許権者へする報告をするときの期間
も直ちにですね。

③特別弁済業務保証金分担金の納付期間は、1か月以内ですね。

④不正手段の受験で再度の受験の禁止期間は、3年以内です。
・・・・・・・・・・・・
いずれも言えましたか。

もう覚えましたか。言えました。

そうでは大丈夫です。その調子で、頑張ってきてください。

では、また。

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残りわずかで“法令上の制限”を総チェックしよう・・・。

法令では、ほぼ満点得点できるように仕上がっていますか。

何も難しいことをするのではなく、テキストの基本をもう一度覚えているかのチェックをするだけでいいのです。

法令の問題は、正解肢は本当に基本的なことですから・・・。

そこで以下の肢が自信を持って判断できましたか。やってみよう。
・・・・・・・・・・・・・・・・・
問１５　市街化調整区域内においては、都市計画に、市街地開発事業を定めることができないこととされている。 ○ですか。

問１６　市街化区域において、社会教育法に規定する公民館の建築の用に供する目的で行われる1,500㎡の土地の区画形質の変更を行おうとする者は、都道府県知事の許可を受けなくてよい。○ですか。

問１７　建築物が防火地域及び準防火地域にわたる場合においては、その全部について、敷地の属する面積が大きい方の地域内の建築物に関する規定を適用する。×ですか。

問１８　田園住居地域内の建築物に対しては、法第56条第１項第３号の規定（北側斜線制限）は適用されない。×ですか。

問１９　宅地造成工事規制区域は、宅地造成に伴い災害が生ずるおそれが大きい市街地又は市街地になろうとする土地の区域であって、宅地造成に関する工事につき規制を行う必要があるものについて、国土交通大臣が指定することができる。×ですか。

問２０　換地計画において換地を定める場合においては、換地及び従前の宅地の位置、地積、土質、水利、利用状況、環境等が照応するように定めなければならない。 ○ですか。

問２１　耕作を目的として農業者が競売により農地を取得する場合であっても、法第３条第１項の許可を受ける必要がある。 ○ですか。

問２２　個人Ｂが所有する都市計画区域外の11,000㎡の土地について、個人ＣがＢとの間で対価を支払って地上権設定契約を締結した場合、Ｃは事後届出を行う必要がある。 ○ですか。
・・・・・・・・・・
以上、全部自信をもって判断できたのですね。

これは昨年の12月試験の8問分の正解肢でした。

いずれも各法律の超基本的な箇所だとわかるでしょう。

この時期やることは、もう一度基本的なことが忘れてないかをチェックし見直すことです。

それで、法令は満点得点できますから。

では、また。

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予想問の位置付け・・・。

残すところ,本試験まで1週間を切りました。

いよいよですね。

この週では、もう一度基本的なところを総チェックしておきましょう。

重要な所で忘れているところがないかのチェックです。

予想問の使い方ですが、一番はそのままズバリ、表現がほぼ同じにでることを目標にしています。

しかし、これはほとんど難しいです。

そこで、そのままはでないかもしれませんが、そこでの考え方は当てることができるものですから、そこをしっかりつかんでほしいものです。

そのため、予想問の解説は他の予想問と異なり、意識して丁寧に書いてあるはずです。

ぜひ、弱点となっているところは、解説をもう一度しっかり読んでもらい、どのようにせめていけばいいのか、もう一度チェックしておきましょう。

では、また。

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民法で大切にしなければならないこととは・・・・。

民法で大切にしなければならないことがあります。昨年もほぼ同じことをコメントしましたが・・・。

もちろん、基本的な事項は大切です。

しかし、ある程度やっていくと、これはこうなんだろうな、と思うことがあるでしょう。そこが大事です。

そこで、具体的に「共有」と「地役権」について解いていくと、イメージも大切にして覚えていってみてください。

そうすると多少知識が足りなくても、４つのうちから１つくらいの答えは見つかるものです。

そして、権利では判例がでますから、それは全部読んでいないことが多いはずです。

まず、共有ですが、条文も判例も、あまり好きではないなと思います。なるべく認めたくないのですね。

このようなイメージだけでもいいので、そのイメージをもって過去問をもう一度解いてみてください。結論に意外と自信を持つことが出来るはずですよ。

さらに「地役権」では、通行地役権が典型例ですが、これは共有とは逆で、条文も判例も非常に好意的なイメージで接しています。

換地処分でもでてきますね。

なるべく認めてあげようということですね。

このイメージを持って、ここも過去問を解いてみてください。なーんだすごいぞこれという感じを持つかもしれませんよ。

ぜひ、覚えておいてください。こういう点を大切にしていくといいでしょう。

また、民法のベースには、本人の意思をいかに尊重するべきか、ということも判断基準として役に立つかもしれません。

問題を解きながら、一見難しい内容なら、こういう所からアプローチすると自分の納得する結論は一応出るのではないでしょうか。

試験までもう少しです。気持ちを切り替えましょう。
人からこのごろちょっと変わったね、と言われるぐらいに学習に集中しましょう。

では、また。

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的を絞ることもこの時期必要・・・。

もうこの時期ですから、そろそろ的を絞って学習を進めることも必要ですね。

しかし、できる限り“宅建業法”とか“法令上の制限”は穴を作らないよう隅々までチェックしていきましょう。

そして、最後に権利ですね。まずは賃貸借と借地借家法、区分所有法が完成しているでしょうか。
どこが出ても自分に満足な結果がでるようになっているでしょうか。

そうですか、なっていると、では、民法の仕上げに取りかかりましょう。

ここは、うまく絞って行くべきですね。
予想してみましょう。

「総則分野では」　制限能力と意思表示ですね。
「物権分野では」　物権変動と抵当権(根抵当権)
「債権総論では」　債権譲渡と弁済(相殺)
「債権各論分野では」　使用貸借と請負
相続はもちろん１問出るとしてです。

判決文はどこが出ても内容を把握して答えを出せるでしょう。

時間が足りなくなり、でも権利が不安だという人向けの提案です。
そして、そこら当たりの問題も予想問から探して解くこともおすすめします。

予想問は的中するために作問したからです。

あともう少しですから、頑張れ。

では、また。

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開発行為からひとつ・・・。

過去問にもないような知らない知識が出たらどうするか。

一つ、開発行為の許可不要の例外で考えてみましょう。

それは、公益的建築物です。

もうここは正確に覚えていますか。4つは言えますか。
言えない?ダメです。

4つは、「①駅舎その他の鉄道の施設、②図書館、③公民館、④変電所」ですね。
まあ、これ以外ででてないので・・・。とりあえずは覚えないと受かりません。

さらに、過去問をやると、一見公益的といえそうだが、ここでは公益的でないものを押えますね。
言えますか？
それは3つで、「①教育施設（学校）、②医療施設（病院）、③社旗福祉施設」ですね。

では、これらの基準は、どういう基準かですね。ここは過去に派手に大規模な施設を特に郊外に建てたかどうかで、そのためには自然も破壊したりしています。
そんな感じです。

そこで、本試験で「博物館を建てるための開発行為はどうか」と初めて出されたらどう判断するかですね。

図書館と同じで、豪華な施設として、建ててないのではないか、との判断ができればいいのでしゃないでしょうか。
答えは、博物館も公益性あるものと評価されています。

この時期、いろいろなことが気になる時期ですがそう感じたら、テキストに戻り、基本的な重な所をもう一度きちんと押えているか、チェックしてみてください。

基本で落とすのが、合格できないパターンだからです。

では、また。

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改正点“業法の解釈・運用の考え方”から・・・。

いよいよ10月です。ここからは試験まであっという間ですよ。

さて、業法の改正点は3つと言いましたが、

宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方からも出ることが多いので、もう一つ見ておきましょう。

それは、「専任の宅地建物取引士」の専任性についてです。

まず、「専任」とは、原則として、宅地建物取引業を営む事務所に常勤して、専ら宅地建物取引業に従事する状態をいう、としています。

常勤について、「宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいい、ＩＴの活用等により適切な業務ができる体制を確保した上で、宅地建物取引業者の事務所以外において通常の勤務時間を勤務する場合を含む、としました。

この時期ですから、疑義を生じさせないようにしたいからですね。

読んでいただけるだけで問題ないでしょう。

では、また。

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03直前予想“クーリング・オフ”への質問・・・。

R03年の直前模試　第2回　問38肢2についてです。

まず、クーリングオフができなくなる２つの場合が正確に覚えているかどうか、テキストを見ないでも言えるか確認してみてください。

①申込者又は買主が、申込みの撤回又は解除を行うことができる旨及びその方法を宅建業者からの書面で告げられた日から起算して“８日”を経過したとき

②買主が、宅地又は建物の「引渡し」を受け、かつ、「代金の全額の支払い」をしたとき

の２つですね。

まず、この問題に限らず、①の方を検討しますが、実は問題文では書面で通知してているかどうか不明ですから、場合分けをするとよいでしょう（解説の+α参照）。

仮に、書面でしたとしても、８日を経過するまでの間に②の方が満たされればもはやクーリングオフができなくなりますね。

では、②ですが、ここは問題文はひっかけを狙っていますが、お気付きでしょうか。

②の要件ですが、物件の引渡しが終わったときとなっているはずですが、本問題文はそうでなく登記を受けたときになっています。つまり、まだ引き渡されていない場合も考えられますから、登記を受けたとしても、まだクーリングオフができることがありえますね。

それでこの肢は誤りとなります。

※要は、②の要件とは、売買契約の重要な２つの債務（双務）の履行が全部終了したら、それは売主の物の引渡しと買主の代金全額の支払いが終われば、もうクーリング・オフでの解除はさせないということです。
ここでは、登記は関係ないのです。そのひっかけを狙った問題となります。

「引渡」と「登記」という言葉に気をつけて読んでみてください。

この2つは、これ以外でも、たとえば「手付金等の保全措置」でも重要ですね。

では、また。

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R03直前模試の質問から・・・。

直前模試　問15 肢3 に絡んでの質問についてです。

「都市計画区域は、準都市計画区域の区域のうちに指定することができる。」点についての内容の質問が多くありましたので、わかりやすく説明します。

まず、適法にこれらの区域が指定された結果、
「日本の国土は都市計画区域　準都市計画区域　両区域外の３種類に分類される」
という点はその通りです。

しかし、この問題では、そもそも適法に指定できるかどうかを質問しています。

そこで、都市計画区域とはどういうものか、準都市計画区域とはどういうものかをきちんと理解しておかないと、指定できるかどうかの判断ができません。

では、都市計画区域とは何かです。
その中では、住みやすく働きやすい街を積極的につくっていこうとする区域ですね。
その中で整備をし、開発をし、保全をするものです。

一方、準都市計画区域とは何かです。
それはこれまでは規制がなかった区域で自由に何でもできたのですが、自由にしすぎて無秩序状態になりつつあったのです。

実は、将来その区域では、都市計画区域を指定して、街作りをしようとしていたのですが、まだそこまでは熟していないので、都市計画区域を指定するところまでいたってないのです。
しかし、そのために今無秩序にしておくと手遅れになってまずいので、とりあえず準都市計画区域を指定して、当面は乱開発を凍結する区域なのです。

典型的には、インターチェンジの周辺地域を思い出していただいて、将来はその区域まで都市計画区域を取り組もうとしている地域なのです。

以上のようなイメージから考えていただくと、問題文はよく理解できるのではないでしょうか。
「準都市計画区域は、都市計画区域内の区域のうちに指定することは絶対にできませんね。逆に、都市計画区域は、準都市計画区域の区域のうちにむしろ指定すべきことになりますね。」

必ず、出ることを予定して理解しておきましょう。

では、また。

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