スパッとした規準を知りたい

 

 

前回の記事については　ヤハリ　というか　自身の受験学習の頃に抱いた疑問

というか　モヤモヤ感での理解のままが続いていた頃覚えていた　よりスパッ

としたポイントへの欲求（オオゲサかもしれませんが）が　よみがえったりし

ました

 

そうしたことに関しての学習相談が　ありましたので

スパッとした理解へのお手伝いになるかどうかは別として　一応のポイントを

並べてみます

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（標準管理規約は単棟式条項）

・　住民の義務違反行為（不当・違法な行為）への対応の形として　標準管理

　　規約からの視点からすると　６６条　と　６７条　とがある

・　標準管理規約　６６条　では　区分所有法　57条から60条　までの規定に

　　基づいての措置を示している

　　その措置の対象となるものに共通するのは　＜共同の利益に反する行為＞だ

　　ということ

　　５７条では訴訟と訴訟外とのいずれも可だがその訴訟の場合　と　使用禁止

　　請求（５８）　・　競売請求（５９）　・　解除引渡し請求（６０）とは　

　　権利行使に　集会の決議　が必須

・　標準管理規約６７条では　青字　にあるようなことを対象にしています

　　集会の決議までは必要でなく　理事会の決議　があればよいので　提訴を区

　　分所有者に知らせる通知が要求されています

---

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省略アリ
　　（理事長の勧告及び指示等）
第６７条 区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが
できる。

２ 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。

３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
講ずることができる。

一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
は被告となること、その他法的措置をとること

６ 理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告
となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな
い。

---

 

 

 

要するに　

区分所有法　第七節　５７条～６０条　の　措置　〔標準管理規約　６６条〕

と

区分所有法　２６条にある　《訴訟追行の授権がある場合》　による措置
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〔標準管理規約　６７条〕

とは

措置の内容にも　権利権限行使の要件にも　差異があるということ

違反行為といっても　違反の内容・程度にも差異があり　措置による影響

にも差異があり　措置を受ける側へのために為すべき手続遵守にも差異があ

る　ということ　です

 

共同利益違反行為　には該当しないところの規約義務違反行為というもの

「　一般的には　前者より違法性が小さいと考えられる行為」もある　と

いうこと　

（この場合　区分所有法２６条に　明文で［・・規約　または　集会の決議　

　により・・・］となっているのですが　個別の集会の決議も必要だ　とす

　る説もあったりしています　が・・・）

 

 

繰り返しになりますが　

どのような行為が措置の対象になるのか

どのような手続が必要となるのか

その措置を行える根拠

などで　差異があるということ

 

ということで　モットモット　詳細に　というところですが　スパッと

まではいかなくとも　少しでも理解の助けになるとすると　サイワイです

モチロン　自身も　さらなる学習を続けなければなりません

　

 

約束を守らない住民

 

ペットが逃げ出してのトラブルのニュースが　より多くなっている　ようです

 

次のような事例問題が問われたことがあります

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

規約で小鳥・鑑賞用魚類以外の動物の飼育を禁止しているマンションにおいて、

区分所有者Ａから専有部分を賃借しているＢが、室内で体長約６５ｃｍの雑種犬

2匹を飼育し、敷地内で犬を散歩させて通行人に吠えかかって恐怖感を与えたり、

抜け毛や悪臭を発せさせたりする等居住者に多大の迷惑をかけている。

この場合において、管理組合としてとり得る措置に関する次の記述のうち、区分

所有法の規定及び標準管理規約によれば、適切でないものはどれか。

 

①　理事長は、理事会の決議を経れば、規約に違反しているとして、Ｂに対し、犬

　　の飼育を止めるよう勧告することも、犬の飼育の差止めを裁判所に請求するこ

　　ともできる。

 

②　理事長は、Ｂの犬の飼育行為が再三の注意勧告にもかかわらず止まないため、区

　　分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとして、総会の決議に基づき、その

　　差止めを裁判所に請求することができる。

 

③　理事長は、Ａに対し、規約を遵守して犬の飼育を止めるようＢに働きかけをする

　　よう要請したが、これにＡが従わない場合にはＡ自身の規約違反行為の責任を追及

　　することができる。

 

④　管理組合は、Ｂの犬の飼育状況を確認するため、Ｂに対し専有部分内への立入りを

　　請求することができ、Ｂは、正当な理由がない限りこれを許否することができない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

適切でないものは　④　なのですが　ナカナカ　手ごわい設問だと思われます

 

《多大の迷惑をかけている
　規約に違反しているとして
　再三の注意勧告にもかかわらず止まないため
　共同の利益に反する行為に当たるとして》

などの表現を登場させ　適切でないもの　は　と　問うています

（誤っている＜違法＞か　正しい＜適法＞か　という問い方ではなく）

 

論点においての明文の有無などの点からの他肢との比較考量においても　④　が適切

でないとされるでしょう

 

④が　不適切とされています
2012年度の　マンション管理士試験の問題　です

管理組合においても　とても参考になると思います

　

 

①について

理事長は　理事会の決議を経れば　規約に違反しているとしてＢに対し

犬の飼育を止めるよう勧告ができ　犬の飼育の差止めを裁判所に請求する

こともできます

---

標準管理規約　
（理事長の勧告及び指示等）
第６７条

区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくは
その同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用
細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す
行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うこと
ができる。

３
区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等にお
いて不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措
置を講ずることができる。
一 　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
　　 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること

---

 

 

②　について

理事長は　Ｂの行為が区分所有者の共同の利益に反する行為に当たるとして

総会の決議に基づいて　その差止めを裁判所に請求できます

---

 

（義務違反者に対する措置）
第６６条
区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は
使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行
為をするおそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条まで
の規定に基づき必要な措置をとることができる。

 

区分所有法　
第七節　義務違反者に対する措置

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条　

区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれ
がある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同
の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予
防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

２　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

３　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項
の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

４　前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定す
る行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

---

 

 

③　について

Ａは　専有部所有者である自身の　そして専有部分の貸与を受けているＢの言動にも

区分所有者・当該専有部貸主としての責を負う立場にありますので　Ｂに犬の飼育を

止めるよう働きかけなければならず　理事長の要請にＡが従わないのであれば　理事

長は　Ａ自身の規約違反行為の責任を追及できることになります

 

---

 

（専有部分の貸与）
第１９条
区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この規約及び
使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

（理事長の勧告及び指示等）
第６７条 
２
区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。

---

 

 

④　について

管理する上で　必要な範囲内において　専有部分や専用使用部分への立入りを

請求することが可能な場合はあります

---

（必要箇所への立入り）
第２３条
前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者
が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができる。

　　　（敷地及び共用部分等の管理）
　　　　第２１条 

　　　（窓ガラス等の改良）
　　　　第２２条

---

 

ほかに

区分所有法に

（占有者に対する引渡し請求）

第六十条　・・・当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的
とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる・・・・

 

というような請求もあります　が

Ｂの犬の飼育状況を確認するため　Ｂに対し専有部分内への立入りを請求する　と
のことは　そのような場面で許されるとする根拠をみつけ難く　そうした請求をＢは　
拒否できることとなると考えられるので
④肢は適切でないものといえる

 

 

 

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---

＜再 掲＞

 

標準管理規約

（義務違反者に対する措置）
第６６条
区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用
に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をする
おそれがある場合には、区分所有法第５７条から第６０条までの規定に基づ
き必要な措置をとることができる。

 

（理事長の勧告及び指示等）
第６７条
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若しくはその
同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は使用細則等に
違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱す行為を行った
ときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等に対し、その是正
等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことができる。

２
区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者若し
くはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必要な措
置を講じなければならない。

３
区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分所有
者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法
行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を講ずるこ
とができる。

一 　行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
　　 管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二    敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
       還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
       は被告となること、その他法的措置をとること

４
前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金として
の弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。

５
前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納金は、
第２７条に定める費用に充当する。

６
理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告となっ
たときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場
合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。

 

 

区分所有法
　
第七節　義務違反者に対する措置

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）

第五十七条　
区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれ
がある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同
の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予
防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

２　
前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。

３　
管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第一項
の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。

４　
前三項の規定は、占有者が第六条第三項において準用する同条第一項に規定す
る行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。

---

---

模様替え など

 

 

マンション専有部の改造に関しての相談が　増えているよう　？　

でもあるような・・・

サマザマな模索が広がっている世の情況などあり　中古マンションを購

入し　自己の好みに合わせ改造をも目しての　大都市圏から多少なりと

も離れて住処を求めることを検討してみようという方なども　これから

は　より増えていくのでは　と　思われたりします

 

 

『　自分のものである専有部を　

　　どのようにして使おうと　

　　所有者の自由　ですよね

　　どのような根拠で　この工事がダメだ　というのですか　？　』

という方もおられたりしますが　

例えば　＜建築基準法＞などの規定に違反するような工事ができないことは　

当然のことです

 

区分所有法にも

---

（区分所有者の権利義務等）

第六条　

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者

の共同の利益に反する行為をしてはならない。

---

と　あります

 

 

管理組合員の約束事の規約に　専有部の修繕等に関しての決まりごとを設けている

場合は　その内容を　互いに尊重する必要があります

 

さらなる規準として　根拠をあげるように求め続けるような方に対しては　
民法の　次の条項が　相応しいのではないか　と　思います

---

（所有権の内容）

第二百六条　
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする
権利を有する。

---

 

ということで　法令の範囲内で　マンション管理組合は　改修工事での約束事を定

めておくこともできます

 

 

 

改造等に関したものの一つに

リノベーションの　限界？ - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

というものを載せさせていただいております

 

 

 

標準管理規約　と　そのコメント　には　関連したものとして

---

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省略アリ

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

（専有部分の修繕等）
第１７条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着す
る物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用
部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとすると
きは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）
にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

（専有部分の修繕等）
第１７条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以
下同じ。）にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなけ
ればならない

 

２ 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。

３ 理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５１条に定め
る理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定
しなければならない。

４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、
修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお
いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

６ 第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
任と負担により必要な措置をとらなければならない。

７ 区分所有者は、第１項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入
り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中におけ
る共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する
必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届
け出なければならない。

 

コメント

 

第17条関係

① 区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築
又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

② 修繕等のうち、第１項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の
専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床
のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
コンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変
更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
は、別添２に考え方を示している。

③ 本条は、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け、取替え工事に当たっ
て、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有
者が行うことができることも想定している。

④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることか
ら、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第１８条第１項の共
用部分の管理に関する事項として、同条第２項の規定により、規約で別の
方法を定めたものである。
なお、区分所有法第１７条第１項の共用部分の変更に該当し、集会の決
議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。

⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられる
ことから、専門的知識を有する者（建築士、建築設備の専門家等）の意見
を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により
影響が異なるので、専門家への確認が必要である。

⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請
者に負担させることが適当である。

⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他
の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方につい
ては別添２を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの
高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度
な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手
法に係る承認申請がされた場合にも、別添２に示された考え方を参考にす
ればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対し
て著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有
者の同意を必要とすることも考えられる。

⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事
会の決議によるものである（第５４条第１項第五号参照）。

⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション敷地売
却（以下「建替え等」という。）が想定されるマンションにおいて、高額
な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分所有者がいた場合に
は、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者に
とって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性
がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンション
においては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対し
て、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うこ
とが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否か
はあくまで当該区分所有者の判断である。

⑩ 第５項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があるもの
について、工事中の現場で管理組合の理事等（又は組合から依頼を受けた
技術者）が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより
実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打ちで検査することをアナウ
ンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考
えられる。施工状況を確認する場合、図面の読み方や工事の進め方を知っ
ている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例
えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む際に、
鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。

⑪ 第６項は、第１項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専
有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した区分所有者の
責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事
後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが
適切である。
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業
者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる。

⑫ 第７項は、第１項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間
中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事
の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることか
ら、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるもの
である。なお、第１項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題と
するものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではな
いことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられる
ため、上記届出に加えて工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分
所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添２を参照のこと。

⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、
第６７条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示
若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措
置等をとることができる。第５項の立入り、調査の結果、理事長に申請又
は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認さ
れた場合も、同様である。

⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項等詳細
については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添２
の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、
必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。

⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。

 

---

と　してあります

 

 

 

コメント　においては

例えば［専有部の工事］　とはいっても

＜届け出も不要の工事＞　＜届け出が必要な工事＞　＜理事会承認の必要な工事＞

というようにされていて　それぞれの例として

温水洗浄便座の取替え　は　　＜届け出も不要　の　工事＞

給水工事　は　　　　　　　　＜届け出が必要　な　工事＞

夜間電力を利用した給湯器を設置する工事　は　＜理事会承認　の　必要な工事＞

というような考え方が示されたりしています

 

それぞれのマンションの事情などあり　専有部に関する工事等の細則を設ける場合　

念入りなルール作りが

さけられないこととなるでしょう

規準というものが格別ないとすると　関係トラブルの処理が　とても困難になって

しまいます

 

あくまで　情況によりますが　特殊事情などあることにより　

規約に　［修繕工事のみを認める　改造は認められない］としてあるのなら　その

意を理解しての（売主・媒介者等の重要事項説明などあり）それを承知のうえでの

棲み処の取得として　一概に不当な仕組みでもないように思われます
（　特に　戸数の多い団地で　全定型均質の専有部にて分譲されたようなところでは　

上下左右の改造を心配しながらの生活をせずに済む　というメリットさえ　考えら

れることがあるかも　また　そうしたマンションへの需要さえもあるかもしれない　）

 

たしかに　区分所有者というものは　専有部分を独占的・排他的に使用する権利を持つ

といえるでしょう

しかし

区分所有建物には一つの建物を共同で利用するという特性をももっています

専有部所有者の専有部分に対しての権利といえども　区分所有者間での　あるいは

居住者間の利害の関係を調整するために制約をも伴うものなのだともいえ　そのこと

を述べる判例もあります

 

築後そうとうな年数を経て

躯体部分のことなどから　改造を禁止する必要が強い事情がある　などの　事例に

おいては　特に　改修までの工事ということで自制し合い　改造は慎むことも情況

によってはあり得る　とする調整は　規約上に設定可能と思われます　←　（自身

の実務経験上からの　あくまで私見　ですが）

 

 

預金・貯金債権のことなど

 

 

 

ＢさんはＡさんに　債務　がある

Ａさんは　Ｂさんの事情を知っているし　モトモト優しい人なので

Ｂさんは　その債務のことは　さほど　気にすることなく過ごしてきている

 

債権譲渡禁止・制限特約という仕組みは　弁済の相手の変更をできなく

しておいて固定しておく　ということなので　債務者の利益になる

（上の例でいうと　債権譲渡禁止の約束があれば　Ｂさんとしては　

　自分の債務の履行は　Ａ　さんに　と決めてあるので　安心だろう）

 

 

 

債権は譲渡自由が原則

突然　『あの債権は　譲ったので　よろしくね』

などと言われたりすると　とても困ったり不安になることもあるだろう

“　債権を譲り受けた人はドンナ人なのだろう　取立てが厳しい人だったり

　すると・・　イヤだな　”

というような場面も　特別の約束がない場合などでは　あり得る

 

 

繰り返しになりますが

債権者と債務者間で　＜あの債権については　第三者に譲渡しない＞と

約束したなら　Ｂさんは安心

そうして　譲り受ける者が　その約束を知っていたり　ウッカリ度が大きい

過失（重過失）で新しい債権者になろうとしても　譲渡の効力は生じない

（無効）とされるなら　Ｂさんは　安心

でも　Ａさんとすると　債権を譲ることによって資金の調達をしたくとも　

禁止の約束があるために譲ることができないので困るケースもある

＜譲渡できないことにしよう＞と相手に言えるくらいなので　債務者の方が　

債権者よりも　いわば　上位にある場合がある
（大手メーカー大企業　　　対　　部品製作供給中小企業　
　官　公　庁　　　　　　　対　　公共工事請負人　
　など）

 

そうしたこともあって

改正法では

譲渡しない　という特約があったとしても　Ｃ　への譲渡は無効でなく有効

としよう

でも　約束を知っていた（悪意）者　や　重過失のある者に対しては　Ｂは

債務の履行を拒めたり　履行を債権者であるＣではなくＡにできることを認

めることにしよう＜約束違反の譲渡を　無効とする必要はないこととしよう＞

と決められたのです

 

要するに　簡単に言うと　＜譲渡禁止の債権であっても譲渡をできるだけ

認めることのほうが　イロイロと　妥当な結論を出せそうだ＞　ということ

になったのです

チョット　複雑　？　な内容に変わっています

最大のポイントは　特約違反の譲渡も　有効　としたこと

ただ　悪意・有重過失の者には　履行を拒んだり　モトモトの債権者に履行する

ことを認める

としたのです

 

 

---

 

第四節　債権の譲渡

（債権の譲渡性）

第四百六十六条　
債権は、譲り渡すことができる。
ただし、その性質がこれを許さないときは、この限りでない。

２　当事者が債権の譲渡を禁止し、又は制限する旨の意思表示（以下「譲渡
制限の意思表示」という。）をしたときであっても、債権の譲渡は、その効
力を妨げられない。

３　前項に規定する場合には、譲渡制限の意思表示がされたことを知り、又
は重大な過失によって知らなかった譲受人その他の第三者に対しては、債務
者は、その債務の履行を拒むことができ、かつ、譲渡人に対する弁済その他
の債務を消滅させる事由をもってその第三者に対抗することができる。

４　前項の規定は、債務者が債務を履行しない場合において、同項に規定す
る第三者が相当の期間を定めて譲渡人への履行の催告をし、その期間内に履
行がないときは、その債務者については、適用しない。

　　　　　　　　　　　　※　債務者が　履行もしない・譲渡人への弁済
　　　　　　　　　　　　　　もしない場合の　譲受人のための規定

---

 

 

ということで

改正とはいっても　文語体から口語体へ　とか　用語の呼び方を変える　とい

うようなレベルのものから　仕組みの内容を変える　その変え方も　基本から

ガラリ　と　変える　

というようなものまであるので　先日の　相続財産の対抗関係といい　この債

権譲渡のことなど

そうとうに変わってしまうものも　多く含まれているので　注意が必要です　

 

ただ　［債権譲渡］において　《 預金・貯金債権譲渡》　については　上記の

扱いはなく　

以前どおり

の仕組み　です

この部分は　［巷の　そうして企業の　取引の円滑さ・安定性を大事に考えた］

というところでしょうか

---

 

（預金債権又は貯金債権に係る譲渡制限の意思表示の効力）

第四百六十六条の五　
預金口座又は貯金口座に係る預金又は貯金に係る債権（以下「預貯金債権」という。）
について当事者がした譲渡制限の意思表示は、第四百六十六条第二項の規定にかかわら
ず、その譲渡制限の意思表示がされたことを知り、又は重大な過失によって知らなかっ
た譲受人その他の第三者に対抗することができる。

２　前項の規定は、譲渡制限の意思表示がされた預貯金債権に対する強制執行をした差
押債権者に対しては、適用しない。

 

---

 

 

以前にも数度記していますが

遺産分割においても　

預金・貯金債権は　金銭債権（原則は　可分債権として相続開始時に相続分に

応じて権利を継ぐとされるので　遺産分割の対象にならない）

にもかかわらず　遺産分割の対象になるとして　可分債権は遺産分割の対象に

はならないとされるルールの　例 外　になっています　

 

---

 

（遺産の分割前における預貯金債権の行使）

第九百九条の二　
各共同相続人は、遺産に属する預貯金債権のうち相続開始の時の債権額の三分の一に
第九百条及び第九百一条の規定により算定した当該共同相続人の相続分を乗じた額
（標準的な当面の必要生計費、平均的な葬式の費用の額その他の事情を勘案して預貯
金債権の債務者ごとに法務省令で定める額を限度とする。）については、単独でその
権利を行使することができる。
この場合において、当該権利の行使をした預貯金債権については、当該共同相続人が
遺産の一部の分割によりこれを取得したものとみなす。

 

---

 

　

預金債権・貯金債権　との文字が登場したなら　各種試験においても　そうした扱い

のことを想起し　注意しなければならないと思われます

 

 

                                                   

                                            はたけやまとくお事　務　所

 

言葉 表現 そのときの心

 

 

「・・・という考えでよいように思われる」

 

その分野の第一人者とも言えるのでは　と　思えるような方であっても

なかなか　断定的なもの言いは　まず　しない（というか　できない　

というか　しないでおく）ように　？　みうけられる

と　思えることが多い

 

本日も　会社法　の学習をしている場面で　そう　思ったりした

 

もっとも　そのように記している　ついさきほどの上の自身の文章にしたって

どのような評価をうけることになるのだろう　などということなど　気にしなく

ても　差し支えがあるかないかなどということと縁のない一介の素浪人のもので

あるのだけれど　

それなりに　？　クッションを組み込んである　ような　

なんとも　ムズムズ感を覚えるかもしれないような　いかにも差し障りなく文

言を並べて　済ましてしまって

いるような・・・　？

 

＜“　第一人者も　自説の展開や結論部で　とくに結論部では断定的な物言いを

　意識して避けている　それは好ましくないのでは　”と　言っている　のか　？

　そうではなくて　

　“　一応は　学者としての立場として使命感？を肌で感じながらの考え方を率

　直に表明はしているのだろう　”　と　言おうとしているのか　

ドッチの意　なのだ

それとも　他の意　なのか　＞

と　

ツッコミがはいりそうな記述になってしまっている　？

 

 

自身は　

ブログにおいても　ホームページにおいても　一人の士業者として　匿名で

載せることは避けている

それと　守秘義務のことがあるので　その点は　厳重に気をつけているが嘘は

記していない（ことわるまでもなく　当然のことではあるが）

というか　嘘を登場させる必要に迫られるようなことには　関わらないで済んで　

というより　済ましている

そのような紛れも起きそうな立場の業務は　自身には　まず　やれそうもない　

ということで　いくら報酬が好いものであっても　受任できない

いわゆる　利益相反的なことで　両立できそうもないことが　まず登場す

るだろうようなことは　関わらない　いや　関われない

コンナときは　ソッチ　アンナときは　コッチ　というような具合の身のこなしが　

到底　自身にはできそうもないから

なので　

広い意味での　政治的な言動なども　無理　到底　ムリ

なにしろ　仕事上　それなりの人々との関わりがあるので　比較考量の場面

が必須で　結果的には　一方を　ウラギル　ようなことになってしまうことになる

ような輪には　足を踏み込むことが　できない　のだ

政治　と　政治家　というものは　世には　どうしても必要となるものなのだろうが

一番苦手な　どうコロンダッテ　自身には　到底こなせそうもない分野だ

もっとも　その資質を　どう考えてみてもまず持ち合わせていないこともあるのだろ

うが・・・

行政書士　という仕事をしていると　『　市会議員に立候補は　まだですか　？』

という類の質問を受けたりすることが何度かあって　ビックリ仰天　してしまう

つい　最近も　ソンナフウナ　会話があったりした　ので　本日のブログに　実はつ

ながっている（断言すべきときは　シッカリと断言するべき　ということあたり）

政治的な知識を持つことも必要な場面もあるだろうし　それなりの賛成・反対の意見

を持つこともあるが　為政者の端くれになどということは　生涯　思ってみたことも

ないし　これから先も　ケッシテ　思うことなどない

仮に　だとしても　思ってみることなど　ムリ　ゼッタイ　ムリ

 

 

いくつかの資格業　というものを　そういう見方で捉えている方も　ケッコウ　多い

実際　周りにも　ケッコウ　おられる　か　？

この類の資格は　本来のそれにかけると同レベルのエネルギーで　そのような目的の

ためにも

取得することもよくみかけられる　

みたいな

 

　

話題　戻って

業務上の理論における疑問のこと　とか　業務上で自身の考えをキチンと述べる

べきと思う場面では　断定的とまではいかなくとも　デキルカギリハッキリと　もの

を言うことに　最近は　特に　している

そうでなければ　委任者に対して申し訳ないことになったりすることもあることを

思うので

 

 

というようなことで

『もうすこし　断定的なもの言いを増やしてみてもいいのでは　？』という

アドバイスもないわけではないが　断定的なもの言いが　いつもいつも男らしく

（　こういう表現も　セクハラなのかな　？　とにかく　もの言いに気をつけなく

　てはならない　）て　好ましい　というわけでもないだろう　とも思っている

ゴメンナサイ

言うべき時は　キチンといってるつもりです

 

たとえ　誰が見ても　その分野の第一人者さんの著書に対してであっても

（　もっとも　比較的　真摯に対応なさってくれる編集担当さんもおられますが

　おおよそは　『著者に伝えておきます』『・・伝えてはいるのですが・・』

あたりの対応　です（自身の場合はですが　）

さすがに　著者に直通でブツカッテミル　の手法は採り得ません　＜対応のルー

ト　というもがあるのだろう　と　思えるので　失礼になっては申し訳ないので

それなので　やむを得ず　ブログを一手法とさせていただいたこともあります

あくまで　理論の整合性への　どうにも止まない疑問の整理のため　ですが＞

モチロン　名を告げ　広い意味の業務上の一環としてのことをも告げ　世に　その

情報を必要としている利害関係者の多くいることをも告げて　です

残念ながら　いまだ　ルートは　青写真状態　ですが

さらに　自身の知識の整理整頓に　励んでおこうと思っています

 

なぜか　知識欲に関することについては　ハッキリとものを言える　というか　言っ

てしまう

ことが多いです

だって　プロとして　巷の学習者の方に　一行の説明もできないなんて　恥ずかしい

というより　モウシワケナイコトデアリスギマス　から

いまだに　トキドキ　区分所有法の　団地の章　のことと　標準管理規約の団地型

のことの異同に気付いていない　プロの方がいたりして　ビックリしてしまうことが

あります

信じられないことですが・・・

 

『　［　法でいうところの団地管理組合　という団体に　一戸建ての建物住人が加

　　　　わることもあるなどということは　ゼッタイに　アリエナイコトです

　　　　なぜかって　団地　のことなのですよ　そこに一戸建てが登場しますか　？

　　　　そんなこと　アリエマスカ　？］

　などと平気で　それこそハッキリ述べる方が　セミナーの講師をなさっていますよ　』

 

不動産系国家試験受験生さんなどからそんなビックリすることを　言われると　

胸が　ギクッ　としてしまう

ハッキリと言うときは　ハッキリと断定的に言える根拠を持つときでなければ　仕事人

としては　特に　マズイ　と言わざるを得ない

自身も　充分に　注意すること　　当然だが

 

 

 

 

梅雨が明けそう　？　（既に　明いたのかな　？）

いつもの台詞ですが

《夏が　大好き》

ほんとうのところ　その心の湧きどころは北の地にいた頃　その大地での心情

だった　のですが

当地の　夏も　好き　

とにかく　眩しいほどの　白い光　と　そのなかをソッと過ぎることもある　風の　感触

というものが

とても　好き

 

 

アッ・・・　ごめんなさい　　

世界中の巷のとんでもない情況　と　被災されている方たちもいるという

ことを忘れてしまっての心の思い　などというものでは　ありません

どうぞ　ご容赦を

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　また　利用させていただいております
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ありがとうございます　　　　　

基本中の基本 なのですが

 

 

遺言・相続に関することは　行政書士としての　メイン業務のひとつ

サマザマな　おおよその法律系国家試験においても　重要なところです

 

 

Ｘ氏　が亡くなり　法定相続人は　妻Ｙと　子Ｂ・Ｃ　です

この場合

Ｙ　・　Ｂ　・　Ｃ　は　相続人全員の各持分が公示される（一部の相続人

だけについてのものはできない）相続登記申請を　一人だけで　することが

できます（保存行為＜民２５２但書＞）

他の相続人の同意とか承諾などは　法的には必要ありません

 

 

ここで

上記にも関連することなのですが　

今回の民法改正前と後で　不動産相続登記の対抗力などについて　

どのような差異があるのかについての問題　です

 

 

「　被相続人Ｘは、自筆証書遺言を残して死亡したが、その遺言は

　【Ａ土地を妻Ｙに相続させる】というものだった。

　相続人は、妻Ｙ　と　子Ｂ・Ｃ　である。

　Ｃは、法定相続分による相続を原因として共有登記をして、自己

　の持分を知人Ｄに処分し、Ｄは持分権移転登記手続きを終了して

　いる。

　Ｙは、所有権移転登記なくして、ＸからＹへのＡ土地の所有権移転

　を第三者であるＤに対抗することができるか。」

 

 

結論：　Ｙは、遺言に示されている登記をしていないので
　　　　法定相続分である2分の1の共有持分を超える部分
　　　　について、その取得をＤに対して対抗することは
　　　　できない。

 

 

今回の改正前は　

判例から　Ｃは無権利者であるとされるので　そのＣからその法定相続分

にあたる4分の１の共有持分を得たＤに対し　登記がなくても自己の権利

取得を対抗することができると解されていた（無権利者であるＣからＤは

権利を受け得ない）

ということで　［相続させる］　という遺言の力は　絶大　ともいえそう

なものだった（ということの反面　対抗問題などでの優位の不都合が指摘

されていた）

 

 

改正後は　

民法８９９条の２の第三者にあたるＤとの関係では　Ｃも法定相続分による

権利の承継を受けている（つまり無権利者ではない）と扱われる

ということで　

Ｙは　登記をしていなかったので（登記に後れているので）　その法定相続分で

ある2分の１の共有持分を超える部分について　Ｄに対して　その取得を対抗でき

ない

---

 

 

 

（共同相続における権利の承継の対抗要件）

第八百九十九条の二　
相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及
び第九百一条の規定により算定した相続分を超える部分については、登記、登録
その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。

 

《ちなみに　債権である場合は》　

 

２　前項の権利が債権である場合において、次条及び第九百一条の規定により算
定した相続分を超えて当該債権を承継した共同相続人が当該債権に係る遺言の内
容（遺産の分割により当該債権を承継した場合にあっては、当該債権に係る遺産
の分割の内容）を明らかにして債務者にその承継の通知をしたときは、共同相続
人の全員が債務者に通知をしたものとみなして、同項の規定を適用する。

 

 

---

 

 

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持分の割合 ？ 議決権の割合 ？

 

 

「とにかく　本番の問いを解く練習になる問題を載せてください」　とい

う要望もそれなりにありますが

そうもいかない事情もあります（モウシワケアリマセンが　国家試験受験

に関することだけをブログのタイトルとして想定していません　ので）

ですが　できるだけ多く

ズバリ

マンション管理士試験（管理業務主任者受験の参考にもなるでしょう）に

関することも載せ続けたいと　考えています

 

 

学習者さん各々　各自・独自規準で選んだ基本書・問題集を参照しながらの

知識吸収になっていることでしょうが　参考にさせていただき自身の指針と

させていただいている基本書類を参照させていただきながら　私も解説欄を

工夫していきたいと考えております（受験のための理解方法に差し障りある

ような記述は　ゼッタイに避けること　当然ですが）

もっとも　規準は　なんといっても　関連する条項　だと自身は思っています

学会の重鎮の先生方の場合においても　学説に多少の裁量類を加えることがで

きる立場だとしても　明記された条文の一般的な解釈に反する言動はマズイこ

とでしょう

・・・いわんや一介の素浪人をや・・・　というところです

 

 

当然のことのようですが　マンション関係記事に訪れていただいているのは

住民の方と　不動産系国家試験受験学習者の方が　圧倒的に多いと思われます

というところで

本日は　

２０１６年度　（平成２８年度）

 

〔問　11〕
　
一団地内に専有部分のあるA棟及びB棟の 2 棟の建物がある。
区分所有法第 70 条に基づき、この団地内の建物の一括建替え決議を行おう
とする場合に関する各肢の記述について、区分所有法の規定により、ＹＥＳ
／ＮＯを答えなさい。
ただし、A棟及びB棟が所在する土地は、団地建物所有者の共有に属しており、
その共有者全員で構成する団地管理組合（区分所有法第 65 条の団地建物所有
者の団体をいう。）において、団地管理組合の規約が定められているものとす
る。

　　　　　　　　　　　　　　※　内容は変えておりませんが　問い方を変えて
　　　　　　　　　　　　　　　　載せさせていただいています

1 　
一括建替え決議を行う場合の議決権割合は、団地管理組合の規約に議決権割
合に関する別段の定めがある場合にはその定めによる。


2 　
A棟の区分所有者Cが一括建替え決議に賛成しなかったときには、一括建替え
決議に賛成したB棟の区分所有者Dは、Cに対して、区分所有権及び敷地利用
権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。


3 　
団地建物所有者の集会において、団地内建物の区分所有者及び議決権の各 5
分の 4 以上の多数の賛成を得るとともに、A棟及びB棟ごとについて、区分所
有者の 3 分の 2 以上の者であつて議決権の合計の 3 分の 2 以上の議決権を有
するものが賛成することが必要である。


4 　
一括建替え決議においては、団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物
の建築に要する費用の概算額に加え、その費用の分担に関する事項を定める
必要がある。

 

 

 

 

１　ＮＯ

　別段の定めがあっても　当該団地内建物の敷地の持分の割合による

 

---

 

（団地内の建物の建替え承認決議）

第六十九条　

２　前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第六十六条において準用する
第三十八条の規定にかかわらず、第六十六条において準用する第三十条第一項の規約
に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地（これに関する権
利を含む。）の持分の割合によるものとする。

 

 

（団地内の建物の一括建替え決議）

第七十条　

２　前条第二項の規定は、前項本文の各区分所有者の議決権について準用する。この
場合において、前条第二項中「当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）
」とあるのは、「当該団地内建物の敷地」と読み替えるものとする。

---

 

 

２　ＹＥＳ

　区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することは

　団地内建物においてその棟が異なる団地内建物の区分所有者に対しても

　できるので　ＤはＣに対し　区分所有権と敷地利用権を時価で売り渡す

　べきことを請求できる

 

---

 

（団地内の建物の一括建替え決議）

第七十条
４　第六十二条第三項から第八項まで、第六十三条及び第六十四条の規定は、団地
内建物の一括建替え決議について準用する。

 

（区分所有権等の売渡し請求等）

第六十三条　

４　第二項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは
建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者
の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権
を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、
同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者
（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきこ
とを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権
のみを取得した者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。

 

---

 

 

３　ＹＥＳ

　条文ソノママの肢ともいえる
　

　団地内の全建物の一括建替え　では

　一括建替えのための前提要件（問題文に　登場している）を充たし　
　下線部のような
　五分の四以上の　　
　三分の二以上の　
　要件をも充たさなければならない　

 

---

　

（団地内の建物の一括建替え決議）

第七十条　団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の
敷地（団地内建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により団地内建物の敷地と
された土地をいい、これに関する権利を含む。以下この項及び次項において同じ。）
が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物につい
て第六十八条第一項（第一号を除く。）の規定により第六十六条において準用する第
三十条第一項の規約が定められているときは、第六十二条第一項の規定にかかわらず、
当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第六
十五条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分
所有者及び議決権の各五分の四以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その
全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地（これに関する権利を除く。以下この
項において同じ。）若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しく
は一部を含む土地（第三項第一号においてこれらの土地を「再建団地内敷地」という。）
に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）
をすることができる。
ただし、
当該集会において、当該各団地内建物ごとに、それぞれその区分所有者の三分の二以
上の者であつて第三十八条に規定する議決権の合計の三分の二以上の議決権を有する
ものがその一括建替え決議に賛成した場合でなければならない。

※　69条第二項の規定〔土地の持分割合によること〕は、70条1項本文の各区分所有

　　者の議決権について準用する。
　　70条1項ただし書き部には準用されない。

 

 

（議決権）

第三十八条　各区分所有者の議決権は、規約に別段の定めがない限り、第十四条に定
める割合による。

 

---

 

 

 

 

４　ＹＥＳ

　

　団地内の建物の一括建替え決議では

　70条

　３項　一　～　五号のことを定めなければならない

 

---

　

（団地内の建物の一括建替え決議）

第七十条　

３　団地内建物の一括建替え決議においては、次の事項を定めなければならない。

一　再建団地内敷地の一体的な利用についての計画の概要

二　新たに建築する建物（以下この項において「再建団地内建物」という。）の設計の概要

三　団地内建物の全部の取壊し及び再建団地内建物の建築に要する費用の概算額

四　前号に規定する費用の分担に関する事項

五　再建団地内建物の区分所有権の帰属に関する事項

 

---

 

 

任期 のことなど

 

 

昨日も　雷が　スゴカッタ

強く降ったり　しばし止まったり

当地も雨の日が続きます

でも　梅雨明けまで　もう少しになった　かな　？

 

 

 

少々長いのですが　サッと　ながめてみてくださると　ありがたいです

管理組合との契約は　一年任期輪番制下では　その時々の

理事会での　契約続行議案提出がなされるかどうかにその

継続如何が　一年毎　かかってしまう

 

最初の契約時には　顧問や役員として関わらせることに

どのような利点があるか　顧問の資質を管理組合が判断

するために　

とりあえず一年　という期間契約になるのだろうが　二

年目の契約更新時には　複数年（２年か３年）の提案を

してみるのも好いかな　とも思っている〔ダメだとの返事

があるかもしれないこと　モチロン覚悟で〕

 

臨時総会を設けてナントカ処置を　という案件は　さほど

登場しない　

が　他の　サマザマな改良点を見つけながらの　相談・助言

援助は　一年では経験上からすると短いように思える

定期総会　は　年に一度

全員の意向を確かめるのは　緊急例外時を除いて　その数時間

ワンタイム

月一回の一年限りの理事会参加だけでは　ナカナカ　事は進ま

ない　というか　まとめきれない　というか　管理組合の体質

というものの改革などは　ナカナカ　というあたりが　自身の

実務経験からの思いだ

 

 

管理会社からのフロント〔管理会社に雇用され　命をうけて各々

の管理組合担当者として係っている者〕　も　ケッコウ変わる

事が起きると　４人ほどの体制で理事会参加があったりする

上司を含む合同チームで対応というような

管理組合（特に役員に対し）　もっと　ハッキリと　ときには

それはダメ　という態度を示してもよい（というか　心情・意

見を述べるべきでは）　とも思うのだが　理事長の横柄な失礼な

言行にも

ジッと耐え続けたりする

＜　モチロン　フロントの個性にもより　

うまい具合に　かわしながらナンダカンダと一応収める手法を

持ち合わせる方もいたりする（そのような身のコナシを好まし

く思えるか否かは　ソレゾレの感覚によるのだろうが　概して　

器用すぎるほど？だとすると　率直に言うと　好ましく思えない

とりあえず　一時　この場をシノゲバ　みたいに感じられること

が多いので（要するに　組合のための実利のある収め方とは見え

ないので）

実直そうなフロントほど　些少なミスをサンザン組合理事長から

突っつかれても　悲しいほど　その横柄をスグ前面で構えて全面

で受けてしまったりする　

少しばかりは　かわす手法を知ってもいいだろうに　と　思えて

しまうのが常だったが・・・　＞

 

なんとも　真面目すぎる？フロントさんが横柄な口をきく理事

長にドヤサレテイルのを理事会で展開されたりすると　理事長

のその人間性らしきものを全開で眺めさせられ　ガックリした

りすることもあった

案の定　その期において　そのフロントの交替があったりした

が

顧問としては　管理会社の人事までには　意見を言えない

が　理事長の法違反スレスレ　というか　誤った解釈による

運営には　当然　注意是正をすることを助言させてもらった

顧問は　管理組合の実質的な利益のために援助する者

けっして　理事会のためのみ　ましてや　理事長専属のアドバ

イスが使命の者であろうはずなどない

 

 

フロントさんは　必ずしも　マンション管理士顧問同席の理事会

を嫌うとは限らない

「顧問が同席していてくれて　アリガタカッタです

　あの場面　どうなってしまうかと　どんなふうに進んでいって

　しまうのかと　心配でした」

というような言葉をいただいたことなどある

 

以前から記しているように　管理組合　と　管理会社　と　顧問

とのトライアングルが　ちょうどよいのでは　と　総合的な視線

からは思っている

 

管理組合の真の利益のためには　管理組合と管理会社間のアレコレ

調整などもさせていただく場合もある

管理組合も管理会社も　最初の一歩的な言行をためらっている場面

もある

例として　クレーマー　との対応の場合など　管理組合も管理会社

も　立場上　率直に言えないような場面で　執行部の一員ではなく

管理会社との関係においても　双方　管理組合からの受託者の位置

にあるものとして共通の目的も持つという立場の顧問が　執行行為

としてではなく　かといって管理会社との絡みがあるという行為と

いうことではなく　より第三者的に関わって（というより第三者的

に関わることができるので）収めたこともあった

 

当然のごとく　？　『　アンタは　どういう立場で私らにソンナコト

まで言えるのだ　』と　相手はくる（おおよそ　夫婦タッグで）

 

クレーマーに理事会での主張を提案し（いわば　そのような場で

の自己主張の意見表出を望んでいる者がケッコウ多い）理事会に同

席している顧問（　会議への参加を理事会は許すことが可能＜総会

に関しては組合員以外の参加のこと標準管理規約に登場してもいる＞

と考える

理事会はマンションの情況に応じて機動的に運営を行うための機関

であるし　理事会の場それ自体をその案件の執行の場と捉えて　その

なすべき執行行為のための　顧問参加　クレーマー参加　管理フロ

ント等参加である　と捉えることもできるのではないか←＜一部私見＞　　

場合によっては発言も許されとするのが　通常の形と考えることが

できるので　）

が　発言をさせてもらってクレーマーといわば正式に対峙できる形

を採る　《密会的な対応だと　後に　暴言をはかれた　類の　言ッタ

言ワナイの　立証困難状態になってしまったりすることが多いので》

 

 

＜　組合さんの多くとは　年に一回しかあえないのですから　顧問のほう

から　定期的に　マンション管理に関しての報告　あるいはエッセー風

のようなものを示してみたらいかがですか

グログ記事でもいいかもしれませんね　＞　という類の貴重なアドバイス

を

管理組合フロント氏からいただいたりしたこともあった

営業手腕ゼロのような自身には　ありがたいことだった

 

・・・その時々のフロントさんたち

今は　何処の地でのお仕事やら・・・たしかに離職率が大きい

職業であるようだ　が・・・どうしているだろうか・・・

 

 

というようなことで　アレコレ　思うことの端を　並べさせていただき

ました

 

 

梅雨から　暑さへ

季節の変わり目というのでしょうね

お体に　気をつけられますよう

皆さま　お元気で

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

トニカク理由付けをする と 自己に約束する

 

 

当地　そうとうに気温が上昇

事務所内　３０度超（その程度じゃ　そうとうに上昇　とは言えないかな？）

クーラーは苦手　でも　扇風機のお世話には　マダ　ならない

暑い中　お仕事のみなさんに　もうしわけない（特に　外での業務の方に）

ような気がするので・・・

 

 

さて

問われたことに

あたっていた　間違っていた　だけでは　率直に言って　効率的な知識蓄積

にならないと思います

問題を解いてみる場合は　トニカク　理由付けをする習慣をつける

理由付けがされない　けれど　答えたら　あたった　という場合は　タマタマ

ということだとも理解されます

たしかに　本番は４肢択一

なので　比較考量で　正解にたどり着くこともあります

一番　答えに近い　ラシイモノ　で　ということばかりでは　いつまでも不安

なのでは　と

思われるのです

学習時には　理由付けをするのが　力を伸ばすためには必要だと思います

四個から一個を選ぶことは　あくまで　その四肢の組み合わせ如何によっての

理解になっているので　肢ごとの根拠付けの習慣をするのがベターと思われます

その時点での　自身の持つ根拠　理由付けをすること

アタッタ　ハズレタ　で　落着させることなく　理由付けが正しかったかどうか

の吟味を徹底することが　力になると　自身の経験から言えます

自身受験体験から　ツクヅク思わざるを得なかったことは

［１０個の曖昧な知識　よりも　３個のシッカリした頼りになる知識を得ること］

ということでした

 

 

 

さて　本日の　マンション管理士過去問

２０１４年度（平成２６年度）

 

         　　　　　　　　　　       ※　内容はソノママですが　肢の並び・問い方
　　　　　　　　　　　　　　　　　 を変えて　載せさせていただいています

問７

甲マンションには、4つの専有部分があり、１０１号室と１０２号室はＡが、２０１号室はＢが、

２０２号室はＣがそれぞれ所有している。

甲の敷地は、Ａ及びＢが敷地利用権（ＡとＢの共有）を有しているが、Ｃは敷地利用権を有して

いない。

この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法の規定により、各肢につきＹＥＳ／ＮＯ

で答えなさい。

ただし、甲については、不動産登記法の定めるところにより分離して処分できない専有部分及び

敷地利用権であることが登記され、また、規約に専有部分と敷地利用権とを分離して処分するこ

とができない旨が定められているものとする。

 

 

 

①　Ａの所有する１０１号室に係る敷地利用権と１０２号室に係る敷地利用権の割合は、その割合

　　が規約に定められているときはその割合によるが、規約に定められていないときは等しい割合

　　による。

 

②　Ａ及びＢが、Ｃに対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求したときは、その意思

　　表示によって、一方的に時価による売買契約成立の効果が生じる。

 

③　Ｂが死亡して相続人がないときは、Ｂの敷地利用権は、敷地の他の共有者であるＡに帰属する。

 

 

④　Ａが、１０１号室と分離して、１０１号室に係る敷地利用権について第三者Ｄのために抵当権

　　を設定した場合に、Ｄがその抵当権設定時にそれらの分離処分が禁止されていることを知らな

　　いときは、Ａは、その無効をＤに主張することができない。

 

 

 

①　ＮＯ

　各専有部分に係る敷地利用権の割合は　規約に別段の定めがない限り　原則として　専有

　部分の床面積の割合による

 

---

　

第二十二条　

２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分
に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。
ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

 

（共用部分の持分の割合）

第十四条　各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。

２　前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有する
ものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部分
の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入するもの
とする。

３　前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。

４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

 

---

 

 

②　ＹＥＳ

　権原なく〔敷地利用権である賃借権などがなく〕甲の敷地上に専有部分を有しているＣ

　に対して　敷地共有者であるＡ及びＢは　収去を請求する権利を有するので　一方的な

　意思表示で法律効果が形成される形成権であるところの（区分所有権売渡請求権）を行

　使できる

 

---

 

（区分所有権売渡請求権）

第十条　敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利
を有する者は、その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求すること
ができる。

 

---

 

 

③　ＮＯ

　民法２５５条を適用してしまうと　敷地利用権の共有者に持分が帰属（共有物弾力性の原則

　により　←　有力な説の根拠）してしまうので

　専有部分　　は　特別縁故者　か　国庫へ

　敷地のほう　は　共有者へ

　となってしまうので　分離処分が禁止されている場合には　２５５条を敷地利用権には適用

　しないとされます

　つまり　専有部分とともに　特別縁故者に分与されるか　国庫に帰属することになる

 

---

 

 

（民法第二百五十五条の適用除外）

第二十四条　第二十二条第一項本文の場合には、民法第二百五十五条（同法第二百六十四条に
おいて準用する場合を含む。）の規定は、敷地利用権には適用しない。

 

 

第二十二条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、

その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

 

 

（持分の放棄及び共有者の死亡）

第二百五十五条　

共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、

他の共有者に帰属する。

 

 

（特別縁故者に対する相続財産の分与）

第九百五十八条の三　
前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしてい
た者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、
これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。

 

（残余財産の国庫への帰属）

第九百五十九条　前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。

 

---

 

 

④　ＮＯ

　不登産登記法によって　専有部分について表示の登記事項としての敷地権の表示

　の登記（不登法４４①９）がなされ　敷地利用権について土地の登記記録へ敷地権

　である旨の登記（不登法４４①９・４６）がなされた後は　専有部分と敷地利用権

　の分離処分は　相手方が善意であったとしても　絶対的に無効

 

---

 

（分離処分の禁止）

第二十二条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有
者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分すること
ができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

 

 

（分離処分の無効の主張の制限）

第二十三条　前条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定に違反
する専有部分又は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張すること
ができない。
ただし、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）の定めるところにより分離して処
分することができない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がさ
れたときは、この限りでない。

 

 

---

 

 

 

貴重な疑問 と思われるのです

 

 

『　組合ような管理運営の仕組みを採っている集合住宅の住民団体を

　　マンション管理組合などと呼べるのでしょうか　？　』

 

前回のブログについて　思っていたより多くのマンション住人さんから
＜　私の住むマンションは　１０戸も無くて　ブログにあった組合的な
　　仕組みの組織というものなのでしょうか　？
　　権利能力のない社団　だ　などと以前のセミナーなどで説明をうけた
　　りしたのですが・・・ナンダカ　どういうところのナニが問題なの
　　か・・・専門的過ぎない程度に・・・デキルカギリ
　　判りやすく話してみてください
　　・・・管理組合というのは　社団　とかいうもので　組合　という
　　ものなどではない　と説明するマンション管理士の方もいたのです
　　が・・・　＞
と　質問があったりしました

 

《管理組合》ということについては　何度か記していますが

次のブログを参考にしてください

---

＜管理組合とは＞　鋭く　指摘もあったりして - おてんとうさんのつぶやき ＆
月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

---

 

それと
このブログにも

団体　・　社団　・　組合

という言葉が登場していますが　その意味がつかめないと　ボヤーンとした

話になってしまうので

マンション制度に関する基本書にも登場の参照するべき大家の方の定義付け

などを参考にさせていただきながら　極くシンプルに　載せさせていただき

ますので　参考になさってみてください

・民法の組合　とは

　　共同事業を営むもので個人の個性の強い結合体

・団体　とは

　　人の結合　で　社団と組合

・社団　とは

　　人の団体で構成員の意思から独立している客観的な存在

　　「参考までに「財　団」とは　＜非個人的目的に捧げられる財産＞　のこと」　

 

 

 

民法上の組合も　管理の主体になることもある　というあたりの話が前回のおおよそ

ですが

参考に　民法のものを　一部　載せておきます

---

（組合契約）

第六百六十七条　組合契約は、各当事者が出資をして共同の事業を営むことを約する
ことによって、その効力を生ずる。

（組合財産の共有）

第六百六十八条　各組合員の出資その他の組合財産は、総組合員の共有に属する。

（金銭出資の不履行の責任）

第六百六十九条　金銭を出資の目的とした場合において、組合員がその出資をするこ
とを怠ったときは、その利息を支払うほか、損害の賠償をしなければならない。

（業務の決定及び執行の方法）

第六百七十条　組合の業務は、組合員の過半数をもって決定し、各組合員がこれを執
行する。

２　組合の業務の決定及び執行は、組合契約の定めるところにより、一人又は数人の
組合員又は第三者に委任することができる。

３　前項の委任を受けた者（以下「業務執行者」という。）は、組合の業務を決定し、
これを執行する。
この場合において、業務執行者が数人あるときは、組合の業務は、業務執行者の過半
数をもって決定し、各業務執行者がこれを執行する。

４　前項の規定にかかわらず、組合の業務については、総組合員の同意によって決定し、
又は総組合員が執行することを妨げない。

５　組合の常務は、前各項の規定にかかわらず、各組合員又は各業務執行者が単独で
行うことができる。ただし、その完了前に他の組合員又は業務執行者が異議を述べた
ときは、この限りでない。

 

（組合の債権者の権利の行使）

第六百七十五条　組合の債権者は、組合財産についてその権利を行使することができる。

２　組合の債権者は、その選択に従い、各組合員に対して損失分担の割合又は等しい割
合でその権利を行使することができる。
ただし、組合の債権者がその債権の発生の時に各組合員の損失分担の割合を知っていた
ときは、その割合による。

 

（業務執行組合員の辞任及び解任）

第六百七十二条　
組合契約の定めるところにより一人又は数人の組合員に業務の決定及び執行を委任した
ときは、その組合員は、正当な事由がなければ、辞任することができない。

２　前項の組合員は、正当な事由がある場合に限り、他の組合員の一致によって解任す
ることができる。

 

 

（組合員の持分の処分及び組合財産の分割）

第六百七十六条　組合員は、組合財産についてその持分を処分したときは、その処分
をもって組合及び組合と取引をした第三者に対抗することができない。

２　組合員は、組合財産である債権について、その持分についての権利を単独で行使
することができない。

３　組合員は、清算前に組合財産の分割を求めることができない。

---

 

 

 

ということで

普通に見られるマンション組織は　［団体の最高意思決定機関は　総会］と表される

ような　団体性　を持つものですが　民法組合的なマンションでは　そのあたりが社

団に比べると弱く　組合員間の契約というもので形づくられ運営される　といえて構

成員個々人の人格が団体に埋もれることなく在る　というような・・・差異が

 

こうしたことなど

マンション　というのもサマザマで　組合的に運営されているものもあるのだ

ということを　理解していただけるならばと　今回のブログになりました

 

 

たしかに戸数はさほどでなく　古くから独特な仕組みで管理運営が続いている

ところもあり　いわゆる　ドン　の存在があったりします

ただし　そのドンもサマザマ　

ですが

『法なんぞ　関係ない　要するに　運営がそれなりに続いているのだから

余計なオセッカイは願いさげだ』　というタイプ

と

『誰も動かないからしかたなく　区分所有者からオオセツカッテイルダケ　

　いい加減で引退したいが　なにしろ皆見てのとおり私などより先輩の住人ばか
　り

　なので・・・』

といった　タイプの方など　かな　？

 

とにかく　先入観念などモッテノホカで　お話をジックリ聞かせていただいて

まずは　団体の性格をデキルカギリ　捉えること

重要な証拠方法は　なんといっても　規約・事務報告文書・議事録などです

が　そうしたものが　ソモソモ　在るのやら・・・？

一番気をつけなければならないこととして自身にも言い聞かせていることは

〔根拠もない先入観念で　物事をきめつけないこと〕

 

 

 

巷のこと　大なり小なり　おしなべて　

問題　とすること　によって　ハジメテ　問題　となる

そうでない限り　大問題であっても眠り続けていて起きてきて姿を見せてくれ

はしない

というか　

眼を覚ましたくとも　酔いから醒めることができないままで時は流れていく

 

 

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