兆候 そして 現実の不安へ

 

 

 

年末ですが　仕事での外出もありの日々　

数箇所で同じセリフを受け取りました

『　年末も　お正月も　飲みすぎにご注意してくださいネ　』

 

自身は意外なのですが　けっこうな頻度で　酒豪にみられること多し

なにしろ　コップ一杯のビールで　全身真紅（マッカッカ）になるのですが

どうも　その赤鬼面からして　ノンベイ　と思われているようで・・・

確かに　特に　おてんとうさんが沈みきらない時間の宴会は

若い頃から　苦手

どうみても　他の人の　２倍も３倍もガブガブ　という顔をされけだす

ようなことになっていて　ついつい面目ないような面持ちになってしまう

こと多しで

 

でも　少々頂くと　愉快になる　　セミお酒のみ　です

酒量は　２０歳の頃と　変わらず　可愛い？という程度のものです

 

さて　つまらないことを述べていないで・・・

 

 

 

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/63f776d2cd6531bf8104cc899b0daa6d

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/c9d32db8d363b1f4ee84d1b81d72c0f0

http://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/7c03172599b51c37cf598b6346a0f618

などなど　過去に　くりかえし述べさせていただいたことあたりの危惧が

ジワジワと　現実の姿となって　増えてきている恐怖

 

マンションで暮らす者が心していなければならないはずのこととは

 

もちろん　好いところも多いであろう　共同の屋根の下の生活では

あるのですが・・・・

 

 

新聞紙上に　『２６日　福岡県内　
　　　　　　　　　繁華街そばの一角　市道付近通行止め　
　　　　　　　　　築３０年超　　空き室多い　マンションの　
　　　　　　　　　外壁落下』

ひとつ間違えば　人命さえ　も・・・

 

 

とにもかくにも　まずは　管理不全マンションの実態把握

について全国的に取り組まなければと思うのですが

この動きを　どのように　より現実化していくのか？

・・・していくべき　などという段階ではなく　

ねばならない　という　MUST　状況だと　痛切に思うのですが

一部　先鞭をつけている公の存在もあるにはあるのだろうけれど

その　地域などによる　温度差の　隔絶には　

なんともいたたまれない気もする

折に触れて　微力ながら　説明は続けるのだが・・・・

 

 

 

もちろん　≪私有財産への不可侵≫という原則はあるの

だろうが　≪公共の真の利益尊重　　信義誠実という行為規範　　

　　　　　　　権利濫用の禁止≫

という大　大　大原則もあるのです

 

繰り返しになりますが

【周辺公共への影響ということを無視できない規模の構造物の管理

については　たとえ財産権の不可侵・居住の自由という憲法上の保障

があるとしても

最低限度の定期的管理状況報告義務あたりを伴なうこととする

とするくらいの干渉も　

やむを得ないのではないのか　？】

 

修繕のための管理金など　ほぼゼロ　という状態のマンションが

全国にどれほど隠れているのか・・・

 

 

近隣にも　こうした憂うべきマンションがあって

年末の一日　こうした憂いに　囲まれている

が

首うなだれ甘えていては　なさけない

昨晩からの連続で　いろいろと　

特に　マンション管理の問題への

より抵抗の少ない入り口のあり方　というあたりを探っています

が・・・

 

 

先日も　某放送局で　これらに関したことの収録をさせていただき

 

ました　

 

放送日が確定しましたら　参考までに　ブログにてお知らせ

 

させていただこうと　考えております

　

 

あと残すところ　数日という今年なのに

今も　いろいろと学習の要にせまられ　

少しばかり　

呻吟　

 

 

みなさま　この一年も　お付き合い頂き　

ありがとうございました

来る年も　どうぞ　お力をいただきながらのお付き合いを

させていただきたく　

心から　お願い申し上げます

 

よい　お年を

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

     　 　  　　       　                               　　

 　      　   　　        　　　　　　

　　      

            

 

 

 

 

 

それぞれの立つ位置

 

あまり述べてこなかったことですが　今までの経験から

感じることを　率直に記してみたいと　今朝は　

ふと　思いました

まず　前提になる言葉の意味合いを　簡潔に示したいと考えます

やはり　共通の認識を一応整えてからの意見でなくては

いわゆる　“　なんのことなのか話がよく見えない　”　という

ことになりそうなので

管理組合　⇒　マンションの管理を行う　区分所有法に規定
　　　　　　　　　される　団体または法人

マンション管理士　⇒　専門的知識をもって　マンションの管理に関し
　　　　　　　　　　　　　　管理組合・住人等に　助言・指導等の
　　　　　　　　　　　　　　援助業務を行う者

マンション管理業者　⇒　管理組合から委託を受けて　管理事務
　　　　　　　　　　　　　　　（会計関係・建物維持修繕企画調整等）を
　　　　　　　　　　　　　　　　業として営む者　　＜いわゆる管理会社＞

いわゆる　管理人さん　⇒　マンション現場で　日々　諸々の管理実務を
　　　　　　　　　　　　　　　　　直截担当する者

※以上　
　　　＜　マンション管理適正化法　＞などを参考に　概略　記してみました

 

以上　四者の関係　別な言い方をすると　立場の違い　を訊ねて　おおよそ

妥当な解釈を示してくれる方は　想像以上に少ないのが　私の経験上からの　
現実

さらに　この四者の　法律的な関係を伺ってみると　その答えは　？？
とても　驚くほどの理解度であることが　ほとんどです
（無理もないことかも
とも　思っておりますが・・・）

（もっとも　
諸々のケースでの問題点・解決策を　鋭く　理路整然と吐露するほどの
知識をお持ちの住人さんがおられたりすることも　極く稀には　
ありましたが・・・）

 

顧問として　あるいは単発的に　役員会などに同席させていただくと　
ほぼ　初回で　
そのマンション管理組合に危惧される面が　浮かび上がること　多し　
というところです

☆　管理会社に任せているので　心配ない

☆　『我々は　素人　しかも無償での就任　
　　　役員としての言動で咎められる場面
　　　なんぞあり得ないだろう　
　　　多少の不作為が仮にあっても　
　　　責任追及の的になることなど　
　　　考えられない』

☆　自主管理で数年経ているが　立候補した役員は　設立当初からの猛者
　　　なので　感謝することあれど　批判なんぞする気持ちは　もうとうない
　　　現実　問題点など　まず　あり得ない
　　　なにか　気になることでも　ありますか？　プロの眼からでも　無いでしょう？？
　　　

　　　とにかく順調な運営
　　　なのに
　　　管理士を招聘したのは　何階の住人ですか？

　　　私は国家資格は持ってませんが　大手企業で　３０年以上　役職付きでこなして
　　　きた人物ですぞ・・・

☆　どうせ　一年の任務　　アッと言う間のお役御免の輪番制　ありがたい

というような雰囲気が　それこそ　アッという間に　私にも伝わります

管理会社　や　自称素人だが専門家さんが　もっとも
ビクッ　とする場面は

★　『　いろいろ不都合があるので
　　　　

　　　　* マンション管理士事務所に相談してみたいと思っている
　　　　

　　　　*管理業者の変更を検討している　』

という言を聞いたとき　だそう　？　とのこと・・・

 

管理会社は　管理組合から委託されている立場
なので　
役員さんたちに　『いろいろ言う　メンドウな会社だな　
区分所有法だかなんだか知らないが　専門語を使いやがって・・』
なんてことを思われることを　極力さける　ようで・・・　

簡潔に言わせていただくと　

言わなければならない場面においても

もの申すことを控えることが　多くなるよう？　に思えます

 

うるさ型の　プライド満載型役員に配慮しすぎのあまり　管理組合の発展の
ためには有効な施策であっても　
顔色伺いながらの言動になりがち　
というところが　

現実かな・・・

なんといっても　委託継続が途切れることは　管理業者として最大のデメリット
でしょうから　役員さんには　嫌われたくないでしょうから

超クレーマーにも　管理会社全体としての毅然とした対応が　なかなか採れにくく
これもまた　契約更新の大目標が頭をよぎり　ついつい　曖昧対応が相手を
増長させ

これらも　顧問として見ていて　忌々しき場面の一例です

  

どうにも地位を離れたくない　自称専門家さんによる

名誉ある？自主管理マンション管理組合に在りがちな

無知が為せるみせかけの平穏の　無視し得ない　弊害も　

相当な数で　私の耳にも入ってきたりします

  

私などは　『　硬すぎる顧問でツマラナイ　』　と思われようとも　まずは

この四者のありかたの説明から　スタートさせていただくこと　多しです

以前のマンションのことでしたが　『顧問って　なにをやってくれるか判らない』
という言を理事会最中に　突然言われ　おおいに面喰ったことがありました

『ハタケヤマサンには　いろいろなことを　理事会内で　単刀直入即決回答を
毎回してもらい　感謝です』
という言辞をいただき恐縮していた矢先のことだったので
ずいぶんと過去のことなのに　いまだ　強烈な回顧としての記憶に
なってしまっています

 

それらの経験をもとに　つくづく感じたことは　

≪マンション管理士としての顧問とは　助言・指導をさせていただく範囲の
ことで関与させていただくのであって　執行の部分までに実質的には
加わってしまっているのでは　と　危惧されるときは
充分に　心していなければならないぞ　
極論すると　自分は　【知識を買っていただくプロ】　という立場にあるべき者
なのだから≫
というあたりのことを　関与スタート時にお話しさせていただこうと　
考えたのでした

 

結論から言うと　この四者は　つまるところは　マンション管理組合の

正常な　あるべき姿の　協力者同士

 

同じ屋根の下の者に住人同士もの申し難い
管理会社も　契約の継続を思うと強行してまで関与できない
まして　日々　直截対応をせまられる管理人として太刀打ちできない
というあたりでの
クレーマー対策などの場面では　
ある意味　第三者性がうかがいやすい
“　顧問の存在が　特にあり難い　”

との言辞を　管理会社等から頂いたりします

 

顧問って　知識を述べることだけでしょ　それだけで　お金を要求するの？

［　知識伝授　それ自体は　無料でしょ？　］　

この考え　当地以外では　あまり経験したことがないことだったので
いまだに　面喰うことがあったりします

そのくらいのことは　自明のことでしょう　と　先入観念をもたず説明責任を

果たすべきことについても　最近またもや思い知らされたことがありました

 

というようなことで　多少　セールス的な意味合いも含んでしまっている
のでしょうが・・・

マンション管理士　という職業を　知っていただき　
場合によっては　どうぞ利用していただきたいとの思い募っての　
本日の記事です（どうぞ　ご容赦あれ）

 

さてさて　いよいよ　押しせまってまいりました

なすべきことが　おそらく　大つごもりまで　という当事務所スケジュール

ですが　

幸いなこと　

と　心から　感謝しています 

皆さま　インフルエンザなどにご注意為され　穏やかな年末年始を過ごされますよう

少々気ぜわしくおりますので　挨拶などさせていただいてしまいました

重ねての失礼　なにとぞ　寛容をたまわりたく・・・

 

ありがとうございます

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

     　 　  　　       　                               　　

 　      　   　　        　　　　　　

　　      

            　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

通年委任状 さらには・・・

 

 

頭を悩ませることとして　区分所有法上の集会（いわゆる　総会）における

委任状の扱いがあるのでは　と

ある意味　潜在的ではない確固とした所有権所持者団体のそれとして　
私益も共益も
ある意味周辺環境との公益上の影響でのことをも持つ組織としての
法的に　やや異なった仕組みである他の様々な団体組織における授権の
扱い以上の辛さ？が
あるのではとも　思われますが　いかがでしょう？

 

どのような形態のものが　法的には無難か？　

組織の長に全面的に（議案のすべてを）委任　ということが多いのでは　と　
思われますが　
それが　毎度　毎度　極端だと　いかがなものか

組織の管理運営上の妥当性の面からは当然のごとく
深く考察すると　法的にも　？　ということもあり得る

という疑問も　たしかに生まれそうです・・・が

 

なによりかにより　そもそも　委任状を頂くことの困難さ
定足数確保の苦労あたりが　今も　これから急増の経年の多くの管理組合でも　
まず　登場
これらのことに　集会（総会）のある度　毎回　悩まされる　マンションが　多いのも
事実です

相続による変化があったり　ほとんど利用がなく現状把握ができず　管理費等の滞納
も相関して付いていたり　で
議決権行使者の特定にそうとうなエネルギーを要せざるを得なく・・・

 

以前から　考えていたのですが　特定された個々の集会のためのものを超えての

授権

特定年間の
さらには　特定複数期の
さらには　委任した専有者の権限が続くであろう範囲（特定承継人登場の場面までという
　　　　　　ことになろうか・・・）での授権効力維持の検討も　やむを得ないのでは
　　　　　　（委任者の死亡を委任終了事由としない特約さえあり得る）

というあたりのことを　これからの顧問としては　特に　
検討しておく必要さえあるのでは・・・

 

というより　そのような扱いをも考慮できないとすると

『どこのどなたに総会通知を出せば？』
という問いに　
＜法律的には　必ず相続人調査　不在者調査等をし　徹底的に周辺情報を集め　
その方たちの間で　
曖昧な形でなく
正当に議決権を行使する者を決めていただいて・・＞
とは答えざるを得ないが　

そのエネルギーと　費用等を考える　と・・

なにより　その遂行の困難さを思うと・・・

いずれ（今後　急速に？）　数件を並行して　多年にわたって延ばし延ばしに
なってきていた専有人確定処理遂行の要ありのケースも　多発しそう

 

私も関与した例として　
一人住まいの専有者の死後処理のこと

再婚しておらず　配偶者が無く　お子さんが相続放棄し　尊属も死亡しており
兄弟にあたるしかないということで　その高齢であろう方々の現状をなんとか　探り探りし・・・
兄弟なら　一代とはいえ　代襲相続まで頭をかすめつつ
＜マンションの一室の権利について決めていただき　議決権についても・・・＞　
などという　本来の？事務を進めざるを得ないことに　なるのだが・・

 

そのような事例が　今後ドンドン増えていきそうなのは　明らか　だろう

ということで　委任状関係の学習を　さらに進めようとは　思っている

 

 

先月あたりから　白鳥が我が家の真上を　
編隊を組み　
あの独特のかけ声？を
聞かせてくれながら　通っていく

この声と　春夏を告げる蛙の声とが　私にとっての　二大　季節の声

この年齢になると　季節の移ろいを粋に届けてくれること
今までより余計に　懐かしく　うれしく思えて　
感謝するのです

 

さて　これから　某放送局にて　ちょっとした業務上の話題の会話収録あり

準備と手筈　を確認して

出かけなきゃ

 

師走　第三土曜日の　行動開始　です

 

　（本日の記事も　敢えて申し上げるまでもないことでしょうが　
　小生が勝手に思うことを記したこと　
　　ゆえ　関連生起する諸々の問題点は　各自点検のほど　お願い申し上げます）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

管理組合法人自身の？ 議決権

 

 

土曜日ですが　スケジュールが　やや混んでいるので
平日よりも　濃い？ような（年中無休のようなものですから
説得力のナイ　言いようですが・・・）
休憩無しの　お仕事です

そうすると　ふと　ある論点が浮かんだのですが
なんとなく　あまりにも　手ごたえがフワフワとするばかりで・・・　

というか　アッサリと　一義的に　解答がある疑問かも知れない

と　自身の力を不安視してしまいました

 

≪会社法 第３０８条２項
・・・株式会社は、自己株式については、議決権を有しない≫
念のために申し上げますが　
自己株式とは　当該会社自身が保有している　自己の株式のことです
その他の共益権も有しないと解されているはずです

＜　行使しない　＞　ではなく　＜　有しない　＞

当然のことですが　この規程は企業に関する法規上の規程

強行規定です

これを直截的に　どちらかというと法人法に近いと考えられる？
管理組合法人の管理運営のあり方の一参考にすること自体　
慎重でなければならない
とは思うのですが・・・

 

 

私自身　管理組合法人化のお手伝いを　いくつかのマンションにて
援助させていただきましたが
法人化の理由として　挙げられる主要なものは

：　組織の姿の明確化（一例を挙げると　執行部構成等を　登記簿上で　
　　第三者にも
　　ハッキリと示すことができる）

：　専有部所有権登記名義人として　法人を公簿に登場させ得る
　　（滞納問題処理上などの場面で　そのような要請が増えてくる傾向あり）

 

とにもかくにも　管理組合組織自体が持つ専有部分ということから　
専有部分を
法的に所有権者として
公簿上にも登場する
その組織自体（ここでは管理組合法人）
の議決権の有無　行使の扱いは　
一応　問題となり得るのか　と・・・

その場合　仮に　執行部の提案する集会議案の賛否において　
定足数
及び
議決権
にカウントできるのか
（仮にカウント可　という理解もあり得るとすると　おおよそ　
その時の執行部の意向に沿う行使がなされるでしょうが・・・）

場合によっては　重要場面で　その数個の管理組合法人所持票に
よって雌雄が決せられた
などということさえ　理論的にはあり得ることとなりますので・・・

 

個人的には　会社法と同様の扱いが　妥当なのではないかと考えます

管理組合の性格上　資産管理団体でもある　という一面があり
執行部の意向の実現に過度に加担する虞のある扱いは　避けるべき
であり
組織構成員たる　各個々専有部所有者の意思を　最大限　　
議決権行使結果に反映させるべき　
と考えるから・・・　
ですが・・・・　まったく　一義的に出せる結論でもないのかナー・・・

 

繰り返しますが　そもそも　問題にするのがオカシイ　問題なのか
そうであるとすると　ふと　疑問を持つこと自体が　オソマツ
私自身の勉強不足　知識不足以外の
なにものでもないことで　
まことに　申し訳ない記事にすぎない
のですが　　
念のため　
さらに　学習してみることとして
・・・コーヒーを一杯



〔スミマセン　当記事については　以下のリンクをも見てください〕

 ※　　https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20190111

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　

要約マンション判例170

　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

お知らせ と お詫び

 

自身　以前から気になっていたことであり　
友などから　多少　訊かれたことがあったりし・・・

そんなこともあって
ブログのカテゴリーを　できる限り　整理させていただきました

 

以前からの読者でいていただいた方には　勝手に　イジクッテしまい
ゴメンナサイ
どうぞ　ご容赦を　願うばかりです

スミマセン

 

 

さて　１２月

詳細は　未だ不明ですが　
報道機関の方との語らい？が　予定されていたり
以前からの　お付き合いのあるマンション管理組合さん訪問の予定があったり
水戸市役所において　マンション管理運営などに関しての無料相談会（１２月２０日）
があったり　
≪友遠方より来る・・・≫　の報が　急遽届いたり
総合健診を控えていたり
某組織の　なんとも悩ましい役員とのドーダ　コーダ　があったり
３０年来の　抵当権抹消を目指す作業(自身に関することなので
職域越権を心配すること不要のことです）を起動させる予定であったり・・・

 

ということで　我が事務所の　大晦日の幕は　
どんな具合に引かれますやら・・・・

ジックリ　ダイスキな文士さんたちの文章を眺めていたいような気分

なのですが

そんな贅沢は　年明けに　持ち越す事として

怠け癖と格闘しながら　業務に励むべく　ビシッとしたい　と　思います

 

 

 

それにしても　たびたびのブログ記事になってしまっていますが

今回は　疑いもなく　改正試案から追いかけていた民法改正(主として
債権法あたり　のはず）ですが

２００９年三月頃に　［債権法改正の基本方針］が公表されたりしたはず？

どうやら　もしかすると？　
どこかの奥の院　？　あたりでは　今は時期尚早　なんてエ　ことにまで？　
なっているのでしょうか？

（私の　単なる　情報不足からの心配事　かもしれません　
　　　　　　　　　　　どうぞ　お許しを願います）