前記事の追記です

 

前回の記事に関して付け加えておくべきことを　
失念していました（スミマセン）

---

　おおよその基本書には登場していると思われますが・・・
　区分所有法６・５７条等に関して

　最高裁平成２４・１・１７　では

　その行為が共同利益背反行為に当たるか否かについて　
　その判断の対象となる行為が建物の管理または使用に
　関してなされたものであるのかそうでないのかという
　ことについて　問題にしていません

　＜このことが　有斐閣マンション判例百選での解説には
　　・・本判決は、共同利益背反行為か否かの判断にあた
　　って、専ら利益侵害の有無を問題とし、行為態様によ
　　る限定を不要とした。これは最高裁判所として初めて
　　の判断であり、本判決はこの点で意義を有する。・・
　　と記されています＞

差し戻し前の原審（東京高判平成２２・７・２８）では
　
「建物の管理又は使用に関し」てなされたものではないのだから
当該行為（ひぼう中傷文書配布・掲出　　防水工事受注業者への
業務妨害行為　等）は共同利益背反行為に当たらない
と　されていたのでした

共同の利益のこと

 

管理組合　に関しては　独特な内容の裁判が設けられています

　　　第七節　義務違反者に対する措置

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）

第五十七条

（使用禁止の請求）

第五十八条　

（区分所有権の競売の請求）

第五十九条

（占有者に対する引渡し請求）

第六十条　

 

どのような行為についてならば　上記に登場の裁判を起こせるのか　は　ナカナカ　微妙な

点の検討を要することもあります

 

そこで　本日の　マンション管理士試験過去問学習　です

（区分所有者の権利義務等）

第六条　
区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の
利益に反する行為をしてはならない。

 

との条文に関するものです
                                                                                       ※　問い方を変え　利用させていただいています

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

平成２４年度　

【問　2】
　
区分所有法第６条第１項の区分所有者の共同の利益に反する行為に該当するか否か、各肢につき答えよ。

１　直上・直下階の特定の区分所有者間の騒音問題について、一方の当事者が虚偽の事実を記載した文書
　　を作成し、それを他の区分所有者に配布する行為

２　隣接する専有部分２個を所有する所有者がこれを１個の専有部分とするため、その間にある耐力壁で
　　ある戸境壁を勝手に取り壊す行為

３　廊下、階段室に私物を置いて倉庫がわりに使うなど区分所有者の一人が共用部分を使用し、その結果
　　他の区分所有者の通常の使用が妨げられるような行為

４　専有部分で営業を行っている区分所有者が勝手に外壁やベランダに看板を取り付けたり、屋上に広告
　　塔を設置したりする行為

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

１　について　　　　　　　　　　　　　　　　該当しない

　

　　特定の紛争当事者間においての侵害行為と捉えられるので　区分所有者の共同の利益に
　　反する行為　とまでには至っていない　と　解されよう

 

２　について　　　　　　　　　　　　　　　　該当する

 

　　建物の保存に有害な行為であるので　区分所有者の共同の利益に反する行為に該当する

 

３　について　　　　　　　　　　　　　　　　該当する　　　　　　　　　　　　　

 

　　共用部分を不当に使用するものなので　区分所有者の共同の利益に反する行為に該当する

 

４　について　　　　　　　　　　　　　　　　該当する

 

　　共用部分を不当に使用するものなので　区分所有者の共同の利益に反する行為に該当する　

 

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

肢１については　
利益侵害の程度によっては　生活妨害等やプライバシー侵害においても単なる隣人間紛争のこと
ならばとの基準から該当しない　とするのは　妥当でないのでは　という考え方もあるだろう
その点からすると　該当しないとの判断は　あくまで　肢の表現の捉え方によって微妙となるの
かな　？　とも考えられる　
（４肢択一で「該当しないものはどれか」と　問われていた　ので　正解率は高かったと思われるが）　　　　　　　　　　

 

肢１に関連する判例として　「最判　平成２４・１・１７」　が考えられます
　　　　　　　　　　　　　　　（本日の過去問学習は　平成２４年度　試験のものです）
　　　　　　　　　　　　

そこで原審（東京高裁）に差し戻されて出されたもの（東京高判　平成２４・３・２８）の一部

を　参考として載せてみました（膨大な？内容ですが　その一部　だけです）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※　色付け等は　当職にてさせていただいたものです

・・・・・・・・・・・

(2) 最高裁は，控訴人の区分所有法５７条に基づく差止め請求につき，マンションの区分所有者が，
業務執行に当たっている管理組合の役員らをひぼう中傷する内容の文書を配布し，それが単なる
特定の個人に対するひぼう中傷等の域を超えるもので，それにより管理組合の業務の遂行や運営
に支障が生ずるなどしてマンションの正常な管理又は使用が阻害される場合には，区分所有法６
条１項の「区分所有者の共同の利益に反する行為」に当たるとみる余地があるというべきである
として，控訴人の請求が区分所有法５７条の要件を満たしているか否かにつき更に審理を尽くさ
せるため，差戻し前の控訴審判決中区分所有法５７条に基づく請求に関する部分を破棄し，これ
を東京高等裁判所に差し戻し，控訴人の本件マンション管理規約６３条３項に基づく差止め請求に
ついては，上告を棄却した。したがって，当審の審判の対象は，差戻しの対象となった控訴人の
区分所有法５７条に基づく請求部分の当否である。

　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(2) 以上の事実に照らせば，本件マンションの区分所有者である被控訴人は，業務執行に当たって
いる本件マンション管理組合の役員らをひぼう中傷する内容の文書を配布し，また，本件マンショ
ン管理組合の取引先等に対する業務妨害行為を行い，さらには，本件マンション関係者に対する暴
行及び嫌がらせ行為を行っているものであり，それらは，単なる特定の個人に対するひぼう中傷，
業務妨害，嫌がらせ等の行為の域を超えるものというべきである。そして，被控訴人の上記行為に
より，管理組合の業務の遂行や運営に支障が生じて，本件マンションの正常な管理又は使用が阻害
されていることは明らかである。
そうすると，被控訴人の上記各行為は，区分所有法６条１項所定の「区分所有者の共同の利益に反
する行為」に当たるというべきである。また，上記(1)アに認定のとおり，控訴人は，平成２１年８
月２３日，本件マンションの区分所有者の集会の決議により，被控訴人を除く他の区分所有者の全
員のために本件訴訟を提起する区分所有者に指定された者であり（区分所有法５７条３項），本件
マンションの区分所有者の共同の利益のため，被控訴人に対し，被控訴人の上記各行為の差止めを
求めることができるものということができる。
(3) したがって，控訴人の被控訴人に対する上記各行為の差止め請求は，区分所有法５７条の要件を
満たすものといえる。

 

 

　

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「共 有」にも違い が・・・？

 

 

以前にも記したことがあることです　が

受験生さん（マンション管理組合の役員の方でもある）との相談のなかで

民法改正についての要点　の　こと　がありました

数年たったのですが　自身なども　未だ　改正事項には　実務においても

要注意ポイントを意識せざるを得ません

 

その方との会話のなかに　二三　誤解があったので　改正のあったこと（今さら　ですが）　

等

記しておくこととします

 

：　＜物　権＞　の範囲にも　改正は　ありました

　284・291・292・
　316・359・363・364・370・398の2.3.7

　の各条です

 

一部を載せておきます

 

 

 

（地役権の時効取得）

第二百八十四条　

２　共有者に対する時効の更新は、地役権を行使する各共有者に対してしなければ、その効力
を生じない。

３　地役権を行使する共有者が数人ある場合には、その一人について時効の完成猶予の事由が
あっても、時効は、各共有者のために進行する。

（地役権の消滅時効）

第二百九十一条　
第百六十六条第二項に規定する消滅時効の期間は、継続的でなく行使される地役権については
最後の行使の時から起算し、継続的に行使される地役権についてはその行使を妨げる事実が生
じた時から起算する。

第二百九十二条　
要役地が数人の共有に属する場合において、その一人のために時効の完成猶予又は更新がある
ときは、その完成猶予又は更新は、他の共有者のためにも、その効力を生ずる。

 

（不動産賃貸の先取特権の被担保債権の範囲）

 

第三百十六条　
賃貸人は、第六百二十二条の二第一項に規定する敷金を受け取っている場合には、その敷金で
弁済を受けない債権の部分についてのみ先取特権を有する。

 

（設定行為に別段の定めがある場合等）

第三百五十九条　
前三条の規定は、設定行為に別段の定めがあるとき、又は担保不動産収益執行（民事執行法第
百八十条第二号に規定する担保不動産収益執行をいう。以下同じ。）の開始があったときは、
適用しない。

 

第三百六十三条　削除

 

（債権を目的とする質権の対抗要件）

第三百六十四条　
債権を目的とする質権の設定（現に発生していない債権を目的とするものを含む。）は、第四百六十
七条の規定に従い、第三債務者にその質権の設定を通知し、又は第三債務者がこれを承諾しなければ、
これをもって第三債務者その他の第三者に対抗することができない。

 

（抵当権の効力の及ぶ範囲）

第三百七十条　
抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産（以下「抵当不動産」という。）
に付加して一体となっている物に及ぶ。ただし、設定行為に別段の定めがある場合及び債務者の行
為について第四百二十四条第三項に規定する詐害行為取消請求をすることができる場合は、この限
りでない。

 

 

 

（根抵当権）

第三百九十八条の二　

３　特定の原因に基づいて債務者との間に継続して生ずる債権、手形上若しくは小切手上の請求権又
は電子記録債権（電子記録債権法（平成十九年法律第百二号）第二条第一項に規定する電子記録債権
をいう。次条第二項において同じ。）は、前項の規定にかかわらず、根抵当権の担保すべき債権とす
ることができる。

 

：「共　有」は　以前のままの姿での条項として　継続されています

第三節　共有　（第２４９条～第２６４条）　

 

＜参　考＞

特別法である「区分所有法」での「共　有」　と　　民法の「共有」の　異なるところ

第二節　共用部分等　　　　　　　　　　　＜省略あり＞

 

（共用部分の共有関係）

第十一条　共用部分は、区分所有者全員の共有に属する。

３　民法１７７条の規定は、共用部分には適用しない。

第十二条　共用部分が区分所有者の全員又はその一部の共有に属する場合には、
その共用部分の共有については、次条から第十九条までに定めるところによる。

（共用部分の使用）

第十三条　各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。

 

（共用部分に関する規定の準用）

第二十一条　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の
共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

 

※　マンションに住んでいるからといっても専有部を数人で共有している場面のことは　

　　管理組合が絡む管理運営のこととは性質が異なって　一般法民法の共有規定が適用　

　　となりますから

・持分　は　協議で自由に決め得る

・持分権自由譲渡可　（区分所有法１５では　共有持分の分離処分不可）

・いつでも　自分の持分についての　分割請求　が可能

・専有部にある備品持分がハッキリしないと　相等しい　と推定（民２５０）

・共有物の全部について　持分に応じた　使用可（民２４９）

・賃貸しするには全員の合意｛　管理というより　変更　と捉えて　｝

などなど　と　扱われます

［共用部分　の　共有］　のことではなく　専有部分の共有　のこと　なので　区分所有法１２条の

適用場面ではないからです

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　よろしくお願いいたします - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

 

 

 

 

 

あらためて ポイントを掴む

マンションにおける　電力　に関しての相談もあります

諸事情の説明は　餅屋は餅屋　で　技術的なこと・改めに必要な総費用のこと　など

専門知識を有する方々の解説などを参考にしつつ　疑問点を解決しながらの決断になる

と考えます（　アイマイな知識のままでの決断は　厳禁　ですね　）

そうした折に　まず話題にあがるのは　次の重要な判例です

総戸数５４４戸のマンション　での　圧倒的多数での推進情況下における　反転でした

案件としては　損害賠償等請求　の　裁判です

「高圧受電方式」の採用　に　関する判例です
〔この判決については　以前にも　載せさせていただいています〕

相談の多いことなので　あらためて　載せさせていただくこととしました

マンションでお暮らしの方　各種受験者の方　などの参考にしていただければ好いのでは　と

考えます

 

裁判例結果詳細 | 裁判所 - Courts in Japan

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

平成３０年（受）第２３４号 損害賠償等請求事件
平成３１年３月５日 第三小法廷判決
 
主 文
 原判決を破棄し，第１審判決を取り消す。
 被上告人の請求をいずれも棄却する。
 訴訟の総費用は被上告人の負担とする。

 理 由
上告代理人平田直継の上告受理申立て理由（ただし，排除されたものを除く。）
について

１ 原審が適法に確定した事実関係等の概要は，次のとおりである。
(1) 上告人ら及び被上告人は，いずれも札幌市内の区分所有建物５棟から成る
総戸数５４４戸のマンション（以下「本件マンション」という。）の団地建物所有
者である。

(2) 本件マンションにおいて，団地建物所有者又は専有部分の占有者（以下，
これらを併せて「団地建物所有者等」という。）は，個別に北海道電力株式会社
（以下「電力会社」という。）との間で専有部分において使用する電力の供給契約
（以下「個別契約」という。）を締結し，団地共用部分である電気設備を通じて電
力の供給を受けている。

(3) 平成２６年８月に開催された本件マンションの団地管理組合法人（以下「本件団
地管理組合法人」という。）の通常総会において，専有部分の電気料金を削減するた
め，本件団地管理組合法人が一括して電力会社との間で高圧電力の供給契約を締結し，
団地建物所有者等が本件団地管理組合法人との間で専有部分において使用する電力の
供給契約を締結して電力の供給を受ける方式（以下「本件高圧受電方式」という。）
への変更をする旨の決議がされた。
本件高圧受電方式への変更をするためには，個別契約を締結している団地建物所
有者等の全員がその解約をすることが必要とされている。

(4) 平成２７年１月に開催された本件団地管理組合法人の臨時総会において，本件
高圧受電方式への変更をするため，電力の供給に用いられる電気設備に関する団地
共用部分につき建物の区分所有等に関する法律（以下「法」という。）６５条に基
づく規約を変更し，上記規約の細則として「電気供給規則」（以下「本件細則」と
いう。）を設定する旨の決議（以下，上記(3)の決議と併せて「本件決議」という。）
がされた。本件細則は，本件高圧受電方式以外の方法で電力の供給を受けてはなら
ないことなどを定めており，本件決議は，本件細則を設定することなどにより団地
建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付けるものであった。

(5) 本件団地管理組合法人は，平成２７年２月，本件決議に基づき，個別契約を締結
している団地建物所有者等に対し，その解約申入れ等を内容とする書面を提出する
よう求め，上告人ら以外の上記団地建物所有者等は，遅くとも同年７月までに上記
書面を提出した。しかし，本件決議に反対していた上告人らは，上記書面を提出せず，
その専有部分についての個別契約の解約申入れをしない。

２ 本件は，被上告人が，上告人らがその専有部分についての個別契約の解約申入れ
をすべきという本件決議又は本件細則に基づく義務に反して上記解約申入れをしない
ことにより，本件高圧受電方式への変更がされず，被上告人の専有部分の電気料金が
削減されないという損害を被ったと主張して，上告人らに対し，不法行為に基づく損
害賠償を求める事案である。

３ 原審は，前記事実関係等の下において，要旨次のとおり判断して，被上告人の請求
を認容すべきものとした。

　本件マンションにおいて電力は団地共用部分である電気設備を通じて専有部分に
供給されており，本件決議は団地共用部分の変更又はその管理に関する事項を決す
るなどして本件高圧受電方式への変更をすることとしたものであって，その変更を
するためには個別契約の解約が必要である。したがって，上記変更をするために団
地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付けるなどした本件決議は，法６６
条において準用する法１７条１項又は１８条１項の決議として効力を有するから，
上告人らがその専有部分についての個別契約の解約申入れをしないことは，本件決
議に基づく義務に反するものであり，被上告人に対する不法行為を構成する。

４ しかしながら，原審の上記判断は是認することができない。その理由は，次
のとおりである。

(1) 前記事実関係等によれば，本件高圧受電方式への変更をすることとした本件決議
には，団地共用部分の変更又はその管理に関する事項を決する部分があるものの，
本件決議のうち，団地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付ける部分は，
専有部分の使用に関する事項を決するものであって，団地共用部分の変更又はその
管理に関する事項を決するものではない。したがって，本件決議の上記部分は，法
６６条において準用する法１７条１項又は１８条１項の決議として効力を有するも
のとはいえない。このことは，本件高圧受電方式への変更をするために個別契約の
解約が必要であるとしても異なるものではない。

(2) そして，本件細則が，本件高圧受電方式への変更をするために団地建物所有者等
に個別契約の解約申入れを義務付ける部分を含むとしても，その部分は，法６６条
において準用する法３０条１項のを定めたものではなく，同項の規約として効力を
有するものとはいえない。
なぜなら，団地建物所有者等がその専有部分において使用する電力の供給契約を解
約するか否かは，それのみでは直ちに他の団地建物所有者等による専有部分の使用
又は団地共用部分等の管理に影響を及ぼすものではないし，また，本件高圧受電方
式への変更は専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず，この変更がさ
れないことにより，専有部分の使用に支障が生じ，又は団地共用部分等の適正な管
理が妨げられることとなる事情はうかがわれないからである。
また，その他上告人らにその専有部分についての個別契約の解約申入れをする義
務が本件決議又は本件細則に基づき生ずるような事情はうかがわれない。

(3) 以上によれば，上告人らは，本件決議又は本件細則に基づき上記義務を負うもの
ではなく，上告人らが上記解約申入れをしないことは，被上告人に対する不法行為
を構成するものとはいえない。

５ これと異なる原審の判断には，判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反が
ある。論旨はこの趣旨をいうものとして理由があり，原判決は破棄を免れない。そ
して，以上に説示したところによれば，被上告人の請求はいずれも理由がないから，
第１審判決を取り消し，同請求をいずれも棄却すべきである。
よって，裁判官全員一致の意見で，主文のとおり判決する。
・・・・・・・・・・

///////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

あらためて読んでみても

・・・その変更をするためには個別契約の解約が必要である。したがって，上記変更
をするために団地建物所有者等に個別契約の解約申入れを義務付けるなどした本件決
議は，法６６条において準用する法１７条１項又は１８条１項の決議として効力を有する

とする

理由　３　のところなどは　やはり　ムリのある展開を述べているのでは　という感が

うかがえそうですね

皆さんは　いかがですか　？

１７条　は　［共用部分の変更］

１８条　は　［共用部分の管理］

ですからね

（規約事項）

第三十条　建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。

 

 

シンプルに言ってしまうと

　各専有部分所有者にとって　より合理的な電力の利用方法というものが在ると考え

　られる場合に　その利用方法採用への協力義務を課すことが「団地建物所有者相互

　間の事項」に該当することであり　規約で専有部分所有者へのなんらかの制約の発生
　
　も止むを得ないことがある　

　とするか　

　そうではなく

　専有部分所有の各区分所有者の　私的所有権絶対（自分の財産のことについて　他から

　の干渉を受けない　

　たとえ　一般的には多くの他者にとって経済性の点で負担が軽くなることについてのこ

　とであるとしても）の尊重の優位を認めるべき場面なのだ　と捉えるか　　

　という　

　両者においての比較考量のこと　なのかな　と　

　自身は解しています

（結論からいうと　法的には　妥当な判決であると　一介の素浪人である自身には思えます・・・

　多数ではありますが　各専有部分所有者負担の料金のことであって　共用部分について

　の直接的な料金軽減のことではない　と　判決文での概要から読めるので・・・つまると

　ころ　個人における電力利用対価のことで　圧倒的多数であっても他者がアーダコーダ指図

　するのは　オカシイ

　というところに落ち着きざるを得ない　のでは　と・・・）

ただ 　　電力利用の形は　サマザマであろう　と　考えられるので　各々の案件を　ジックリ　

検討し

各マンション管理組合の対応も　サマザマ　でしょうから　判例の結論部だけが　先走りする

ことには　注意が必要なこと　当然ですので　誤解の無いようにしなければなりませんね

　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　　

 

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•  

理事長の行為を訴えた案件の一例

 

 

・・・管理組合に代わって
　　個々の組合員が　理事長に不法行為による損害賠償を請求できるのか　？・・・

 

 

完成時に一括して支払えばよいとされていた外壁などの工事代金を　理事長が　約束より早めに
支払ったため損害が生じてしまった　として　契約どおりの支払時までに運用されて得られたはず
の　約２００万円を損害賠償請求する事件が東京地裁でありました〔平成　４年７月〕

 

『裁判で勝訴した時は　得られたものを直ちに管理組合に引き渡す』　として　一人の組合員が　共用
部分の保存行為は単独で行動できるはずだから　と　裁判を起こしたのでした

理事長に対する
不法（違法があるとして）行為による損害賠償請求
（債務不履行による損害賠償請求としてではなく）

 

 

マンションの管理運営上の大事な論点のいくつかが　この裁判から理解できそうなので　管理運営上
の重要な参考の一例として　説明させていただくことがあります

説明させた頂く概略は　以下のようなこと

・一人で裁判を起こすためのの根拠とされた　＜保存行為＞　と理解されるか？

・自身の益のためではなく　管理組合のためにする意思でも　この案件の単独の提訴は許されないのか　？

・管理組合の資金の所有権は　誰にあるのか？

・各区分所有者は　徴収された管理費等に対し　どのような権利を持っているのか

（仮に　管理組合が法人化されているならば　どうか）　？

・・・などなど　ですが

 

：　共用部分の保存行為とは　共用部分そのものの現状を維持することと理解すべきで
    共用部分の工事費の支払に関しての損害の訴求を保存行為と捉えることはできない

： この件の賠償請求権は団体の全構成員に総有的に帰属するにすぎないので　訴求する
  ことによって得られるものを直ぐに管理組合に引き渡しての損害補填の目的であった
  としても　構成員単独での賠償請求は許されない

： 管理組合が徴収する管理費等（管理費・修繕積立金・一時負担金等）の金銭債権は
   管理組合に帰属し　管理組合の固有資産となる
  債権と同様に　徴収された金銭そのものについても　同様の理解がなされる

  そうであるので　個々の組合員は　管理費等の金銭債権・金銭の権利者ではない
  法人化していない管理組合は　一般的には　「権利能力なき社団」として組合員全員で
  その債権・金銭を総有（各組合員が持分権を有しない）しているので分割請求はできない

　≪法人化済み組合では　管理組合法人に債権・金銭が帰属する≫

　

： 他の判例では［総員の同意で　総有の廃止などの処分があれば　持分権・分割請求権が

　観念できることもあり得る］とされていたりしています（最判昭和３２年１１月）　が

　管理組合の通常の運営では　どのような解釈がとれるのか

　管理組合では　その固有資産を保有し　管理規約の定めに従って　処分できることもある　

　という解釈もあったりします　が・・・

　

　

というような説明になります

もちろん　以上も　ひとつの　判例 の説明　です

 

いつもいうことですが

配当を得ることが可能となる立場の株式会社の社員（株主）などと比較すると　多少わかり

やすいかもしれませんが

管理組合　と　各組合員　との法的関係

理事長（役員）　と　各組合員　との法的関係

それぞれの　委任・受任関係　債権・債務

不法行為の　加害者　と　被害者の捉え方

個々人　と　団体　の　捉え方

 

管理組合員は　専有部とともに　共有部にも　レッキトシタ所有権を持つ　一国一城の主の集まり
なので　
複雑な権利義務関係を検討しなければならない場面が　世のサマザマナ組織のあり方に較べても

その性質上　多いのでは　？　と思われます

---

（共用部分の管理）

第十八条　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、
               保存行為は、各共有者がすることができる。

２　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

 

（選任及び解任）

第二十五条　区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、
                  又は解任することができる。

２　管理者に不正な行為その他その職務を行うに適しない事情があるときは、各区分所有者は、
    その解任を裁判所に請求することができる。

---

 

 

【最後に　繰り返しますが　
上記の理論は　判例に現われた　地裁等の　一つの見解の　概ね　です】

 

 はたけやまとくお事　務　所

判断 紙一重・・とでも の感じ？？

 

電力自由化のなかで　電力料金を安くするために地域ごとの大手電力会社から変えるなど　

選択肢を探っている

マンションに高圧一括受電を導入した場合は　居住者は電力会社を変更することができず　

電力自由化の恩恵を受けることができない　

このこと　高圧一括受電導入に反対する理由にもなる

そのような情況に　おおむね　変更はないのでは　と　考えられる　が
（なにしろ　めまぐるしいように巷は変わるので　断言することはできないが・・・）

顧問先でのマンションにおいても　電力の供給契約のことで　いろいろ検討が行われていた

こともあったりしたので　破棄自判の判決が示されたときは　その判断に　ある意味　衝撃を

受けたのでした

 

以前に記した　［　所有権絶対　］と［　私的自治　］という二つの原則のことなどを思ったり

マンション生活における　『　共同の利益　』　という実質的な意味を思ってみたり・・・　

とにもかくにも
マンション管理に携わる者にとって（モチロン　マンションで暮らす人にとって）　あまりにも重要な
裁判でした



ちょうど　判決が出てから　一年が経ちました
あらためて　読み直したりしました

そのままを　記してみたいと思います


＜裁判要旨＞

団地管理組合法人が一括して電力会社との間で高圧電力の供給契約を締結した上で団地建物所有者等が当該団地管理組合法人との間で専有部分において使用する電力の供給契約を締結して電力の供給を受ける方式への変更をするために，団地建物所有者等に対し，その専有部分において使用する電力につき個別に締結されている供給契約の解約申入れを，規約を設定するなどして義務付ける旨の集会決議がされた場合において，上記変更は専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず，上記変更がされないことにより専有部分の使用に支障が生じ，又は団地共用部分等の適正な管理が妨げられることとなる事情はうかがわれないなど判示の事情の下においては，団地建物所有者は上記集会決議又は上記規約に基づき上記解約申入れをする義務を負うものではなく，団地建物所有者が上記解約申入れをしないことは，他の団地建物所有者に対する不法行為を構成しない。

＜判決全文＞
https://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/462/088462_hanrei.pdf

 

 

 

つまるところ　専有部分において使用する電力のことの判断であるので　「所有権絶対」ということが
最大の武器　かなとは思われたが　なにしろ　
団地建物所有者　　５４２　戸　　対　　２　戸　　の争訟
ということだったし　しかも　原審も　それなりの盾を持っているところへの上告であったので　やはり
一変したといえる結末は　衝撃的だった


≪　・・・上記変更は専有部分の電気料金を削減しようとするものにすぎず，上記変更がされないことにより
　専有部分の使用に支障が生じ，又は団地共用部分等の適正な管理が妨げられることとなる事情は
　うかがわれない・・・

　ならば　ある意味共同体であっても　個々の所有権者の意思決定までに干渉することは　できない　≫

ということあたりを最大の根拠としているように読めるのでは　と　思うのですが・・・

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何が起こるかわからない けれど

 

 

マンションでの生活　おおよそ比較的強固な建物での日常　まずは　安心

そうであるにしても

たしかに　何が起こるかわからない

とにもかくにも　大災害だって　増えている

関連性も不明な　？　不気味な　地震も　彼方此方に　起きている

 

前回の記事の　補足になりますが　ヤヤコシイ範囲で　確かに誤解も多いので

ポイントだけを　記しておこうと思いました　（　繰り返しになるところもありますが　）

 

最大のポイントは　「　被災マンション法　」　というのは　大規模な火災・震災その他の

災害で　政令で定めるものに限って　そのつど　適用される　ということ

一般の場合（いわば個別災害）には　全部滅失で一人でも再建等に反対　とか　大規模一部滅失

の場合で一人でも反対なら　それぞれの場合に可能な　再建等とか建物と敷地の売却等　をする

ことができない　　　　　　　　　　（共有物の変更）　第２５１条　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　共有物に変更を加えることができない。

前者なら　敷地について共有物分割請求の訴え等になるのでしょう〔民　２５６・２５８〕



極くシンプルに繰り返しますが
区分所有建物の全部または一部が滅失した全ての場合に適用されるのではない　ということです

 

　　　　　　　　　　　　　　　　

それと　
「　マンション　」にだけ　ではなく　　「　区分所有建物　」ならば　適用される法律です

店舗や事務所だけの区分所有ビル等も　「　被災マンション法　」の適用対象　だということです

ちなみに　「建替え円滑化法」　は　マンションに適用　です





上に記した　いわば　特別の場合のことと比較して　少しでもわかりやすくなるかもしれないこととして

区分所有法上の（いわば　おおよそ通常の状態時のための法律上の）建替え決議　というのは

《既存の建物を取り壊し　かつ　敷地もしくはその一部の土地またはその敷地の全部もしくは一部を含む土地

に　新たに建物を建築する旨の決議　》

なので

マンションの　全部が滅失し　または朽廃してしまった　ような　場合　には　

区分所有法の建替えの規定などは適用できないのです（取り壊す建物が　そもそも存在しないのだから）

それなので　特別な法律が必要となって「　被災マンション法　」などがあるのです

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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売渡を求めたり買取りを求めたり

 

 

 

マンションというものの歴史も　それなりに長い　ともいえるでしょう

区分所有法という法律が施行されたのは　昭和３８年４月１日

その時期からしても　約６０年が過ぎていてるのです

その建物と敷地の間柄もサマザマな形のものがあり　敷地権の

仕組みにくるまれて　おおよそ不安を覚えることなどナイ　という

ものばかりでは　当然　？　ないのです

長い間　穏やかに？　住環境が続いていても　事が起こり　経緯を

追って権利関係をあからさまにしなければならないことも　起こり得るのです

建物には　敷地というものが　必要です

区分所有者が敷地を利用する権利を持たない場合は　敷地の権利者は

専有部分の収去を請求できるということになります〔権利のない者が敷地を勝手に使えないのは　
当然のこと〕

区分所有法　１０条

（区分所有権売渡請求権）

第十条　
敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、
その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

一例をあげますと　

区分所有者が敷地を賃借したけれど　解約権留保特約で解約されたり　賃料の不払い等で解除され

たり

という場面もあります

専有部分の収去とはいっても　実際は物理的にも　社会の通念上も　不可能ではない　としても　

 

そうとうに困難なこと

そこで　時価で売り渡すことを請求できるとされているのです

硬い話になりますが　この権利は形成権というものなので　意思を伝えれば　一方的に売買契約成立

の効果が生まれます

 

 

 

マンションの仕組みでは　広い意味で　似たような権利として

売渡請求　：　建替え関係で　建替の不参加者に対しての　区分所有権・敷地利用権の売渡請求　 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〔６３条〕

買取請求　：　建物の一部が滅失し復旧などで賛成者以外の者からする建物と敷地権利買取請求　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〔６１条〕

被災マンション法〔４・１２〕にも類似の仕組みがあります

 

積極的に復旧・建替えへの参加の心を持つ者が使う　［売渡請求］
消極的に離脱することを望む者が使う［買取請求］

という感があるのでしょうが　
マンション生活　いつ　どのようなことがあり得るのか　？

もっとも　戸建であろうと　どのような住環境にあろうと　サマザマなことがあり得ることは　
同様

 

 

 

 

政令で定める災害によって大規模滅失した場合には

区分所有法による復旧　〔　６１　〕

建替え　〔　６２　・　７０　〕

建物敷地売却　〔　被災マンション　９　〕

建物取壊し敷地売却　〔　被災マンション　１０　〕

取壊し　〔　被災マンション　１１　〕

一括建替え等決議　〔　被災マンション１８　〕

の決議があり得ます

 

敷地についての共有物分割請求〔　民法２５６　〕のみが可能という場面もあったりします

 

 

 

 

被災マンション法の正式な名前は　

＜　被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法　＞

こういった法律に関し　よく　述べられることとして

『　区分所有法という民法の特別法が用いられるのは　区分所有の建物が現に在る場合に限られる

　　建物の全部が滅失した場合には　法律上「建物」は存在しないで　瓦礫などが土地の一部とし
　　て在るだけで　建物全部が災害によって滅失した場合も同様で　共用部分等共同の管理に服す
　　べきものが無い以上　法律上区分所有者もその団体も存在しない
　　なので
　　区分所有法を適用する余地はない　』

 

建物全部が滅失した場合　それについての定めは　区分所有法　には　ありません

 

 

 

建物の「朽廃」とは　偶然の事故によってではなく　物理的社会的な耐用の限度を超えることによる

効用を失うこと　と理解されましょうが　「滅失」と異なって　予測と対策は　不可能なことではな
いこと

 

ということですが　「朽廃」のケースに「滅失」に関しての扱いが許されるか　？　６１条のことか

１８条のことなのか　諸々　説はあるようで・・・

ということで　とにかく　マンション関係法規は　奥が深い　です

 

 

 

 

 

当地　不気味な地震の連続　 茨城・栃木・群馬で　正体がハッキリしないような　不明の　？

そんな折の　相談などは　熱心な理事さんから　サマザマな突発的なケースのアレコレなども問われ

あり得ないことではないので　次から次と　円環的に条文などを漁りながら　確認しながらの　

タドタドシイ　説明になってしまい

実力の涵養の必要を　ドカーン　と　反省させられ　

シンミリと　

冷めたコーヒーを　ススッタリ

するのです

 

 

　　　　　　　　　　　　　　

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共用部分からの収益を頂きたい ？

 

 

 

役員になって　法というものに　初めて具体的な条文などで接するチャンスを

得ることがあると

いろいろと　疑問が湧き　興味を持ち　それをキッカケに　学習するようになる方も　

多いです（お見受けするに　もともと　学習するということが　好きなような方　なのかも

しれません）

 

 

 

そのような組合員さんから

『　駐車場などから上がる収益は　持分に応じて　一人ひとり　組合員がもらえる

　というわけではないのですか　？　共有者なのですから権利はありますよ　ね・・・　？　』

と　質問

疑問に思うのも　ある意味　モットモ　？　とも言えそうな・・・

 

 

 

区分所有法

（共用部分の負担及び利益収取）

第十九条　

各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、

共用部分から生ずる利益を収取する。

 

 

 

次のような　裁判がありました

駐車場からの収入をエレベーターのための修繕積立金・補修工事用に充てるとするため

規約の変更をしたところ　反対した組合員が　駐車場収入について　持分による自己への

収益金分配を主張したのでした

　

＜　各々の組合員が　当然に具体的な請求権というものを行使できる　ということでは

 

なく　団体的な拘束から自由というわけではない（団体の事業として　一連の団体的な

意思形成と業務執行で得られる　収益　というものなのだから）ので　共用部分から生じた

利益は　いったん　団体に合有的に帰属し　団体の財産を構成し　集会決議などで諸々

決められて初めて　具体的に行使ができる権利としての収益金分配請求権が発生する　＞　

との要旨の　判例があります　〔　千葉地裁　平成８年９月４日　〕

 

 

 

参考までに

 

標準管理規約（単棟）には　

（使用料） 第２９条

駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下 「使用料」という。）は、

それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。　

 

 

とする条項があります

 

 

 

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紙一重 的 とさえ言えそうな？

 

 

 

 

前出の　ブログを記しながら思ったことですが

高裁控訴審段階で　前審を変更しているのですが　

内容をながめると　利益相反管理運営下での区分所有者・管理組合・役員・

管理会社・工事会社　が諸々かかわる事案　そのもの

のような案件でしょうが

ここまで結論が翻った決め手は

管理組合という私的団体においての団体意思の規約明文約束事を　より重視するか

それとも　それに依っていては　なんとも理不尽な結論に

なりそうなところに　メスをいれるような手法として　

民法６４５条の威力を引き出してきて（さまざまな団体関連法など法的分野から　

その後ろ楯となる妥当性の根拠を呼び集めて）　決め手とした

というような・・・

裁判というもの　波乱万丈展開読めぬドラマ　という感あり

ということを　思いおこされたのでした

 

約５年ほど　北の地の法律事務所で　弁護士の指示で事務所内で蠢いていたの

でしたが　身をすり減らす闘争　という実感を味わいましたので　すこしは

裁判というものの　紙一重感？的か？　というものも　理解できるのです

それにしても　判決文を読むと　マンション学関連知識が　ワンサカ登場し

学習に実務に　とても　インパクトがありますね

白熱のヤリトリの雰囲気が　情報に漂っています

 

まったくのところ　一旦管理運営上の疑義が膨らむと　格闘となりえること

実例のオドオドしさ　理解できます

 

 

おおよそ　組合員は　我関せずの日常で　そういった事態も　やむを得ない

（日々の生活で　手一杯　とのことやらで）かもしれませんが

任せきり　無関心　からの手当て手遅れ過ぎは　断じてあってはいけないこと

私的とはいえ　それなりの資産管理団体として　社会的資産　という面ももち　

周辺環境にも物的ばかりではなく　おおいに　影響を与える組織なのですから



判決文にも　国交省発の管理の適正化の指針　が登場していますが　この告示も

裁判官によって　判断の証拠資料的に扱われていますね

 

そうしたこともあり

先日　この指針についてのセミナー講師を担当したばかりの　今

とっても　思うところありの　前出ブログでした

 

指針　というものの有用さを　あらためて思ったことでした

 

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要約マンション判例170