マンション管理士という国家資格をもって 管理組合の顧問などを
経験してまいりました
資格を得て １０年になりましたが 忘れられない経験が二三あります
某マンションでは 管理組合の 正式な執行部というものを持たず
住人から ≪ 皆のために みるにみかねて管理を受け持っていてくれる
奇特な人 ≫ と評価されているような？方が 自称理事 というような立場で？
さっそうと？ 得意げに（失礼ですが そのように思われました） ？ 行動していました
数度訪ねて 諸々のマンション管理上の基本的な仕組みを るる 説明させて
いただきましたが 自己独善の法律的な見解を妄信し かつ 合意など気に留めず
猛進するばかりで まったくお手上げだった という経験があります
冷静に 対話して 本来の管理の仕組みを 取り戻そうとしても
いっこうに 聞き入れません ホトホト困りました
なにより悩んだことは ほとんどの住民さんが 任せきりの無関心という状態
だったことです
マンション管理士業務といえど 当然のことですが 委任されてはじめて 行動できる
ということで 継続的な委任が無い以上 係わる術がないのでした
無関心ということほど 心配にたえないことはありません
管理上 一番の敵は まったくのところ 無関心 という病です
仮に 規約がないとしても すくなくとも 区分所有法という法律のなかにある強行規定
に違反しての管理は 著しく妥当でない というレベルの問題ではなく
違法です
実質的な判断からはそのように言わざるを得ませんでしたが
・・・・なにしろ 「奇特な人」という評価には 結局 為す術を持ちえませんでした
己の力のなさを というか制度上の限界を 痛感させられました
今にして思えば もう少し 強行に 強攻に 強硬に 住民の方々への
アピールをすべきだった
と おおいに反省しております が・・・そのマンションのその後は どのようになって
いるのか・・・今も 気になります
すくなくとも 国で推奨している＜標準管理規約＞は 区分所有法に違反している
内容を含むものではないので 一度も眼にしたことがナイ という住民さんは
インターネットなどで 眺めてみて 住んでいるマンションの規約と見比べてみてください
規約など見たこともなく 年一回も集会（総会）などない
というようなマンションは 要注意状態 などというレベルではない管理不全
そのものです
異常な場合の例として 自称代表者 などという者からの 年に一度の状況報告もない
などというのは 完全な？疑いなき管理不全そのものです
金銭管理も すべて お任せきり
何をかいわんや という お手上げ状況の継続だったわけですが マンション管理
ということの独特さに理解というか関心を持てないかたがたにとっては
ナンノコッチャ とにかく 住めてさえいればいいのだ ということなのでしょうか？
あなたのマンションの規約に 以下のような事がらのことは どのように決められて
いますか？
いつも言うように 標準管理規約といえどもすべてのマンションに万能というわけではなく
各々のマンションにおいて違法な内容でなければ ＯＫ ということでもありますが・・
国交省標準管理規約の一部を示してみます
（駐車場の使用）
第１５条
管理組合は、別添の図に示す駐車場について、特定の区分所有者
に駐車場使用契約により使用させることができる。
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理
組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３ 区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲
渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。
（専有部分の修繕等）
第１７条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以
下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。
２ 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。
３ 理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５１条に定め
る理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定
しなければならない。
４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。
５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、
修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお
いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。
６ 第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
任と負担により必要な措置をとらなければならない。
７ 区分所有者は、第１項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入
り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中におけ
る共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する
必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届
け出なければならない。
（暴力団員の排除）
第１９条の２
区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合に
は、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に
係る契約に定めなければならない。
一 契約の相手方が暴力団員（暴力団員による不当な行為の防止等に関
する法律（平成３年法律第７７号）第２条第六号に規定する暴力団員
をいう。以下同じ。）ではないこと及び契約後において暴力団員にな
らないことを確約すること。
二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催
告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができるこ
と。
三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分
所有者に代理して解約権を行使することができること。
２ 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理
行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に
暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確
約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条
敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負
担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の保存行為（区
分所有法第１８条第１項ただし書の「保存行為」をいう。以下同じ。）の
うち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責
任と負担においてこれを行わなければならない。
２ 専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった部分の管理を
共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行
うことができる。
３ 区分所有者は、第１項ただし書の場合又はあらかじめ理事長に申請して
書面による承認を受けた場合を除き、敷地及び共用部分等の保存行為を行
うことができない。ただし、専有部分の使用に支障が生じている場合に、
当該専有部分を所有する区分所有者が行う保存行為の実施が、緊急を要す
るものであるときは、この限りでない。
４ 前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５
項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とある
のは「保存行為」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた修繕等の工事
後に、当該工事」とあるのは「第２１条第３項の承認を受けた保存行為後
に、当該保存行為」と読み替えるものとする。
５ 第３項の規定に違反して保存行為を行った場合には、当該保存行為に要
した費用は、当該保存行為を行った区分所有者が負担する。
６ 理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらず
に、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。
（窓ガラス等の改良）
第２２条
共用部分のうち各住戸に附属する窓枠、窓ガラス、玄関扉その他
の開口部に係る改良工事であって、防犯、防音又は断熱等の住宅の性能の
向上等に資するものについては、管理組合がその責任と負担において、計
画修繕としてこれを実施するものとする。
２ 区分所有者は、管理組合が前項の工事を速やかに実施できない場合には、
あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受けることにより、当該工
事を当該区分所有者の責任と負担において実施することができる。
３ 前項の申請及び承認の手続については、第１７条第２項、第３項、第５
項及び第６項の規定を準用する。ただし、同条第５項中「修繕等」とある
のは「第２２条第２項の工事」と、同条第６項中「第１項の承認を受けた
修繕等の工事」とあるのは「第２２条第２項の承認を受けた工事」と読み
替えるものとする。
（理事長）
第３８条
理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各
号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職
務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理
組合の業務の執行に関する報告をしなければならない。
４ 理事長は、○か月に１回以上、職務の執行の状況を理事会に報告しなけ
ればならない。
５ 理事長は、理事会の承認を受けて、他の理事に、その職務の一部を委任
することができる。
６ 管理組合と理事長との利益が相反する事項については、理事長は、代表
権を有しない。この場合においては、監事又は理事長以外の理事が管理組
合を代表する。
（理事）
第４０条
理事は、理事会を構成し、理事会の定めるところに従い、管理組
合の業務を担当する。
２ 理事は、管理組合に著しい損害を及ぼすおそれのある事実があることを
発見したときは、直ちに、当該事実を監事に報告しなければならない。
３ 会計担当理事は、管理費等の収納、保管、運用、支出等の会計業務を行
う。
（監事）
第４１条
監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況を監査し、その結
果を総会に報告しなければならない。
２ 監事は、いつでも、理事及び第３８条第１項第二号に規定する職員に対
して業務の報告を求め、又は業務及び財産の状況の調査をすることができ
る。
３ 監事は、管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認
めるときは、臨時総会を招集することができる。
４ 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなけ
ればならない。
５ 監事は、理事が不正の行為をし、若しくは当該行為をするおそれがある
と認めるとき、又は法令、規約、使用細則等、総会の決議若しくは理事会
の決議に違反する事実若しくは著しく不当な事実があると認めるときは、
遅滞なく、その旨を理事会に報告しなければならない。
６ 監事は、前項に規定する場合において、必要があると認めるときは、理
事長に対し、理事会の招集を請求することができる。
７ 前項の規定による請求があった日から５日以内に、その請求があった日
から２週間以内の日を理事会の日とする理事会の招集の通知が発せられな
い場合は、その請求をした監事は、理事会を招集することができる。
（総会）
第４２条
管理組合の総会は、総組合員で組織する。
２ 総会は、通常総会及び臨時総会とし、区分所有法に定める集会とする。
３ 理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集
しなければならない。
４ 理事長は、必要と認める場合には、理事会の決議を経て、いつでも臨時
総会を招集することができる。
５ 総会の議長は、理事長が務める。
（総会の会議及び議事）
第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有す
る組合員が出席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。
【 あなたのマンションでは 最低何人の出席があれば
守らなければならないことを決めることが可能なのでしょうか？
別な言いかたをすると 何人の出席で 決まってしまうのでしょうか？】
３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合
員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな
いもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条第２項に基づ
く認定を受けた建物の耐震改修を除く。）
三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴
えの提起
四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部
分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
４ 建替え決議は、第２項にかかわらず、組合員総数の５分の４以上及び議
決権総数の５分の４以上で行う。
５ マンション敷地売却決議は、第２項にかかわらず、組合員総数、議決権
総数及び敷地利用権の持分の価格の各５分の４以上で行う。
（理事会の会議及び議事）
第５３条
理事会の会議は、理事の半数以上が出席しなければ開くことがで
きず、その議事は出席理事の過半数で決する。
２ 次条第１項第五号に掲げる事項については、理事の過半数の承諾がある
ときは、書面又は電磁的方法による決議によることができる。
３ 前２項の決議について特別の利害関係を有する理事は、議決に加わるこ
とができない。
（収支予算の作成及び変更）
第５８条
理事長は、毎会計年度の収支予算案を通常総会に提出し、その承
認を得なければならない。
２ 収支予算を変更しようとするときは、理事長は、その案を臨時総会に提
出し、その承認を得なければならない。
３ 理事長は、第５６条に定める会計年度の開始後、第１項に定める承認を
得るまでの間に、以下の各号に掲げる経費の支出が必要となった場合には、
理事会の承認を得てその支出を行うことができる。
一 第２７条に定める通常の管理に要する経費のうち、経常的であり、か
つ、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認められる
もの
二 総会の承認を得て実施している長期の施工期間を要する工事に係る経
費であって、第１項の承認を得る前に支出することがやむを得ないと認
められるもの
４ 前項の規定に基づき行った支出は、第１項の規定により収支予算案の承
認を得たときは、当該収支予算案による支出とみなす。
５ 理事会が第５４条第１項第十号の決議をした場合には、理事長は、同条
第２項の決議に基づき、その支出を行うことができる。
６ 理事長は、第２１条第６項の規定に基づき、敷地及び共用部分等の保存
行為を行う場合には、そのために必要な支出を行うことができる。
（第５４条
理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる
事項を決議する。
・・・十 災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事
の実施等
第２１条６
理事長は、災害等の緊急時においては、総会又は理事会の決議によらず
に、敷地及び共用部分等の必要な保存行為を行うことができる。）
（管理費等の徴収）
第６０条
管理組合は、第２５条に定める管理費等及び第２９条に定める使
用料について、組合員が各自開設する預金口座から口座振替の方法により
第６２条に定める口座に受け入れることとし、当月分は別に定める徴収日
までに一括して徴収する。ただし、臨時に要する費用として特別に徴収す
る場合には、別に定めるところによる。
２ 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場合には、管理
組合は、その未払金額について、年利○％の遅延損害金と、違約金として
の弁護士費用並びに督促及び徴収の諸費用を加算して、その組合員に対し
て請求することができる。
３ 管理組合は、納付すべき金額を納付しない組合員に対し、督促を行うな
ど、必要な措置を講ずるものとする。
４ 理事長は、未納の管理費等及び使用料の請求に関して、理事会の決議に
より、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。
５ 第２項に基づき請求した遅延損害金、弁護士費用並びに督促及び徴収の
諸費用に相当する収納金は、第２７条に定める費用に充当する。
６ 組合員は、納付した管理費等及び使用料について、その返還請求又は分
割請求をすることができない。
（管理費等の過不足）
第６１条
収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。
２ 管理費等に不足を生じた場合には、管理組合は組合員に対して第２５条
第２項に定める管理費等の負担割合により、その都度必要な金額の負担を
求めることができる。
（借入れ）
第６３条
管理組合は、第２８条第１項に定める業務を行うため必要な範囲
内において、借入れをすることができる。
（理事長の勧告及び指示等）
第６７条
区分所有者若しくはその同居人又は専有部分の貸与を受けた者若
しくはその同居人（以下「区分所有者等」という。）が、法令、規約又は
使用細則等に違反したとき、又は対象物件内における共同生活の秩序を乱
す行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経てその区分所有者等
に対し、その是正等のため必要な勧告又は指示若しくは警告を行うことが
できる。
２ 区分所有者は、その同居人又はその所有する専有部分の貸与を受けた者
若しくはその同居人が前項の行為を行った場合には、その是正等のため必
要な措置を講じなければならない。
３ 区分所有者等がこの規約若しくは使用細則等に違反したとき、又は区分
所有者等若しくは区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等におい
て不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、次の措置を
講ずることができる。
一 行為の差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、
管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行すること
二 敷地及び共用部分等について生じた損害賠償金又は不当利得による返
還金の請求又は受領に関し、区分所有者のために、訴訟において原告又
は被告となること、その他法的措置をとること
４ 前項の訴えを提起する場合、理事長は、請求の相手方に対し、違約金と
しての弁護士費用及び差止め等の諸費用を請求することができる。
５ 前項に基づき請求した弁護士費用及び差止め等の諸費用に相当する収納
金は、第２７条に定める費用に充当する。
６ 理事長は、第３項の規定に基づき、区分所有者のために、原告又は被告
となったときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならな
い。この場合には、第４３条第２項及び第３項の規定を準用する。
ほんの一部の約束事を記してみました
いつも言わせていただくことですが 終の棲家となるかもしれない
自分の住処の約束事が どのようなものであるのか
是非 一度くらいは規約を 眺めてみてください
相談の折に聞く言葉として
≪自分のすんでいるマンションでは どのような約束事で管理することになって
いるか ということなど 気にも留めたことがない≫
というものが あります
終の棲家として考えている方ならなおさら 少しなりとも 管理運営の現状に
心を向けることがあっても いいのではないでしょうか？
“ エッ 修理するといっても こんな金額しか積み立てられて
いなかったのですか 驚きの額ですね ” などという言葉が
とある日 落胆とともに発せられることの無いように・・・
http://toku4812.server-shared.com/
