宅建試験から、行政書士の問題を予想してみよう・・。

今回は、民法で行政書士でも出題されそうな論点を取り上げましょう。

今年の宅建　問８です。

新傾向でしたが、正答率は非常に高かったですね。

問題文「ＡがＢに対して金銭の支払いを求める場合における次の記述のうち、ＡのＢに対する債権が契約に基づいて発生するものはどれか。」

ですが、１つが契約で、他はそうでないものですから、３つは何を聞いているか、分からなかったとしても答えは出せたのでしょう。

行政書士では、「根拠が異なるものをひとつ選びなさい」という形で出すと思われ、非常に難しくなりますよ。
　
では、各肢はどういう内容かというと。

肢１は、「青信号で横断歩道を歩いていたＡが、赤信号を無視した自動車にはねられてケガをした。運転者はＢに雇用されていて、勤務時間中、仕事のために自動車を運転していた。Ａが治療費として病院に支払った50万円の支払いをＢに対して求める場合。」

この根拠は、不法行為（使用者責任）ですから、契約ではありませんね。

肢３は、「Ｂは、Ｂ所有の乙不動産をＡに売却し、代金1,000万円の受領と同時に登記を移転して引渡しも終えていた。しかし、Ｂは、錯誤を理由に売買契約は無効であるとして、乙不動産を返還し、登記を戻すようにＡに求めた。これに対し、ＡがＢに対して、1,000万円（代金相当額）の返還を求める場合。」

この根拠は、不当利得ですね。それは公平の原理です。

肢４は、「４　ＢはＤに200万円の借金があり、その返済に困っているのを見かねたＡが、Ｂから領まれたわけではないが、Ｂに代わってＤに対して借金の返済を行った。Ｂの意思に反する弁済ではないとして、ＡがＤに支払った200万円につき、ＡがＢに対して支払いを求める場合。」

この根拠は、事務管理です。義務がない（あれば委任だから）のにやった場合には、委任に近づけて関係を生じさせようとしています。

だから、おぼれている人を見ず知らずの人が助けた場合がこれですね。見て見ぬふりをしてもいいことですが・・・。

この事務管理は、好意で行ったのですが、一度他人の領域内に入ったら、委任と同様の関係を認めようとするのですから、それなりの覚悟がいりますよ。

事務管理は、宅建では解禁です。これでほとんどの分野が出題されたかな。あと、来年は和解が出たりして。

では、この契約以外で債権が発生する、逆に言うと債務・義務が発生するものを覚えましたから、これを論文に出すならどうなるか、提示しておきましょう。

「人は自らの意思によらずに義務付けられることはないという原則をのべなさい。」という問題です。

この原則は、もちろん契約があることですね。契約は自分の意思で結ぶものですから、そこから義務が発生しても当然甘んじなければいけないですね。

でも、例外も書かないと、出題者の意図に答えたことにならないでしょう。

で、以上の３つを書くわけです。

どうですか、深いですね。こんなのが他の試験で出ると宅建をちょっとみておいてよかったということになります。

では、また。

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国土法を総括しましょう・・・

毎年、国土法　正答率悪いですね。法令の１問目からかな。

今回も、非常に悪い。

だから、難しいか、というとココをうまく勉強していれば、合格するわけですから、総括を。

私の授業では、１、２回ほどいった点を見逃さないことでしたね。できるためには、授業をきちんときくしかないことがわかります。

今日、Ｆ校で速報会やってきました。４０点以上とれていた人は、私の授業で絶対に眠くなるとか、ぼーっとしていたとか、なかったはずです。１時間にアイコンタクトが、バンバン合った人ばかりです。

これ重要ですね。再認識しました。

では、平成２３年度１６問　肢３を見ておきましょう。肢１も２もタイトでした。

本試験で、まあわかんなくていいか、どってことないよ、と思えたかが実は重要なんです。

「Ａが、市街化区域において、2,500㎡の工場建設用地を確保するため、そのうち、1,500㎡をＢ社から購入し、残りの1,000㎡はＣ社から贈与で取得した。この場合、Ａは、事後届出を行う必要はない。」

これが正解で、一団性の問題ですね。

それを認定する前に、権利性・対価性・契約性に該当しないものは、そもそも排除しないといけない。だって、2,500㎡を一度に贈与しても、届出いらないでしょ。地価あがらないし。

だから、この問題では、1,500㎡をＢ社から購入した部分で、答えを出しますね。ココがポイントでした。

予想問題では、出題していますので、これを見た人は「おおー」と思ってくれたことでしょうか。

では、それを披露です。

予想問題の第３回　問１５　肢１です。

問題編→『市街化区域内の甲地（Ａ所有1,000㎡），乙地（Ｂ所有1,000㎡），丙地（Ｃ所有2,000㎡）についての国土利用計画法第23条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。なお，甲地と乙地は隣地であり，監視区域及び注視区域内にないものとする。

１　Ｄが甲地及び乙地にまたがってマンションの建設を計画して，甲地についてはＡと売買契約を締結し，乙地についてはＢと賃借権設定契約（設定の対価自体なし）を締結した場合，それぞれの契約の締結について，Ｄは事後届出をする必要がある。』

解説編→『１　誤り。賃借権の設定での対価→権利の設定の対価（権利金）のこと
「対価のない」賃借権の設定はそもそも届出がいりません。ですから，甲地のみで考えます。甲地は1,000㎡であり届出対象面積（2,000㎡以上）を満たさないので，この売買のみではＤは事後届出をする必要はありません。』

これで、理解しておけば、本試験で思い出せたでしょうか。

生徒から、結構予想問題当たってましたね。といわれたときは、むー、全部当たらなかったんだな。とがっくり。でも、来年は可能な限り全部当てるぞ、というのが、私の総括かな。

では、また。

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法令上の制限の総括を・・・

今回は、都市計画法の問題を取り上げよう。問１６　正解肢だった肢２です。

この問題を解けましたか。

「準都市計画地域については、都市計画に、高度地区を定めることはできないが、高度利用地区を定めることはできないものとされている。」という問題です。

おそらく皆さんの持っているテキストでも丁寧に書いてないはずです。書いてあっても覚えられないか。

では、私は授業でなんといったか、この準都市計画地域がでから、イメージから大胆に説いてほしいと指導してました。まあ、これをきちんときていることがすごい。

つまり、インターの周辺など乱開発がなされつつあるところを、とりあえず凍結するという地域だから、イマージとしては、逆に都市を積極的に造っていくところではないよ、それと異なるような内容なら×だよ、と指導してたんですがね。

授業をきちんと聞けるかは、合否に直結する１つです。授業でもなんでもないと思われることが結構重要なんです。だから、寝れない。

答えは、高度利用とは、積極的にどっしりとした建物を建ててというものですから、相反しますね。だから、イメージから×ですね。これ正解率はすごーく悪いんですよ。

私の授業を聞けなかった人も、予想問題を解いていたら、この問題は解けたはずです。

第３回　問１６　肢３ですが、

「準都市計画区域については、都市計画に、用途地域、特別用途地区、特定用途制限地域、高度地区又は高度利用地区、特定街区など一定の地域又は地区で必要なものを定めるものとする。」

解説には、

３誤り。準都市計画区域→積極的に街作りをしないイメージ
準都市計画区域については、そのまま放置するとまずい地域をとりあえず規制しようとする場所です。ですから、一定の地域又は地区で必要なものを定めることができますが、「高度利用地区」とか「特定街区」は、積極的に街作りをしようとするものですから、定めることはできません。ちなみに、「高度地区」は、高さの最高限度のほうしか定められません。

来年もぜひこのように当てたいと思いますので、よろしくこの予想問題をお願いします。

あと、宅建テキストも新規に出版予定がありますから、テキストの方もよろしく購入お願いします。宣伝しちゃった。

その時期にはお知らせします。

では、また。

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宅建試験から学んだことから、行政書士等他の資格に生かそう・・・

宅建本試験問題から、行政書士試験問題を大胆に予想しよう！！

宅建試験で、判決文の問題（問９）が出題されました。

正答率は高いのですが、今後他の国家試験で、特に今年の行政書士試験でも狙われるので、ここで学習しておきましょう。反省と共に、他への活用です。

この判例は、実は、平成２２年６月１７日に出されたものです。最近だ。

私の予想問題「うかるぞ宅建　予想問題集」第３回問４肢２でも出し、見事的中した判例ですね。えっへん。

内容は、「購入した新築建物に構造耐力上の安全性にかかわる重大な瑕疵があり、倒壊の具体的なおそれがあるなど建物自体が社会経済的価値を有しない場合、買主から工事施工者に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、その居住利益を損害額から控除することはできない」というものです。

不法行為による損害賠償の事件です。

この理由も、押さえることです。なぜ、控除できないか、ですね。

先の予想問題集の解説を引用しておきますね。これ解いた人、本試験でびっくりしただろうな。

「このような社会通念上、建物自体が社会経済的な価値を有しないと評価すべきものであるときには、当該建物の買主がこれに居住していたという利益については、当該買主からの工事施工者等に対する建て替え費用相当額の損害賠償請求において、損益相殺ないし損益相殺的な調整の対象として損害額から控除することはできません。

また、社会経済的な価値を有しない当該建物を建て替えることによって、当初から瑕疵のない建物の引渡しを受けていた場合に比べて結果的に耐用年数の伸長した新築建物を取得することになったとしても、これを利益とみることはできませんし、そのことを理由に損益相殺ないし損益相殺的な調整をすることもできません。

『もし、損益相殺ないし損益相殺的な調整を行うことができるとすると、賠償が遅れれば遅れるほど賠償額は少なくなることになって変ですし、これは、誠意がない売主を利するという事態を招き、公平ではないからです』これが理由です」

理解できましたか。行政書士試験でも出ると思いますよ。マン管・管業試験でも出題されるかも？

では、また。

※行政書士の直前模試なら「23年版 楽学 行政書士 直前模試」

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宅建試験、編入試験お疲れ様でした・・・。

１年に１回しかない、試験ですから、緊張もあったと思いますが、思いっきり力を出せましたか。

民法は少し去年より、細かい問題が少なく、思った以上に得点できたのでは。

しかし、それでも宅建業法で、安定して高得点を出さないと、安心して合格点をとれませんね。

仮に、今回自己の得点が合格ライン（？）に届いていなかった人は、もう一度宅建業法の総括をしてみてくださいね。

また、情報があれば・・。

では、また。

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