スロースターターの余裕 ？

 

もうすぐ５月です

スロースターターの方であっても　ソロソロ　モチベーションをハッキリ

させないと　準備が不足してしまうかもしれませんね

あと　半年以上　ですが　そのうち　実学習時間は　どの程度　？　になるのか・・・

 

さて　本日の　マンション管理士試験過去問学習　です

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

２０１８年度

〔問　6〕　
                                                         問い方を変え　利用させていただいております

マンションの登記に関する次の記述のうち、区分所有法及び不動産登記法
（平成16年法律第123号）の規定による正誤を答えよ。
ただし、団地管理組合である場合を除くものとする。

1　マンションの登記簿において、一つの登記記録に建物の専有部分と敷地権と
が共に登記されることはない。


2　マンションの登記簿の表題部（専有部分の建物の表示）の登記記録におい
て、専有部分は登記されるが、法定共用部分は登記事項ではないので、登記さ
れることはない。

 

3　専有部分を規約により共用部分とした場合に、その旨の登記をしなければ、
これをもって第三者に対抗することはできない。


4　管理組合法人が成立するためには、区分所有者及び議決権の各4分の3以上
の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、登
記をすることが必要である。


///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

１　について　　　　　　　　　　　　　誤 　り

　＜区分建物の表題部＞には　（専有部分の建物の表示）（敷地権の表示）などがあり
　一つの登記記録に建物の専有部分と敷地権とが　共に登記されることがある

　

---

（定義）

第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

五　登記記録　表示に関する登記又は権利に関する登記について、一筆の土地又は一個の建物ごとに
第十二条の規定により作成される電磁的記録（電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によっては認
識することができない方式で作られる記録であって、電子計算機による情報処理の用に供されるもの
をいう。以下同じ。）をいう。

六　登記事項　この法律の規定により登記記録として登記すべき事項をいう。

七　表題部　登記記録のうち、表示に関する登記が記録される部分をいう。

八　権利部　登記記録のうち、権利に関する登記が記録される部分をいう。

九　登記簿　登記記録が記録される帳簿であって、磁気ディスク（これに準ずる方法により一定の事
項を確実に記録することができる物を含む。以下同じ。）をもって調製するものをいう。

---

２　について　　　　　　　　　　　　　　正しい

　建物の表示に関しての登記の登記事項として　法定共用部分に関する事項は登場せず

　登記事項ではない　ということなので　登記されない（不動産登記法４４）

　　　　※　規約共用部分については　
　　　　　　平成〇年〇月〇日規約設定共用部分　との　［規約共用部分の登記］　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　の登記事項があります
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（不動産登記法４４・５８等）

 

３　について　　　　　　　　　　　　　　正しい
　
　共用部分であるのか　あるいは　処分が自由な専有部分なのか

　区別が明確でなければ　取引の安全を阻害してしまうことになります

　第三者に対し　共用部分であることを主張しての対抗のためには　登記をしておく

　必要があります

---

（共用部分）

第四条　

２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。
　　この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

（建物の区分所有）

第一条　一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他
建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるとこ
ろにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。

---

 

 

４　について　　　　　　　　　　　　　　　正しい

　条文　ソノママ　です

---

第六節　管理組合法人

（成立等）

第四十七条　
第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の
決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在
地において登記をすることによつて法人となる。

---

メモ

　以前にも述べさせていただきましたが　マンションの登記事項証明書を眺めたことが
　未だない受験生さんは　インターネットの活用（　マンションに住んでいる友人経由
　で見せていただくとか　モットモ　登記事項証明書は　誰でも　取得可能ですが　）
　などして　登記記録を眺めておくと好い　と　思います

 

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団地 の 法人化

 

管理組合法人に関しての　区分所有法４７条～５６条の７　は　団地管理組合に準用が

なされているので　団地管理組合を法人とすることが可能　です

４８条も準用されていますし　読み替え　も　〖団地管理組合法　人〗　と　示されています

団地こそ（特に規模が大きくなればなるほどに）　法人化　することの意義が大きいのでは　と　

思われます

先日のブログでも述べさせていただきましたが

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

管理組合法人化の利点　を　キーポイント　で表すとしたなら

　　組　合　組　織　キリッと　整　頓　
　　　　　　　よ　り明　確・効　率　運　営

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

と　自身は　考えておりますものですから

 

　

区分所有法
（建物の区分所有に関する規定の準用）

第六十六条　
第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、
第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに
第三十三条　から　第五十六条の七
までの規定は、前条の場合について準用する。
この場合において、・・・・・・・

この場合において、・・・・・・・　の部分　は　膨大　？　ですが　要するに　［登場する語の読み替え］

のためのこと　なのです

が　一度なりとも触れて接しておくと　自身の場合は　ナントナク　少々　安心したり

したものでした

【第２章　団地　６６条は　（建物の区分所有に関する規定の準用）のことなので　我慢して

読み替えの情況を思ってみると　第１章の　おさらい　というメリット感がチョットばかりで

も　あるように

思えたりも　したのです】

 

 

さて　本日の　マンション管理士試験過去問学習

２０１９年度　問　７

                                                                                         問い方を変え　利用させていただいております

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

〔問　7〕　
団地管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定による正誤を答えよ。


1　団地管理組合法人は、団地共用部分に係る損害保険契約に基づく保険金額の
　  請求及び受領について、団地建物所有者を代理する。


2　団地管理組合法人の理事は、特定の行為の代理を他人に委任することを、規
     約又は集会の決議によって禁止されることはない。


3　団地管理組合法人の監事は、財産の状況又は業務の執行について、法令若し
    くは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認め、これを報告するため
    に必要があるときは、集会を招集することができる。


4　団地管理組合法人は、団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数に
    よる集会の決議によって解散することができる。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

１　について　　　　　　　　　　　　　　　　正しい

　本肢の請求及び受領のこと　その代理のこと（47条）が
　66条で準用されています

---

（建物の区分所有に関する規定の準用）

第六十六条　
第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、
第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第
三十三条　から　第五十六条の七までの規定　は、前条の場合について準用する。

　第六節　管理組合法人
（成立等）
第四十七条　
６　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。

第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に
基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請
求及び受領についても、同様とする。

---

　　
　　　　　　　

２　について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　誤り

　本肢の　理事への　特定の行為の委任のこと（49条の３)　が ６６条において準用されています

 

---

　（理事の代理行為の委任）

第四十九条の三　
理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に
委任することができる。

---

 

 

３　について　　　　　　　　　　　　　　　　　　正しい

　監事に関しての　本肢関連のこと（５０条）が　６６条において準用されています

---

（監事）

第五十条　

３　監事の職務は、次のとおりとする。

三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項が
あると認めるときは、集会に報告をすること。

四　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。

---

 

 

４　について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正しい

　本肢における　団地管理組合法人の解散のこと（５５条）が　６６条で準用されています

---

（解散）

第五十五条　
管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

一　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）の
　　全部の滅失

二　建物に専有部分がなくなつたこと。

三　集会の決議

２　前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

---

 

 

＜　参　考　＞

　肢１には　「団地共用部分」という文言が登場しています

　（団地共用部分）
第六十七条　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
一団地内の附属施設たる建物（第一条に規定する建物の部分を含む。）は、前条において準用する第三十条
第一項の規約により団地共用部分とすることができる。・・・

３　第十一条第一項　本　文　及び第三項並びに第十三条から第十五条までの規定は、団地共用部分に準用する。

　　　　　　　　　※　11条1項ただし書きは　準用されていない　ので　一部の者のみの共有に属するものは　
　　　　　　　　　　　団地共用部分と認められない

　　　　　　　　　　　団地共用部分は　団地建物所有者の全員の共有に属する
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（67条3項・11条1項本文）

　　　　　　　　　　　　　     （共用部分の共有関係）

　　　　　　　　　　　　　    　第十一条　
　　　　　　　　　　　　　　    共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。
　　　　　　　　　　　　　   　ただし、一部共用部分は、これを共用すべき区分所有者の共有に属する。

 

 

 

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     はたけやま・とくお事務所(goo.ne.jp)　

　

 

悩ましい？決断

 

総会（集会）が　多い時季　というものがあります

マンション管理組合の　それに関しての　相談が　増える時期　です

 

最近　というより　例年　この折に多い相談　そして　自身においても
悩み多い助言・援助として挙げられるのは　役員制度の在りよう　のこと

極く　シンプルに　表してしまうと

高齢化などで　役員へのなり手不足の折り　［メンバー固定に向かう方向］
が望ましいのか　否か

というあたりのこと

 

たしかに　輪番制が多く　その　弊害（組織における執行の一貫性が　ホボ　
ゼロ　・　活動スケジュールの継続性もホボ　ゼロ　　つまり　期毎　行為
のリセット　の　繰り返し　のような　運営の不連続だけがきわだつ）多き
ことも確か　と　言えるでしょう

 

ただ　安易に　『　役員はタイヘン　担当したい　と　自ら立候補する者へ
ブレーキをかけるようなことは　贅沢　ともいえそうだし　失礼でもあるの
では　』　というような意見に流されて　ナントナク　安泰な？　管理組合
運営とは成っていく・・・？

というのも　不安

特に　マンション管理組合というものは　組合員間においての友好をまず最
優先にし目指す団体　というわけでもないだろうし　オオヨソ　何十億とい
う資産の管理運営組織　でも　あるというあたりの感覚に乏しい者が何期に
もわたってのメンバーとして固定していく方向も　困るものである
（概して　当人　あるいは当人およびそのトリマキ参謀さんら　は　疑い
　なく？管理運営に貢献していると思い　組合員からの賛辞は当然　
　長期政権をも期待されている　と　思っている雰囲気が窺えることが自身
　の経験上では　ケッコウ　多く・・・
　組合のために奮闘している　と　疑いもなく自画自賛評価し過ぎるような
　方が　多い　のかな　？）

ということで　自身の経験上からは　個々の管理組合の情況をシッカリと把握
しあい　様々な想定を繰り返しながら　輪番制をば　一旦　止め　立候補者の
意思だけで着任ではなく　総会にて　個々への信任を諮り任せてみる　
かつ　
任期制を必ず明確に設け　３年以上　（２年度ほどでは　重要改革は　まずな
し得ないこと多し　という感が　経験上　ある）最長　４年　としてみたら　
というような助言をしてきたことが多い

［立候補制］　というのも　要するに　次期役員として役員選任議案に載せら

れる　という地位を得ることを自らが志向する　ということであり　その行為

だけで　候補確定　ということではないと解されよう

であるので　

そのことを　明確に（つまり　立候補者が名乗ったからには　必然的に総会議

案に登場させなければならないのか

あくまで　議案検討は理事会（執行部会）での専権なのだろうから　立候補者の

意に沿わない場合も　あり得るか　否か

あたりを　慣習に任せたままにしてのトラブルなどなきよう）　しておくべき

 

信任は　一括ではなく個々の候補者毎に問うこと（選ぶ側・選ばれる者の意識
改革にもなり得ることでしょう）

監事は　総会（集会）にて　完結した役付けであること（役員間での互選など
ではなく・・・監督される側が監督するべき者を決める　など　ナンセンス
ですので）などを　念のため　つけ添えて　自身は　助言を終えています

 

総会（集会）の　終了まで　アレコレ心配の日々を過ごすこと多し　との時季

が　また　もはや　という感じで　訪れます

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     はたけやま・とくお事務所(goo.ne.jp)　

　

管理の姿

管理運営の改革をなそうとしても　集会で検討のための議案（議題とともに）が議場に登場

することがなければ　新執行部による　現実の改革が実行されることはない（アタリマエですが）

議案を提案するのは総会終了でお役御免の　それまでの　いわば　その総会日限りの　従来執行部

実際に　その新年度の執行を為すのは総会で承認を受け得るか否かの　新執行部

事業計画案・予算案　の立案者　と　その実際の執行者が　ソモソモ　おおよその組織では　ずれ

てしまうのです　　

その意味からしても　年度ごとに全員一斉交代執行形式の連続よりは　半数入れ替え式

あたりを検討すべきことを　顧問として　助言させていただいたことなどありましたが・・・

そうしたことさえ　先送り　というか　次期にお任せ　の　感が強い　管理組合が多すぎ　と

どうしても　思ってしまいます

顧問は　執行部の一員　というわけではないので　ナカナカ　・・・すべき　という文言を用いづらい

ところなどあり・・・ですが・・・

さて

本日の　マンション管理士試験過去問学習

 

２０１４年度

問　９

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　問い方（肢の登場順を変える　等）を
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　変更しての利用をさせていただいてお
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ります  [ 出題内容は  ソノママです ]
//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

【問　9】
　
上層階を住居部分、下層階を店舗部分とする複合用途型マンションの店舗一部共用部分に関する
次の記述について、区分所有法の規定による正誤を答えよ。

１　店舗一部共用部分である客用便所の管理について、区分所有者全員の規約で定めをしよう
　　とする場合、住居一部共用部分の区分所有者の４分の１を超える者が反対したときは、す
　　ることができない。

 

 

2　店舗一部共用部分である外装がマンション全体の美観に影響を及ぼすような場合における
     その全体の美観に影響を及ぼす外装の変更は、区分所有者全員の集会の決議を得なければ
　  ならない。

3　店舗一部共用部分である店舗部分の１階出入り口の管理について、区分所有者全員の規約
     で定められている場合、その改修は、店舗一部共用部分の区分所有者の集会で決議するこ
     とができない。

4　店舗一部共用部分であるエスカレーターについて、区分所有者全員の規約に定めがない場
      合、その取替えが区分所有者全員の利害に関係しないときは、店舗一部共用部分の区分所
     有者の集会の決議で取替えを行うことができる。

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

１　について　　　　　　　　　　　　　　　誤　り

　
　店舗一部共用部分である客用便所　とある

　本肢においては　３１条２項での「当該一部共用部分を共用すべき区分所有者」とは　
　店舗一部共用部分の区分所有者　のことなので　住居一部共用部分の区分所有者の４
　分の１を超える者が反対したときはすることができない　ということにはならない

　利害関係を持つ者である店舗一部共用部分の区分所有者のことが考慮されています

　（本来全体に利害関係があるわけではないことなのだから　という点が勘案されて
　　の仕組み　と　いえるでしょう）

---

第五節　規約及び集会

（規約事項）

第三十条　

２　一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものは、区分所有者全員の
規約に定めがある場合を除いて、これを共用すべき区分所有者の規約で定めることができる。

 

（規約の設定、変更及び廃止）

第三十一条　

２　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該
一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える
議決権を有する者が反対したときは、することができない。

 

　　　

---

 

 

 

２　について　　　　　　　　　　正しい

 

　本肢の外装の変更は　区分所有者全員の利害に関係するもの　にあたるので　区分所有者全員　　
　での集会の決議を必要とする

 

---

　

（一部共用部分の管理）

第十六条　一部共用部分の管理のうち、区分所有者全員の利害に関係するもの又は
第三十一条第二項の規約に定めがあるものは区分所有者全員で、その他のものはこ

れを共用すべき区分所有者のみで行う。

---

 

 

３　について　　　　　　　　　　正しい

　本肢には　店舗部分の１階出入り口の管理について区分所有者全員の規約で定められている場合

　とあるので　区分所有者全員での集会の決議を必要とする

 

４　について　　　　　　　　　　正しい

　本肢のエスカレーターの管理については区分所有者全員の規約に定めが無く　その取替えが区分
　所有者全員の利害に関係しないとき　と　あるので　店舗一部共用部分の区分所有者の集会の決
　議をもって取替えを行うことができることになる　　

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

【メ　モ】

※　一部共用部分のうち

　　〖区分所有者全員の利害に関係しない事項〗　
　　　で　
　　　かつ
　　〖全体の規約に定めが無いもの〗

　　は　一部共用部分を共有している区分所有者のみで管理を行う　

　　

　ということあたりを

　　１６条は　管理の面　から
　　３０条は　規約の面　から　述べているように思え　ましょうか