追い込みのためには アリガタイ気温 ？

 

 

国家試験のなかには　夏の真っ盛りの時期に行われるものもあり　当然のことだが

追い込みの時期も真夏日の連続　のようなことで　体力勝負でもあるということを　

痛感させられるものもある〔合格率も厳しく　おそらく10度ほどは　例年　そのよ

うな思いを強いられる受験者さんも多いのだろうな　と　想像されるが・・・〕

 

10月も間近

さすがに　秋めいてきている当地　

事務所での調べものも　ようやく　はかどるようになってきて　アリガタイ

皆さんのところの様子はいかがですか　？

 

さて　本日の　マンション管理士試験過去問題学習

2019年度

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

〔問　29〕　　　　　　　　　　　　　　　※　問い方を変え　利用させていただいております
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

管理組合の総会及び理事会の決議に関する次の記述のうち、標準管理規約［単棟型］
による適切・不適切を答えよ。

1　
理事会において総会に提出する規約変更案を決議する場合には、理事総数の
4分の3以上の賛成が必要である。

2　
総会の前の日に共用部分の漏水で緊急に工事が必要となった場合、理事長が、
総会当日に理事会を開催し、工事の実施等を議案とする旨の決議を経て総会に
提出したとしても、その総会で緊急の工事の実施を決議することはできない。

3　
各戸の議決権割合が同一である管理組合で、書面決議をすることにつきあら
かじめ全員の承諾を得ている普通決議事項の議案は、総戸数の過半数の賛成書
面が集まらなければ可決とはならない。

4　
理事長は、通常総会を、毎年1回新会計年度開始以後1か月以内に招集しな
ければならない。

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※　現行条文を載せております

1　について　　　　　　　　　　　　　不適切

（理事会の会議及び議事）
第５３条
理事会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含む。）は、理事の
半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席理事の過半数で決
する。

 

 

２　について　　　　　　　　　　　　　適　切

（総会の会議及び議事）
第４７条
10 総会においては、第４３条第１項によりあらかじめ通知した事項につい
てのみ、決議することができる。

（招集手続）
第４３条
総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の２週間前（会議の目的が
建替え決議又はマンション敷地売却決議であるときは２か月前）までに、
会議の日時、場所（WEB会議システム等を用いて会議を開催するときは、
その開催方法）及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。

 

３　について　　　　　　　　　　　　　不適切

（書面による決議）
第５０条
規約により総会において決議をすべき場合において、組合員全員の承諾が
あるときは、書面による決議をすることができる。

３ 規約により総会において決議すべきものとされた事項についての書面
による決議は、総会の決議と同一の効力を有する。

５ 総会に関する規定は、書面による決議について準用する。

（総会の会議及び議事）
第４７条 
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

 

 

４　について　　　　　　　　　　　　　不適切

　（総会）
第４２条
３ 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集
しなければならない。

 

 

---

※・・・・・・　
⑧ WEB会議システム等を用いて総会に出席している組合員が議決権を行使
する場合の取扱いは、WEB会議システム等を用いずに総会に出席している
組合員が議決権を行使する場合と同様であり、区分所有法第３９条第３項
に規定する規約の定めや集会の決議は不要である。ただし、第三者が組合
員になりすました場合やサイバー攻撃や大規模障害等による通信手段の不
具合が発生した場合等には、総会の決議が無効となるおそれがあるなどの
課題に留意する必要がある。・・・

との標準管理規約コメントがあったりするのですが・・・

《　標準管理規約による適切・不適切　》　ということなので　国交省が規約の参考に　
　　と提示していることでもあるので　改正されたものも含み　現行条文を　
　　ソノママ　載せています

　＜区分所有法は　法務省から　　標準管理規約は　国交省から　誕生した＞
　　率直に言って　整合性は　図られているのかナ　？　
　　巷の一人の思いにすぎません　？？　というところがないことを祈っているのです　が
　　・・・
　　

　　受験者としては　とにもかくにも　標準管理規約　の習得（修得）あるのみ　ですよネ
　　受験者として　現行条文をマスターして　がんばってくださいネ

---

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

：　参考チェック　：

 

＊肢２関連

（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条
６ 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらずに、敷地
及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。

（議決事項）
第５４条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる
事項を決議する。

十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事
の実施等

２ 第４８条の規定にかかわらず、理事会は、前項第十号の決議をした場合
においては、当該決議に係る応急的な修繕工事の実施に充てるための資金
の借入れ及び修繕積立金の取崩しについて決議することができる。

 

 

＊肢３関係

　（議事）
区分所有法　
第三十九条　
集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権
の各過半数で決する。

 

---

 

おてんとうさんのつぶやき＆月の光の思案 ＋入道雲の笑み

はたけやま・とくお事務所　ブログ　 おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

毎度 の 台詞

 

サマザマな　［　マンション　管理規約　］　が　あります

それらは　〔建物の区分所有等に関する法律〕　に違反するような内容のもので

あってはいけません　が

ソレゾレが　上記の法律に導かれて辿りついた到着点　で　ソレゾレ　個々のマンション生活

の規準となっているものといえます

「標準管理規約」も　規準の例として登場し　その　多くの中での　個性を持った規約のひとつ　

である　とも　解されるでしょう　

なので　その個性ソノママ　覚えてしまうしかありません（　法には適っている範囲の事柄であ

っても　《標準管理規約によれば》　と　あるなら　標準管理規約に登場しているそのままを規準

にして　答えを出すしかないのですから　）

 

毎度　同じことを記して　ゴメンナサイ

「標準管理規約」に関しての質問もありますが　上記のことを　何度も言わせてもらいながらの

共同学習になってしまうのが通例です

 

 

さて　本日の　マンション管理士試験過去問題学習

２０１７年度

問題の中で使用している主な法律等の略称及び用語の定義については、以下のとおりとします。
・「区分所有法」…………………　建物の区分所有等に関する法律（昭和37年法律第69号）
・「マンション管理適正化法」…　マンションの管理の適正化の推進に関する法律
（平成12年法律第149号）
・「標準管理規約」………………　マンション標準管理規約（単棟型）及びマンション標準管理規約
（単棟型）コメント
　（平成28年3月14日国土交通省土地・建設産業局長・同住宅局長通知）
・「マンション」…………………　「マンション管理適正化法第2条第1号イに規定するマンション」をいう。
・「管理組合」……………………　「区分所有法第3条に規定する区分所有者の団体」をいう。

問　２８　　　　　　　　　　　　　　　　※　問い方を変え　利用させていただいております

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

〔問　28〕　議決権に関連する次の記述のうち、標準管理規約による適切・不適切を答えよ。

ア　　専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
　　　合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に
　　　連動させることができる。

イ　　専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
　　　合において、事後的にマンションの前方に建物が建築され、眺望の変化等によ
　　　り価値割合に影響を及ぼす変化があったときは、議決権割合の見直しを行う必
　　　要がある。

ウ　　組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、その組合員の住居
　　　に同居する親族を代理人として定めるときは、二親等の親族を代理人とするこ
　　　とができる。

エ　　組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、他の組合員を代理
　　　人として定めるときは、当該マンションに居住する他の組合員の中から定めな
　　　ければならない。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

ア　について　　　　　　　　　　適　切

　

コメント　
第10条関係
③ なお、第４６条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す
る場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価
値割合に連動させることが考えられる。

第46条関係
③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各住戸が比較的均質である場
合には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより住戸の
価値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第２５２条本文が共有
物の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規
定していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合に
ついて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、
特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン
ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部
分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え
方もある。
このため、住戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分
の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数（眺望、日照等）、
方角（日照等）等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、
議決権の割合を定めることも考えられる。
この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地（階数・方角等）等を考
慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、住戸内の内
装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意
する。
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものでは
なく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角（眺望、
日照等）などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした
議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物
が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすよう
な事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則
として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲
契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させ
ることが考えられる。

 

イ　について　　　　　　　　　　　　不適切

第46条関係
③ ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものでは
なく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角（眺望、
日照等）などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした
議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物
が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすよう
な事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則
として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲
契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させ
ることが考えられる。

 

 

ウ　について　　　　　　　　　　　　　適　切

　５項二号では　一号とは異なり一親等である必要はない

（議決権）
第４６条 
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代
理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同
様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二 その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員

 

エ　について　　　　　　　　　　　　　不適切

　三号において　組合員がマンションに居住する者であることとの要件はない

（議決権）
第４６条 
４ 組合員は、書面又は代理人によって議決権を行使することができる。
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その代
理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。
一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同
様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族
二 その組合員の住戸に同居する親族
三 他の組合員　

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

規約部が　３３　Ｐ　　　コメント部　４０　Ｐ　　それ以外　　２０　Ｐ

と　分量が多いですが　とにかく　デキルカギリ多く　眺める回数を増やすしか

ありませんネ

標準規約条文第１～４章まで (mlit.go.jp)

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　

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士業を 選ぶ 相談

　　　　　　　〔この記事は　以前に　載せたブログを基にして　ホボ再掲という形で登場利用させていただいています〕

学習についての相談もありますが　資格業というものそのものについて　さらに
行政書士　マンション管理士　としてスタートして間もない方からの相談もあったりします

面談の時間がとれないような場合は　『もうしわけないですが　以前の　質問に関連するブログを載せてもおりますので
それを参考にしておいてくださるとありがたいです　詳しいことは　スケジュールを調整して　後ほど』
というようなことで　お許しをいただいたりしています


さて
以前にも　何度か　同様なことを記させていただいていますが
私の主な職業は　〔特定〕行政書士　と　マンション管理士
行政書士の扱う分野は　と聞かれると　こまってしまうほど
つまり　広すぎるのです
細分化を尽くして　さらに尽くして　報酬額統計調査の項目設定に努めても　
まずは　２００種　以上になるでしょう　か・・・

そういうことなので　お客さんが突然見えたときに　何でも一応こたえられるか
というと　とても　とても　ということになりそう
ですが　
私は　次のような　手法で　なんとかやらせていただいています

どのような業務においても　
大知識　⇒　中知識　⇒　詳細知識　という必要な武器の保管庫があるようなもの
だと考えていますが
大知識の　おおよそをつかめさえすれば　なんとか　中知識
時によっては　詳細知識も　その場で覗くことができそうなことが多い
ということ

『この事案の答えは　どのような体裁で何処らあたりに出来上がって用意されてあるかな？』
と　自身にササヤイテみたりもする　
が・・・
そのような手法も交えながらナントカひとつひとつ一問一答式の答えを探す作業で日々の業務の大半を費やしているばかりでは　とても　身が持たないのでは　とも　考えたりもします

そういう意味で　私が重要視しているのは
法規でも　通達でも　訓令でも　その他業務関連知識の　芯
いわば　法規でいえば１条～３条あたりに登場の　主旨・目的
そのあたりに触ることさえ出来さえすれば　あとはそれに沿った
解釈をしてみて　一応の考えを出す
おおよそ　この手法です
『・・とにもかくにも　基本が大事・・・』に通じることのように
思われることなのですが・・・

例えば・・・
贈与税の最大のポイントは
生前に財産を継がせることで相続税の負担を避けようとする手法に干渉すること　
それと　
贈与を受けることは　いわば偶然の理由で不労所得を手に入れたということでも
あるので　そういうチャンスを持ち得ない人との不合理な？不平等への干渉
ということでしょうか

である　とすると・・・
この場合は　おおよそ　こんな扱いを受けそう・・・　　　
というような視点で考えると　なんとなく　曖昧なシーンでも贈与税の扱いが　
少しは見えてくる


離婚のときに　夫は妻に財産分与をしたりもする　
ということで
不動産というものを考えつつ
『・・分与する物を何にしようと　与える側は　いわば財産を失う側
なのだから
まさか　予想外の出費負担などあり得ない
貰う側が　何らかの出費はやむを得ないこともあるだろうけど・・・・』
ところが
現金での場合と　不動産で　扱いが違うのだった
民法の比較的有名な判例
〔夫が不動産を分与したら思いもよらぬ高額の譲渡所得税がかかってビックリした
奥さんは分与を受ける自分のほうが無償で財産を手に入れるので贈与税でも負担す
ると思っていたし　夫は　まさか与えるほうの側に税金がかかってくるとは考えて
なかった　
それで　要素の錯誤でこの財産分与はつまるところ無効主張が許された〕

要するに金銭分与の場合との扱いの差は　不動産は手に入れた時と　手離すときの
価値の差の精算が必要ということでの差と考えられる　のだ
このあたりのことは　税における　不動産関係の　一種の芯
おおよそ不動産関係の税扱いのいわば共通の流れ　のようなもの


当節の士業受任には　否応なく　オールラウンド的なアドバイスを要求されることが多い
おおよそ　答えは　こんなふうな　あんなふうな　流れだろう
ということを頭の隅っこに想定できるであろうからこそ
なんとか　かんとか　さほど冷や汗をかかずに受任ができてはいる・・・が
（モチロンのことですが　税：会計関係のプロは税理士さんや公認会計士さん
私が記しているのは　書類作成業務に関わるうえでの　必要な一般的な知識のアドバ
イスとしての税関係知識だけ　の説明の話です）

ときどき　おおまかな鳥瞰図さえもたずに業務をなさっているような方をお見受けし　
大海の上で　航路をほとんど持たず　よくもまあ　と
逆な意味で　スゴイなー　と　一種の賞賛？を覚えてしまうことがあります　
悩まないのかなー　胃潰瘍にならないのかなー
と余計なお世話もいいところですが
だって　やみくもに　手さぐり手さぐりでお客様と答えの受け答えをしつつの毎日み
たいなものなのでしょう　けど
冷や汗の連続で　イヤにならないのかなー
など　と　

歩き初めの頃は　
“どんな質問をされるのやら　”　のビクビク　ゾクゾクの心臓にも胃腸にも大悪の
日々でした　が
今でも　ときに　そのような日々はあります
冷や汗の連続の日常だったり　したが　
今どきの方は　度胸がいい　のかな？
（ほぼ　当初から自分なりの鳥瞰図を背負っている
優秀な方が多くなっているのでしょうネ）


御同業の先生方の相談にも　できるかぎりの答えを用意し　すこしでもお役にたてば　
と努めているつもりですが・・・〔質問を受けていただき　助けていただくこともありますヨ〕
ところが　登録後けっこうな年月が過ぎていても　なにやら　その都度　論点をやや
はずしたような疑問点をぶつけてくるご同輩もおられ　そのような方にかぎって　ど
うしても理解してほしいところの説明を自己中心採点でアッサリ不問で通過してしまう
ようなことで（場合によっては　条文のやみくも解釈を頑固に固執し
なんのために私に問いを発してきたのか理解しかねるようなことで・・・）
少々　残念　に思ってしまうこともあったりはします　が

とにもかくにも
見習うべきところは　参考にして
というところで
めげずに　学習を続けます
効率よい　大知識　・　中知識　・　詳細知識の流れを一つでも多く
掘っていけますように

少々　どころでないような　生意気なことを記してしまいました

資格業というものの雰囲気（自身という個人的なの思いからの範囲のことだけですけれど）
のホンノ一部についての　お話でした

どうぞ　お気を悪くされませんよう　
もし　そのように感じられた方には　心よりお詫びもうしあげます　ご容赦をお願い申
し上げます

当然のようなことですが
合格後も　学習の連続　です（というか　仕事の基である法規類がドンドン姿を変えて
いったりするので　学びの姿勢をストップできない　というか立ち止まっていては　報酬
などいただけるわけがないだろうナー　ということなのです）

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迷惑 を 処理すること等

 

専有部分とはいえ　あまりに不当な　リフォーム

払えない理由などありそうもない管理組合員　の　管理費等滞納

マナーなど無視　の　マイペース過ぎる　ペット飼育

頻繁な　不正駐車・駐輪

廊下にさえも　の　種々の私物放置

バルコニーでの　気遣いの無さ過ぎるコッソリ喫煙繰り返し

深夜でもおかまいなし　生活騒音

ルール違反の　専有部分についての非住居使用

などなど　

 

規約　や　集会（総会）での決議を　守らない　とか　多くの区分所有者の共同の利益に反する言動を

繰り返す　とか

義務違反者に対する対応の手段となり得るのは

・管理規約に基づく措置をとる

・裁判外で　行為の停止・是正の勧告・指示　を為す

・裁判によって　行為の停止・結果を除去・行為に対し予防措置　など請求する

など

 

区分所有法は　区分所有者に対しての裁判による請求として
：　行為差止（停止）請求　〔５７②〕　　
：　使用禁止請求　　　　　〔５８①〕　
：　競売請求　　　　　　　〔５９①〕
を　定めています

 

 

 

本日の　マンション管理士　過去問学習は　上記に関することをも含む

２０１７年度

　問　８　　　　　　　　　　　　※　問い方を変え　利用させていただいています
//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

集会の決議及び規約の定めに関する次の記述のうち、区分所有法の規定による
正誤を答えよ。

1　管理組合法人の解散は、建物の全部滅失及び専有部分がなくなった場合を除
き、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数の集会の決議によることが
必要であり、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることはできな
い。

2　管理者の選任及び解任は、集会の決議によるほか、規約で別段の定めをする
ことができる。

3　共同の利益に反する行為の停止の請求についての訴訟の提起は、集会の決議
によるほか、規約で集会の決議以外の方法で決するものと定めることができる。

4　管理者がない場合の規約の保管については、建物を使用している区分所有者
又はその代理人のうちから、規約又は集会の決議で定められたものがこれに当
たる

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

１　について　　　　　　　　　　　　正しい

　　三号について　規約で集会の決議以外の方法で決するものとは定め得ない（強行規定）　　

（解散）

第五十五条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

一　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）の全部の滅失

二　建物に専有部分がなくなつたこと。

三　集会の決議

２　前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

 

 

 

２　について　　　　　　　　　　　　　正しい

（選任及び解任）

第二十五条　
区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。

 

 

３　について　　　　　　　　　　　　　誤　り　　

　集会の決議によらなければならないとされ　規約によっても　これを変更することは許されない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（強行規定）　　　　　　　　　　　

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）

第五十七条　
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

 

 

４　について　　　　　　　　　　　正しい

（規約の保管及び閲覧）

第三十三条　
規約は、管理者が保管しなければならない。
ただし、管理者がないときは、建物を使用している区分所有者又はその代理人で規約又は集会の決議で定めるものが保管しなければならない。

 

 

 

《参　考》

肢３関連チェック事項
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

＊　制裁・措置の度合いの低いもので足りる場合に　その強いものを採用することは
　　許されないが　段階を踏んで進めることを要求されるわけではない（５９条の
　　競売請求の前段階として５８条の使用禁止請求を踏んでから　というような制約
　　があるわけではない

＊　制裁・措置を受ける側に　弁明の機会を与えなければならない場合があります
　　（５８③・５９②・６０②）

＊　使用禁止の請求（５８）での決議では　制裁・措置を受ける側も議決権を行使で
　　きるので　義務違反者である区分所有者が４分の１を超える議決権を有するなら
　　その訴えの提起は　不可能となってしまう（特別多数決議）

* 　５９条競売は　制裁・措置を受ける者の区分所有権の剥奪が目的となっていて
　　配当を予定しているわけではない（強制競売等とは異なって）ので　剰余を生
　　ずる見込みがなくても　競売手続は取消されない
　　競売代金は　競売費用を控除し　当該の区分所有者に渡されることになる

＊　５９条の競売の請求に対して判決するためには　口頭弁論終結時において制裁
　　措置を受けるべき者が区分所有権を有している必要があるのであって　既に第
　　三者に譲渡してしまっていたならば訴えは却下されてしまう

＊　区分所有者に対して認められる５８条（使用禁止の請求）の制度は　占有者に
　　対しては設けられていません〔賃料支払債務は維持されているのに専有部分を
　　使用できないというのは妥当でない　と　されようから〕

＊　６０条の占有者（賃借人等）に対する解除・引渡し請求については　契約の解除
　　を求めるので　賃貸人と占有者（賃借人）が訴えの共同被告人です
　　占有者（賃借人）が転借人なら転貸借契約が解除の対象となります
　　無権限不法占拠者なら　解除の必要など無いので　その者を相手として　引渡
　　しだけを求めることになる
　　
　　管理者や区分所有者が判決に基づいて引渡しを受けたなら　遅滞なく　本来の占有
　　権限者（通常は　専有部分の区分所有者）に引き渡すことになる（直接　本来の占
　　有者に引き渡されるわけではない・・・６０③）

＊　団地管理組合には　５７～６０条の準用がありません

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　　　

 

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オカシイナー と思えても ドギマギせずに進む

 

管理組合さんを訪問すると　ときには　［マンション敷地］のことも質問されることが

あります

『　自分は　土地については　どのような権利を持っているのだろう・・・

　１５年も住み続けているのに　マンションをノッケテイル敷地のことは　気にしていなかった

　のだけど　フト　心配になってしまって・・・』

という類の質問を受けたりします

 

 

本日の　マンション管理士試験過去問題学習　です

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２０１４年度

【問　2】　　　　　　　　　　　　　　※　問い方を変え　利用させていただいております
Ａ所有の甲地に所在するマンションの専有部分をＡ及びＢが所有している場合の敷地利用権に関する次の記述のうち、区分所有法、民法及び不動産登記法の規定による正誤を答えよ。ただし、規約に別段の定めはないものとする。

１　Ａが第三者Ｃのため甲地に賃借権を設定し、Ａ及びＢがＣから賃借権の譲渡を受けその持分が各１／２である場合、Ａ及びＢのそれぞれの賃借権の準共有持分が敷地利用権となる。

２　ＡがＢのため甲地に地上権を設定し、ＢがＡの専有部分所有のための甲地の使用を認容する場合は、Ａの敷地利用権は、地上権者Ｂとの間の契約上の利用権である。

３　ＡＢ問の使用貸借契約により、ＡがＢの専有部分所有のための甲地の使用を認容する場合のＢの敷地利用権は、使用借権であるが、登記することにより敷地権となる。

４　Ａが甲地をＡ及びＢの所有する各専有部分の底地ごとに区画して分筆し、Ｂの専有部分の底地部分に賃借権を設定し敷地利用権とした場合、Ｂは、専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができる。

 

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1 　について　　　　　　　　正しい

　

（定義）

第二条　

６　この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利をいう。

 

敷地利用権として　所有権・地上権・賃借権・使用借権　がある

肢の場合　ＡとＢは賃借権を準共有（所有権以外の財産権の共有）しているので　その準共有持分が

敷地利用権となっている

 

 

 

 

 

２　について　　　　　　　正しい

 

　地上権を設定した者は　所有権に基づいて土地を使用することができなくなるので　ＡＢ間の契約

　に基づいて専有部分を所有することになる

　つまり　Ａの敷地利用権は　地上権者であるＢとの間の契約上の利用権である（自己の所有権に基づく

　利用ではない）。

　

 

 

 

３　について　　　　　　　誤り

 

　敷地権（敷地利用権ではなく）とは　登記された敷地利用権　のことなので　敷地権となるためには

　登記が必要だが　使用借権　は登記できない

（建物の表示に関する登記の登記事項）

第四十四条　建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。

九　建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その敷地権

　

（登記することができる権利等）

第三条　登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等（保存、設定、移転、変更、処分の制限又は消滅をいう。次条第二項及び第百五条第一号において同じ。）についてする。

一　所有権

二　地上権

三　永小作権

四　地役権

五　先取特権

六　質権

七　抵当権

八　賃借権

九　配偶者居住権

十　採石権（採石法（昭和二十五年法律第二百九十一号）に規定する採石権をいう。第五十条及び第八十二条において同じ。）

　

 

 

 

４　について　　　　　　　正しい

 

　肢の場合　Ｂは　その所有する専有部分の底地部分の賃借権を単独で有している〔数人で有して

　いる場合ではない〕

　ので　専有部分と敷地利用権とを分離して処分することができることになる

　

　

（分離処分の禁止）

第二十二条　
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

 

 

 

 

《参考になるかもしれないメモ》

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

土地所有者自らが借地権者となることは，混同の法理により原始的に不可能とされています
〔所有権者自らが　その自分の土地を借りるなどすることは　本来　オカシイこと　ですよね
　自分が自分のものを借りる　？？　ですよね〕

民法１７９条１項本文（地上権につき）
　（混同）
第百七十九条　
同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したときは、当該他の物権は、消滅する。
ただし、その物又は当該他の物権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

２　所有権以外の物権及びこれを目的とする他の権利が同一人に帰属したときは、当該他の権利は、消滅する。この場合においては、前項ただし書の規定を準用する。

３　前二項の規定は、占有権については、適用しない。

民法５２０条本文（賃借権につき）
第五款　混同

第五百二十条　
債権及び債務が同一人に帰属したときは、その債権は、消滅する。
ただし、その債権が第三者の権利の目的であるときは、この限りでない。

 

原則論どおりに自己借地権を認めない場合には　建物が共有である場合に不都合が生じます
典型例は区分所有建物（分譲マンション）ですね〔これに限りませんが〕
いずれにしても　借地借家法は　民法の　混同　の例外として一定の範囲で
自己借地権　を　認めました。

（自己借地権）

第十五条　
借地権を設定する場合においては、他の者と共に有することとなるときに限り、借地権設定者が
自らその借地権を有することを妨げない。

２　借地権が借地権設定者に帰した場合であっても、他の者と共にその借地権を有するときは、
その借地権は、消滅しない。

 

肢１　で　“　自分の土地を自分が借りるというようなことなど　あり得ないはず　？

何か得体の知れないヒッカケを含んでいる肢なのかな　？？？　”

というような感覚になってしまって　ペースを崩してしまいそうになった方も　おられたのでは・・

そういうことが　その後の思考の流れにイタズラをしてしまうようなことが　受験においては

あり得ますね　

オソロシイコトデス　けれど・・・

 

そんなときは　一旦　斜め前方などを眺め　心で深呼吸してみる　など　ペースを混乱させないように
自分流儀で工夫するべき　でしょう　ね
少しでも早く　落ち着くようにしないと・・・実力が出せないことにもなってしまいます

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

 

 

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MY秩序 と 公秩序

 

受験生の方　学習は順調でしょうか　？　　なにしろ　暑い時季の学習は大変なことでしょう

過去問掲載をしたくてムズムズしているのですが　なかなかマトマッタ時間をつくれないような

情況なので　申し訳なく思っています

近日中に　落ち着くはずですので・・・

 

さて

そのマトマッタ時間での掲載ではなく　合間での記事なので　サッと　流し読みいただけると　サイワイなのですが・・・

マンション管理士の業務として管理組合を訪問していても　行政書士としての知識を問われることが　ケッコウ多

いです

 

 

《オヤジの具合が　近頃おかしい　　なんとなくだけれど　我々が全然知らない数人の人物との交際

　が深い　らしい　ような・・・

　気前のよすぎる面があるオヤジ　なので　とても心配

　我々　4人の子としては　連合して　次のような策を講じておくのは　どうだろう

　豪華好きのオヤジ用に　少々高価な新しい印鑑を持たせて　それを実印にすることを4人で説得する

　そうしておいて　なんとか策を練って　実印の使用の履歴を　できる限り監督する

　トンデモない自筆の遺贈遺言書など作られても　そこにある印が実印以外なら　偽物であろうことが

　一応推測できるかも・・・そうしたことなど　判明しやすいようにしておく》

　より安心のための　4人の子さん　らの　MY秩序を整えておこう　というわけでしょう・・・けれど

 

昨今は　多くの分野での　押印廃止が進んでいます

民法の改正がありましたが　自筆証書遺言　への押印のことは　そのままで　変更がありませんでした

作成日付・署名を自筆　加えて　押印が必須　です〘　モットモ　認印で可　ですが・・・このことは　

以前からナントナク？　でしたが　昨今の流れからすると　とても不思議に思えてしまうのですが・・・〙

 

ということで　前記の子さんたちの策は　実り多い成果は期待できないことでしょうね

作成日付　が　自筆　　　署名はモチロン自筆（住所は必須ではありませんが）　　全文が自筆　ならば　

印は認印であろうが　とにかく押印があれば　遺贈だらけでも自筆証書遺言　完成

（もっとも　内容が　公序良俗違反のようなことならば　つまるところ　それは無効　ですし

　遺留分　という砦も　あります　が）

 

というようなことで　区分所有法でも　〘押印〙　に関しての改正があったりしたので　少々　印鑑のことなど　話題に

なったのでした

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　

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