今日は すっかり 冬のような一日？ でした
ついつい 厚着 と 懐炉のお世話になってしまった
こんなことを言うと さっそく零下２０度になったところもあると
いう北の地に住む人々に笑われそうだけれど・・・
約３０年ほど前には 北の地で過ごしていた身としては
さっそく 鼻をグスングスン と 恥ずかしいような気分です が・・・
以下は マンション関係の記事です
あまり 関心をお持ちでない方は どうぞ 素通りなさってください
せっかく おいでくださったのに 失礼きわまりないことですが・・・
少々 というか 間違いなくクドイ文章であること 筆者が承知のうえの中身ですので
ゴメンナサイ
まとめの マトメ を念のため
最初に
述べさせていただきます
≪ マンション住民間としてのコミュニティ条項は必要
マンション管理組合組織と自治会・町内会組織は峻別すべき
その会計も峻別すべき≫
いろいろと論点は絡み合っているようですが
マンション標準管理規約のコミュニティ条項問題の契機の一つは
以下の判例群であると思われます・・・？ が
最高裁判例平成１７年４月２６日
東京簡裁平成１９年８月７日判決
東京高裁判決（平成１９年９月２１日付け産経新聞）
要は 再三述べさせていただいていることですが
現標準管理規約上の
「地域コミュニティにも配慮した・・・・」の 地域 との文言 あたりに
引っ掛かりの
大元があると思われるのですが
管理組合の活動として 「地域住民」とのかかわりのものとして
でないところの
資産管理団体としての資産管理運営上のコミュニティ行動
というものも想定されるのだから
「マンション住民コミュニティ」
という具合の文言での条項ならば
さらに いっそのこと「マンション資産管理コミュニティ」
とでもいうような文言での条項なら
コミュニティ条項一切削除対象とする必要まではないのでは と 考えます
構成員 も存立趣旨 も異なる団体を 重ね合わせて
議論しているから？論点がハッキリしない無駄な？長考
となってしまっている と考えられるのですが
どうなのでしょう・・・
マンション管理組合 と 町内会・自治会の性格を明確にすること
なしに 議論をしているような気配があるような ないような
すなわち 構成員も会計も曖昧な形で重なっている組織を想定して
議論しているようなこと自体が 無理な
かつ 要らぬトラブルの根源であると 今の状況が示しているとも
いえそうなことからも
この両組織の
明確な分離を推進していく
方向こそが つまるところ 正しい途なのでは と 考えます
改正指針・改正条項・コメントを読んでも
「正しく理解して運営していけば両組織が重なっていても可とされよう
・・・」という意味合い？
での表現が散見されるような気がします が
（そうでもありませんか）？
（私の理解の仕方が不味いのかもしれませんが 誤解を生む虞れが
ある表現でもあるともとれます）
管理組合コミュニティ と 自治会・町内会コミュニティ
の共存もあり得てもけっこうですよ 慎重に運営をしていきさえすれば
組織も会計も同一体でも可能 などという議論の筋道こそが新しい条項
を生み出している担当お役人さん等スタッフの共有しているものところ
のものだとするなら
それこそ 私には理解できないことです
私の抱いているようなことは 要らぬ心配 という方も相当数いるので
しょうが 実務上の経験からすると 顧問先から次のような
質問がでることが必至のような気がします
「うちの管理組合には 組合員は自治会に入会することとする
規約条項があるし 管理会計予算項目に自治会費が設けられて
いて 自治会活動も管理組合活動もさほど意識的な区別なく
問題なく可能のようなことになっています
でも 自治会って入退会自由 それに 自治会は住人が単位の組織で
うちら家族全員が自治会を作っているメンバーなんですよね
だけれども 管理組合員になっているのは所有者である私だけ
赤い羽根の募金を管理組合として全戸分 一括してお金を出した
ようだけど 私 反対だったんですよ
なんとなく どこか違和感があるのは たしかなような？
マンション管理組合 と 自治会・町内会の
それぞれのコミュニティ・・って
人と人の関わりあいの形のことなんでしょう
なんとなく 両方 一緒のことだ とも思えない
ってことは わかるような気がするんだけど・・・
？
こういう状況と 今度の国で推進しようとしているような 手本としなさい
としている管理規約の改正問題って どういうふうな絡みの事なのか
説明してもらえませんか
どうにも なにが そもそも問題なのか 見えにくい というより
今のままだと うちの管理組合で なにが問題になるんですか？
ボンヤリとは見えているような そうでないような・・・
プロとして どういう考えを持って私たちの理解を助けてくれるのですか
？ 先生自体は この問題 どこに
一番大きな疑問を持っているのですか？
私なんかには なんだか お役人さんたち 学者さんたち 弁護士さん
たちの コミュニティって言葉をかき混ぜた解釈合戦遊びみたいにも
思えたりするものですから？」
というようなことですので
今のコミュニティ条項問題を説明する時に 自治会・町内会のことを絡めないで
説明するなど 自分には 到底できそうもありません
『資産管理団体としてのコミュニティがあるのだから そのための
活動のコミュニティ条項があって なにもおかしくないし
自治会コミュニティと別の意のものとして表現を見つけなおすなら
削除する必要はないと考えていますよ
例えば マンション住人コミュニティ あるいは
いっそのこと マンション資産管理団体コミュニティ
とかなんとかとして そうすれば 地域コミュニティとは違う
すくなくとも 資産とか財産に関係したつながりの触れ合い
のことなんだろう くらいのことは判りますよね
それと 会計もモチロン分けなきゃ
だって そもそも団体として出来あがっている理由も
入退会の自由の有り無しも お金の使いみちだって管理組合と一緒に
なるわけがないんですから
資産管理が目的のもの 片や 住民同士の行政上のとか暮らしのとかの
協力の形作りの組織だという違いがあるんですからね
極論を言えば 自治会って住民間の絆を行政も絡んで育てていくための組織
なんだろうから お宅の娘さんの赤ちゃんだってメンバーといえそうなん
ですよ でも 管理組合のメンバーとみるのは どう考えても ？ でしょ
区分所有法にも登場していることで 区分所有者が自然発生的に 強制的に
組織されているものが 管理組合というものだと 今まで何度も
繰り返して説明させてもらっていますが それは共同で物を持ち合っている
人間同士に必要とされる仕組みだからでしょう
どうみたって そうしたものと町内会は一緒に出来ませんよね
そのあたりこと どうお思いですか
何度もいうように 存立の意味合いも 組織員の資格も 会計の
あり方も 入会退会の自由の有無も 異なるものの一緒くたの
コミュニティ扱い条項は 当然 無理でしょう
だからといって いろいろあってメンドウ 判例もいろいろあって 今後
イザコザ発生 必至
いっそ全面削除
という流れ かもしれないとしたら すこしどころか
乱暴すぎませんか
同じ土俵上に登場できないコミュニティなのだから 分けて考えれば
いいことだ と 私は思っていますよ
同居できるシステムなんぞあり得ないでしょう どう思います？
四角と三角のコミュニティのあり方を ピッタリひとつの図形に収められない
のだから そんなもの削除してしまえ
でも 乱暴すぎるだろうから 指針と言うところになんとか収めて あとは
うまい具合に調整して シッカリ区別しながら 同一の規約上で 同一の会計上で
同一の予算上で なんとか かんとか やっていくということもアリ みたいな
曖昧ともとれるような表現の 指針 とやらも 大いに問題あり と思っています
結論から言うと 明確な峻別が正解 というか わかりやすい
実効性も 効率性もある 管理組合運営にとっても 自治会運営にとっても
スッキリする途だと思います
どんな具合の国際交流マンションになろうが
判例解釈超得意技のクレーマー住民チームがリングに上がってこようが
イザコザ発生率に そんなにおどおどしないですみそうですよね
マンション管理組合のコミュニティのことは その規準で
自治会・町内会のコミュニティのことは それはその規準で
それぞれの土俵で解決すればいいということなのですから
例えば 赤い羽根共同募金のことなどをマンション管理組合コミュニティの
土俵上で検討するなどということは そもそも見当違いもはなはだしい
ということですし 仮に その関係のお金の出所がマンション管理組合会計
なんというのも 理解しがたいことですね
つまり 管理組合と自治会・町内会組織を 重ねない ことがベスト と思うので
というか 別々にしないと運営実務上も法的にも問題がありすぎることになると
理解しなければならないので
今の規約を変え 自治会関連条項を削除して 改めて 自治会規約を別に作成し
財布も完全に分ける のが ベスト
で それが究極の姿だと 思います
なぜかというと
曖昧さを残せば、管理組合運営にグレーゾーンどころか
ブラックゾーン
が積もるようなことになりそう？ だから・・
（例えば 市町村からの自治会助成金がマンション管理組合に
交付され その組合は規約上に組合員は自治会に参加するものとする
との条項があり かつ 管理会計上の予算項目に自治会費などという
科目があるような状況の場合 仮に区分会計されていても つまるところ
同一組織内の会計ならば 極論を言えば個人資産の集合体たる共用
部分の修理にその交付金が使用されることだってあり得るかもしれない
極端な場合には 各々の専有部分にさえ・・・
これは どのように理解しようと 問題ありすぎ と私は思うのです
なぜかというに 行政との協働作業のような自治会活動のためのお金が
個人資産維持のために使われた ということになってしまうのですから
私の結論
やはり管理組合組織と町内会・自治会の明確な分離を進めるのが
正しい途だと考えますよ 』
というような答え方を すくなくとも４年ほど前から 言い続けています
そもそも マンション管理組合活動と 自治会・町内会活動と 各々の組織も会計も
峻別されている状況なら コミュニティ条項問題がどのような流れになろうと
さほど 各々の運営状況に影響ほとんど無い ともいえましょう
おそらく 資産管理運営団体と自治会・町内会活動の重なりの場面というものが
あったとしても
さほど トラブル発生以前に調整で済みそうな状況下ではないのかと
推測されるからですが・・・
それぞれの組織は別で それぞれの活動規準と それぞれで掌握できる会計がある
のですから
もっとも 両活動の重なりや 掌握範囲が曖昧なまま流れているマンションもあり得る
ことでしょう が・・・
場合によっては マンション住民が 周囲の住人も構成員としている自治会の構成員
であって マンション管理組合イコール自治会・町内会という図式ではないケースも
あるでしょうし そうしたところでは おそらく 管理組合と自治会・町内会の組織の同一
会計の同一という形はないものと理解されます
もっとも どのような形であろうと マンションコミュニティというべきものの尊重が考慮される
べきということ（同様に自治会・町内会コミュニティも尊重されるべきことも当然のこと）
と 自治会・町内会コミュニティとの峻別の必要という問題提起は避けられ
ないことで 意識して峻別を目指して行動していくべきことだと考えますが・・・
なかなか理解し辛い顔をなさるマンション管理組合役員さんが多いのですが
これ以外の考え方答え方を私は知らないので 率直にこうした説明・対応を
続けるしかありません
今日の記事以上の 繰り返しの言葉で 同様の言葉を 何度も何度も多用し
それでも なかなか 判ってもらえないこと多し
ですが プロとして 繰り返し 繰り返し さらに 繰り返します
それが 自分に課せられた 尽くすべき任務であり 契約上の顧問としての
履行行為でもありますので
というわけで
標準管理規約は どのような形になろうと あくまで 参考としての標準モデル
強行法規に反するような説明は 断じてご法度 ですが
管理組合コミュニティに関しては 一貫して 上記のような説明にならざるを
得ない 私めであります
もっとも 最終的には マンション管理組合様が判断して 規約をジックリ眺め
直すなり よりよいものにするなり そのまま温存するなりするだけのこと
しかし プロとして 将来にイザコザ必須 というような状況であるのなら
意見を控えてばかりいるのは 顧問契約上の善管注意義務違反・忠実義務
違反になることも必至 だと理解して 覚悟しているつもりです
長文 しかも 繰り返し多用の 困ったチャンの記事になってしまっていますが
くどいほど 言わないと なかなか理解してもらえないことが多いこのテーマ
なので
ついつい
ゴメンナサイ
さて 明日あたりから 当地は おてんとうさんが 久しぶりに多少多めに
登場してくれそう
それが とてもうれしくなるほど 曇りどころか秋雨の連続のこの頃でした
明日は 陽光を 体全体に浴びさせてもらって
また ガンバロウっと
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