お薦めモデルのポイントについて 意見交換

例に漏れず　？　組合員高齢化　：　建物・設備　経年劣化が激しい　：

修繕積立金不足明白　などなど

問題山積の管理組合の役員の方との　意見交換から

２０２３年のマンション管理運営相談実務がスタートしたのでした

 

以前の記事の抜書きですが　主要な意見交換の内容に関することなので

意見交換のポイントであったところを　載せてみます

 

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マンション住人さんとお話をさせていただくとき

『　どのような管理組合の姿が　管理運営のためにはお勧めですか　？』

という趣旨のお訊ねをうかがうことがある

そうした折には　おおよそ　次のようなお話もさせていただいている

“　住人の方たちの総意に沿う管理運営　というものが　当然大事なことは　アタリマエの

コトとしてですが　

できれば法人化して　法に明文で登場している条項を効率的に活用する　とともに　組織を

誰からも見えやすく　自らにもヨリ見えやすくする

組織のあり方についても　５２条あたりを検討してみる


５２条というのは

---

（事務の執行）

第五十二条　

管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。
ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることが
できる。

・・・・・・・・・・・・

---

という条文なのですが　一定の事項を　理事その他の役員　で決めることができる　と

 

明文で示されています

 

事務（建物・敷地・付属施設の管理を行う上での団体として必要な一切の事務のこと）は

 

集会(総会）の決議で進める　ということが基本なのですが　一定の事を除いては総会の

 

決議によらなくとも可能と　明文で示されています

 

その他の役員　ということについては　例えば　階ごとに　あるいは　棟ごとに　代議員

 

とか　評議員（名称はどのようなものでも相応しいものを考えて）とかを選び　一定の事項

 

については　総会招集・議案決議という流れを採らなくとも　例えば代議員会とか評議委員会

 

などの　合議体で決めることができる　という仕組みを検討してみたりするのも好いのでは・・・
（そのように　規約で理事以外の者に委任されたなら　その事務については理事には決定権
　がないとするけれど　最高意思決定機関である総会にまかせることは許される）

 

管理組合法人の理事は　規約に別段の定めがない限り　総会の普通決議で選任されます
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　(区分所有法４９⑧・２５①）

 

役員のなり手に関して　いろいろと運営が困難になってきている（特に　輪番制の維持がタ

 

イヘンだというような）折　事務について決められる　決議機関としての総会の代替となる

 

ような手法を設けておくのも　好いのでは〔輪番制を補う形のような仕組みの無理のない範囲
での備え〕　

 

そうすれば　平時と異なる情況の場合にも　管理運営についての安心度が　すこしでも　

 

ちがってくるのでは　”

 

（もっとも　法人化をしなくとも　この５２条で示されているような仕組みは可能だとも思える

 

　のですが　ただ　明文でシッカリと示されていることの力強さは　魅力的なのです）

 

 

法人化した場合　
法的には　　

理事　 も　 監事　 も  　１人 いるならば　可　

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

管理組合を法人化して

公示する〔　組織のアレコレを登記することで　公に明示する　〕手段を持てているというのは　

やはり　心強い

交渉の当事者となる　人・法人・その他あらゆる組織体　は　より安心して　マンション管理組合

との接触・折衝を決断できやすくなるだろう

当面の融資を受ける際の金融機関との交渉も　よりスムースに進みそうだ

なにより　
自身の姿をシッカリと　相手に印象づけることができる

｢　名 称
　  主たる事務所
      法人成立の年月日
      目的 等
      役員に関する事項
      登記記録に関する事項  ｣

ということを　
公の発する文書・記録で　相手にも知っていただけ　 自らも　あらためて知る

法務省・法務局の案内　にも登場しており　その実際の登記申請手続きも知る
ことができる

その他の会社・法人（特例有限会社・NPO法人・その他）：法務局 (moj.go.jp)

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ということで　効率の良い　実効性を得るのによりシンプルかつ利用しやすい

組織の形を目指しての　意見交換をしたのでした

トニモカクニモ　現状のままのマンション管理組合では　未来がボンヤリおぼろ

すぎ

けれど　資産価値については　ハッキリとしたスピードで磨耗の進行を継続中

だということを　組合員ホボ全員が　認識してはいる　のだ　？　

そんなふうな情況　なのです　けれど

改めることは　ないのでしょうか　？

 

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標準管理規約によると ですが

本日の記事は

「標準管理規約」に基づいてのことです　（以前にも　記したことがあることについてですが）

 

 

役付けの場で　理事にならずに残った者あるいは監事立候補をした者を

そのまま（つまり　総会の意思に関係無く）監事に就任させる　ということは　

間違いです

監事については　あくまで総会で　監事役付きでの選任としなければなりません

このことも　重責であることの　ひとつの証左だとも言えるでしょう

（理事長も　理事長としての役付きでの　総会の場での選任

　とするのが　好ましいと思っていますが・・・）

 

 

国で示している　「標準管理規約」に依っている管理組合が多いと思われます

明文で　監事に関したことが登場しています

第３節 役員　　　　　　　　　　　　※　外部専門家役員のことを除く
（役員）
第３５条 管理組合に次の役員を置く。
一 理事長
二 副理事長 ○名
三 会計担当理事 ○名
四 理事（理事長、副理事長、会計担当理事を含む。以下同じ。） ○名
五 監事 ○名

２ 理事及び監事は、総会の決議によって、組合員のうちから選任し、又は
解任する。

３ 理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事会の決議によって、理事の
うちから選任し、又は解任する。

 

「標準管理規約」に基づいてのことですけれど
　（標準管理規約＜単棟型＞　３８条・４０条・４１条）
監事には　重責に見合う権限（　責務でもあると解される　）があるのです

・　管理組合と理事長利益相反の場合の管理組合代表権

・　著しい損害事実発見報告を理事から受理する権限

・　業務及び財産状況監査・総会報告義務　　

・　理事・職員に対する業務報告請求権　業務及び財産の状況の調査権

・　不正があると認めるときの臨時総会招集権

・　理事会出席・発言義務　

・　理事に対する監督権　及び　理事会への不当事実等報告義務
　（理事会招集請求・理事会招集権）

 

---

 

（理事長）
第３８条 
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表
権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組
合を代表する。


（理事）
第４０条
２ 理事は、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実があることを
発見したときは、直ちに、当該事実を監事に報告しなければならない。

（監事）
第４１条
監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に
報告しなければならない。

２ 監事は、いつでも、理事及び第３８条第１項第二号に規定する職員に対
して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができ
る。

３ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。

４ 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなけ
ればならない。

５ 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがある
と認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会
の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、
遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。

６ 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理
事長に対し、理事会の招集を請求することができる。

７ 前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日
から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられな
い場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

---

 

理事会に出席することは　義務　であり

必要ある場合は　発言義務　もあります

上記のように

監事さんは　重責に見合うように　権限も大きく保持しています 

いまだに誤解が一番多いのは　

“　監事は　会計の部門を見張っていればいいんでしょう　？”

極端な場合は　次のような言葉も登場しかねない

“　役員といっても　任期の最後に　認印ひとつ決算書類に押しさえすればいいんです　”

 

監事は　管理組合の　業務の執行　と　財産の状況　を　監査　するのです

けっして　会計・財産の状況だけをみていればオーケー　とは　なりません

印ひとつ押せば　ＯＫ　などというものでは　モチロン　ありません

 

 

どの役員さんも重責を担うことになりますが

管理組合員さんから委任されてなるのですから　たとえ　無報酬でも

覚悟を決めて　務めなければならないことになります
（　委任事務を怠る場合には　損害賠償責任を負うことも　あり得ます　）
　　なにごともマアマアで済む風潮　？　が　どのマンションにもある
　　とは　限りません　・・・　昨今は特に　？　　　　　　　　

 

ということで　一度　あなたの管理組合の規約を是非ながめてみるのも

有意義だと思います

エッと　首を傾げるようなことさえ記されているかもしれませんよ

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

未成年役員 ？

 

制度の改変もあり　以前との比較を　一概に述べるのはいかがか　とも思いますが

１９歳の司法試験合格者登場（新制度においての最年少者は１８歳とか）

などとのニュースには　驚かされます

オリンピックにおいても　１０代の方の活躍に　ビックリさせられました

 

マンションの役員は　区分所有者自身が一般的　ともいえましょうから　さほどあることでは

ないのでしょうが　未成年（平成３４・４・１からは　１８歳成年　となります）が専有者も
あり得ること（というか　裕福な家庭のご子息学生さんの１人暮らしなどでは　それほど珍し
くはないのかな？ご父母などが区分所有者かな？）
ですので　
役員就任の場面も登場します

 

 

令和元年改正の前の会社法では　成年被後見人・被保佐人も取締役に就くことはできませんでした

が　他の役員ともども　そのような制限はなくなっています

公務員・士業（資格業）などにおいても欠格事由の改正がなされています

 

成年後見制度の利用の促進に関する法律 | e-Gov法令検索

という法律があり　その関係で　多くの法規に在る関係する条項が改正されています

例えば　上記のように

株式会社においても　取締役の資格等条項（３３１）から　被成年後見人等の削除があったりし

改正後　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省略アリ

（取締役の資格等）

第三百三十一条　次に掲げる者は、取締役となることができない。

一　法人

二　削除

 

第三百三十一条の二　成年被後見人が取締役に就任するには、その成年後見人が、成年被後見人の同意（後見監督人がある場合にあっては、成年被後見人及び後見監督人の同意）を得た上で、成年被後見人に代わって就任の承諾をしなければならない。

２　被保佐人が取締役に就任するには、その保佐人の同意を得なければならない。

４　成年被後見人又は被保佐人がした取締役の資格に基づく行為は、行為能力の制限によっては取り消すことができない。

となっています

 

 

こうした流れに沿って

マンション管理組合の役員に関しても　これらの改正の意義を理解しての管理運営の遂行が

図られていくことでしょう

 

（役員の欠格条項）単棟型
第３６条の２
次の各号のいずれかに該当する者は、役員となること
ができない。
一 成年被後見人若しくは被保佐人又は破産者で復権を得ないもの

が

（役員の欠格条項）
第３６条の２
次の各号のいずれかに該当する者は、役員となること
ができない。
一 精神の機能の障害により役員の職務を適正に執行するに当たっ
て必要な認知、判断及び意思疎通を適切に行うことができない者
又は破産者で復権を得ないもの

と　標準管理規約　が　改正されています

 

 

 

役員に関して　以前から　質問があることを　主な結論部を　アットランダムに　記してみます

・　一般に　法人は　他の法人の理事になることはできない　と　解されています
（　法人化していない管理組合についても　同様に解されているといえます
　　しかし　標準管理規約コメントには　＜法人の職務命令として受けた者等＞を任務に当たらせ
　　というような表現で　実質？法人の役員就任可　とも解釈されるような？ことが示されています　）
　　　　　

・　法人格のない管理組合というマンションが一般的ですが　この場合　管理会社などの法人でも
　　管理者になることができます

・　未成年者は　法定代理人の同意があれば　管理組合法人の理事に就けると解釈されましょう

・　合理的な範囲で私的自治により　規約で　理事の資格を制限することは可能とされるでしょう

　

 

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参考

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　一般社団法人及び一般財団法人に関する法律　
　（役員の資格等）
　第六十五条　次に掲げる者は、役員となることができない。
　一　　　法人

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

会社法

（定義）

第二条　
この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一　会社　株式会社、合名会社、合資会社又は合同会社をいう。

ということで
合名・合資・合同会社も　会社法上の会社です

（法人格）

第三条　会社は、法人とする。

 

（取締役の資格等）

第三百三十一条　
次に掲げる者は、取締役となることができない。

一　法人

 

ということで

法人は株式会社の取締役にはなれません
しかし
合同会社の代表社員は個人に限らず法人にすることも可能です。
でも
実際に業務を遂行する人として職務執行者の選任が必要となります

（株式会社の設立の登記）　　
９１１　
３　第一項の登記においては、次に掲げる事項を登記しなければならない。
十三　取締役（監査等委員会設置会社の取締役を除く。）の氏名
十四　代表取締役の氏名及び住所（第二十三号に規定する場合を除く。）

（合名会社の設立の登記）

第九百十二条　
合名会社の設立の登記は、その本店の所在地において、次に掲げる事項を登記してしなければならない。

五　社員の氏名又は名称及び住所

六　合名会社を代表する社員の氏名又は名称（合名会社を代表しない社員がある場合に限る。）

七　合名会社を代表する社員が法人であるときは、当該社員の職務を行うべき者の氏名及び住所

 

（合資会社の設立の登記）

第九百十三条　
合資会社の設立の登記は、その本店の所在地において、次に掲げる事項を登記してしなければならない。

五　社員の氏名又は名称及び住所

八　合資会社を代表する社員の氏名又は名称（合資会社を代表しない社員がある場合に限る。）

九　合資会社を代表する社員が法人であるときは、当該社員の職務を行うべき者の氏名及び住所

 

（合同会社の設立の登記）

第九百十四条　
合同会社の設立の登記は、その本店の所在地において、次に掲げる事項を登記してしなければならない。

六　合同会社の業務を執行する社員の氏名又は名称

七　合同会社を代表する社員の氏名又は名称及び住所

八　合同会社を代表する社員が法人であるときは、当該社員の職務を行うべき者の氏名及び住所

 

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

　

 

　　　　　　　　

　　※　標準管理規約における　法人役員・法人第三者管理者等についての

　　　　コメントの曖昧さ（自身の解釈力不足によるのかも・・・）は
　　　　＜　一般に　法人は　他の法人の理事になることはできない　＞
　　　　ということを大前提にしていることによるものとされるのでは　？

　　　　上記持分会社での法人である代表社員のことなどを見ると　その
　　　　前提を貫くことの後ろ盾に　疑問符がつくのですが・・（私見です）
　　　　ここでは　アクマデ　法人が社員であって　当該社員の職務を行う
　　　　べき者が社員となるというわけではありません

　　　　

　　　　以前にも関連したことを記させていただいているのですが　

　　　　「役員は　組合員のうちから選任」が標準管理規約での決まりです
　　　　選任される者は「組合員」なのです

　　　　「法人の職務命令として受けた者等を選任する」ということだと　選任
　　　　されたその者は「区分所有者たる組合員」なのでしょうか　？？

　　　　シンプルに　法人が区分所有者である場合は　その法人が役員に就く
　　　　そうして　その職務命令を受けた者が役員が為すべき執務をする
　　　　法人第三者管理の仕組みでのことも　同様に解釈する　ことで
　　　　判りやすく整合性のある遂行ができるのでは　？　と思うのです
　　　　職務を行うべき者の手法　と　いえましょうか

 

 

 

 

以前　マンションの役員のことで　区分所有者が法人である場合の役員就任のこと
それと　役員に就任した場合の　実際の執務者のこと

などの質問があった折のことについて　記させていただいたりしました

会社を代表する社員が法人であるときの当該社員の職務を行うべき者

などという表現が登場すると　説明している側も　アレッ　コースを外してしまって

いるかな　？？　とドキリとしたりすることがあります

 

質問・相談を頂いた場合　何が一番肝心か　というと　

『何を　ハッキリさせたいのですか　？』　と問いただすべき場合がある　ということ

「質問・相談というのは　コノコト・ソノコト　ですか　？」と　確かめながら進める　
といういうこと
でしょうね・・・

 

上記のような　入り組んだ内容の場合は　特に　整理しながらの回答に注意をする

こととしているつもりなのですが・・・

ナカナカ　上手な説明がムズカシイ場合があります

そんなときは　繰り返し　さらに　繰り返し　確かめ　整理　しながら　と　なります

『説明が多すぎて　カエッテ　わかりにくくなってしまう　』と　ご注意を受けたときなど

も　あったりしました

それこそ　注意しなければいけませんね

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

普通決議 の 基本的な ？ 姿のこと

 

 

 

マンション管理組合総会において　特別決議事項は　すべて集会（総会）の決議で決めなければ

なりませんから　規約によっても集会の決議以外の方法で決めることは許されていません
が

普通決議事項については　規約で集会の決議以外での方法も採れることがあります

 

 

さて

区分所有法は　決議について　≪区分所有者および議決権の各過半数で決する≫としていて

出席者の数と決議要件を関連づけていません

が

標準管理規約では　≪出席組合員の議決権の過半数で決する≫とし　出席者と関連させています
し　定足数を定めて　区分所有者の一定割合の意思が決議に反映されることを確保しています
そのようにして　意思決定が円滑になるよう配慮されています

 

---

区分所有法

（議事）

第三十九条　

集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、

区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

 

標準管理規約＜単棟＞

（総会の会議及び議事）

第４７条

総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す

る組合員が出席しなければならない。

２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

---

 

 

全国のマンション管理組合の組合員の平均人数は　５０名というデータがあります

標準管理規約４７条２項によると

議決権総数が　５０（組合員総数５０　議決権は各組合員とも同一割合）の場合

最低限度　出席組合員２５で集会（総会）成立

出席者の過半数である１３の賛成で　普通決議成立

 

議案は執行部から提出され　執行部内での意思は　通常は同一　と考えれますので

役員５名だとすると　外８名の議案納得で　普通決議成立

というような情況になりましょう　

外８名のうち１名だけ総会に姿を現したが　６名は委任状　１名が議決権行使書提出　

というようなことも　あり得ます

 

多くの管理組合では　そのようなことなのかな　？　とも思えたりするので　実は　コロナ下での

総会に悩むというニュースも　実態は　そうでもないだろうかな？　と　複雑な思いをさせられた

りするのです

 

皆さんのマンションでは　いかが　ですか　？

 

 

自身としては　活発に議論する総会を　

可能な限り　

いつだって　熱望　しています　が・・・

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   hatakeyamaマンション管理士事務所  

 

 

基本事項決定・執行決定・執行・代表

 

 

《　執行　を　決める　》

《　執行　する　》

《　代表　する　》

 

 

組織の運営に関して　この３個の言葉は　大事な意味をもって　登場します

 

法的な感覚を少しでもお持ちの方にとっては

当然とも言えることなのです　が　それぞれに　違いがあります

 

その差異について　マッタク　といっていいほど　注意を向け得ない　というか　

少しなりとも　気にしてみようとはしない方が

役員の重責を担っていたりもします

 

 

 

 

マンション顧問の場面で　

『　業務執行　と　業務執行に関する意思決定する　というのは別のことですよね　？』

 

「その疑問　とても大事だと思います」

 

 

言葉を　そこまで注意している役員さんがいた　ということに　感動すら覚えました

 

それなりに　実務経験をさせていただいてまいりましたが　

とても珍しいことでしたので

 

 

そういった質問があった場合

めったにない　好いタイミングとばかり　その特定の役員さんにだけでなく　理事会の場を狙って

説明させていただくこととしています

 

 

どうしてか　というと　管理組合役員の立場を　どう説明しても　茶のみ会の集い

ほどとしか　理解していないような御仁も　ケッコウ　おられるからです

すこしばかりでも　繊細さも必要　と　意識して欲しいものだ　と　思わざるを得ない

場面もあるからです

 

何十億の資産管理団体としてもの話をしているのに　仲良し茶のみ会雰囲気丸出し議論では

あまりに不味い　と　思うのです（　各々　それなりの責任追及の対象者でもある　のです）

 

 

 

自分も理事会のメンバーなのだ　会議で話題になったことなのだから　メンバーの一人

として　裁量を加えながら　話を進めホボ片付けてしまうことの　ドコガイケナイノダ　

とばかり　突っ走るような人物も　実際いたりして　知り合い業者に　重要設備の交換を　

代表者でもないのに　

契約までしてしまうようなことも　あるのです（表見代理など　が　問題となったりします）

 

 

 

 

 

会議の一般原則あたりのことなど　到底理解できそうもないような方も　残念ながら　いるのです

困ることは　そういった人物に　重要な立ち位置にあるはずの執行部がひきづられる

というようなことが　ケッコウ　あるのだ　ということです

 

いちいち説明もメンドウ　ああいった御仁との討論など　ゴメンコウムル　　　

ゴチャゴチャの後始末もゴメン被る　が　とにかく　任期はもう少しばかり

もうすぐ

お役御免だ　

と　ほぼ　当事者外の役員全員も　放任情況に甘えてしまう

 

実のところ　法的には　異論無く　管理組合にとって　全員　委任契約受任者たる債務履行を負う

当事者そのものなのだが

 

 

 

そのような場面の相談に伺ったこともありますが　そういう法的繊細さ皆無に近い御仁は　

たしかに手強いです

なかなか　意思が通じません　

元の状態に戻す原状回復作業たるや　たいへんなエネルギーを要することと

なります

 

 

 

 

 

《　執行を決める　》

《　執行する　》

《　代表する　》

 

参考になる規定など　並べてみます 〔　省　略　あ　り　〕

 

【一般法人法】

（社員総会の権限）

 

 

第三十五条　社員総会は、この法律に規定する事項及び一般社団法人の組織、運営、管理その他一般社団法人に

 

関する一切の事項について決議をすることができる。

 

 

２　前項の規定にかかわらず、理事会設置一般社団法人においては、社員総会は、この法律に規定する事項及び

 

定款で定めた事項に限り、決議をすることができる。

 

 

（理事会の権限等）

 

 

第九十条　

 

 

２　理事会は、次に掲げる職務を行う。

 

 

一　理事会設置一般社団法人の業務執行の決定

 

３　理事会は、理事の中から代表理事を選定しなければならない。

 

 

 

 

 

 

【会社法】

 

 

（株主総会の権限）

 

 

第二百九十五条　株主総会は、この法律に規定する事項及び株式会社の組織、運営、管理その他株式会社に

 

関する一切の事項について決議をすることができる。

 

 

２　前項の規定にかかわらず、取締役会設置会社においては、株主総会は、この法律に規定する事項及び

 

定款で定めた事項に限り、決議をすることができる。

 

 

（取締役会の権限等）

 

 

第三百六十二条

　

２　取締役会は、次に掲げる職務を行う。

 

 

一　取締役会設置会社の業務執行の決定

 

３　取締役会は、取締役の中から代表取締役を選定しなければならない。

 

 

 

 

 

 

【標準管理規約（単棟型）】

 

 

（理事長）

 

第３８条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。

 

一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項

 

 

（理事会）

 

第５１条 

 

２ 理事会は、次に掲げる職務を行う。

 

一 規約若しくは使用細則等又は総会の決議により理事会の権限として定められた管理組合の業務執行の決定

 

 

 

 

 

 

 

 

上記のことあたりは

マンション管理組合活動においても

専門的過ぎることではなく　役員となったからには　極く　当然のこととして　知っておかねば

ならないはずのこと　なのですが

こうした観念（執行決定・執行権限・代表が第三者との対外的な執行行為を行う）を　

ゼンゼン気にしない

ような役員さんをみると　

とっても　

ハラハラしてしまう　のです

 

 

　　　　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　 　　　　　　　　　　

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

                                       

重責の監査担当

 

 

会社法・一般法人法等　その他　さまざまな組織の　監査体制の仕組みの規定は

そうとうに厳しい内容となっている　とも言えるでしょう

 

さまざまな組織において　コンプライアンスを求めることの進化が続いている　と　感じます

 

実際の運用がどのようになっているかは　別としても・・・

 

 

どの実務界も　コンプライアンス重視の要請が強いといえるでしょう

 

 

 

 

 

 

 

マンションの標準管理規約の監事の規定も　権限強化が進んでいます

とても重責の役職です

 

現行の内容を示しておきます

 

あなたのお住みのマンションの規約では　どのように定められていますか　？

ゼンゼン異なる内容のまま　では　ありませんか　？

改訂を図るべき情況ではありませんか　？

 

とてもタイセツな役員であり　『　名前だけ　貸す　とか　借りる　』で済ませられる立ち位置

なんぞでは

もうとうありません　ヨ

　　　　　

単棟型

　（監事）

第４１条 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結果を総会に報告

　　　　しなければならない。

 

２ 監事は、いつでも、理事及び第３８条第１項第二号に規定する職員に対して業務の報告を求め、

　又は業務及び財産の状況の調査をすることができる。

 

３ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認 めるときは、

　臨時総会を招集することができる。

 

４ 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなけ ればならない。

 

５ 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがあると認めるとき、又は法令、規約、

　使用細則等、総会の決議若しくは理事会の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めると

  きは、遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。

 

６ 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理事長に対し、

　理事会の招集を請求することができる。

 

７ 前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日 から２週間以内の日を理事会の日

　とする理事会の招集の通知が発せられない場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　＜　　複合用途型では　４５条　　　　　団地型では　４３条　を参照ください　＞

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　※　国交省のホームページに掲載されています　　　　　　　　　　http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html

 

　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/

 

〔クリックしていただくと　トテモウレシクナリマス〕

 

　　

 

　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

                               

                                  　　

同席は 問題では？

 

 

 

マンション管理組合の理事会のことを　一方面から検討してみます

理事の他に　同席の者としては

管理会社担当員

管理人（管理員）

監事

顧問

が　想定されます

マンションによっては　管理会社・管理人（管理員）・監事・顧問が

そもそも　存在していない場合もありますが

この記事では　特に　＜監事＞　と　＜顧問＞の　理事会での立場などについて　主に

考えてみようと思います

 

 

監事は　出席しても　議決権  は無く　このことは顧問も　モチロン同様扱い

では　発言　については　・・・

監事は　原則　必要なときは出席して発言すべき　という立場であると解されてきた

と考えられます（規約のありようにもよりましたが）

しかし　国が参考にするようにと勧める標準管理規約の現行のものでは　

≪理事会に出席し　必要があると認めるときは　意見を述べなければならない≫

出席　も意見を述べること　も　任意　ではなく　義務　ということになっています

大原則は　監事としての職責の範囲の発言　つまり　違法性監査＆とても不当なことへの妥当性監査　

という基準に沿う発言機会にしぼられます

　“ こんなふうにやったほうが　そっちより　もっと　もっと　イインジャナイノ ”　という類の　執行の妥当性

への発言　は　ＮＧ

なぜかというと　監事は　執行機関に属してはいないからです

つまり　本来　それほどの発言機会は無いのが通常と考えられます

 

一方　顧問は　ある場合は　監事さん以上に　多い発言量になる場合があります

 

［外部の人間なのに　管理組合の役員である監事たる自分よりタクサン発言するなんて　

なんか　変じゃない？・・・］

とでも言いたそうにする監事さん　も　居られないわけではなくて・・・

［第一　顧問は　理事会の場に同席していて　法的に問題ないのでしょうか？　

議決権は無くとも理事会に影響を与えて　結果的に執行の細部にまで入り込んでいるようなことに

なってしまうのではないでしょうか　？　

執行方針を決めることと実際に執行することには監事は関われないのが大原則　お気をつけて　

なんぞと注意しておきながら　ご自身は　どうなの？］

 

マンション管理士は　管理運営の相談を受け　助言・指導などの援助をします 

 

区分所有法やマンション管理の適正化に関するもの等の法規・法制に則り　管理運営相談に

応じ　援助することを顧問業務の内容とし　違法性を帯びること・著しく妥当性を欠く　ことには　

率直に　かつ　積極的に発言する　

ここにおいて躊躇することは　むしろ　任務怠慢ともなってしまいます

管理運営の助言・指導をするのが役目ですので

管理組合から　債務不履行責任を問われることも　あり得るのですから

 

執行に関して　より妥当性　を推進するための案については　意見を求められた場合には　

助言・指導として　ベストを尽くして（当然ですが）発言させていただく　

ただし　過度の自己主張は控える　

なんといっても　管理組合さんの自主性に対しては最大の尊重を図らせていただく　

 

 

理事会に同席　ということ　そのこと自体が問題であるのなら　こんなふうに答えることも　ありました

『　隣室で控えていて　需要があるときはノックしお呼びを　というまでは　煩雑すぎる　

そこまですべきとは思いません　　

アドバイスさせていただくにも　合議中の会の流れを捉えていなければ

効率的ではなくなりますし　


たとえて言えば　同席顧問とは　音声付アドバイスブック　のような存在だとお考えください　

理事会がそのような仕組みを傍において利用すること自体には　問題ないと考えます　

あくまで最終的には執行部が自主的に物事を決定していく過程で　執行部の外にあるヒントを執行

合議の場にさらして　参考にするか参考にしないかという場面で係わらせていただいている

立場の者ですので　』

 

いわば　理事会同席の顧問は管理組合活動に必要な補佐的な役目を負う者が　

会議スタート時からコールあり次第アドバイスを流すためにその空間に居させていただく　

という感覚　であろうと考えています

 

 

マンション管理にもいろいろな形の運営スタイルがあり　

監事さんの重要性・重責性も　今後　より問題になっていくことでしょう

 

以前から申しあげていますが　標準管理規約では

監事は　総会　で　選任です　

理事会　で　選任するのではありません

役員選任総会後の理事会で　理事にならずに残った者を監事に　などという扱いは　モッテノホカ　です

執行部の執行の様子を客観的に観察していくのも　監事の大切な役目なのです

 

皆さんのマンションの規約を　眺めてみてください

どのように定められていますか

 

理事長選任も　総会自体で　というのが　私のお勧めなのです　が・・・

 

　　　　　　　　　　　　　

 

ということで　

監事も　重責

 

顧問も　モチロン　重責

切磋琢磨が必要なのは　当然のことです　

　　　　　　　　　　　

　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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専門委員会のこと

 

 

 

 

マンションにおいて　およそ２０年周期の大修繕は　それこそ　管理組合

（法により強制組織されているところの　マンションにお住みの方たちで作られている団体）

にとっての　最高級　ビッグ行事

そこに　工事実施において　理事会の諮問に答申する機関として活躍しながら　

大規模修繕の円滑適正な執行を支える大切な組織として　

専門委員会　

と呼ばれるものが設けられる場合が多いです

この時の　まずは　大きなポイントが　

人選

誰に　この役目を担っていただくか

選出を　どのような手法でするか

（場合によっては○○億円もの工事に関係することの　

　執行部からの諮問にいろいろ意見を述べるという役

　を担当するのですからタイヘンな務めです）




考えられるのが

☆　理事会での人選

☆　公簿（すなわち自薦）方式

☆　組合員からの推薦（最少推薦人数を設定すること多し）方式

等々


で　候補者を定め
　
総会議案として提案し選任　

　（諮問の機関　つまり　議決機関ではなく　執行部の問いかけに答えるための組織なので
　執行部専決でも可という考え方があり総会議決までは必要無し　との捉え方もありましたが
　管理組合の業務に関する重要なことではあるので　委員会組織を設けること・委員選出に
　関するルールのことなどについて　総会の普通決議を得ることとするとします）
　
　

ここで　一番ヤッカイなのが？　公簿方式　であろうか

なにしろ　自薦　　自分を推すのです
　
なので　とてつもなく個性的な方が登場

ということさえあり　いったん公募（自薦式）で可　ということを表明してしまうと
　
仮に理事会の裁量の網が設けてあったとしても　その扱いが難しい


日常を共にする住民さんへ　お断りの辞　を伝えなければならないこともあり得るので

（物事には　理由付け　というものがあり　ナントナク　ヤミクモに　断らせていただく　

　というわけにもいかない）





某組織においての　役員選出場面でのこと

おおよその顔ぶれが固まりつつあり　でも　面々がやや渋っていたか　互いに遠慮

していた　ちょうどそのとき　

“私やります”　の金言　？　

一発逆転　不意をつく　？　決定の扱い

規準が曖昧だったこともあり・・ある　超個性的御仁が重要役員に決定

さて　その後の事は・・・　

想像に任せますが・・・



ハッキリ言って　それなりにこなせていただける方だと問題なし

なのですが　これが　あちらこちらで　特に対外的場面でいかがなものか

という行動をとられてしまうような場合

の善後策が　タイヘンダー　ということに・・・

まことに　組織における人選　というものは一つ誤ると　魑魅魍魎の魔界に　

ということさえ

“・・あと　ほぼ３年も・・　どうやっていけばいいのやら・・”

というような嘆きが聞こえてくるようでは　ホトホト　困ってしまう　

ということで　マンション顧問の立場では　参考意見を求められると　

“　公募方式は　より慎重に・・　

　　採用しないのが得策かと・・　”

という答えになってしまうこと多し

もっとも　断言的に言えない

というのは　それぞれのマンションさんの　個性というものもあるから

（私の仕事は　顧問　あるいは　役員・管理者としても　相談にのり　

　助言・指導など援助をさせてもらうことなのですが　なにもかも一刀両断とは

　いかないこと多し

情　と　義　と　理　の尺度があるとして　

こんがらかった場面でけっこう力を出しそうなのが　

情　

だったりしますネ）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　
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長 に就くと・・・

（一部編集して　ほぼ同内容のものを掲載させていただいております）

 

 

自己の職責と権限のあり方について誤解の多い理事長が散見

されるので　

≪役員（執行部）おおよそ一体責任≫の意を正しく認識し

対外的にもそれを　より正しく伝える意味合いからも

対内的にも　対外的にも

○○マンション管理組合　理事長□□　

という表記の代わりに

○○マンション管理組合　理事会　

という表現のほうが 理に適っている？ような気がすることが多いです

 

執行のあり方は執行部で決め　その責任は一体にて負うことが

原則であって

理事長のみにて　あるいは　理事長の割り増しの権限で執行方針が決め

られるわけではなく　　

責任が理事長に集中　ということではないのですから

 

 

 

世のほとんどの組織の役員会は　基盤を構成する者の集まりによる

総会での選任にその根拠を置く 同位の者たちの　

組織から委任された

受任者組織の一員としての集合という形式

 

 

理事長　なんぞという表記　それは執行者を法的に対外上表現する

一方式に過ぎず（団体そのものを　実際に執行する人としては観念できず

手足を持つ人格観念を採り入れざるを得ないだろう　ということは認め得るとしても

それは必須のことなのか）　法理論的にも　一義的に決定しなければならないほどの

絶対的な表記手法なのか？　そうしたことに　そこまで執着する必要があるのか　

そうではないことを理解しあうべきではないか　と

独断的　無知過ぎる役員会の長と呼ばれる者の振る舞いを見ていて

そう思う機会が　　特に　マンション管理組合の一顧問の立場として　多いです

 

 

繰り返しになりますが

組織内での権限のあり方のトラブルのほとんどの場合　その主因は

理事長と理事とは　本来　法的には同位で　理事長と呼称・表記され

ても特別な権限と独断権なんぞというものを本来保持できる者ではない

かつ　保持すべきでもない　というあたりを理解をできないために

起こってしまっているような・・・

もっとも　そのような問題人物は少数であり　すばらしい方も多い　の

ですが・・・なんとも誤解が絶えず　権限の説明に苦慮します

 

理事長　などと　「長」という文字一字がプラスされる途端に　権限の

誤解が始まってしまう人物が　実際　多くみられます

 

もっとも　こうした問題は　マンション管理組合の役員間の問題というわけではなく

さまざまな組織運営についても　同様に問題になっているのではと思うことですが・・・

組織の不祥事のニュースなどでの　いわゆる　ドン　の存在のことなどに関連しても・・・

 

 

 

 

 

むしろ役員会（理事会）とだけの表記のほうが　法理論的にも妥当なのでは

組合員意識からしても　体外的に当事者となる第三者にしても理解しやすい

（安心な）表記形式なのでは？

 

なによりかにより　おおよそ一体的責任という意味合いからも　妥当

というより正しいとさえいえるのでは

（繰り返しますが　実際に行動する自然人というものを設定しないと　

団体としての執行

ということを説明できない　と　拘泥すべきことなのか？

執行人ではなく執行体で　可とすべきではないのか）？

 

たしかに、理事長が理事を選ぶ　というような通常の法感覚からは

疑問符がつかざるを得ない組織も法律上にはあるが
（例：全国健康保険協会）

それらは　団体の性格上　極めて特殊な場合

そのような場合は

○○協会　理事長□□　という表記も　理解できないこともないだろうが・・・

 

 

ということで　契約相手の当事者の表記として　組織の一例として

マンション管理組合が相手であるなら　皆さんの感覚では

いずれが　ピン　ときますでしょうか？

 ○○マンション管理組合　㊞

○○マンション管理組合　理事長　□□　㊞

○○マンション管理組合　理事会　㊞

 

これは　マンションに限らず　会社法等関係での例においても

同様ですが

 ○○株式会社　㊞

○○株式会社　代表取締役□□　㊞

○○株式会社　取締役会　㊞

 

念のために申し上げておきますが　例の法務局登録の会社印

（いわゆる、会社の実印）

は　個人名や代表という文字が印鑑上に現れる必要性は無く

そのあたりに関する　明快な規制が無いような　？

｛○○株式会社｝　　　というシンプルな彫り方でも　印鑑届は可のはず？

（このことの説明の意味が　上記の考え方の参考になるか否かは　疑問ですが？？

なんとなく　考察の一資料になるかも　と）

 

もっとも　実務界では　一貫して　一定の表記方式　であること　モチロン

ですが　なんとなく　首をかしげることが多かったのです

（けっこう　弊害が多かったようなので・・・記してしまいました

マンションの役員さんたちの前で　こういう話をすること　というか　せざるを

得ない場面が多いです

長　という文字が加わっても　基本的には　他の理事さんたちと　権限の差は

ない　と　いえるのですよ　あくまで　同輩中の長　ということですから

という説明をワザワザしなければならない　理事長さんが　ケッコウおられます）

どうにもこうにも　くどいようですが　長という文字が付くと　俄然ハリキリ

すぎてわき目も振らずに走り続ける方が　意外と多いので

 

 

総会関係文書のことでも

「代表者特定名（理事長名）での発行」　よりも

 

「役員会（理事会　）発行」　のほうが

 

団体による　団体のための行動と理解しやすく　抵抗が無い感じがするのですが

 

いかがでしょうか？

 

役員の一体責任感を表すのに適していると思われますし　役員以外のマンション住民さんにも

 

自分もいずれ具体的に役員会・理事会　という執行部に加わり　執行にかかわるのだ

 

ということを感じる契機になる

 

と思われるのですが　

 

 

 

 

 

 

 

本日の記事のまとめ　というか　記事の主旨は

 

対外的な場面では現行の流れでいくしかないでしょうが

少なくとも　対内的な場面においては

理事長（役員会長）発ではなく理事会（役員会）発の表現での

つまり　事あるごとに理事長が前面に登場するような管理運営

でないほうが　より　好ましいのでは　と　考えているということです

（あくまで個人的見解ですが）

　　

 

 

法律上の定義も　おおよそ　にて使用しています　　ご容赦を

  

さて　コーヒーをいただいて

本日の　第三ラウンドの　ゴングを聴きながら・・・

仕事　学習　へ　レッツ・ゴー　です

　　　

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重責ある役員なのだが

 

最近は　マンション管理に関することばかりで　申し訳ありません

が・・・

マンションの管理組合運営状況の診断も私の仕事なのですが

訪問して　お話を伺う中で目立つのは

「監事」さんの選任　と　その役目についての誤解が多い

ということです

 

任期交替時期になり　総会で役員さんの大枠である人数分を選び

各々の役職は　すべて　最初の役員会などで決めている　というケースが

散見されますが

理事さんのなかで　理事長・副理事長・会計担当理事など　を　互選（選任）し

各々の役を付け合う（規約でそのように定めて）

ということまでは　良いかな　という流れなのですが

理事にならずに残った者　あるいは　役付けの場で　監事立候補をした者を

そのまま（つまり　総会の意思に関係無く）監事に就任させる　ということは　

妥当でないと解されます

監事については　あくまで総会で　監事役付きでの選任としなければなりません

これも　重責であることの　ひとつの　証左だとも言えましょう

 

おおよその管理組合では　国で示している　「標準管理規約」に依っている

と思われますが　そこでは　明記されています

ということで　今日の記述は　「標準管理規約」に基づいてのことです

（個人的には　せめて理事長も　理事長としての役付きでの　総会の場での選任

とするのが　好ましいと思っていますが・・・）

 

どの役員さんも重責を担うことになりますが

管理組合員さんから委任されてなるのですから　たとえ　無報酬でも

覚悟を決めて　務めなければならないことになります

 

監事さんは　重責に見合うように　権限も大きく保持しています 

いまだに誤解が一番多いのは　

“　監事は　会計の部門を見張っていればいいんでしょう　？”

という点

 

監事は、管理組合の　業務の執行及び財産の状況　を監査するのです

けっして　会計・財産の状況だけをみていればオーケー　　とは　なりません

 

監事には　重責に見合う権限（反面　義務でもある）があるのです

　　　　　　　　　　　　　　　　　（標準管理規約　３８条４０条４１条）

・業務及び財産状況監査・総会報告義務

・業務及び財産状況調査権及び職員に対する業務報告請求権

・不正があると認めるときの臨時総会招集権

・理事会出席義務及び発言義務（権利であるとも理解されましょう）

・理事に対する監督権及び理事会への不当事実等報告義務（理事会招集請求・

　理事会招集権）

・管理組合と理事長利益相反の場合の管理組合代表権

・著しい損害事実発見報告を理事から受理する権限

 

 

“　監事に立候補しちゃえばオーケー　　なんといっても　一番楽そうだもの　”

ということでは　ケッシテナイのです

 

理事会に出席することは　義務　であり

必要ある場合は　発言義務　もあります

 

ということで　一度　あなたの管理組合の規約を是非ながめてみるのも

有意義だと思います

 

エッと　首を傾げるようなことさえ記されているかもしれませんよ

 

 

驚かすつもりで記しているわけではありませんが　マンション購入時に

確認を終えているはずなのに　

“　ペットを飼えないなんて知らなかったもので　”

というようなセリフがトラブルの原因になったりするのですから　

監事等という役員のことに限らないことは当然ですが

気になるときは　基本的な情報は　なんといっても規約や細則などで

あらためてでも　早めに眼を通しておくべきと　強く思います

 

ということで　本日は　監事さんのことを中心に　規約や　細則への　関心の

重要さについて記してみました

 

 

 

話は変わり

先日は　任意後見制度のことで　いろいろ再学習をせまられたことが

あったりしました

 

当然のことですが

高齢化が圧倒的スピードで進んでいることは　

築年数相当に経過のマンションにお住まいの方における特有のこと

ではモチロンありません

そういった背景があったりで

行政書士としての仕事　と　マンション管理士としての仕事が

並走したりすること多しの　この頃　です

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

雲を眺めるのも　私の趣味のひとつ　です

事務所の窓からの様々な流れを　自然に　ボケーッっとボンヤリ眺めることが

けっこう　頭を涼しくしてくれたりします

 

なぜか　入道雲を見ると　故郷の小学校時代がサッと脳裏に浮かぶのが

常なのですが・・・

 

今年の夏は　終わってしまいました

 

　　　　　　　　　　　　   はたけやまとくお事　務　所