偽の快さ・楽さ の 裏側

 

 

スパイラル　とは

渦巻を描くように状態が進みブレーキがかからない様子のこと　という意　も　あるようですね

 

〔ブレーキがかからない〕
という言葉が　何度か登場する相談案件
長期ワンマン理事長に　ご苦労様でした　と　退陣をほのめかしたいが　どのように行動すれば
よいのだろうか？

 

：　マンション管理組合のために　惜しみなく　動き回ってくださる　実際　アリガタイコトダ

：　あそこまで　独断専行的に事を進めるようになると　まったくのところ　実にアリガタメイワクダ

 

という　両極端の評価がある場面は　ある意味　紙一重の評価の差の下での善後策を講じなければ

ならないことへの避けることのできない　入り口　

というようなことでもあるかもしれませんね

 

任せきる　ということは　楽で　快い　ことは　おおいに理解できます

デメリットを無視してならば　という　条件付のことであること　当然　ですが

 

どちらかというと　同一人の　長期理事長体制は　どうしてもマイナス面が目立っていくように思わ

れます

役員立候補方式の管理組合での　そうした理事長さんには　まず　いわゆる　　取り巻きさん　がお

られる（極く　少数の　概して　気弱そうな＜断りきれないで仕方なく　？　という雰囲気で・・＞）

ようだ

そのようなマンションを訪れる機会があった場合　まず　かの理事長さんの行動としては　おおよそ　

『うちのマンションには　防災対策として　このような設備があります　見てみませんか　？』

というような類の　おススメを　なさる（自己の業績・成果の先制パンチの意を込めた披露　ということ
であるのだろう　か？）

丁重に　「ありがとうございます　でも　今回は　おもむきが違う役目での訪問ですのでケッコウです」

と述べると　さも　残念そうに

『・・・そう　です　か・・・』と　自己アピールのチャンスを受け入れない　私を　不満そうに

眺め　続ける　　　（　というような経験を　何度か　した　）

 

 

なんとか現状を改革　との　意思は持っても　一人　独自にて役員立候補　するということについては

おやしろに向けた挑戦状をモロニ示している初めての奴だ　との感覚をそうした相手は持つ　だろうから

その衝撃を少しでも抑える手法が好ましいのでは　と　思われる（なんといっても　現実に　双方　従来

のように　同じ屋根の下で生活し続けてていくのだろうから・・・ホボ　毎日　顔を合わせるかもしれない・・

この点が　実は　改革を為すうえでの最大の諦め〔今のままでも　マア　いいか　ゴタゴタするのはイヤだ〕

の要因であるように思える）　

 

管理組合運営に　モロモロ　心配を抱いている住民さんにあたり　一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に　三人ほど　同時に　役員立候補　というあたりが　好いのか　とも思う

そこまでがタイヘン　ということだろうが・・・　自身の経験からすると　そのようなアドバイスしか

できない　情況であることが　そうした独断専行型役員対処においては　ホトンド　の流れ　であった

 

共通していた最大の難所は

独断専行型になってしまっている　現理事長さんは　『自身が連続して役員に立候補し　その都度　理事長

に互選されているのは　自身の今までの言動を評価して信任していてくれている明らかな証左なのだ』と

思い続けているのだろう　というところ

この　要塞に　どのようにすれば　対抗でき得るだろうか　

できうる限り　穏やかに　紛れることなどあってはならない　と思うので　最初の一歩から　どうしても

躊躇してしまう　ということだろう

 

 

率直言わせていただくと　客観的な資料から　独断専行の不当管理運営の事実を収集し　その事実をもって

顧問　あるいは　その件のみの援助の役目をおおせつかって　自身が業務上　当人と懇談でもしてみる　と

いう手法も考えられることだ　と　申し上げても　つまるところ　委任者は誰なのだ　との詮索が現実には

管理組合において避けられないので　よほどの事例でない限り　採りえないであろう策で終わる

では　果敢に　同志組合員が　直接　当該理事長に　具体的に退陣を促してみる　ということの結果も　おおよそ

予測がつく

（ソモソモ　長期受任には　どうしても不当な結果が生じやすいので　厳しく自身を見ながら事を

図らなければならない　と　気付ける理事長さんであれば　ヤッカイな場面は生じないだろうし

意見を受けて自己の言動を正せることのできる方なら　ば　モトモト　独断専行を繰り返すようなことは

ない　のでは・・・）

 

ということで

ソレゾレの管理組合の　役員選任に関する問題も　個性があり　事実関係をシッカリ確認の上でのアドバイス

でなければならないことは　当然

 

最近の事例からの　一つのこととして

《一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に　三人ほど　同時　に　役員立候補　

というあたりが　好いのでは　と　考える》

ということを記させていただいた　ということで・・・

 

 

当世

なにしろ　６０歳定年時代の方で　マダマダ　時間をもてあまして　張り切りすぎて　わき目も振らず

マンション管理組合のスター　と　思っているような性格の方のようで　ナントモ　疑問を持たずに

ドンドン　ドンドン　走るような対応が得意な役員さんへの対処も　善意丸出し思い込み　なのか　あえて　

そう装ってブレーキをかけられないようにしているのか　自分に与えられた使命のためには　残された生涯

ベストを尽くし続ける　のみだ

みたいなことで　・・・　超　ヤッカイ　　これほど対処の難しそうなものもない　ような・・

要するに　善意でのこと　への　向き合い方に費やされるエネルギーは　そうとうなものだ

つまるところ　面倒だし　マァ　いいとするか・・・　と　流れていってしまう

 

 

今日もまた

《一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に三人ほど　同時に　役員立候補　

というあたりが　好いのでは　と　考える》の　回答の　周辺のことを　繰り返すしかなかった

のでした

 

ということですが

日頃の　管理組合参加の大切さ　　　

まかせきり　というものに潜んでいる　危険すぎる賭け　　

無関心というものの偽の快さ　と　その快さというものの正体　と　回復の想定外の困難さ

そんなことを　アレコレ　話し合ったのでした

 

でも

当然のことですが　

ヤルベキとき　どうしてもヤラナケレバならない場合　というのも　厳然として　在るのです

厳しく提言する　場面が　必須　ということもあるのです

 

 

　

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予想し探ることの 価値は どれほどあるのか？

 

『この論点については　周辺問題も含めこの２年間連続しての出題があったので

　本年度は軽く整理しておくことさえ　不必要　だと　考えます』

というような　それこそ予想を　つい　述べてしまいたい　こともあったりしたろうか・・・？

受験者さんのために　たとえ　ホンノチョットでも　快い情報を伝えたいものだ　と　はやる気

持ちが　募ってしまって

「出題の傾向」を　などと訊かれることがあるが　そのことについては　ノーコメント

おそろしくて　自身の思いなど　トテモ　トテモ　披露させていただく気持ちなど起き

ようもない

言うまでもなく　毎年度　２００肢　　問われる　のです

＜今年度は　○個　論点の出題予想が的中しました＞　との類の報が例年あったりするが

毎度　首を傾げてしまう

今日も　あらためて　前回のマンション管理士試験を検討したが　自身の思いでは　そう

とうに回答にエネルギーを費やすだろう出題が散見された（特に　区分所有法あたりに）

あれほどの難度と思える肢の攻撃　なのに　合格点は　３８点

オドロキ　だった

 

 

そうとう以前までは　受験者さんとの対話においても　前３年度前程度においての出題

範囲のカクニンを済ませて　“今年度における出題の可能性があるとは思えないかどうか”

を反問しながら　アドバイスを　というようなことが多かったが　今は　そうした作業は　

しない

つまるところは　全範囲の学習を為しておくことに尽き　年度単位で範囲を操るなどと

いうことの価値を見出せない　というか　見出せるものではないだろうから・・・

もっとも　絞りきれるものではない　という　アタリマエの結論からの心境という意も含

んでのこと　だけれど

 

予想をたてて　その範囲を重点的に　という費用対効果　の　価値はいかほどか　との

評価　というようなことだろうが・・・要するに　ホトンド　というか　オオヨソ

自身の経験上では　出題を探ることの実質価値を見出し得ない　

そんなあたりのことでエネルギーを費やすなら　そのエネルギーを　弱点の補いのほうに

向けるべき　が　より良策　と　思っています

仮に　その論点が連続して（あるいは頻度を増しながら）問題に登場だとしても　趣を変え

たり　周辺情況を工作されての出現となっているでしょう


例えば　＜復旧＞　のことが　連続出題されたとしても　つまるところ　別　問　であるのだから

ということ
（なんだか　アタリマエノのようなことを　大仰に述べさせていただいているのかも・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ゴメンナサイ）

　

 

ということで　本日の　マンション管理士試験過去問題訓練

前回試験でも　２肢ほどにて　問われた（公正証書関連）論点　ですが・・・

上記にあるようなことですが　それこそ　

『今年度は　サスガニ　一肢の出題もあり得ない』などと　言い切れる方はいませんでしょう　？

 

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

２０１６年度

【問　7】
　
区分所有法第32条の規定に基づく公正証書による規約の設定に関する各肢の正誤を答えなさい。

１　等価交換方式によって、分譲業者が、地主の土地上にマンションを建築し、建築したマンションの一部を地主に譲渡した場合には、分譲業者が一般の者に販売を行う前であれば、分譲業者と地主が共同で公正証書による規約を設定することができる。

２　公正証書による規約を設定した者は、専有部分の全部を所有している間は、公正証書による規約の設定と同様の手続により、その規約を廃止することができる。

３　建物が所在する土地以外の土地が、建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用されるものでなくても、公正証書による規約の設定をするのであれば、建物の敷地とすることができる。

４　建物が完成する前に公正証書により規約が設定された場合には、建物の完成前で所有権が取得されていなくても、規約の効力が生じるのは公正証書を作成した時である。

 

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

マンション分譲スタート時に　マンションから離れている土地に駐車場が設けられて
いるという場合　当然にはマンション敷地とならない〔法定敷地ではないので〕ですが　

規約によって敷地に含められ　規約敷地としておくことができます

 

規約は　本来は　集会（総会）決議で定めるものですが　公正証書（全国に約３００
箇所ある公証人役場で裁判官ＯＢ等の公証人が職務上作成した証書）で　一定の事項
についての規約を　単独で設定できる場合があります（区分所有法３２）

 

１　について　　　　　　　　　　　誤　り　　

　いわゆる等価交換　とは文字どうり　等しい価値のものを相互に交換すること
　例えば　ディベロッパー（土地や街の開発事業者）がマンションを建て　竣工後に土地の
　一部と建物の一部を同等の価値で交換するようなこと

　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は　公正証書により　一定の規約を設定することができる
　が　肢にある分譲業者・地主は　専有部分の全部を所有していないから　公正証書による規約を設定
　する者ではない

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（公正証書による規約の設定）

第三十二条　
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

 

（共用部分）

第四条　
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

 

（規約による建物の敷地）

第五条　
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

 

第三節　敷地利用権

（分離処分の禁止）

第二十二条　
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

 

２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

 

２　について　　　　　　　　　　　正しい

 

　専有部分の全部を所有している間であれば　公正証書による規約設定者は　公正証書によって　規約を変更
　し　または　廃止することができる　と　理解されている

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
（公正証書による規約の設定）

第三十二条　
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

　

　３　について　　　　　　　　　　誤　り

　区分所有建物および法定敷地と一体的に管理または使用される土地でなければ　規約土地の対象にできない
　とされる
　　

　　・・・一体として管理又は使用されるものでなくても、・・・というわけではない

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（規約による建物の敷地）

第五条　
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

４　について　　　　　　　　　　　誤　り

 

　法文上は「専有部分の全部を所有する者」が　３２条により規約を設定できるのだから　建物の完成前や区

　分所有権の成立前には規約は設定できないのでは　という点について　計画どおり建築され　その専有部分　

　の全部を所有することを条件として　あらかじめ３２条の規約を設定することも許されると理解されている

　〔　その場合　規約の効力は　建物完成後に専有部分の全部が所有された時に生ずる　とされる　〕

 

 

 

 

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わかりやすさへの配慮

 

 

災害　と　いっても　サマザマな規模があります

政令で指定された災害ばかりでないのは　当然のこと（あえて　申し上げました）

『 　建替え　という言葉は　ケッコウ　聞きますが　復旧　という説明を聞くのは初めてです　』

という　マンション住民さんが　多いですね

復旧　ということについては　自身の感覚では　「建替え」に比し　より身近なようなことと

思えるのです　が

 

地震や火災や爆発など　偶発的な事故で　区分所有建物が部分的に消滅することを　滅失と呼び

ます（全部滅失なら　敷地だけの関係が残り　「復旧」の対象にはならないことになります）　

管理をほったらかしにして耐用を超え自然に朽ち果てる（朽廃）場合は　滅失ではありませんが

（この　朽廃　の場合の扱いについては　対応の根拠について　１８条適用・６１条類推適用等

　イロイロな説があります）
　

例えば　建築後そうとうな年月を経過し　専有部の価値も　そうとうに下落しているマンションの

屋上にある　設置にそうとうな費用を要した共同施設類も　震度６に近い地震にて滅失（効用を失

った）し　マンション総体の時価（共用部・専有部総体の価値）の二分の一をわずかにでも超える

回復費用が発生してしまう　というような状況（大規模滅失）　

 

・自分の専有部分も滅失し　一日も早い復旧あるいは建替えを望む者
　　　　　　　　　　　　　　（建替・復旧　制度の差異に関心を持つようになること　だろう）

・自分の専有部分の被害が僅少の者は　緊迫感なくしばらくは過ごせていく　のかもしれない

・費用をかけるのも仕方ないことで復旧を　などが話題にのぼると　この際　マンション生活から

　離れようと決心する者　　　（「買取請求」の知識を　知ったりする　だろう）

というような　思いを持つ方も　サマザマ

それぞれの思案が絡む日々となります

というような情況も含んでの　「　復　旧　」　の根拠の規定が　区分所有法　６１条
（建物の一部が滅失した場合の復旧等）　です

 

※　建物の価格の二分の一　以下に相当する部分が滅失した場合を小規模滅失といいますが
　　この場合には　管理組合の《規約》で　法律の条文にあるのとは異なるようにすること
　　も可能になっています
　〔復旧のこと　についても　マンション管理組合の個性に合うように検討を加え　独自の
　　規定としておく必要があったりします・・・規約というものはタイセツなものであるこ
　　とを痛感することでしょう〕

　　例えば　集会の決議について不要としたり　反対に　すべてのことを集会決議でとする
　　ことができます〔条文どおりだと　資力のある組合員一人だけで共用部分を原形に回復
　　してその費用を他の組合員に償還請求できたりします〕
　　小規模滅失の場合は　区分所有者が区分所有関係から離脱することの規定は設けられて
　　いません（買取請求権はない）

復旧に関連する場面でも　専有部分のことは自己責任でするべきことであり　他の区分所有者
の介入できることでもありません

 

 

以前から思っていたことですが　条文には　ナンカしっくりこない　というか　オカシイナー

と思えることがあります

この頃の自身のブログにも　何度も登場　

 

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条

８　第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

９　買取指定者は、前項の規定による書面による通知に代えて、法務省令で定めるところにより、同項の規定による通知を受けるべき区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により買取指定者の指定がされた旨を通知することができる。この場合において、当該買取指定者は、当該書面による通知をしたものとみなす。

　と　ありますが

９　買取指定者は、前項の規定による書面による通知に代えて、法務省令で定めるところにより、同項の規定による通知を受けるべき区分所有者の承諾を得て、買取指定者の指定がされた旨を電磁的方法により通知することができる。この場合において、当該買取指定者は、当該書面による通知をしたものとみなす。

が　正しい　というか　より理解しやすい（判りやすい・解釈に悩まない）と考えるのですが　皆さんは

いかがですか　　　　　　電磁的方法により　の登場の位置が　オカシイ　のでは・・・

 

 

この類の疑問は　区分所有法に限らず　多々あるように思えます

飾る側　と　飾る対象　の文言　とが　離れている（離れすぎている）のでは　と　考えられるものが

法条文に散見される　と　思っているのです（立法部　担当者さんの意図でもあるのかな　などと

思ってしまうのですが）

 

 

というようなことで　只今　午前８時の事務所　

室内にある　大きな温度計は　もはや　３１度になっていた

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

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デジタル改革関連法って ？

 

昨日のブログに関し

『　条文が間違っているのでは　？
　６１条は１３項までではないのですか　？　』　という質問があったりしました

 

＜　デジタル改革関連法

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律　＞

デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律は
「デジタル社会形成基本法　に基づき　デジタル社会の形成に関する施策を実施するため」　
関係法令の改正を行うことを目的とした法律
で　多くの法律に　変更点が生じているのですが

建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）でも

：　区分所有者の集会の議事録における押印の廃止
：　復旧決議に伴う買取請求に関する通知等の書面の電子化　

のことがあります

建物の区分所有等に関する法律

区分所有者の集会の議事録における押印の廃止

復旧決議に伴う買取請求に関する通知等の書面の電子化

 

それで

第八節　復旧及び建替え

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。　

 

２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。　　　　

 

３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。　

 

４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。　　　

 

５　第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。　

 

６　前項の決議をした集会の議事録には、その決議についての各区分所有者の賛否をも記載し、又は記録しなければならない。　　　　

 

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　　

 

８　第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。

９　買取指定者は、前項の規定による書面による通知に代えて、法務省令で定めるところにより、同項の規定による通知を受けるべき区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により買取指定者の指定がされた旨を通知することができる。この場合において、当該買取指定者は、当該書面による通知をしたものとみなす。

１０　買取指定者が第七項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者（買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第十五項において同じ。）は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。　　　　　　

 

１１　第五項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者。次項において同じ。）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。

１２　第五項の集会を招集した者は、前項の規定による書面による催告に代えて、法務省令で定めるところにより、同項に規定する区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を催告することができる。この場合において、当該第五項の集会を招集した者は、当該書面による催告をしたものとみなす。

１３　第十一項に規定する催告を受けた区分所有者は、同項の規定により定められた期間を経過したときは、第七項前段に規定する請求をすることができない。　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

１４　第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　　

 

１５　第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第十項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。

 

と　１５項　まであることになったのです

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

自分にとって 未整理のところは ドコにドレホドなのか ？

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　（何度も投稿を繰り返していて　モウシワケアリマセン
　　　　　　　　　　　　　　　　　　ブログの調子がオカシイので　複数回の投稿になって
　　　　　　　　　　　　　　　　　　しまいました　ご容赦をお願い申し上げます）

モチロン　自身にしたって　理解しているつもりでも未整理の箇所は　ワンサカ　あります　が

それを　一つでも削っていこうと思っています

 

 

本日の　マンション管理士試験過去問題による学習です

　　　　　　　　　　　　　　　　　※問い方を変え　利用させていただいております
　　　　　　　　　　　　　　　　　　（内容は　ソノママ　です）

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

２０１７年度

〔問　9〕　
議決権及び共用部分の持分割合が等しいA、B、C及びDの区分所有者からなる甲マンション
において、地震によって建物価格の2分の1を超える部分が滅失したために、集会で滅失した
共用部分の復旧が議案とされ、区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数で、滅失した共
用部分を復旧する旨の決議がなされた （決議では、A、B及びCは決議に賛成し、Dは決議に
賛成しなかった）。この場合の区分所有者の買取請求権行使に関する次の肢について、区分
所有法の規定による正誤を答えよ。ただし、その決議の日から2週間以内に買取指定者の指
定がなされなかったものとする。


1　DがAに対して買取請求権を行使し、裁判所がAの請求によってAの代金支
払についての期限の許与を認めた場合には、Aの代金支払義務とDの所有権移
転登記及び引渡しの義務は、同時履行の関係に立つ。


2　DがBに対して買取請求をした場合におけるBからCに対する再買取請求
は、復旧決議の日から2月以内にしなければならない。


3　DがCに対して買取請求をし、CがA及びBに対して再買取請求をしたとき
には、A、B及びCがDの有する建物及びその敷地に関する権利を3分の1ず
つ取得する。


4　地震による甲マンションの一部滅失によって、Dの専有部分が失われている
場合には、Dは、買取請求権を行使することはできない。

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

以前に載せさせていただいた過去問題であっても　問い方を変え　再度　あるいは

再々度　の訓練をお奨めさせていただくことも　あります

 

近頃　よく感じることなのですが　国家試験　総じて　問題の長文化が増え　法的解釈

力を見定める　という前提に　事務処理能力（事実情況把握力）をも試しているのでは

と思うことがあります

この問題もさほどの文字量ではない　とも思えますが　？　それにしても　

隙間のないホボ１０行の問題文となっており　行間段落などがある文とは印象が違って

内容がビッシリと詰まっているので　チョット　嫌だな　と　思えてしまいます

〔問題文に　自身で　＜　＞　記号など施して　少しでも文章の塊感をホグシテミル　のも　
　有効かもしれませんね〕

〔問　9〕　＜議決権及び共用部分の持分割合が等しいA、B、C及びDの区分所有者か
らなる甲マンションにおいて、＞＜地震によって建物価格の2分の1を超える部分が滅
失したために、＞＜集会で滅失した共用部分の復旧が議案とされ、区分所有者及び議決
権の各4分の3以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議がなされた＞
＜（決議では、A、B及びCは決議に賛成し、Dは決議に賛成しなかった）。＞＜この場合
の区分所有者の買取請求権行使に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれ
ば、正しいものはどれか。＞＜ただし、その決議の日から2週間以内に買取指定者の指
定がなされなかったものとする。＞

 

このような問題の場合は　なんといっても　事実関係（当事者・権利情況・与えられている

要件など）を　シッカリと掴むこと　であると思われますから

一読半くらいで　つかむことができたなら　そのチャンスに　格闘してみる

ボヤーンとした把握の下での挑戦は　意味が無い　とまではいえないとしても　効率が

悪すぎます（問題文さえ落ち着いて読めなくなるほどアセッテしまうことでしょうから）

もしも　そのような場面なら　残しておいて　後に　挑戦　という決断が　好ましいと　自身

には　考えられます
＜　モゾモゾしているうちに時間が経過してしまうことが　モットモ　もったいないし　思考

　　疲労も　余計　増す　＞

もっとも　学習が進んでいる方にとっては

・大規模復旧のことが決議されている
・議決権及び共用部分の持分割合が等しい当事者のうち　反対の者は　Ｄ
・買取指定者の指定がないし　Ｄ以外の者の間での　再買取に関しての流れのことを思い出そう

ということを掴めるだろうから　後は　条文を思い出して　アテハメ　て　と　対処は自ず
と定まることでしょう
《　サイワイ　持分割合もシンプル　当事者も少ないし（もっとも　多少入り組んでいようと　思考
　　の流れは同様なのだから）　さて　肢にあたろう　》

まずは　６１条の　７項を思い出してみよう

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条　
　　　　　　　

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　　「買取」

この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　「再買取」　

　

１　について　　　　　　　　　　　誤り

　　Ａ代金支払債務に期限の許与が認められる（期限までは履行をせずにすむ）と　Ｄの所有権移転登
　　記及び引渡しの義務は　先に履行しなければならないことになるので　同時履行の関係（一方が履
　　行されないなら他方も履行しなくてよい）に立たないことになる（民法５３３）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

　１５　第二項、第七項、第八項及び前項の場合には、裁判所は、償還若しくは買取りの請求を受けた区分所有者、買取りの請求を受けた買取指定者又は第十項本文に規定する債務について履行の請求を受けた決議賛成者の請求により、償還金又は代金の支払につき相当の期限を許与することができる。　

　民法（同時履行の抗弁）
第五百三十三条　
双務契約の当事者の一方は、相手方がその債務の履行（債務の履行に代わる損害賠償の債務の履行を含む。）を提供するまでは、自己の債務の履行を拒むことができる。ただし、相手方の債務が弁済期にないときは、この限りでない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

２　について　　　　　　　　　　　誤り

　ＢがＣに再買取するには　ＤのＢに対する　買取請求があった日から　２月以内に行う必要がある

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条　
　　　　　　　

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　　「買取」

この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　「再買取」　

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

３　について　　　　　　　　　正しい　

復旧決議が成立しているので　Ｄは共同的に他の３名に買取請求の行使ができるし　その
１人または２人に対しての行使もできる
ＤがＣに行使した場合は　その行使の日から２ヵ月以内に　再買取請求ができるＣは　Ｄ
の権利を　共有持分の割合で　Ａに対し　または　Ａ・Ｂに対し　買取を請求できる
＜　ＣがＡに対して再買取請求をした場合　ＣはＤからの買取請求の日から２ヵ月以内で
あれば　その後Ｂに対して再買取請求をすることもできる（Ａ・Ｂに対して同時でなくと
も順次に再買取請求することも可）　＞

Ｄを除いて算定されることになるＡ・Ｂ・Ｃの区分所有法１４条に定める割合（共用部分
の持分割合）は３分の１ずつとなるので　Ａ・Ｂ・ＣはＤの持つ建物及びその敷地に関す
る権利を３分の１ずつ得る（設問に　議決権及び共用部分の持分割合が等しい　とある）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　　「買取」

この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　「再買取」　

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

４　について　　　　　　　　　誤り

　Ｄの専有部分が失われている場合でも　共用部分の共有持分と敷地利用権のことがある

　買取請求権は　専有部のみについて認められるものではない
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　　「買取」

この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。　「再買取」　

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

ということで　この問題も　つまるところ　条文を理解しているかどうか　ということ
（　当然だろう　ということを述べて　スミマセンが　）　

 

 

 

今回の過去問題は　以前に載せさせていただいています

ケッコウ　質問が多いものです（　そこでの説明も　ご覧になっていただけると　うれしいです）

問い方を変えると　イメージが変わりますでしょう　か　？

 

学者さんや出題担当者さんの　個性とか思い入れ？　など - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

　　　　　

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白書 に オドロキ

１０日ほどで　もはや　八月

なんだか　時の経過が速過ぎるように感じられてしまって・・・

 

昨日は　〔定義〕ということに関しても　載せさせていただきましたが

若年無業者（15～34歳の非労働力人口のうち家事も通学もしていない者）という

定義もあります

仕事柄　サマザマな情報に眼を向けておくようにしているのですが　次の白書の内

容には　しばらく　考え込んでしまったのでした

 

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

　　令和3年版　労働経済白書 


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・・・・・・・・

　若年無業者（15～34歳の非労働力人口のうち家事も通学もしていない者）の動向に
ついてみると、

2020年には若年無業者が増加しており、特にそのうち「15～24歳」の層で比較的大き
く増加している。

 　当該年齢層の人口に占める割合をみると、15～34歳の若年無業者の年齢層の割合の
方が、35～44歳無業者の年齢層の割合よりも大きく上昇しており、若年層への影響が
より大きいことが分かる。

　このように、学生、学生以外を問わず若年層の雇用が感染拡大により影響を受けてお
り、非労働力人口の増加につながったことがうかがわれる。

　　　令和3年版　厚生労働白書

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　・・・・・・・・・・・・

　フリーター数は、2020年には136万人となり、前年（2019（令和元）年138万人）と比べて
2万人減少
となっている。

　また、ニート数については2020年には69万人となり、前年（2019年56万人）と比べて13万
人増加となっている。

 

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

 

 

 

特に

　ニート数については2020年には69万人となり、前年（2019年56万人）と比べて
13万人増加

という箇所には　思わず　“エッ　そんなにも増加しているの”　と　心の中で　叫んでし
まったのでした

 

 

国民の　ホボ　１割の方はマンションで生活なさっています

人間の生活というものの縮図のひとつ　でもあるといえるでしょうか　？

マンション住民の高齢化に関わる問題　　などとの標記がなされることが多いですが

この〔問題〕という表記は　多少　それこそ問題かもしれませんね

高齢化　というそのものが　問題を含んでいる　問題を含まざるを得ないことなのだ　

みたいな　印象もありませんでしょうか　？

日々の生活の場の格好な縮図ともいえそうな　マンション

もちろん　高齢化対策だけが検討課題ではなく　サマザマなものがあります

赤チャン　から　高年齢の方　まで　イロイロな情況の方の集合体であるのが

マンションというもの

なので　サマザマな工夫が必要なのも　当然なのだ　ということなのでしょうね

 

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細かいところ それも 眼をとおしておければ

 

 

〔定義　というものは　学習するのに　とても大切なものだと思います〕とはいっても

例えば　会社法　には　４０個近い　ものが　２条に　〔定義〕として登場しています

　　　　行政手続法には　８個　２条に　基本となる言葉が示されていますね　　　

民法には　定義についてひとつの条にまとめて　ということではなく　例えば　「配偶者

短期居住権」　ということは　１０３７条で「・・配偶者短期居住権　という・・・」と

いう表し方で　登場していたりします

区分所有法では

（定義）

第二条　
この法律において「区分所有権」とは、前条に規定する建物の部分（第四条第二項の規定により　

共用部分とされたものを除く。）を目的とする所有権をいう。

２　この法律において「区分所有者」とは、区分所有権を有する者をいう。

３　この法律において「専有部分」とは、区分所有権の目的たる建物の部分をいう。

４　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない建物
の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

５　この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定により
建物の敷地とされた土地をいう。

６　この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する権利
をいう。

 

と　基本中の基本　６個が登場しています

マンション管理士試験（管理業務主任者も）の学習では　〔定義〕として条項に直接の登場はな

くても　タイセツな定義ものが

多く　あります（もっとも　マンション関連法に限らないこと　当然ですが）

 

　その試験の性格上　つまるところ　定義　を訊きまくっているようなものでは　？　という国家

試験も　ありますよね

 

『　復旧　の　定義は　どこにありますか　？　』

というような質問を受けたりした

 

復旧　については　

第八節　復旧及び建替え　　（建物の一部が滅失した場合の復旧等）　　第六十一条

がありますが　　　・・・「復旧」　とは・・・　　　　　・・・「復旧」という・・・

という文言は登場していません
隣の　６２条には　　・・・「建替え決議」　という・・・　　という文言が登場したりしていま
すが

 

どのような試験であっても

独習の方は　基本書を読み込みながら　条文をも参照する（あるいは　条文を中心において

基本書にて疑問を整理しながら進める）というのがオオヨソの形かな　？　と思われますが

＜判例も重要な試験範囲である試験については　それをも加えつつ＞　
独特な手法として　過去問題を中心に据え　基本書・条文をあくまでその解法の手段と捉え
知識を増やす

という方もおられるのかもしれない　でしょうが・・・

 

 

［復旧］に関しての　基本書における解説は　オオヨソ　１０ページ　ほどでしょうか　？

区分所有法条文は　６１条一個　ですが　１５項　あります

ということで　　「復旧」とは　　と　その定義というものを探りながら　？

もっとも　「復旧」とは　〈滅失前の原形に戻すこと〉　ということでしょうが（条文の文言か

らして　そのように解される　でしょう）

 

 

 

前々年度にも問われていますが　何時　周辺問題が繰り返されるかわかりませんから

 

本日の過去問題学習訓練

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

２０１０年度　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※　問い方を変え　利用させていただいております

【問　9】　

建物の一部が滅失した場合の復旧及び建替えに関する次の各肢について、区分所有法の規定に

よる正誤を答えなさい。

１　建物の価格の１／２以下に相当する部分が滅失したときの、滅失した共用部分の復旧については、
各区分所有者が行うことができないこととするとともに、滅失した共用部分を復旧する旨の集会の決
議によらなければならない旨を規約に定めることはできない。

２　建物の価格の１／２以下に相当する部分が滅失したときの、滅失した共用部分の復旧決議の内容
が形状の著しい変更を伴う場合には、当該共用部分の復旧は、規約に別段の定めがない限り、区分所
有者及び議決権の各３／４以上の多数の集会の決議によらなければならない。

３　建物の価格の１／２を超える部分に相当する滅失があり、滅失した共用部分を復旧する旨の集会
の決議があった場合において、決議賛成者は、同決議後に買取指定者を指定することができるが、そ
の指定については、決議賛成者の全員の合意を要する。

４　建替え決議成立後の売渡請求権の行使に関し、建替え決議に賛成した各区分所有者又は建替え決
議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）は、買
受指定者を指定することができるが、その指定については、これらの者の全員の合意を要する。

 

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　《条文省略アリ》

1　 について　　　　　　　　誤り

 

　別段の定めをすることが可能　なので　滅失した共用部分の復旧については各区分所有者が行
　うことができないこととするとともに　滅失した共用部分を復旧する旨の集会の決議によらな
　ければならない旨を規約に定めることはできる
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

第八節　復旧及び建替え

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条　
建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分
及び自己の専有部分を復旧することができる。

 

２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四
条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。

３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をするこ
とができる。

 

４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

２　について　　　　　　　正しい

 　

　　形状の著しい変更を伴う場合には　当該共用部分の復旧は　規約に別段の定めがない限り
　　区分所有者及び議決権の各３／４以上の多数の集会の決議によらなければならない（１７条）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　　

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条

３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をする
ことができる。

 

（議事）

第三十九条　
集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決
する。

 

（共用部分の変更）

第十七条　
共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び
議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、
規約でその過半数まで減ずることができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

３　について　　　　　　　　　　正しい

 

　　６１条　７項・８項　に示されたとおり　である

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

第八節　復旧及び建替え

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条
５　第一項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有
者及び議決権の各四分の三以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。　

　

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合
を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」
という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権
利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成
者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に
応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 

８　第五項の決議の日から二週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に
関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において
「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、
その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることが
できる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

４　について　　　　　　　　　　正しい

 　

　　条文に示されたとおりであって　条文が　一番シンプルに　明快に要点を　マトメテ示している

　　との説明が妥当という場面もあるように思われます（解説せよ　とあっても　条文の文言

　　の羅列　ということにならざるを得ない　ような・・・

　　問題によっては　そのままを提示　させていただくことが　ありますのですが　ご容赦を

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（区分所有権等の売渡し請求等）

第六十三条　

５　第三項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容
により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者
の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下
「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答
した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきこ
とを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した
者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

 

 

 

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

第八節　復旧及び建替え

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条　
１４　第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又　

は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地　

に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 ：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

には　注意　ですね

復旧・建替の決議がなされない（復旧または建替え決議が否決されたときも含まれる）場合は

買取請求の当事者（行使者・相手方）について　法的な制約ナシです

復旧決議が否決された場合　決議があった場合（７項）とは異なって　決議賛成者　のほうから

反対者に対して　の買取請求も可能です＜７項での当事者の表現と１４項のそれとは　異なっています
・・・各区分所有者は他の区分所有者に対し・・・となっています＞

 

第六十一条　

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合
を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」
という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権
利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 

 

　「買取指定者」と「買受指定者」の差異も　キチンと　整理しておくべきでしょう

 

　・・　買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（６１条８項）

　・・　又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者
　　　　として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、　売渡請求権を行使できる・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（も）であり（のみ）ではない
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（６３条５項）
　など

 

　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお　事　務　所　

リモートで働くロボット ならば 休養ナシ・・なの ？

 

暦の上では連休　ですが

学習のお休みは　どのような具合にすべきか（　休養は　連続でとることが　より効果的なのか

ポツ　ポツ　と　一日単位のほうが　好ましいのか　とか・・・学習室を離れる行動が　より

気分転換には好ましいのか　？　）

もっとも　“　一日たりとも　学習を休むなど　モッテノホカ　”という受験者の方もおられること

でしょうから　こうしたアレコレは　ある意味　ゼイタクナ　ことなのかもしれませんね　？

極端なもの言いかもしれませんが　５分たりとも　無駄につかうことなど許せない

と思っていた受験時代が　自身にも長い期間　ありました（結果として　周囲の関係者にも

影響を与えてしまっていただろうことを　心から　スマナカッタ　と　今も　ときに　思います）

 

 

 

さて　本日の　マンション管理士試験過去問題訓練

２０１０年度                                     　　　　     〔問い方を変え　利用させていただいております〕 

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

【問　５】　

各肢について、専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することに該当
するかしないかを答えよ（区分所有法及び民法の規定による）。
ただし、規約に別段の定めはないものとし、敷地利用権は所有権の共有持分であるものとする。

１　区分所有者が専有部分又は敷地利用権のどちらか一方にのみ質権を設定すること。

２　敷地の共有者全員で、地下鉄敷設のため敷地の地下に区分地上権を設定すること。

３　区分所有者が専有部分を妻に、敷地利用権を子に贈与すること。

４　第三者が専有部分又は敷地利用権のどちらか一方のみを差し押さえること。

 

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

１　について　　　　　　　該当する

　

　専有部分と敷地利用権の分離処分を認めるということは　土地と建物の各々が各々の権利

　者に帰属するということになってしまうので　例えば　敷地の管理に関するルールを規約
　や集会決議で設けても　その効力は専有部所有者たる者には及ぶが　区分所有者でない敷

　地の権利者には及ばない　
　というようなことになってしまう

　そのようなこともひとつの理由となって（分離処分の禁止）というものが区分所有法上に

　登場している

　
　質権の設定は　専有部分と敷地利用権を一体的にすることができる法律行為としての処分

　であるのだから　どちらか一方のみに質権を設定することは　分離して処分することに

　該当する

　

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（分離処分の禁止）

第二十二条　
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する
専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

２　について　　　　　該当しない

　

　禁止される〔処分〕というものは　専有部分と敷地利用権の処分を一体的にすることが

　可能なものに限られる（一体としてすることができない処分は　２２条の適用を受けない
　ので　両者を分離しての処分は可能）

 

　＜　地下鉄敷設のため敷地の地下に区分地上権を設定すること　＞　は　専有部分にも
　関わる一体としてすることができる処分ではなく　性質上　ソモソモ敷地のみを対象にし
　てのこと　
　なので　専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することには該当し
　ないことである　

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　

（地下又は空間を目的とする地上権）

第二百六十九条の二　
地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる。
この場合においては、設定行為で、地上権の行使のためにその土地の使用に制限を加えることができる。

２　前項の地上権は、第三者がその土地の使用又は収益をする権利を有する場合においても、その権利
又はこれを目的とする権利を有するすべての者の承諾があるときは、設定することができる。この場合
において、土地の使用又は収益をする権利を有する者は、その地上権の行使を妨げることができない。

 

（分離処分の禁止）

第二十二条　
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する
専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

３　について　　　　　　　　　　該当する

　

　２２条の［処分］は　法律行為としての処分であり　例えば時効取得による権利変動

　は　ここでの［処分］ではない　が　贈与は　法律行為である

　専有部分と　敷地利用権のそれぞれを　　別の者に贈与し帰属させてしまうことは　
　専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分すること　に　該当する

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

同　第二十二条　１項　本文

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

４　について　　　　　　　　　　該当する

 

　第三者が差押えをする場合にも　分離処分禁止のことは及ぶので　第三者が専有部分又は

　敷地利用権のどちらか一方のみを差し押さえること　は　分離して処分することに該当

　し　禁止の対象になる
　
　強制執行や担保権（抵当権等）の実行としてする競売の場合も　専有部分と敷地利用権

　を分離して処分することはできません（差押えや仮差押と同様に）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（分離処分の禁止）

第二十二条　
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する
専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

　
　詳細を述べさせていただくと　・・・以上　なにごとにも　ホボ　例外というものがあり
　ますが　受験上は原則で考えて

　可　であると　そのように　理解しています（そうでないとすると　試験問題というのは

　どこまで　詳細に作成すべきなのか　トテモ　ヤッカイな　ことになってしまって　おおよそ

　収拾がつかないことになってしまうでしょうから　←　あくまで　私見　ですが・・・

 

 

 

 

 

ということで　２の肢　は　他の肢と　明らかに　登場する場面が違いすぎるような出題

のように　自身には　思われます
《性質上　一体的に処分することができないもので　一方のみを目的とするしかないもの》である

ことに気付いて欲しい　というのが出題作成者の方の意向なのでは？と思われますが　これを外す
受験者さんは　毛色が変わっている肢に　
あまりにコダワリが過ぎるような方なのかな　と　思ってしまったのでした　が・・・

 

　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお　事　務　所　

 

 

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ナンダカンダ と

 

 

休養も　タイセツ

つくづく　そのように思うことが　あります

“アレッ　こんなミス　今までにはなかったことでは・・・”

 

体幹と体肢（手足）をときに休ませることもタイセツでしょうが

効率のよい作業のためには　走り回ってくれている内臓器官さんたちにも　少しでも

お休みをとりやすい環境を設けてあげないと・・・と　気づかされることが多くなったような・・

皆さんは　いかがですか

 

ということで　本日は　久しぶりに　デキルカギリ　ノンビリを楽しませていただこうと

・・・でも　句など思っていたり（　ホントウニ　そうとう久しぶりになりますが）

 

 

 

・この一日　あの時の流れのコピーなのか気付いてコーヒー啜る

・歩んで走って歩んだ　なお夕べ想い歩く夏の夜の気

・初夏かぼそい裏庭今年の緑にも酔わせてもらっている

・いつの日　思い出　心に縫いつけ　サヨナラ　と

・幼き日々の夏には勝てなくても笑み　逢えてまた

 

 

休みきる　ということも　ナカナカ難しいものかもしれませんね

 

さて　

また　明日　ガンバロー

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

改めることは 心配 でもある と 理解はできますが・・・

 

前回のブログに　法人化に関して　関連条文を載せさせていただきました

省略させていただいたものもあるのですが　全条文を載せさせていただきます

疑問を持たれることが多く　質問が多い条文について　特に大切であろうと思われるところを　

シンプルに補足させていただきます

マンションでお暮らしの方　よろしければ　眺めてみてください

受験生の方のための知識としても　さらに将来の実務のためにも　少しでも役に立つなら　

サイワイです

 

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第六節　管理組合法人

（成立等）

第四十七条　第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
２　前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。

３　この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。

４　管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。

　硬い話で恐縮ですが　マンション住人は管理組合の一員にならないことは許されなく当然に団体の構成員
　とされるのであり　団体的な拘束から逃れ得ません（３条）

　しかし　法的には　この団体が当然に権利・義務の主体となるということでもないのだ　との解釈があり
　ます（権利能力のない社団　として扱われることもあるが）

　とにかく　法人格を得ることによって　管理組合団体財産　と　個人財産との区分が明確になるというこ

　とですから第三者との取引関係においても　管理組合団体と区分所有者との関係においても　法律関係が

　ハッキリとします（団体財産の存在というものが　法的に認められるので不動産登記などのことが管理組
　合法人名義で可能となること等もあるし）

　総じて　対外的（外部との関係）でも対内的（管理組合と個々の区分所有者との関係）にも組織の形が

　公示されて見えやすいものともなるので　サマザマな場面で実務的に・法律的に　効率が良くなる

　

　　

５　管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。

　法人設立ということは　新たに団体が形作られることを意味しますが　管理組合の法人化は団体が誕生する
　というものではありません（モトモトが　団体です　から　新たに団体が形成されるということではないの
　です）
　《管理組合法人というのは　それまで存在していた区分所有者の団体が　同一性をもって法人格を取得した

　ものですし　組織の目的や事務の執行などについては　法人化前と異なるところがない
　ということです

　法人成立前の集会（総会）の決議や規約は　管理組合法人の集会（総会）の決議や規約と　同じ効力を

　有しているということです》
　管理者の職務権限は　当然に消滅することになります

 

６　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。

７　管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

８　管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務（第六項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

９　管理組合法人は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合においては、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。

１０　一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成十八年法律第四十八号）第四条及び第七十八条の規定は管理組合法人に、破産法（平成十六年法律第七十五号）第十六条第二項の規定は存立中の管理組合法人に準用する。

１１　第四節及び第三十三条第一項ただし書（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。）の規定は、管理組合法人には、適用しない。

１２　管理組合法人について、第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。

１３　管理組合法人は、法人税法（昭和四十年法律第三十四号）その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第二条第六号に規定する公益法人等とみなす。この場合において、同法第三十七条の規定を適用する場合には同条第四項中「公益法人等（」とあるのは「公益法人等（管理組合法人並びに」と、同法第六十六条の規定を適用する場合には同条第一項中「普通法人」とあるのは「普通法人（管理組合法人を含む。）」と、同条第二項中「除く」とあるのは「除くものとし、管理組合法人を含む」と、同条第三項中「公益法人等（」とあるのは「公益法人等（管理組合法人及び」とする。

１４　管理組合法人は、消費税法（昭和六十三年法律第百八号）その他消費税に関する法令の規定の適用については、同法別表第三に掲げる法人とみなす。

（名称）

第四十八条　管理組合法人は、その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない。

２　管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。

（財産目録及び区分所有者名簿）

第四十八条の二　管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。

２　管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。

　第七十一条　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、
　議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

 

　六　第四十八条の二第一項（第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、財産目録を作
　　　成せず、又は財産目録に不正の記載若しくは記録をしたとき。

 

　ということで　罰則　もあります

　が　堅実な組織維持のためには　罰則も必要となるもの　との理解の仕方もタイセツではないかと思われま
　す　

（理事）

第四十九条　管理組合法人には、理事を置かなければならない。

２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

３　理事は、管理組合法人を代表する。

４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。

７　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

８　第二十五条の規定は、理事に準用する。

（理事の代理権）

第四十九条の二　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

（理事の代理行為の委任）

第四十九条の三　理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

（仮理事）

第四十九条の四　理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。

２　仮理事の選任に関する事件は、管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

 

 

（監事）

第五十条　管理組合法人には、監事を置かなければならない。

２　監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。

３　監事の職務は、次のとおりとする。

一　管理組合法人の財産の状況を監査すること。

二　理事の業務の執行の状況を監査すること。

三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。

四　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。

４　第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

（監事の代表権）

第五十一条　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

（事務の執行）

第五十二条　管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。

２　前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

　前回のブログにも登場させていただいた　条文です
　集会（総会）がタイセツなものである　ということは　普遍のこと・不変のこと　です
　が　法人化で〔よりサマザマな場面における総会以外の決議機関を設けておくことも　
　昨今特に必要となっていることへの対策としても　有用な手法を用い得ることになる〕
　のメリットになり得ることの　一つの例となる規定です

 

（区分所有者の責任）

第五十三条　管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

２　管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。

３　前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。
　　　　法人が　第一次的に管理組合法人の債務を負担するのだということが　前提となっています
　　　　（２９条に各区分所有者が分割して責任を負うことが規定されているけれども）

（特定承継人の責任）

第五十四条　区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。

（解散）

第五十五条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

一　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）の全部の滅失

二　建物に専有部分がなくなつたこと。

三　集会の決議

２　前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

（清算中の管理組合法人の能力）

第五十五条の二　解散した管理組合法人は、清算の目的の範囲内において、その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす。

（清算人）

第五十五条の三　管理組合法人が解散したときは、破産手続開始の決定による解散の場合を除き、理事がその清算人となる。ただし、規約に別段の定めがあるとき、又は集会において理事以外の者を選任したときは、この限りでない。

（裁判所による清算人の選任）

第五十五条の四　前条の規定により清算人となる者がないとき、又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を選任することができる。

（清算人の解任）

第五十五条の五　重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を解任することができる。

（清算人の職務及び権限）

第五十五条の六　清算人の職務は、次のとおりとする。

一　現務の結了

二　債権の取立て及び債務の弁済

三　残余財産の引渡し

２　清算人は、前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる。

（債権の申出の催告等）

第五十五条の七　清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。

２　前項の公告には、債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない。ただし、清算人は、知れている債権者を除斥することができない。

３　清算人は、知れている債権者には、各別にその申出の催告をしなければならない。

４　第一項の公告は、官報に掲載してする。

（期間経過後の債権の申出）

第五十五条の八　前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は、管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ、請求をすることができる。

（清算中の管理組合法人についての破産手続の開始）

第五十五条の九　清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。

２　清算人は、清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において、破産管財人にその事務を引き継いだときは、その任務を終了したものとする。

３　前項に規定する場合において、清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い、又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは、破産管財人は、これを取り戻すことができる。

４　第一項の規定による公告は、官報に掲載してする。

（残余財産の帰属）

第五十六条　解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

　５５条１項３号の解散の場合は　区分所有者の団体自体は存続する（法人ではなくなるが）のだから
　規約に別段の定めがない限り　各区分所有者の分割請求を許さないとすべきとの説があります

　残余財産の帰属について　法人格を持たない区分所有者の団体に帰属させる　ということです

　管理組合法人と解散後の区分所有者の団体とは　実質的に同一性が維持されていると考えられますから

　理事の行為・法人解散前の規約・集会（総会）の決議は法人解散後も有効です

　（４７条における場面＜法人化前とその後の扱い＞と逆の場面ですが　実質的な同一性の維持という点

　　からの考え方は　同様）

　

（裁判所による監督）

第五十六条の二　管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。

２　裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。

（解散及び清算の監督等に関する事件の管轄）

第五十六条の三　管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は、その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

（不服申立ての制限）

第五十六条の四　清算人の選任の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。

（裁判所の選任する清算人の報酬）

第五十六条の五　裁判所は、第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には、管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる。この場合においては、裁判所は、当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない。

第五十六条の六　削除

（検査役の選任）

第五十六条の七　裁判所は、管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため、検査役を選任することができる。

２　第五十六条の四及び第五十六条の五の規定は、前項の規定により裁判所が検査役を選任した場合について準用する。この場合において、同条中「清算人及び監事」とあるのは、「管理組合法人及び検査役」と読み替えるものとする。

 

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