古くなったマンション

京都不動産コンサルタントのブログ

近年の分譲マンションの多くは
駅前ないし駅近の好立地ですね。

しかし過去特に昭和50年前後のマンション分譲最盛期には
マンション立地にふさわしくない場所
例えば駅から離れた住宅地等に
建てられた物件も少なからずありました。

それが今、
駅前マンションの普及とともに、
人気がありません。

京都でも築年数が40年越えで
大量生産された大衆向きマンションの建て替え問題が
出てきつつあります。

建て替えを選ぶのか
大規模修繕で当面乗り越えるのか、
管理組合理事さんにとってどちらにしても
大きな金額が必要なため頭痛の種でしょう。

積立金の多寡にもよりますが、
大規模修繕で延命させるにしても、
最近よく目に付く建物のスラム化がおきない内に
早急な意思決定が望まれます。

前回はカピバラ、今回はヌートリア

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今度はヌートリアの兄弟のようでした。
小さくて見難いのですが、
2匹は一生懸命何かを食べています。

南アメリカ産ということで、
日本の自然界では存在しません。
誰かがペットで飼っていたものが逃げ出したか、
それとも飼育放棄したのか。

植物や魚類の外来種による在来種の駆逐が
問題になっています。

こんなに大きな哺乳類は目立ちますね。
しかも人間慣れしているのでしょうか。
少々の物音では動じません。


先日のカピバラといい、
街中で異質な生物に遭遇する機会が増えてくることは
気持ちのいいものではありません。
天敵のいない温暖な気候の日本は
住みやすいのかもしれません。

大きな問題になる前に輸入規制や逆ワシントン条約
（在来種生物保護条例等）の厳格化が必要ではないでしょうか。

上下分割案～不動産有効活用編

地元では話題の関空と伊丹両空港の存続問題。
先日の国交省案にて大筋は見えてきたようである。

高速道路問題でも活躍した
上下分割案。

ハードな不動産と債務保有側と
ソフトな事業運営側を切り離し、
ゆくゆくは両運営権を民間に売却。

売却益で、
膨れ上がった関空の債務圧縮を計る計画だという。

橋下知事の言う伊丹廃止は
その次の過程と国交省はみているのか、
それとも未だ地元の総意を見定めているのか。

街中の空港という意味では
普天間の比ではないにしても、
昔から地元では騒音振動を訴える人が少なからずいることも確か。

しかし昨今のデフレ不況の最中、
騒音等の環境問題と伊丹廃止問題が
天秤にかけられている感すらある。

さて空の足の便利さと、
街中の広大な敷地の再開発どちらに軍配が上がることやら。

不動産コンサルティングとは

「不動産コンサルティングって何をするのですか？」
今更ながらの質問が時にある。

しかもその多くが同業の不動産業者であったりする。
どちらかというと業者免許番号の若い業者さんのほうが
興味半分「何をするのですか」と。

コンサルティングとは、
元々は相談を受けますよ、
という意味であるからして昔の不動産屋さんのイメージで
古くは街の不動産業者さんの営業スタイルそのものである。

街の相談請負屋さん的な存在でありたいと思うのは
業界の総意であるはず。

その意味でビジネスライクの新しい不動産業者のほうが
言葉を深読みしすぎている嫌いがあるのでは。

消費者目線で不動産の有効活用、
最適不動産・最適住宅についてアドバイスすることで難しくも何もない。

ただそのベースにあるのは、
不動産住宅の評価・査定のマニュアルをしっかり作りあげること。

それが基礎となり不動産の最適な活用や
住宅に対するアドバイスができるというものである。

コインパーキングというビジネスモデルその不動産有効活用・・・

以前から土地オーナーの病院関連会社さんから依頼されていた
自社使用の土地の有効活用。

元々病院の増床用で購入も、
先般の診療報酬の大幅アップは実現せず
挙句の果て景観法が高さを制限し、
今は倉庫と自用のガレージという始末。

周辺の所有土地や賃貸土地、
それぞれの利用目的や長期計画を整理し
これが最後の掃き溜めとなった。

トランクルームや月極ガレージも検討するも、
その後の活用の計画変更も視野に入れると
やはりコインパーキングがベターであろう。

このような一時利用という意味では
コインパーキングが適している。
逆にいえばこのような需要がコインパーキングの
過当競争を生み賃料が平準化しているといえる。

一時は月極賃料の2倍3倍でコインパーキング運営会社が
借り上げていくとの噂で持ちきりだったものが、
今では場所によっては月極賃料と変わらないといった状況にある。

そんな中で
他社との差別化を模索していくことや
ターゲットの選定を事前調査することが大切である。
やはりバイクガレージもその一つか。

賃貸ロットを短くした画期的ビジネスモデルも
今や通常コインパーキングビジネスへと成り下がっている。

新しい切り口、
システム、
そしてハードアンドソフト。

賃貸の時空を超えた発想であるコインパーキングという
ビジネスモデル業界の今後を大いに期待している。