すきま時間で・Ｒ２年行政書士民法”問33・賃貸借・・・。

すき間時間でＲ２年行政書士試験の民法をいろいろ分析“よーくわかる”問33・賃貸借・・・。

この問題は、宅建の受験生の方がたくさん解いている問題です。
それ以外の人の方が難問だったかもしれません。

借地借家法も絡んでしますので・・・ね。

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問33 民法 債権
A所有の甲土地をBに対して建物所有の目的で賃貸する旨の賃貸借契約（以下、「本件賃貸借契約」という。）が締結され、Bが甲土地上に乙建物を建築して建物所有権保存登記をした後、AがCに甲土地を売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定および判例に照らし、妥当でないものはどれか。
1.本件賃貸借契約における賃貸人の地位は、別段の合意がない限り、AからCに移転する。

2.乙建物の所有権保存登記がBと同居する妻Dの名義であっても、Bは、Cに対して、甲土地の賃借権をもって対抗することができる。

3.Cは、甲土地について所有権移転登記を備えなければ、Bに対して、本件賃貸借契約に基づく賃料の支払を請求することができない。

4.本件賃貸借契約においてAからCに賃貸人の地位が移転した場合、Bが乙建物について賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、Bは、Cに対して、直ちにその償還を請求することができる。

5.本件賃貸借契約の締結にあたりBがAに対して敷金を交付していた場合において、本件賃貸借契約が期間満了によって終了したときは、Bは、甲土地を明け渡した後に、Cに対して、上記の敷金の返還を求めることができる。
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肢１は、「妥当」ですね。
建物所有権保存登記がありますから、借地権者は第三者に対抗できます。借地借家法の知識です。
そこで、賃貸借の対抗要件を備えた場合には、不動産の賃貸人たる地位は、移転しない特約がない限りその譲受人に当然移転することになっています。

その移転しない特約とは、「不動産の譲渡人及び譲受人が、①賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨、及び②その不動産を譲受人が譲渡人に賃貸する旨の合意をしたときは、賃貸人たる地位は、譲受人に移転しない」となっています。ここまで細かい点も押さえておきましょう。

肢２が、「妥当でない」として正解です。
これは宅建試験であれば、もう何回も出題されています。
所有者でない者の嘘の保存登記ですから、さらに賃借権としての対抗要件も認められないのが普通でしょう。ダメですね。

肢３は、「妥当」ですね。
賃貸人たる地位の移転はあるとしても、今度はこれまでの賃借人の保護から、所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができません。
土地の譲渡が本当にあれば賃貸人の地位の移転があるのですが、それを証明するのは移転登記をするのが一番分かりやすいのですね。

肢４は、「妥当」ですね。
乙建物という点が少し気になりますが、「賃貸人の負担に属する必要費を支出した」といっていますので、これを前提に考えればいいでしょう。
賃借人は、賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができますが、この賃貸人は移転したＣにするのですね。

肢５も、「妥当」ですね。
敷金の移転も従たる物として、賃貸人の地位の移転と共に移転します。賃借人のためでもあります。
賃貸人が、敷金を受け取っている場合、賃貸借が終了し、かつ賃借物の返還を受けたときは、敷金を返還しなければならないのですが、ここも賃貸人とは現在のＣになります。

意外とできていないので、こういう問題が得点できていないと、どんな国家試験でも合格は難しいです。

では、また。

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	高橋克典
	週刊住宅新聞社

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