少しばかり？？ ドキリと かもしれない条文

 

特に滞納する理由というか事情がないようにみえる住民が　滞納常習状態になってい
るということで　

『こんな決まりもあるのですよ』

と　その決まりなども　眺めてもらったことなどあった

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
（共有物に関する負担）
第二百五十三条　
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

２　
共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払
ってその者の持分を取得することができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

共同で利用し　管理していく部分もあるのだから　キチンと約束事を守っていかなけれ
ばならないことを　多少なりとも気にして欲しいので

〔もっとも　これは民法の規定であって　特別法である区分所有法には登場しないので
　管理の費用を払わない組合員がいても　他の区分所有者が共用部分の共有持分を得て
　しまうことはできないのですが　マンションで暮すことのルールの重さというものを
　知って欲しく　共有ということは　このような面も本質としてあるのだろう　という
　ことを参考として説明させていただいたりするのですが・・・〕

 

 

 

 

関連して
こんなことを　訊ねさせていただいたりもします

『２０の区分された部屋を全員の共有にして　それぞれの部屋を　一人一人が一室利用
　しながら住む　ということ
と

　個別的に利用できる２０の部屋を　一人一人の持ち物として　その他の部分は共有と
　しながら住む　ということ
は

同じことでしょうか　？』

と訊ねてみたりしたこともある

これも　共に利用するとともに　共に暮す部分もあるといえそうなマンション暮らしの
仕組みのことを　少しなりとも思ってみて欲しい　との気持ちからですが・・・

 

そんなことあたりをボツボツと話題にしながら　滞納していることをどのように考える
か　と　事情を伺ってみるということも
あながち無駄にはならないことが　意外とあったりするのです

・・・・

《　払えない　》のではなく《　払いたくない　》という情況が　滞納者側にあったり
する場合など
では　
特に

 

 

 

 

自身の目指すマンション管理運営に関しての助言・助力・援助は　ワンストップサービス　
つまり

ルールのことも　会計のことも　住民の日々の生活上のこと　建物・設備などのこと　サ
マザマな多くのことでの実務的な接点をより多く持つことができる顧問とか第三者管理人
という姿でありたい　ということ（部門ごとに相談先が分かれるのでは　管理組合もサゾ
ヤご苦労なさることでしょう）

 

最近特に思うのは　住民の高齢化に関してのこと〔これからは　夫婦二人だけ世帯という
よりは単身者世帯のほうが多くなっていくという状況がドンドン進むと想定される〕で場
合によっては　行動がままならない方に後見制度について考慮が必要となり後見の事務の
利用も避けられないという場面も増えそうだ　ということなどもある

 

ということで　マダマダ　自身もいろいろチャレンジ続行の来る年となりそうです

 

 

 

 

 

本年も　ブログにタクサンの方々が訪れてくださり　感謝　さらに　感謝いたしております

ありがとうございました

 

 

 

 

みなさまにとって
穏やかな年末・年始でもありますこと　来る年もそのようでありますこと
お祈りいたしております

 

本年のブログは　ここまでで　失礼させていただきます

 

ありがとう　ございました

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　　

各人が と 区分所有者全員で との差

 

マンションでのお話です

本日の記事に関しての質問・相談も　少ないですが　あります

 

 

管理組合の理事長の不始末についての対応のあり方も　組合員個々に　考え方が

異なるのも　無理もないかもしれません

それぞれの　人生観・価値観などがあります

《他の組合さんはどうであろうと　私は　許すことができません》

という声もあり得ます

 

 

理事長の任務に背くようなことを為して　管理組合に損害を与えてしまった

損害賠償を請求するために訴訟を起こす　という場面でも　マンション管理組合

という法的な性格上　次のような問題があります
（いつも述べさせていただいていますが　専有部所有者各人が　レッキとした
　所有権者で構成されているので　団体　とはいっても　その性格が特殊だと
　考えられます）

被害者　つまり　裁判を起こすのは（原告になるのは）　

［管理組合］［個々の組合員の全体（総体）］［持分を持つ個々の組合員各々］

のうち　どれなのか　？　どれであっても　問題なく　可とされるのか

既判力　とか　当事者適格　とか　法的な言葉は抜きにして・・・

先に　追行されたものが　法的には　同一の訴えのなかで唯一有効　となると
いうことなのか？

そのあたりは　特に執行部としては知っておくべき知識でもあるのでしょうか・・・

争いごと　とはいっても

『裁判上での追及までは必要ないのでは』という考えもあるでしょうし

権利意識が　マスマス　強くなっている　？　といわれる昨今

『私一人であっても　納得できるまで訴訟を追行します』という組合員がいること

も　さほど珍しいことではないのかもしれません

 

 

理事長の不法行為に対しての損害賠償のことですが　各区分所有者が請求すると

いうことが許されるかについて　区分所有者が単独で請求することはできないと

いう判決があります（東京地判平成１７・６・８）

 

そもそも　［管理組合］の権利義務というのは　どのようなものなのでしょう　？

規約に違反している区分所有者が与えた損害が発生したとき　その損害賠償を

受け取る権利を持つのは　［管理組合］という団体でしょうか　それとも　その

違反者以外の［個々の組合員］　あるいは　［組合員全体］なのでしょうか　？

規約というのは管理組合内部の規範であり　それを守る義務は管理組合に対する

義務であると解されるので　その義務に対応する権利というものは法人格のない

社団としての管理組合が持つことになるのだ　ということなのでしょうか　？

持分を持つ共有者の団体でもあるのがマンション管理組合なので　一般的な団体

というものとは法的に扱いが異なる点があって当然であるとも解されるのであって　

大元の持分所有者である区分所有者自体が権利者なのだから　管理組合そのもの

の権利というもの以前に　区分所有者が　責任追及者で判決を受け取る者なのだ

という考え方もあるでしょうし・・・

 

というようなことが　問題になるのですが　理論は一義的に明確とはいえないよう

で　裁判においても　サマザマです（端的言うと　［管理組合］を前面に登場さ

せる　か　［区分所有者全体］を　あるいは　［個々の管理組合員］を　権利者

として　訴訟追行をも許すか

 

ということあたりのことですが

不法行為についての損害賠償請求　とか　不当利得返還請求については　管理者

（理事長）の権限を明確にしています

　　（権限）

　　第二十六条　

　　２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条
　　において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共
　　用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について
　　も、同様とする。

 

　　（成立等）

　　第四十七条　

　　６　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二
　　十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並
　　びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に
　　ついても、同様とする。

 

 

 

 

 

権利　ということが問題になる　反面

責任　のことも　
同様に問題になります

 

工作物責任（民法７１７）では　共用部分に起因した損害のことでは［管理組合］が責任を
負担するとの判例（漏水事故について　管理組合が水道管の占有者であるからとして東京
地判平成２３・５・２４）があったり

管理組合で管理すべき共用部分が原因となって個々の区分所有者に損害があった場合　最終

的には全区分所有者でその持分に応じてとなるとしても　先ずは管理組合は管理規約に基づ
いて　あるいは工作物の不法行為責任を免れない　との判例（福岡高裁平成１２・１２・２７）

があったり

 

債務不履行責任では　マンションの共用部分の修繕・保全を怠っていたために発生した専有部

への漏水による被害について［管理組合］への債務不履行責任追及が認められていたりしてい
ます（東京地判平成２２・２・１２）

 

ということで　［管理組合］への追及です

が

ゴミ置き場などへの不法占拠を是正することを怠ったことの追及を［管理組合］に為したこと

では　マンションの共用部分の維持管理が管理組合の管理業務であったとしても　その責務は

区分所有者全体に対して負うのであって　個々の区分所有者との関係においてその義務を負う

趣旨とは解されないので不法行為を構成しない　とされた判例（東京地判平成２１・１・２８）

があったりし　そこにおいては［管理組合］が責任の主体ではないとされています

 

 

 

 

では　関連して
区分所有者の責任は　
というと

 

（共用部分の負担及び利益収取）

第十九条　
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
分から生ずる利益を収取する。

 

とされているので　［管理組合］　が　工作物責任・債務不履行責任などの責任を負担する場合

には　区分所有者にも　持分に応じて負担が生じます

また　管理者の行為については

（区分所有者の責任等）

第二十九条　
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに
任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにそ
の敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割
合による。
　＜管理組合法人＞

（区分所有者の責任）

第五十三条　
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第
十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条
第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

 

各区分所有者の負担の割合は　規約に別段の定めがあるのなら　規約の定めに従うことになる

 

となっています

 

 

　

マンションでお暮らしの方などには　参考になることかもしれません

 

受験者の方にとっても　参考になる知識だと　思われます
（一義的な解釈がなされない範囲のこととしても　適切か不適切か　という問い方での
　出題などは考えられることでしょう）

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

歩けるだけではなく どれほど走れますか？

 

放火という重大犯罪による

痛ましすぎる火災事故

準備を周到にしての　トンデモナイ作為による避難妨害もが仕組まれていた　ものらしい・・・

 

火災事故といっても　

特に　屋内に階段が一つしかない　不特定多数の人が出入りする雑居ビルなどの恐ろしさ

・・・

マンションにしたって　一定階数以上のものを想定すると　特にそれに類する危惧を覚えてしまう

 

 

階段や通路や防火扉などが障害物でふさがっていないか

消火器は　適切に設置されているか（使用方法を知る者が　住民の何パーセントほどなのか）

ベランダからの避難コースも　常にシッカリと確保されている　状況にあるか

（階段利用の避難は無理というような状況であっても　避難ができるように　

　イザという場合の各々のベランダをスタート地点としての　見学だけでは

　ない

　実体験避難訓練を　　

　各人が実際に地上に辿りつくまでの全過程訓練として　

　専有部住民単位でも　経験できているか
　＜たしかに　おおきなエネルギーが必要とされる企画の訓練行動となることで
　　はあるのだけれど・・・＞）

 

複合用途の共同住宅においての防火管理　　それぞれのマンションでの防火管理者の選任

の必要　など　　

という　消防法などの知識も必要となるような　ケッコウ複雑なことの理解はさておき

とにかく　

現実に即して

適切に避難経路が使えることを認識しておくことの大切さ　と　避難行動の実際が可能となる
エネルギーを　各自　保持できているか　？

 

『３年ほど前に　防火訓練に参加しているから　大丈夫』

ではなく　今　あなたは　どのくらいの距離を　どれほどの速度で移動できるでしょうか　？

ソモソモ　

何歩　何メートルほど歩けるか　ということもありますが　

走ること　については　どうですか　それこそ　それが可能ですか　？

特に　高齢者の方の避難行動　といっても年齢だけでは判断できないこともありますが　住民の

何割おられるのでしょう　？　行動がタイヘンな方の事は　どのように対処されることとなるので

しょう　？　

 

 

：　 密室で火災に気づかない　というようなことへの対策

：　１１９番通報ができない方もおられるだろう　ということへの対策

：　なんのために防火戸があるのかなどを知るための集いの催し方

：　防火管理者が必要とされているというようなことをホトンドの住民が意識していないことへの対応

：　視界がアヤフヤでも階段へたどりつくことができそうか　誘導灯の場所は　おおよそでも覚えてい
　　るか

などなど

・発見  /  通報の訓練　（ボヤなどで火災が消えた場合であっても　１１９番通報は必要であることなどを
　　　　　　　　　　　　知ったりすることも含めて）

・屋内消火栓での消火訓練

・防火戸  /  防火シャッターについての訓練（設備の役目を知ることも含めて）

・避難  /  誘導の訓練

・図上訓練という手法のこと

・地震発生時の対応のための訓練

 

 

 

イザとなると　なんと　曖昧な　知識となってしまっているか・・・

なんといっても　火災の発生を知らせるのが　まず　要
自動火災報知設備が万が一不全だとしたら　？　どのように事を知らせると好いのだろうか
いかなる場合でもコレならば　という手段は　？　
学校での始業時間を知らせるために使われていた　用務員さんの鐘を振る手段なども　
不安の少ない実効性を考慮すると　ケッコウあなどれないことなのでは　？

などと　アーダコーダと

本日は　防火管理に関すること（特に　マンション生活での）を　アレコレ　長い時間　考えていま
した

 

 

○　避難時には　さらなる火災の原因となるようなサマザマな使用中器具の始末をしなければならない

○　消火器で消火できそうなのは　天井に火が燃え移る前までだ　という目安を知っておくこと

○　エレベーターが設置されているとしても　避難の場合には使ってはいけないこと

○　避難ハシゴ　などの器具は　他に避難する手段が無い場合に使うものであって　避難は　まず
　　階段を使って行うべきものである　ということ

○　煙や炎で階段が使えない場合は　ベランダなど一時的に安全だと判断できた場所に避難し
　　消防の者の到着に手を振るなどして知らせるというようなこともタイセツな判断だ　ということ

○　避難したのなら　建物内に戻ってみようなどとは　ケッシテ　思ってはならないこと

これらのことを

サッと頭に浮かべられたか・・・

 

 

管理組合訪問時には　忘れずに　訓練関係をも話題に　と　あらためて　考えたりしたのでした

防火管理者が適切な訓練方法を知らないことはトテモ困ることなので

アドバイスも必要となります

そのためにも

防災管理 / 甲種防火管理講習課程での学びを　定期的に思い出さなければいけないと考えます

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　　　　　　　　

建替えのための学びの集い

 

 

実現できるか否か　即答など　できるはずがない　

というか

可能です　というような　あるいは　そうと誤解されるような説明は避けています

『５分の４以上要件が　４分の３以下に変更になっても　建替えに関しての状況は

　同様

　資金に関することが　このマンションにおいても　というか　どの管理組合にお

　いても　結論への決め手になるといえます』

 

建替えをするか否か　するにしても　何時　どのように進めていくのか・・・

建替え要件の変更などに関するニュースが　最近　流れています
〔マダマダ　これから　イロイロ検討されましょうが・・・〕

 

 

ドンドンと　現実に　多くのマンションで　その時期が近づきつつでもあり

とても重要な事柄になっていっている

そのとおり　なのですが　実際はサホド気にしていない　？？ような　住民さんが

意外に多く　

それこそ　意外に思われるのです　が・・・トニカク　時は　流れていく

 

　

学習者の方に　そうして　住民の方に　【建替えに関しての諸々の適否（正誤）】を

アットランダムに　問うてみます
（あくまで　現行の法　に基づいての　すこしばかり理論的なこと　とか　実務上のことを）

《建替え》　ということについての　少しでも参考になれば好いな　ということで

ＹＥＳ　/　ＮＯ　で答えてみてください

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

①：　建替え決議とは　既に在る建物を取り壊して　かつ　敷地もしくはそれの一部
　　の土地またはその敷地の全部あるいは一部を含む土地に　新たに建物を建築する
　　という旨の決議です

②：　今までの建物の取壊しや再建建物の建築など建替事業の実施そのものは［管理
　　組合］そのものの業務には含まれないものです

③：　マンションの全部が滅失したり　あるいは朽廃してしまっているなら　区分所
　　有法の建替えの規定の適用はされないことになります

④：　建替えに係る合意形成に必要となる事の調査に関する業務とか　建替え事業の
　　準備は管理組合の業務に含まれるといえます（建替えに参加しない者は除かれる
　　けれど）
　　

⑤：　建替えというのは　今までの建物を取り壊して再建建物を建築することなので
　　管理組合の業務ではないのだが　建替え決議の準備などの費用を管理組合の修
　　繕積立金から取り崩していいかどうかについて　標準管理規約にはそのあたり
　　のことに関しての次の条項があります

　　　　（修繕積立金）
　　　　第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
　　　　のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
　　　　経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　　　　四 　建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）
　　　　　　に係る合意形成に必要となる事項の調査

　　　　２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建
　　　　替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であ
　　　　っても、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成１４年法律第
　　　　７８号。以下「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合の設立
　　　　の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間におい
　　　　て、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費
　　　　に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え
　　　　不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積
　　　　立金を取り崩すことができる。

　　　（業務）
　　　第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次
　　　の各号に掲げる業務を行う。
　　　四　 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

⑥：　法律上は　建替え決議が有効に成立するための事情（例えば　老朽化している
　　とか　耐震性能が劣っているとか）は問われていません

⑦：　再建される区分所有建物に使用目的の制約はないので　居住用だったものをオ
　　フィスビルに建替えたりマンションの一部を商業目的のフロアーにして貸し出す
　　ことも可能です　

 

⑧：　今までの敷地全部を隣地と交換してその上に再築することは　今までの敷地と
　　全く重ならない土地の上に建替えすることになってしまうので許されません
　　〔従前の敷地と一部でも重なっている土地である必要があります〕

⑨：　建替えを決議するためには　決議のための総会前に　議案の要領などの説明を
　　するための説明会を開催する必要があります

⑩：　建替え決議に反対していても　招集者からの催告に対して建替えに参加するこ
　　とを回答して　建替えに参加することができるような仕組みになっています　

⑪：　費用の分担に関すること・再建建物の区分所有権の帰属に関することなどの
　［建替え決議事項］の一部でも定められないと　決議は無効になってしまいます　

⑫：　建替決議に際しては　敷地が特定されていなければなりません

⑬：　取壊しと再建の費用の概算額は決議事項になっていますが　建替え費用を確定
　　することまでは要求されませんし　取壊しと再建を区別して定めることまでは
　　必要とされていません

⑭：　議事録には　各区分所有者の　建替え賛成・反対　を記載か記録しておく必要
　　があります（決議の反対者に対して売渡請求権＜区分所有権・敷地利用権を時価
　　で売り渡すよう請求する権利＞を行使することがあり得るので）
　

⑮：　建替え賛成者は全員合意で買受指定者（区分所有者以外の建替え事業に参加の
　　デベロッパーを指定することも可）を定めることができ　この者も売渡請求権を
　　行使できます（そのようにして建替え参加者を増やし反対者を減らしていきます）

⑯：　建替え参加者は　全員で　建替え決議で定められた内容によって建替えを行うと
　　の合意をしたものとみなされます（売渡請求権が行使されることで不参加者に
　　帰属していた区分所有権と敷地利用権がなくなったときに　合意が成立することに
　　なります）

⑰：　建替えを行う旨の合意をした団体（それまでの［管理組合］という団体とは別な
　　　もの）によって　建替えが実行されることになります

⑱：　建替え円滑化法に基づいての建替組合が結成されるなら　それが建替事業を遂行
　　していきます（都道府県知事の認可をうけて法人格をもつ建替組合を設立すること
　　で信用力が与えられ資金調達も容易になるだろうし　工事請負契約の関係も明確に
　　なり法律関係が安定するでしょう　が　建替組合の設立は義務付けられているわけ
　　ではありません）

⑲：　建替え円滑化法の適用があるのは　マンション　に限られます（区分所有建物
　　であれば　ということではありません）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ということですが

全部　
ＹＥＳ
です

特に　住民の方　いかがでしたか

一つでも　【建替え】の関しての知識として役にたつものであることを祈っておりますが・・・

なんといっても　

資金負担あたりのことが　一番の関心事であることでしょうか　？

そのあたりは　サラニ　サラニ　具体的な　実務的な説明が必要ですね

それこそ　学習会　・　検討会　・　説明の集い　などが必要となります

サゾヤ　質問事項が　タクサン　あることでしょうけれど・・・　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　はたけやまとくお事　務　所

『関連の試験経験者だもの 結果は大丈夫』 などとは言えない

 

 

仕事柄　資格業者さんとのお付き合いも　わずか？　ですが　あります

行政書士・司法書士・弁護士・税理士・建築士・社労士・宅建士・管理業務主任者　

さん　などなど

『　マンション管理士の資格も　すこしばかり知られてきて　公機関との

　関わりの業務もあるようになっていきそうだね　管理計画の認定の制度だとか

　ニュースになっているよね

　受験してみようと考えているのだけれど　合格率は　そうとうに厳しい数字だね

　ということで　どんなふうな学習が効果的なの　？　』

 

 

マンション管理士試験受験者の　おそらく　過半数は　不動産関係知識国家試験合格者

ではないか　と　推測されるのだが・・・？

何度も落とされる方も多い（弁護士さんからも　そのタイヘンさを伺ったりすることも

ある）

 

法学系の学習はひととおり済んでいる方たちなので　学習の仕方などよけいな説明など

要らないはずなのだが・・・

特に　区分所有法あたりの独特さのことは　余計なお世話と思われても　問われるなら

話しておく

ことにしている

『・・・《　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。》・・・

　というような条文に出会ったとき　ビックリしなかったかい　？

　ナンナノダロウ　これ　印刷ミスじゃないの　と　思わなかったかい　？』

という問いに

「そうだよね　特に　あの条文には　たしかにビックリ仰天　だったよ」

という答えなら　希望がもてそうだな　と　思ってしまう
〔法文系の国家試験では　民法は必須科目だろうし　それに合格している者
　なのだから法人に関する民法知識などもそなわっていると思われるので〕

「・・格別　ビックリなど　しなかったけど　どうしてビックリなの　？　」

という答えだったりすると　

少しばかり　？　心配になってしまうのだ

《試験委員でもある方の著書などにも　法人化した管理組合のこの条項のことが　
＜　特異な　法律構成　＞
　という表現で　登場していたりする》

 

 

ということで　プロとして自立なされている知人には　遠慮なくというか率直に

・建物や設備関係の出題は　過去問題とその周辺から　ということだろうと理解
　されるので　受験者間において　それほどの正解率の差は生じないのでは　と考えられる

・決め手は　「　区分所有法　/　標準管理規約　/　民法　」　の　学習精度アップ
　特に　前二者のそれ

と　マンション管理士受験相談の都度　いつだって　誰にだって　言わせていただくことは　

同様

ソレモ　コレモ

つまるところは　
その受験生さんが　「条文にどのくらいの精度でもって近づけているかどうか」
だと　自身は考えている
その理解の精度が　合否を決定づけている　と

 

 

なぜに　モロモロ知識であそこまで業務をこなしている知人が　「マンション管理士試験」

においては

あれほどまで手こずって

いるのだろう　？

（　おそらくだが　民法類は大丈夫　と思い込んでいて　［区分所有法・標準管理規約］の

　その　独特さ　を軽視している　というか　ヤッカイさと真摯に付き合っていないからでは　？

　と　思えてならない

　＜　区分所有法とはいっても　要するに民法の特別法　親分の民法を理解しているのだから

　ナニヲイマサラ　条文ごとに理解のためのミッチリの学習までは不要だろう・・　というよ
　うな軽視？　＞　）

まず　区分所有法　条項の　徹底理解　
準じて　
標準管理規約についても
と

それが　マンション管理士受験上最重要となるポイントだと

質問・相談の都度　述べさせていただいている

 

【　区分所有法　】　は　

：いくつの　章で　成立っているの　？　　それぞれの　章　の　名前は　？

：先に登場の章に　節は　どのような名をもって　何個くらい　登場しているの？
　一語一句など求めていないので　正確なものでなくてもよいので　思いつくものを言ってみて
　ほしいのですが　？

：オオヨソ　でよいので　各々の条項についている見出しと　全体の内容を　挙げてみてほしい　？

：章と節にかかわらなくていいから　どんな内容のものがあるか　思いつくまま　口述してみて　？

：全部で　何個の条文が在るの　？


同様な問いかけ　を　

【　標準管理規約　】　についてもさせていただくよ

［・・・格闘している相手を　シッカリと眺めておくことも　とても大事だと思える
　正体を見ないままだと　いつまでも　それを怪物だと思ってしまっていることになる・・のでは？］

 

 

というような　サマザマな　イロイロな会話を　
極く微量？のミスの重なりの結果の獲得点からして
予想合格点から今回の失敗をホボ自覚してガックリしている　知人たる自由業者さん　と
したのでした　　　　　　　　　　　自身にとっても　この不合格予想は　つらかった

 

さて　その合格点は　いかほどの値　なのか

３４　か　３５　点　なの　かな　？

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

 

　

当事者をシッカリ把握しておく

 

 

海辺にある　リゾートマンション

華やかかりし頃の面影をさがしても　今は・・・そうしたものは　どこにもうかがえない　ような・・

 

相談を受けて　アレコレ　質問をうけていても　心のなかでは　『ナント無謀な案の　はかない質問なのだろう』

と思っていても　質問は　各々の組合員独自のタイセツな質問　なのだから　少しでも納得できるように説明

はさせていただく

仮に　建替え資金など　ドコをどうさぐっても　捻出できない　借り入れも　どう考えても無理

というような情況であっても

 

建物全体全部が　自分の　あるいは　我々のもの　という状況であるなら

『所有権絶対の下での　私的自治』という天下〔伝家でしょうがアエテ〕の宝刀が使いやすくなり　

処理・始末というか

対処がしやすくなる（アタリマエのことですが）

ところが　［自分のものではないものを　共に所有している部分もある］ということなので　

事はヤッカイ　

たとえ　どんなにささやかなホンノ一部の共有持分であっても　その所有権の他者による

決済は無効　なのだ（これも　いまさら　アタリマエのことですが）

 

ならば　デキルカギリ　［自分（自分たち）のもの］に近づける手法として

［買取請求］［売渡請求］という仕組みが　区分所有法にも登場している

さらに

［再買取請求］［再売渡請求］というものの登場もあったりしている

 

第八節　復旧及び建替え

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 

１４　第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 

 

 

（区分所有権等の売渡し請求等）

第六十三条　

５　第三項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。

 

７　建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第五項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。

 

 

 

というようなことで

全員合意ではなくとも　法の許す決議方法でもって

その各場面で採り得る次のような手法をさぐりながら　なんとか　処理を進めなければならない
ことになる

・耐震改修計画の認定制度利用（建築物の耐震改修の促進に関する法律　１７）
・要耐震改修認定建築物（同　２５③）

・小規模復旧（６１①）決議

・大規模復旧（６１⑤）決議
・建替え（６２）決議

・団地内の建物の建替え承認（６９）決議
・団地内の建物の一括建替え（７０）決議

・建物取壊し（被災マンション法１１）決議

・建物取壊し・敷地売却（被災マンション法１０）決議

・建物・敷地売却（被災マンション法９）決議

・マンション敷地売却（マンションの建替え等の円滑化に関する法律　１０２・１０８）

・マンション建替組合設立（同５・６）

・再建決議（被災マンション法４）決議

・敷地売却決議（被災マンション法５）決議

 

 

 

 

いずれにしても　その場面での法的な当事者となる者の把握が　まず　スタートとなる

当然のことだが　真の当事者でない者の合意・決議では　意味がない

 

自身の場合　相談を伺ってまず為すべきこと（一番に気になること）は　法的な決裁権を持つ当事者を

シッカリ　ハッキリ　と確認すること　

 

 

 

以上のようなお話をさせていただいたあとで

先日も　学習熱心な組合員さんから　建替えについて次のような質問があったのでした

　『建替えの条文や実務に関してのことなのですけれど
　　再売渡しの代金は利息は計算しないで　売り渡した代金と同額　ということらしいのですが・・・
 　  細かいことですが気になってしかたないので質問しますが
　　６３条での再売渡請求がなされるとすると　６４条の建替え参加者以外の者が所有権を持つこと
　　になってしまうということなので　建物の取壊しができなくなってしまうのでは　？　』

　「そのとおりです」

　『そうすると建替えの計画の実現はできないということですよね　？　
　　ソレデハ　どうすればいいのですか　？　』

　「どうしても建替えを進めたいとなると　その再売渡しの請求をした者との合意にベストを尽く
　　す　ということになりますね　そのように答えるよりほかないのです
　　そうしたことも起こり得るので　そのような状況にならないように努めなければならない　と
　　いうことですね」

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

『次に控えし試験も難しかった』 とのこと

 

 

［管理業務主任者試験］も　終了しました

　こちらも　［マンション管理士試験］同様　難しいものだった　とのこと

で　双方　合格点予想では　昨年度よりも２点ほど低いものなのでは　という

説が多いようです

年々　受験者層の熟練度　というか習熟度が上昇していくのではという分析など

もあり　試験内容の難化は　今のものよりも進むのでは　？

（要因については　サマザマな分析があるのでしょうが　自身の考え

は　合格レベルに近接の受験者の塊が大きくなりすぎて　分散させてスッキリと

した合格点数圏を設定したいがための難化ではないのかな　？　とも思っています

一点差での合否が　受験者の７割の者の超密度の濃い部分内の分岐線で　そのスキマ

などないような密の中に

ナントカ引かれてしまって　

運命が定まってしまうというようなものよりも　

より説得性のある正解率バランス図のなかで合否を決め得るようにするための操作

のひとつ

が　個数問題の増加なのでは（問題の内容自体の新顔を突然出すというようなショ

ッキングにな難化をさけ　既出のあるいはそれに類似の出題での知識の精度を測る

手法としての個数問題を増やしたのかも　？

（マンション管理士試験・管理業務主任者試験　双方で）そうしたこともあるので

は　・・・？

自身は　以前から　択一式過去問題においても　個数問題だと思って　理由付けを

しながらの問題の利用を示させていただいているのですが・・・

 

いずれにしても　試験内容も難化していくだろうことと　受験者層の習熟度の

上昇が　年々　度合いを増していくだろう　という感想を　自身は抱いています

背景は　７０歳までの定年の引き上げが努力義務とされる超高齢化の世　

若い頃からの　そして　高年齢（　高年齢者雇用安定法での　＜高年齢者＞とは

５５歳以上をいう　とされていますが　）といういわれる世代においても　「生涯

現役」思考の拡がりが　想像以上にあるのでは　と　思われるというようなことも

あるのでは・・・（雇われる　ということとともに　自主起業のことをも想定して

いる）

労働力人口に占める最高学府まで進んでいる者の割合は　ドンドン　膨張している

ことなども　当然の要素になっているのでは・・・

第一線から降りても　労働そして自立のためへのエネルギー満載　の方が　周りにも　

アチラニモ　コチラニモ　という地方・地域も多いでしょうし

それと　

健康志向（指向）に沿う形での　学習継続による知識欲を活かしての老化抑止（防止）

というようなこともあって

 

 

 

 

というようなことで

今年度の両試験が終了したばかりですが　

来年度試験を目指して　最早学習スタートの　マンション住民の方も　身近におられます

マンション管理に役立てることを目指す意味でも　

〔マンション管理士試験・管理業務主任者試験〕の　過去問題・自身の新作問題など

工夫しながら　ブログ記事として載せていきたいと考えています

どうぞ　よろしく　お願いします

（自身も　生涯現役を目指しながらの　学習者の一人です）

 

 

 

今朝は　自身の　唯一の担当家事？であるゴミ出し日でしたが　薄暗かったです（当地の

日の出は　６：３７　でした）　今年の冬至は　２２日　とのこと

それを過ぎると・・・おてんとうさんの出ている時間が　ダンダンと長くなって・・・

そして　春を迎えて・・・夏もきてくれて・・・

というようなことを　ボヤーンと思ってみたり（チットモ　子どもの頃と変わりのない

ような自分もトキドキ　いたりします）

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　

ナニカ意図があるのかな ？

 

 

以前に　何度か記しておりますが

公務員特権　？　というか　

無試験での国家資格付与　

曖昧な根拠での　とも思えそうな一部（科目）免除とか　

そうしたものが一切無い国家（あるいは準公的）試験というのは　サホド見当たらなくて　

その点　マンション管理士試験は　潔い　試験だと　思われます（以前にも記していますが）

全員　同条件でスタートラインに立ち　何らのハンディ　何らの優遇も無く　競い合うの

ですから

〔管理業務主任者試験〕も　同様　

（国土交通省にて住政策関連を勤め上げたとしても　無試験でマンション管理士登録可　

　とは　ならない）　

 

 

極く特定の業務のみでの服務でも　公務員　というだけで　ホボ　あらゆる関連業務類に

関する知識を備えているとみなされるような　国家試験（要するに　公務員身分だけをも

って　全面試験免除となってしまうような仕組み）　そうしたものは　どうにも不合理感

を特に　自身は覚えてしまうのです

自身も公務員経験を有しています

が　そうした恩恵を受けての受験は　一度も経験していません

 

なぜ　このような記事になっているかというと　本年度の［マンション管理士試験］におい

て　管理業務主任者試験合格者の５点免除の威力が　本年度ほど魅力に思えたことは　ない

のでは　ということが　チョット　話題になったりしたものですから

免除問題５問のうち４問が　一般的には択一式よりは時間をとられる個数問題としての出題　

ということ　でしたので

＜・・・“　管理適正化法にも　モット注目してね　”　　というような意図など　アッタリシ

　タノカナ

　？？　そんなこともないだろう　けれど・・・＞

モットモ　この５点免除は　両試験のうち　ドチラかの合格実績から生ずるもので　合理性の

ない特権などというものとは無縁なのですが

 

 

個人的なことで申し訳ないことですが

自身の場合は　［マンション管理士試験］が先行で　［管理業務主任者試験］が　後でした

ので　免除の恩恵は　後者の受験に活用させてもらいました

平成２０年度試験（　合格年月日２１・１・１６　）

管理業務主任者試験は　平成３０年度試験（　合格年月日３１・１・１８　）

マンション管理士受験から　ちょうど１０年後でした

「思いたっての急な受験のなか　マンション管理士のそれとは出題内容の個性もケッコウある

　し　実務度感が強いようにも思え　

　試験終了後　東京の街を歩きながらの　そうして　合格発表日間近頃のヒヤヒヤ感のような

　ものを思い出します

　実際　５点免除に　アリガタサをそうとう感じました」

受験上の伴走者というようなことで助力させていただく　ということも業務にしてきたもの

ですから　管理業務主任者試験に合格していない者が　そうしたことをさせていただくのも

ナントナク　？　落ち着かないな　と思い・・・（自身の実務業務自体にも活かすようにす

る　という目的もありましたが）１０年を経て　駆け込み申込のような受験？　となったの

でした

サイワイ　両者とも　受験は一度で済んだのでしたが

 

［マンション管理士試験］は　何度か申し上げていますが　一番のキッカケは　区分所有法

第三条の［・・・管理を行うための団体を構成し、・・］あたりの独特の法律構成の虜にな

ってしまったことでした
＜　もともと　サマザマな組織論というか団体論というものに興味があったのですが特にそ

　　の当時　民法の法人制度改革に関しての業務も重なったりしていましたので　余計関心

　　を強く持ち続けたのでした　＞

 

 

さて　マンション管理士試験終了ということで受験の相談などがあるのですが　イロイロな

試験（宅建士・管理業務主任者・マンション管理士・行政書士・　など）との　そしてマン

ション関係試験の受験順序のことなども相談・質問があります

順序としては　［マンション管理士試験］が　後　というのが　ベスト　と言わざる

を得ません

１１月と１２月　ということで　受験時期が重なってしまっています

５点免除特典無しで二つともの連続試験も　当然可能ですが　ナカナカ　タイヘンなことですね

１２月に［管理業務主任者試験］　次年度以降に　５点免除を活用して［マンション管理士試験］

という受験者さんが多いですが　いわゆる難易度・合格率などからして　どう考えてもその流れが

ベターであろうことは間違いないのでは　？　と思われますね（もっとも　双方ともの受験は

必要無し　という方もおられますが）

本年度などは　特に　５点免除のことで　その順序の威力を強く感じた方が多いのでは　？

〔双方資格とも欲しいという受験者についてですが

　仮に［管理業務主任者試験］と［マンション管理士試験］が　前者を先に３カ月程の間隔をお

　いて実施されての　その前者試験合格による５点免除申請で後者受験も可　というようなもの

　だと　ホボ１００パーセントで全受験者同年度内双方受験となってしまうのでしょうね　？
（　現制度の試験日のズレが１週間では　いずれにしてもそれら試験の合格による５点免除申請
　　は９ヶ月後になってしまいますね　〕

 

 

ということで　

［管理業務主任者試験］を直前にしてモウシワケアリマセンでしたが　上記に関してなどの相談・

質問が多かったので　いまさら　という感もありますが　記させていただきました

 

 

 

サマザマな受験動機というものがあることでしょう・・・

《　　受験者のみなさん　問題文に登場の　キーポイントとなるような語句（ナゼ　このような　

　　　ことわりを　この語句で　ワザワザ示しているのだろう　という類の言葉）を注視しつつ　

　　　問題と格闘

　　　されますよう

 

喜びのとき　を思いながら　

ベストをつくされますよう　

お祈りいたしております　》

　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　

 

 

 

 

 

気になる肢を載せてみます ［Ⅲ］

 

⑰

【問　38】　管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、正しいものはどれか。

２　集会所のみを共有する１戸建て住宅で構成される団地管理組合は、団地管理組合法人になることができない。

　　　　　　　

　　　　　　　２　誤り
　　　　　　　　　一戸建て住宅のみの団地というものもある（数棟の建物ということなので区分所有建
　　　　　　　　　物が含まれていなくても要件を充たせば団地である）
　　　　　　　　　６６条で　法人になることに関しての条項も準用されている
　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　（団地建物所有者の団体）

　　　　　　　第六十五条　
　　　　　　　一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を
　　　　　　　含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有
　　　　　　　に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、そ
　　　　　　　の団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、こ
　　　　　　　の法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができ
　　　　　　　る。

　　　　　　（建物の区分所有に関する規定の準用）

　　　　　　　第六十六条　第七条、第八条、第十七条から第十九条まで、第二十五条、第二十六条、第
　　　　　　　二十八条、第二十九条、第三十条第一項及び第三項から第五項まで、第三十一条第一項並
　　　　　　　びに第三十三条から第五十六条の七までの規定は、前条の場合について準用する。

　　　　　　（成立等）

　　　　　　　第四十七条　第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数に
　　　　　　　よる集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務
　　　　　　　所の所在地において登記をすることによつて法人となる。

　　　　　　　２　前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。

Ｈ２４　

⑱

【問　3】　マンションの管理費の支払債務と時効に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。

２　区分所有者が、管理組合に対して負う管理費の支払債務が時効により消滅した場合には、管理費の支払いの遅滞によって発生した遅延損害金も消滅する。

　　　　　　　　　　

　　　　２　正しい
　　　　　時効の効力はその起算日にさかのぼるので管理費の支払債務が時効により消滅した場合は債務
　　　　　が最初からなかったのと同様の扱いになり　管理費の支払いの遅滞によって発生した遅延損害
　　　　　金も消滅する

　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　（時効の効力）

　　　　　第百四十四条　時効の効力は、その起算日にさかのぼる。

 

Ｈ２５

⑲

【問　11】　マンションの管理費の支払義務に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

２　区分所有者が破産手続開始の決定を受けたとしても、当該区分所有者は、破産手続開始決定の日の翌日以降の管理費の支払義務を免れない。

　　　　　２　適切
　　　　　　破産手続が開始され免責を受ければ破産手続開始決定の日以前の債務は消滅するが　それ以
　　　　　　後の管理費の支払義務を免れることはない　　

　　　破産法（定義）

　　　第二条　この法律において「破産手続」とは、次章以下（第十二章を除く。）に定めるところによ
　　　　　　　り、債務者の財産又は相続財産若しくは信託財産を清算する手続をいう。

　　　　　５　この法律において「破産債権」とは、破産者に対し破産手続開始前の原因に基づいて生じ
　　　　　　　た財産上の請求権（第九十七条各号に掲げる債権を含む。）であって、財団債権に該当し
　　　　　　　ないものをいう。

　　　　　（免責許可の決定の効力等）

　　　第二百五十三条　免責許可の決定が確定したときは、破産者は、破産手続による配当を除き、破産
　　　　　　　　　　　債権について、その責任を免れる。

⑳

【問　36】　管理組合法人に関する次の記述のうち、区分所有法によれば、誤っているものはどれか。

４　管理組合法人が、集会の特別決議によって解散する場合には、区分所有法第３条の団体としての管理組合はなお存続する。

　　　　　　　　　４　正しい
　　　　　　　　　　　管理組合法人は集会の特別決議によって解散することができる
　　　　　　　　　　　その場合でも法人格のない管理組合として存続する　　　　　　　

　　　　　　　　　（解散）

　　　　　　　　　第五十五条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

　　　　　　　　　一　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつて
　　　　　　　　　　　は、その共用部分）の全部の滅失

　　　　　　　　　二　建物に専有部分がなくなつたこと。

　　　　　　　　　三　集会の決議

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