個人でもやりたい代位弁済

和解による5年の歳月は終わろうとして居ります。
約束の金額は払ってきました。1番の抵当権は解除されます。
残債はその後協議となって居りますが、事実上は放棄と
同じことになるでしょう。

役2000坪の借地に建って居る鉄骨造りの3階建ての建物です。
建物の床面積は1200坪、だだ広い建物です。土地は8名の
地主から借りていますが、もう40年以上になり、貸した地主は
殆ど他界して居ります。各地主の意見はばらばらで、もう1度
同じ契約をしようと言っても、とても出来る話ではないでしょう。

今まで競売に３回かかっています。
１回目は４番抵当権者の競売。競売価格は6000万くらいだったと
記憶して居りますが、無剰余で取り下げ。
2回目は保証協会と1位を分け合って居る信金がやってきました。
競売価格はほぼ3000万です。この時は駄目かと思いましたが、
信金と保証協会を口説き和解に持ち込みました。
「3000万を5年間で払う。其れまで競売はしないし、
又下位がしてきても同意をしない。5年たったら抵当権を解く。
残債はその時に協議をする。尚この保証人として現在工場を
使用しているC会社が保証人となる。」と言った内容です。

その後3番抵当権者が競売申請をして居ます。
勿論１番の抵当権者は動きません。
この時の競売価格は690万になって居ます。勿論無剰余です。
ただこの後、3番は財産開示を請求してきました。この時の質問の
ポイントは、1番のところの債権はどうなって居るかと云う点でした。
ただその時のやり取りをはっきり覚えて居りません。

一方この間に国税から1億2000万で差押があり、
市が同時競売をつけています。どうにも救いの無い不動産ですが
此処が使用出来なければ、今更引っ越す資金も無く、45名の社員も
失業保険を貰うことになります。

5年前は其処まで頭が回りませんでした。今の競売を
逃れればよいということだけで話を付けたのです。
今その1番の抵当権者が消えたところで3番・4番・国税・
市と関門があります。いや上位の抵当権が消えると
直ぐに競売もあります。

次位以下は無剰余になるような抵当権を誰かが付けないかぎりは、
所有権移転でも防げません。しかしそんなことは1番の代位弁済しか
ありません。代位弁済は保証人契約をしていなければなりませんが、
C会社は保証人契約をして居ります。事実上Cが支払ってきたことも
知って居ますが、領収書は債務者の名宛です。
が此れが利用できないかと藁にもすがる心地です。

ぶっつかるだけはぶっつかってみようと腹を据え、会いました。
保証協会は未だ若い担当者です。
のっけから「出来ません。」と云う挨拶です。
「和解案が終われば直ちに担保解除証書はお返しします。
しかし、その後も返済して頂かないとなりません。
返済額は今までと同じかそれ以上の金額で無いとなりません。
若しやっていただけない場合は、物的担保はなくなりますが、
人的保証は残りま　すから、当会は其れを追及します。」
味も素っ気も無い返事です。

信金は少しだけ違っています。ニュースは保証協会から
入っていた様子です。
「そのようなことやった事が無いし、難しいではないかと思います。
支店で結論は　出ません。本店に計りますが、その場合お支払いの
明細はどうなるのでしょうか。其れを先ず教えた頂きたい。」
最もな返事です。

「今の抵当権を解除していただく必要は有りません。
3年間、毎月10万づつ2社に払います。但し債務者には
返済能力がありませんので　C社が保証人となり、その立場で
C者が払います。3年過ぎたらC者に代位弁済で抵当権を
移行してください。全額では代位弁済は無理でしょうから、
代位弁済できない分は解除願います。C社は此処で
保証人解除願います。残債務は債務者と協議と云う事で
お願いします。」
此れが此方の条件です。

日常茶飯事に行われていることでなく、又担当者も
サラリーマンですから簡単に出来とは思いません。
しかし今の和解に持ち込んだ時も人並みならぬ苦労も
して居ります。10中8・9が駄目でも可能性はあるわけです。
頑張ってみようと思っています。

万一どうしてもが目の時、次の手がうっすらと頭に浮かんでいます。






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