シンプルにスッキリと後始末をして

 

 

遺産の相続人がいないなどの理由で国庫に入る財産額が　2021年度は647億円と過去最高だった

とのこと

身寄りのないケースの増加や不動産価格の上昇なども背景になり　行き場のない財産は10年前の

倍近くに増えたとのニュース

 

　最高裁判所によると相続人不存在による相続財産の収入は　21年度は前年度比7・8%増の647億

459万円　01年度は約107億円　11年度は約332億円　　　20年で6倍に増えたのです

　相続人も遺言もない遺産は　利害関係者の申し立てにより　家庭裁判所に選任された「相続財産

管理人」が整理する仕組みになっています　

未払いの税金や公共料金などを清算し　相続人が本当にいないかを確認し　一緒に暮らしたり身の

回りの世話をしたりした「特別縁故者」がいれば家庭裁判所の判断などにもとづいて財産を分与し　

て　残りは国庫に入る　というような流れにはなっていますが・・・　　　相続人がなくともそれ

以外の方に遺言にて財産を　そのような場面においては　遺言執行者が登場　という場合があった

りもしますので　いろいろ複雑な法的な仕組みが影響しあうことの調整のようなこともあり得ます

つまるところ　アッサリ・スッキリ　とは　ナカナカ　いかないのです

 

自身も　相続・遺言の相談を受けますが　今までは珍しかった相続人不存在ケースにもトキドキ

実務関与があります

 

『相続人もいないし　財産もコザッパリしたもの　なので　なんの煩わしさもありませんし　迷惑も

かけずに後始末ができます』とおっしゃる相談者さんもおられたりしますが　実務は　そのような

具合には収まらないのです（一切債務は存在しない　と常々本人はオッシャッテイタとしても　債権

者のための清算の仕組みを無視するわけにはいかないというようなこともあるので・・・）

 

自己の人生に縁のある財産だけがポツンと残されてしまうのも　いかがなものか　という感があるの

ならば　自己の意思にそうような後始末のためにも　「遺言」をおすすめすることもあります

より　スッキリとした心残りのないような後始末に近づけるように・・・

 

というような住民さんの日常生活面のことも添えての　ノンストップ全面サポート・パートナーにな

れるようなマンション管理組合管理運営関与をさせていただくのが　自身の目指している生涯現役　

の一つです

 

ということで　遺言執行者のなすべきことの再確認学習が　本日の実務スタートメニューでした

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適法 と 適切

 

＜　最も適切なものはどれか　？＞　　＜　最も不適切なものはどれか　？＞
＜　適切なものはいくつあるか　？＞　＜　不適切なものはいくつあるか　？＞

 

管理業務主任者試験での　問いかけは　上記のごとく　です

結論から言わせていただくと　

［・・・区分所有法によれば・・・］という　○○法によれば式の問いかけには　

法によれば　なのですから

適切・不適切　というより　正しい　(適法）・　誤り　(不法）　との回答が　相応しい　

というより　適正だと思うのですが　いかがなものでしょうか
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（あくまで　単なる私見です　当然のことですけれど
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・が　受験者の方の中には違和感を
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　持つ方もおられるのでは　？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　自身も　そのひとりです　）

例えば　令和４年度　問３８は　区分所有法の理論の中でもベスト３に入るであろう

団地に関する繊細な問題(条文で示すと　６５～６８）でした

正解率は　《あやしさ加減を推量して答えてしまう》という手法での　３　という回答

があり得たであろう　？

ので　他肢との比較で答える択一式の綾で　おそらく６割の受験者の方は正解だったのでは？

というような感がしますが　気になるのは　その　正誤を問うのではなく
最も不適切なものはどれか　という　問い方のことです（この問題だけのことではありません　けれど）

不適切　という表現には　〔　違法とまではいえないが　〕　ピッタリではない

というような　法に反してしまってはいない　け　れ　ど・・・　という意味合いをも含んで

しまってはいないでしょうか？

 

これが　例えば　＜・・標準管理規約によれば・・・＞という式の問いかけなら

最も適切なのはどれか　等も妥当であろうと思うのです

標準管理規約は　区分所有法に違わない範囲で成立しているもので　適法なものである

ことは承知で　標準管理規約が有している当然適法の範囲の規準により示されていることに

最も相応しい最も適切な選択肢は　という問いかけ方については　違和感はないので

妥当だと思うのです

法の規準という直截の決まりごと　と　法に守られて出来上がったところの直截の基準

とはいえないそれ　とでは　扱いが異なるべきではないでしょうか・・

　




【問　38】　団地関係に関する次の図についての各記述のうち、区分所有法によれば、
最も不適切なものはどれか。　　　　　　　　　　　　【図については省略してあります】
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　<8FAC8DFB8E712E706466> (kanrikyo.or.jp)
1
Ａの建物所有者とＢの建物所有者とＣの建物
所有者が甲地を共有している場合には、甲地
を目的とするＡとＢとＣの団地関係が成立す
る。
2
Ａの建物所有者とＢの建物所有者が敷地駐車
場を共有し、Ａの建物所有者とＢの建物所有
者とＣの建物所有者がＤと通路を共有してい
る場合には、Ｄと通路を目的としたＡとＢと
Ｃの団地関係と、敷地駐車場を目的としたＡ
とＢの団地関係が、重畳的に成立する。
3
Ａの建物所有者とＢの建物所有者が通
路を共有している場合でも、規約で定
めれば、甲地と乙地と丙地を団地共用
部分とするＡとＢとＣの団地関係が成
立する。
4
Ａの建物所有者が甲地を単独所有し、Ｂの建
物所有者とＣの建物所有者が乙地を共有し、
Ａの建物所有者とＢの建物所有者とＣの建物
所有者が通路を共有し、ＡとＢ、ＡとＣの往
来に利用されている場合には、通路を目的と
したＡとＢとＣの団地関係と、乙地を目的と
したＢとＣの団地関係が、重畳的に成立する。

 

第二章　団地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省略部アリ

（団地建物所有者の団体）

第六十五条　一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

（建物の区分所有に関する規定の準用）

第六十六条　第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。

（団地共用部分）

第六十七条　一団地内の附属施設たる建物（第一条に規定する建物の部分を含む。）は、前条において準用する第三十条第一項の規約により団地共用部分とすることができる。この場合においては、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

 

３　第十一条第一項本文及び第三項並びに第十三条から第十五条までの規定は、団地共用部分に準用する。この場合において、第十一条第一項本文中「区分所有者」とあるのは「第六十五条に規定する団地建物所有者」と、第十四条第一項及び第十五条中「専有部分」とあるのは「建物又は専有部分」と読み替えるものとする。

（規約の設定の特例）

第六十八条　次の物につき第六十六条において準用する第三十条第一項の規約を定めるには、第一号に掲げる土地又は附属施設にあつては当該土地の全部又は附属施設の全部につきそれぞれ共有者の四分の三以上でその持分の四分の三以上を有するものの同意、第二号に掲げる建物にあつてはその全部につきそれぞれ第三十四条の規定による集会における区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による決議があることを要する。

一　一団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）が当該団地内の一部の建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地又は附属施設（専有部分のある建物以外の建物の所有者のみの共有に属するものを除く。）

二　当該団地内の専有部分のある建物

２　第三十一条第二項の規定は、前項第二号に掲げる建物の一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての同項の集会の決議に準用する。

 

　　　　・・・参考になさってみてください・・・

　過去問中心主義　？　とはいっても - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

 

ということで　本日は　試験に用いている　法的な用語　についての　一私見でした

お読みくださったこと　感謝いたします

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事務所　

 

　

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合格発表

管理業務主任者の試験結果が　報告されました

 

　　　

---

（令和４年１２月４日　　 管理業務主任者試験）
　　受験者　　１６，２１７　人
　　合格者  　　 ３，０６５　人
　　合格率　　　　　　１８．９　％ 



○ 申 込 者 　    １９，５８９ 人 　　（男性；１５，１６５人、女性；４，４２４人）
○ 受 験 者 　　１６，２１７ 人 　　（男性；１２，６３６人、女性；３，５８１人）
○ 受 験 率 　　　　 ８２．８ ％


合格基準点  　　５０問中 ３６問正解 　   　（試験の一部免除者 ４５問中 ３１問正解）
○ 合 格 者 　３，０６５ 人    （ 男性 ； ２，４０８人、 女性 ； ６５７人 ）
○ 合 格 率  　  １８．９ ％ 　（ 男性 ； １９．１％、 女性 ； １８．３％ ）
○ 平均年齢 　 ４４．０ 歳 　（ 男性 ； ４５．３歳、 女性 ； ３９．０歳 ）
○ 最高年齢 　 ８２ 歳 　        （ 男性 ； ８２歳、 女性 ； ７４歳 ）
○ 最低年齢  　１７ 歳 　        （ 男性 ； １７歳、 女性 ； １８歳 ）

---

 

合格率は　過去最小の数字になっています

「難しかった」という受験者の声が　多かったように　思えましたが・・・

次回は　いかがな状況になりましょうか・・・

根拠は見ずらいようなことで恐縮なのですが　他の資格試験のありようからしても　概して　

全般的に

合格が厳しく　一点差の悲哀（合格のための点数を獲得できなかった　というあたりまえの

ことなのですが　合格ラインが中央をはしりその上下にひきめきあっている分厚い層がある

なかでの

一点の攻防　

というようなことをズシリと感じてしまうのです）を感じるシーンが多くなっているよ

うに感じます

不確実な世相を反映して　将来の選択肢のためのスキルを一つでも多く　ということな

のでしょうか・・・

どの資格においても　つかみ取るための厳しさを増し続けることでしょうね

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   はたけやま・とくお事務所(goo.ne.jp)　

 

 

 

 

 

 

サイクルを見直す

 

次回のマンション管理士試験まで　ホボ　１０ヶ月となっています

毎年のサイクルを同様に繰り返しているだけでは　結果も　例年同様になってしまうことでしょう

 

自身の受験結果のデータは控えてありますか

メモになっていないとしても　記憶のメモには残っていますか

［苦手部分改善の度合い］［未だ未学習レベルのままの学習すべき分野の存在］［シメタ　と思われた問題

　への誤り回答の想定外の多さ］・・・などなど

 

受験用学習の再開には　従来を超える工夫が必要だと思われます

お仕事をお持ちしながらの受験者の方は　スケジュールがどこでどういう具合に変化せざるを得ないかしれ

ませんし・・・

 

〘どのような工夫をすればよいのか　例年迷っているうちに　２，３ヶ月が過ぎていってしまう〙

という方は　勝負は　【区分所有法】【標準管理規約】【民法】ともいえるのですから　

［苦手部分］［未だ未学習レベルの分野］［シメタ・楽勝ダ　と思われた問題の誤り選択肢］あたりを意識

しつつ　条文点検《でき得る限り　毎回必ずとまでは言いませんが　全条文》からスタートしてみるのも良

いのでは

 

「こんな条文があったのか　初めて見たような感じがする　・　条文の趣旨をどうも勘違いしていたようだ

　あれほど詳細な条文になっていることまでは未学習だった（例年避けてきていたということだ）　・　

　基本書というものも要するに条文ついての解釈のためのものだともいえるのだな・・・」

 

　というようなことで　比較的追い回される感の薄い時期に　苦手部分・手薄部分の再挑戦をしておくべき

　と思われます

 

寒さが続きますが　体調に十分気を付けられ　学習が軌道にのることをお祈りしています

 

　　

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お薦めモデルのポイントについて 意見交換

例に漏れず　？　組合員高齢化　：　建物・設備　経年劣化が激しい　：

修繕積立金不足明白　などなど

問題山積の管理組合の役員の方との　意見交換から

２０２３年のマンション管理運営相談実務がスタートしたのでした

 

以前の記事の抜書きですが　主要な意見交換の内容に関することなので

意見交換のポイントであったところを　載せてみます

 

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

マンション住人さんとお話をさせていただくとき

『　どのような管理組合の姿が　管理運営のためにはお勧めですか　？』

という趣旨のお訊ねをうかがうことがある

そうした折には　おおよそ　次のようなお話もさせていただいている

“　住人の方たちの総意に沿う管理運営　というものが　当然大事なことは　アタリマエの

コトとしてですが　

できれば法人化して　法に明文で登場している条項を効率的に活用する　とともに　組織を

誰からも見えやすく　自らにもヨリ見えやすくする

組織のあり方についても　５２条あたりを検討してみる


５２条というのは

---

（事務の執行）

第五十二条　

管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。
ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることが
できる。

・・・・・・・・・・・・

---

という条文なのですが　一定の事項を　理事その他の役員　で決めることができる　と

 

明文で示されています

 

事務（建物・敷地・付属施設の管理を行う上での団体として必要な一切の事務のこと）は

 

集会(総会）の決議で進める　ということが基本なのですが　一定の事を除いては総会の

 

決議によらなくとも可能と　明文で示されています

 

その他の役員　ということについては　例えば　階ごとに　あるいは　棟ごとに　代議員

 

とか　評議員（名称はどのようなものでも相応しいものを考えて）とかを選び　一定の事項

 

については　総会招集・議案決議という流れを採らなくとも　例えば代議員会とか評議委員会

 

などの　合議体で決めることができる　という仕組みを検討してみたりするのも好いのでは・・・
（そのように　規約で理事以外の者に委任されたなら　その事務については理事には決定権
　がないとするけれど　最高意思決定機関である総会にまかせることは許される）

 

管理組合法人の理事は　規約に別段の定めがない限り　総会の普通決議で選任されます
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(区分所有法４９⑧・２５①）

 

役員のなり手に関して　いろいろと運営が困難になってきている（特に　輪番制の維持がタ

 

イヘンだというような）折　事務について決められる　決議機関としての総会の代替となる

 

ような手法を設けておくのも　好いのでは〔輪番制を補う形のような仕組みの無理のない範囲
での備え〕　

 

そうすれば　平時と異なる情況の場合にも　管理運営についての安心度が　すこしでも　

 

ちがってくるのでは　”

 

（もっとも　法人化をしなくとも　この５２条で示されているような仕組みは可能だとも思える

 

　のですが　ただ　明文でシッカリと示されていることの力強さは　魅力的なのです）

 

 

法人化した場合　
法的には　　

理事　 も　 監事　 も  　１人 いるならば　可　

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

管理組合を法人化して

公示する〔　組織のアレコレを登記することで　公に明示する　〕手段を持てているというのは　

やはり　心強い

交渉の当事者となる　人・法人・その他あらゆる組織体　は　より安心して　マンション管理組合

との接触・折衝を決断できやすくなるだろう

当面の融資を受ける際の金融機関との交渉も　よりスムースに進みそうだ

なにより　
自身の姿をシッカリと　相手に印象づけることができる

｢　名 称
　  主たる事務所
      法人成立の年月日
      目的 等
      役員に関する事項
      登記記録に関する事項  ｣

ということを　
公の発する文書・記録で　相手にも知っていただけ　 自らも　あらためて知る

法務省・法務局の案内　にも登場しており　その実際の登記申請手続きも知る
ことができる

その他の会社・法人（特例有限会社・NPO法人・その他）：法務局 (moj.go.jp)

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　

 

ということで　効率の良い　実効性を得るのによりシンプルかつ利用しやすい

組織の形を目指しての　意見交換をしたのでした

トニモカクニモ　現状のままのマンション管理組合では　未来がボンヤリおぼろ

すぎ

けれど　資産価値については　ハッキリとしたスピードで磨耗の進行を継続中

だということを　組合員ホボ全員が　認識してはいる　のだ　？　

そんなふうな情況　なのです　けれど

改めることは　ないのでしょうか　？

 

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私見ですけれど

 

今年も　どうぞよろしく　お付き合いのほど　お願い申し上げます

 

 

受験生の方から質問があったので　私見です（正誤の判定が不明瞭な選択肢があったと
するのが公式に出されている説明）が

令和４年度マンション管理士試験　問９　について　記させていただきます

 

エ　義務違反行為を行う占有者に対し、当該占有者が占有する専有部分の区分所
有者以外の区分所有者の全員が訴えをもって当該占有者が占有する専有部分の
使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求する場
合、あらかじめ集会において当該占有者に弁明の機会を与えなければならない。

との肢については　誤りと判断すべきなので　　＜２又は３を正解として取り扱う＞　

とする扱いはオカシイと　私には思われます

弁明する機会について　条文には　集会において　という限定がなされていません

 

たしかに　〔集会においての弁明の機会が　妥当である〕　等の説もあることは

承知していますが

区分所有法　及び民法（明治 29 年法律第 89 号）の規定によれば、正しいものはどれか。
ただし、規約に別段の定めはないものとする。

という問題文からして　正しい肢とはいえないと思われます

 

---

 

（占有者に対する引渡し請求）

第六十条　第五十七条第四項に規定する場合において、第六条第三項において準用する同条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。

２　第五十七条第三項の規定は前項の訴えの提起に、第五十八条第二項及び第三項の規定は前項の決議に準用する。

 

（使用禁止の請求）

第五十八条

３　第一項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

---

 

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発表されました

 

 

マンション管理士試験結果が発表されました

 

合格率　　　１１．５　％

　　　　　※合格者平均年齢　　　４７．８歳　　
　　　　　　最高年齢　　　　　　８５　　歳

合格最低点 
　　　　５０問中　　４０問以上正解
　　　　　　　　　　　（試験の一部免除者は　４５問中３５問以上正解）　　　　　　

 

---

　※　問 4 については、正解肢のない問題となっていることが判明しました。
　　　このため、問4 については、全ての解答を正解として取り扱うことといたします。
　　　また、問 9 については、正誤の判定が不明瞭な選択肢があったことから、２又は３を
　　　正解として取り扱うことといたします。

---

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　とのコメントがなされています
　　　　　　　　　　　　　　［マタシテモ　か　と　残念な思いをぬぐえません
　　　　　　　　　　　　　　　受験生の方々は　どのような影響を受けてしまったか
　　　　　　　　　　　　　　　合否結果にどのように作用してしまったのだろうか・・・］

〔問　４〕　甲マンションにおける管理者が区分所有者Ａである場合の管理者の立場等
に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法（明治 29 年法律第 89 号）の規定に
よれば、正しいものはどれか。ただし、規約に別段の定めはないものとする。
１　Ａは、集会の決議を経ることなく、共用部分の保存行為をするとともにその
形状又は効用の著しい変更を伴わない変更をすることができる。
２　Ａは、甲マンションの大規模修繕工事について、自己の利益を図る目的で請
負契約を締結して工事代金を支払ったとしても、当該契約が集会の決議に基づ
き締結したものであれば、善良な管理者の注意義務違反を問われることはな
い。
３　Ａは、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために
原告となることができるが、その場合には、遅滞なく、区分所有者にその旨を
通知しなければならない。
４　甲マンションの敷地が、区分所有者の共有又は準共有に属しない場合、Ａは
甲マンションの敷地に関して、これを保存し、集会の決議を実行し、並びに規
約で定めた行為をする権限を有する。

〔問　９〕　マンションにおいて共同の利益に反する行為（この問いにおいて「義務違
反行為」という。）を行う者に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれ
ば、正しいものはいくつあるか。
ア　区分所有者及び議決権の過半数による集会の決議があれば、義務違反行為を
行う区分所有者に対し、他の区分所有者の全員が訴えをもって当該義務違反行
為の停止を請求することができる。
イ　区分所有者及び議決権の各３分の２以上の多数による集会の決議があれば、
義務違反行為を行う区分所有者に対し、他の区分所有者の全員が訴えをもって
当該区分所有者の専有部分の使用の禁止を請求することができる。
ウ　区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議があれば、
義務違反行為を行う区分所有者に対し、他の区分所有者の全員が訴えをもって
当該区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
エ　義務違反行為を行う占有者に対し、当該占有者が占有する専有部分の区分所
有者以外の区分所有者の全員が訴えをもって当該占有者が占有する専有部分の
使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求する場
合、あらかじめ集会において当該占有者に弁明の機会を与えなければならな
い。
１　一つ
２　二つ
３　三つ
４　四つ
 

 

 

 

リンクを記しておきます

 (mankan.org)