誠 実 義 務 などのこと

 

 

『この記事に関連することは　以前　何度か記したことですが・・・』

 

 

いわゆる　クレーマーと称される組合員だとしても　その者の主張を聴いて　弁明の

チャンスを設けたり　理事会で一種の聴聞のような場をも設けなければならないことも　
あるだろうと思われます
（自身も　顧問として　そうした場に参加したことがあります）

一概に　主張などを閉じ込めたり　排除することは　慎まなければならない　と思われる
のです（余計　トンデモナイ情況になってしまったりするので）

物事双方の言い分を訊かないうちは　憶測による一方的判断などあってはならない　と考えます

たとえ　組合員のおおかたが　その者を　組合に超クレーマー登場　と　判断してしまっている場面

であって　修羅場のケースであっても・・・

 

そもそも　管理組合執行部が言うような　〔いわゆる　クレーマー〕　なのかどうかが　問題で

顧問としてのスタートは　そのことの判断を　なんとかすることあたりとなるのでしょう

 

 

〈マンションの管理の適正化の推進に関する法律〉　という法に

（定義）

第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

 五　マンション管理士　
第三十条第一項の登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、
管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの
区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう。

 

 

という条文（省略アリ）があり　この内容にて　自身も　マンション管理士としての業務をさせていただいて

いるわけです

 

 

＜・・・管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、

　　　　助言、指導その他の援助を行うことを業務とする・・・＞

 

ということで　管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の援助　なので　

私が助言・指導その他の援助を行う相手は　マンション管理組合等　あるいは　区分所有者等　という

こととなりそうです

 

できる限りシンプルにのべさせていただきますが　自身の業務上の立場は　　援助ということでの

法律行為・事務をなす　無償あるいは有償の委任契約の　受任者　と理解されます

 

 

管理組合　と顧問契約を結ばせていただいている情況では　誠実義務・善管注意義務・忠実義務　という類

のことは　管理組合　に負うものであって　個々の組合員は義務の相手方にはなっていない　と　理解され

ます

（会社法の諸々の場面では　会社から委任されている立場にある取締役の忠実義務は　会社に

負うのか　株主に負うのかなど論点になったりします＜この点　一義的な解釈がハッキリしているわけでは

ないといえます＞が　会社の利益を図るということは　基本的には　その実質的所有者である株主の利益を図

ることなのだ　ともいえそうで　それと同様の考え方をとると　その管理運営上の実質的な成果の受け手である　

個々のマンション管理組合員の利益を図ることも　管理組合と契約した顧問としての善管義務に含まれるとも

言えそうです　が・・・もっとも　営利法人か否かという違いがあることは確かなことではありますが・・）　

 

 

仮に　個々の組合員さんからの依頼があっての場合は　自身の受任行為を為すにおいての義務の相手方に

管理組合はなっていない　ということ　ですし

 

仮に　双方から相談を受けて　互い（管理組合　対　個々の組合員）の利益が相反するような場面では　双方

の了解を得ない限り　どちらかを選ぶか　双方へ辞退を告げなければならない　と　考えます

 

 

 

以前　クレーマー問題で　管理会社も管理組合も処理に悩み　自身が矢面に立たざるを得なくなったことがあ

りました

サマザマな手法で　理論武装をもしているような組合員でしたが　そのとき　

『管理組合と契約している顧問であるなら　個々の組合員の相談にも応ずるのが当然で　

契約者としての誠実義務があるのだから　自分の言い分をも理解するよう努めるのが義務だ』

という主張の電話を受けたりしました

 

そういう折には　上記のような説明をします　つまり

 

管理組合と顧問契約を結ばせていただいている情況では　誠実義務・善管注意義務・忠実義務　という類

のことは管理組合に負うものであって　個々の組合員は義務の相手方には　基本的にはなっていない　と　

理解される　ということ

〔理解してもらえるかどうかは別にして〕

 

 

 

ということで　争いごとは　生来　好みません（おおよその人はそうでしょうけれど・・・）が

やむを得ず　ディスカッションをはるかに超えた　ディベート以上　になってしまうことも　あったりします

 

 

 

顧問というお仕事　法的にも長けている手練手管技能者とのサマザマな闘争みたいなものである

こと　でもあります

 

クレーマーといわれる方たちに　納得させるに近い理由付けを見つけ得ないと　そこでマスマスのエスカレート

した振る舞いが　連続登場したりしてしまいます

 

 

 

以前にも記しましたが　経験をしないと理解してもらえないほどの　理不尽さ　不条理さ　を忍ばなければ

ならないようなことにもなるリスクがあるのが　今の　超クレーマー行動対処のありよう　ともいえます

 

いわゆる　古きよき時代に人生の大半を過ごせた方にしてみると特に　とても理解不能の場面が　突如　

マンション生活に発生

したりするのですから

 

 

というわけで　つまるところ　できる限りの説得性のある言葉での対応が決め手　となり　決して　暴言

ともとれる発言や　暴挙と捉えられそうな行動をしてはならない　ということも　トッテモ気をつけなければ

ならないこと（言うまでもないことでしょうが・・・）

 

 

それこそ　≪弁論の全趣旨≫で事が済まされそうなときは　ある意味　判決の理由の有無より暴言的

なことが発せられたか否かというようなことが　ゼロ　か　パーフェクト　か　裁判を拒否できない裁判官

としての心証を決めなければならない民事裁判の結果になったりする　しかないようなこととなるのです

から

 

 

 

今日は　対策に少々悩んでいるようなことがあり　過ぎた日の事案を思い出したりしたものですから

 

関連した　このような　記事になってしまいました

 

 

 

とんでもない情況にある日常の巷　寝つかれない夜が続いている方もおられることでしょうが

どうぞ　お静かな　夕べと　朝が　続きますように・・・　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

はたけやまとくお事　務　所

 

 

 

駐車場化は全員合意？

 

マンションの芝生部分を駐車場にするとなると・・・・

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜区分所有法　　省略アリ＞

（共用部分の変更）

第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、
区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

 

ということで　敷地が共用部分ならば　その変更は　全員合意でなくとも可能ということです　

が・・・・

 

 

（定義）

第二条　

４　この法律において「共用部分」とは、専有部分以外の建物の部分、専有部分に属しない
建物の附属物及び第四条第二項の規定により共用部分とされた附属の建物をいう。

 

ということで　「敷地」という言葉は　ここに登場していないので　敷地　は共用部分ではありません

 

すると　例えば　マンションの敷地のなかの芝生がある部分を舗装して来客者用などに駐車場と

する変更などは　全員の共有地だとしても　一般法民法〔２５１条〕適用となって　全員の合意が

ない限り不可能　ということになるのでしょうか・・・？

 

 

 

（共用部分に関する規定の準用）

第二十一条　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が
区分所有者の共有に属する場合には、
第十七条から第十九条までの規定は、
その敷地又は附属施設に準用する。

 

ということで　敷地が区分所有者の共有に属する場合には　第十七条を準用できるので　

全員合意でなくとも　４分の３要件で　ナントカナル　

ということになります

 

 

マンション管理組合において　４分の３要件も厳しいですが　全員合意となると　想像以上の

厳しい情況　となってしまいます

 

 

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求める側の責任

 

 

『　マンションの上階に住む某役員住人の言動をどうしても　許せないので　
　訴えを起したいのです

　仮に　裁判に敗れると　得るものがない結果に終わって残念という思いに

　包まれるかも　ということですが　いずれにしても請求する側なのだから　

　裁判を起したということを理由に　そのことだけの理由でもって　違法

　だとか不当だとか言われてなんらかの負担を相手に負うなどということは　

　あり得ませんよね

　紛争の解決を求めて裁判所の判断を求めることができる　ということは　

　たしか　憲法でも守られていることですものね　？　』

 

 

　法規法制相談というと硬い表現になってしまって恐縮ですが　マンション組合員

　さんから　住民間の管理運営の考え方の隔たりなど複雑に絡み合った事例で　

　そのような質問があったりしました

 

 

　世相の変化を以前から感じることが増えていたのですが　世の現況を眺めてみても

　人々の行動指針のようなものに　権利行使がよりハッキリとした形でなされる　というような

　気配を覚えることが　多いような気がします

　国際化の実体験の増加　とか　生活していくうえでのさらなる合理化追求の加速　とか　

　人生１００年時代などというキャッチフレーズに呼び起こされるような蓄財指向のためも

　多少　あるのかな　？　とか

　とにかく　変化の兆しを　自身は　感じることが増えています　

 

上記の問いについては　

＜訴え提起が裁判制度の主旨目的に照らして著しく相当性を欠くときは違法な行為となり　
　損害賠償の義務を負う・・・　最判昭和６３・１・２６＞　

という判例があったりします

 

『原告の立場　なので　裁判を起すことによって得ることはあっても　とにもかくにも失うものは無い』　

ということでもない　ということ　です

 

 

実務上は　一方的に　非がある　という事例は　ほぼ見聞したことがない

とも言えそう

〔例外というものがあり　何百戸超マンション管理組合ともなると　トンデモナイ　問題言動者

さんも登場　などということもあり得・・・でも　組合員数に比例して　とばかりはモチロン言えません

でしょうネ

なぜか小規模組合住民間でも　激烈な派閥抗争があったりして　？

複雑な　団体住民心理の綾があったりするような・・・　個性が際立って目立つレベル

の会合人数などというものがあるのでしょうか　？

１５戸　５０戸　　１００戸　２００戸　４００戸　　団体規模による　サマザマな心理傾向

などということも　一応　あったりするのかな　？　行動心理学　というあたりの

そんなことにも　少しばかり興味を覚えたりすることがあります〕　

 

 

さて　当地などの　コロナ対策を充分確認しながら　実務行動可能範囲の検討開始　です

 

 

訴訟に進展すること　必至　などという場面では　関与することは問題あり（弁護士法あたりのことで）

ですが

まずは　イラダツ心の双方の言い分を　シッカリと聴きとめることから　動いてみようか

というか　動かなければなりません（　利益相反ということもあったりするが　サイワイ双方

からの相談要請　ということで　希望はもてます　　管理運営援助者としての立場にて　）

 

一方的な主張での判断は　もってのほか　

ドンナ組織においても　聴聞・弁明　の手法は　必ず施すべき　用意されるべきものだと思います

そもそもが　互いの　法規法制の理解の齟齬が　争いの原因になっていること多し　です

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前提の整理のある議論

 

 

緊急事態のもとで　あわただしい質問（やむを得ないことも多いでしょう）が

あったりします

 

自身のブログを訪ねてくれる方には　いつも感謝しておりますが　誤解も多い

です（できる限り　混乱するような記事とならないようにしているつもりなのですが）

 

『いわゆる　ネット会議の類について　要するに　反対なのですか　？』

という類のことについて　記させていただきます

 

 

マンション管理運営上での

ネット会議類といっても　サマザマの手法と　利用場面とがあります

 

自身がブログで述べていることは　極く　シンプルにまとめさせていただくと

 

・　適式な議事録の保管を要請されるような会議（総会・理事会等）に関しては

　　今のところ　標準管理規約コメントで示されているところの　理事会に関して　

　　［　インターネット技術によるテレビ会議等での参加という手法も可であること
　　　　が規約に明文としてあり　それを前提に　一堂に会して開催される本来の
　　　　理事会に加わる　ということも考えられる　］

　　というあたりのことが　マンション政策上の　ある意味　現時点での唯一の
　　公的な情報であろうか　と　理解している　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜参考　単棟式標準管理規約５３条関係コメント＞

 

・　どのような会合であろうと　非公式な　というか　広く意見交換的な場面では　

　　一概にネット会議類に反対しているわけではない　が

　　ただ　実務上の運用においては　利用可能でない方もおられたり　それなりの

　　環境設定の問題などがあるので　情報格差対策などサマザマな検討も必要と

　　なるだろう　

 

以上　２点のこと　あるいは　その周辺を述べていることに尽きます

さらなる学習の必要〔当然のことですが〕を　痛感しています

 

 

 

自身は　そうとう以前から　業務上　あるいは私的に　スカイプを利用させて
いただいてきました

ドンドンと　その方面の手法が開発されてきているので　いろいろ検討中です

 

 

異常事態下ですが

この方面のことについても　早期の　公的指針類の登場が　待ち望まれます

 

 

みなさま

くれぐれも　健康第一で　お過ごしくださいますよう

　　　　　　　　　　　　

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役員のことの整理整頓

 

 

役員のことについては　以前から　折にふれて記してきたつもり　？　ですが

自身も　それこそ　折にふれて　気になっていることの一つです

 

役員選任の方法は、本来、管理組合が自由に決め得ること　（東京地判平成１６.8.31)

おおよそのマンション規約には　任期・人数・役職などについてのこと　と　役員選任が

総会議決事項であることは載っているといえましょうが　選任方法のことあたりは

＜理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。＞

という文言あたりがあるのみ・・・なのでは

 

『我がマンションの役員は　輪番制　です』

この　輪番制　という言葉

・　就任　そのもの　の　輪番制　　　

　それとも　　　　

・　候補者選出における　輪番制

繰り返しますが
役員選任の方法は、本来、管理組合が自由に決め得ること　（東京地判　平成16.８.３１)

ひとつの考え方にすぎないかもしれませんが　就任することが確定　という意を含む輪番制ということなら

総会で選任　ということの意味は　確認としての意味　？　　多少とも　？　不可解　　ともなりそうで

通常は　次期候補者リストが総会議案として出され　議決されて　選任　

という理解が　当然のように　？　なされている　と　考えます　が



立候補制・推薦制・輪番制の優先順位のことなどの実際の運用のこと　など

どのように調整しているのか　不思議でならないような管理組合が多いです

先日の訪問先は　３００戸を超す管理組合でしたが　役員選任規定は無く

規約に　［　総会で選任する　］という主旨が述べられているだけ

長い間の　運営において　なんらトラブルはなかったのか　不思議でなりません

（後に　確認してみたところ　少なくても　この３ヵ年は　８人ほどの役員が

連続で選任されている　ということで　輪番制ではなく　立候補制なのか　？

その　立候補制の仕組みは　どのようなものなのか　　　推薦制かも　？

ということで　役員交代のことが　いずれ　議題にあがることもありそうですが

どのような流れになるのか　議論の際の根拠たり得るものは　いわゆる　

“慣例としてきたことによる”　

という仕組みあたりなのか・・・

 

ということで　自身は　相談を受けたときには　自身なりの決め事を示してみて

アドバイスをさせていただいていますが・・・

とにもかくにも　一年制輪番の是非が問題になることが多いですが　それ以前の

こと　？　として　選任ルールの暗黙の了解の存在みたいなものによる運営の

不思議さを　思わざるを得ないことが　多いです

 

『立候補者として名乗りをあげる組合員が登場した以上　その者を最優先で議案として候補者

名簿に載せることになるのでしょうから　輪番制で明らかな候補者と目されていた方だ

としても　定員オーバーの場合には　一年は待機していてもらうしかないですよね　？』

という質問があったりしますが　

選任細則などありますか　？　の　問いに　相談者さんは　まず　首を傾げて　しばし無言です

 

輪番制が行われていたのでしたが　特定組合員（Ｙ氏とします）の順番になる前に規約を変え　総会での

信任投票を必要としたことに対して　Ｙ氏が裁判を起こした　ということがありました

当人にとっては　“　タイミングがなんとも不可解　自分を狙い定めたのだ　”　と　思わざるを得なかった

ということだったのか　？

それまでは　輪番名簿どおり　時期がきたら　即　役員　ということだったと解されるのに　一種の村八分

の扱いではないか　ということあたりが　訴えの理由だったようです　


《　従前から輪番制で理事に選任されてきたとしても、選任される権利を有していたわけではない。

　候補者選出を輪番としたうえで、それらの者について信任投票を行うこととした規約の変更が

Ｙ氏に特別の影響を及ぼすものでもない　》　というような判決でした（東京地判平成１９.7.26)

詳細を知ることができていなく　もうしわけありません

 

 

役員に関する相談というもの　内部では　なかなか表だった議論をし辛いところがあるともいえるので

第三者的立場で　率直に　アドバイスを試みますが　ナカナカ　選任の仕組みを　より明確にするべく

キッカケとなる発言をする　というまでの組合員さんの登場は　ほぼ　無い　？　ということなのかな　と　

考えたりしてしまいます（たしかに　行動を起しづらい面はあるでしょうね　なにせ　イロイロヤッカイナ　人事

に関する扱いのこと　ですので）

 

いずれにせよ　選任ルールを検討しておくべき　というのが　自身の考えです

すくなくとも　立候補と輪番制の調整のことあたり　については　


１年制輪番制の　管理組合などでは　どうしても継続性のある運営が難しいので　特に

専門の委員会などを諮問先として検討してもらい　それを理事会で議論し　総会議案として

提出できるように　２年がかりになったとしても　申し送りしてでも　まとめておくべき　と　思われます

役員適任者？不足　・　高齢化　・　外部役員推進のことなどありますので　その意味でも　役員関係ルール　

曖昧規準にしておくことなく　整理整頓整すべき　と　考えます

 

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相談していただく と いうこと

 

いよいよ　押しつまってまいりました

行政書士の方が　マンション管理運営関連業務をもなさっていることは　自身の活動の周辺にも　みられ

ること　です

恐縮ですが　自身も　行政書士としての　業務をさせていただいております

他には　弁護士　あるいは　一級建築士の方なども　おみうけされたりすることがあります

おそらく　その関連業務の案件の相当数を占めるのは　相談業務であろうと　推測され　さまざまな

管理組合管理運営に関しての知識を　本年も　問われたことでしょう　



一般社団法人　茨城県マンション管理士会　としての相談会としては

毎月　定例日に　定例の場　にて　管理組合管理運営に関しての無料相談を実施しております

また　少なくとも　年に　一度は　県内にて　セミナーとともに　無料相談会を設けさせていただいています

自身も加入している　会の　あるいは　行政の　ホームページにも　そうしたことが載ってもいます

そうした折の相談は　諸々の事情により　時間制限などもあり　必ずしも来場者の方の

ご希望に沿ってのものには　なっていないかもしれませんが・・・

 

私事で　恐縮ですが　プロとしての立場からは　すべての業務分野で　有料とさせていただき　相談を

お受けさせていただいておりましたが　マンション管理士業務としての分野で　一部　無料相談の場を

設けさせていただこうと思いました

昨今　折にふれ　ニュースなどにも　登場のことですが　マンション管理運営における　二つの高齢化

つまり　人的な面での　それと　住まいの場の経年のそれ　との問題が増え　自身の担当相談においても　

そうした内容のものが　増えていることは　確か　という感があり・・・

 

自身のホームページにもその旨　載せさせていただいたことですが

マンション管理運営関連相談について

特に　自主管理のマンション（管理会社に委託することなく　自ら管理運営をなさっている管理組合）からの

訪問希望による相談において　初回　３時間以内の相談は　無料とさせていただく

それと

広く　マンション管理運営関連相談につき　３０分以内のもの（ただし　電話による相談に限らせていただき）も

無料とさせていただくこととしました


マンション管理運営の相談ということのあり様には　率直に言って　ある　特性というものを感じます

相談者の方は　
「マンションの　一住民」　「管理組合の　一構成員」　それに　「管理組合役員　の一人」
でもある

というように　自身の立場が重なっていたりするので　ある意味　立ち位置からの忖度　のようなものの思惑
とか　言い切りへの不安　といえそうなもの　などから　ナカナカ　表現できないモヤモヤ感があったりする

それと　相談費用は　役員さんにしても　管理組合会計からの出費が認証されているうえでのこと

でもないようなこともあり　かといって　全体に関することを　自身負担で相談するのも　ナンダカ・・・

というような　ワダカマリ　？　というようなこともあるのでは　？　という具合・・・で

確かめたいことであっても　“　相談は　ヤメトコウ　”　　という流れに　なってしまっていたり・・・

そうしたこともあり
率直に言わせていただくと　高齢者の方たちが　ワザワザ　足を運んでくださって　自主的な管理の
現状をうったえる内容なども多いこと　などから　範囲を限ってはいますが　無料と　させていただこうと　
思った次第です


ということで　ヤハリ　と言ってはなんですが　高齢化による管理運営の苦心の現状が　築年数との

関係で　一気に　増えていくのでは　と　予想されたりします


いわゆる　潜んでいた　諸々の問題の表面化　という予兆も　徐々に噴き出しているような感じがするのです

国で謳い続けている　指針に沿った管理運営関連行政など　マッタク　というほどに縁の無いような　？

ところでも　多少なりとも　？　あわてての施策（まずは　管轄内管理組合数の把握　その情況調査　などに　

ヤットノコト　手を付け出すのでは）　が　ボツボツと

マンション制度対策後進地と言えそうな地域においても　

それこそ　散見されはじめるのでは・・・

“　管理に　外部の力を利用する　といっても　どういう力量の人　というか　どういうことをキチンと知っているなら　

　　安心でき　任されるのでしょうか　？　”

第三者管理　・　外部専門家管理　などのことを問われたりするのですが　その売り込み人　？　の資格の有無の

不安のことなど　あるのだけれど　　　　　巷においては　制度のことの言葉だけが　徒に　先行しているような・・・　

アレコレ気になるであろう　当然とも言えそうな質問に　納得せざるを得なかったりし　なんとも自身の非力を

恥じたりしてしまったり

そうしたことなどありますが・・・

相談にみえる方の思いを　シッカリ　伺い　　　　自身の思いも　伝えさせていただき

せめて　可能ならば　その外部専門家候補者さんとも会話させていただき　自身の判断を　より客観的に　マンション

管理組合にとって　より実効的な参考となるよう

相談に答える者としての　責任を尽くすべく　述べさせていただく


寒いなか　おみえになった

その自主管理マンションの高齢者の方たちの　少しでも実質的な援助になるような行動をとらねば　と　あらためて

思ったりするのです

それにしても　住民の全員が６５歳以上というような　限界集落もあり　とか　そうとうなスピードで　

地方自治体の衰退化　さらに　消滅さえもあり得る　とか　

そうしたことが　想定内シナリオ　などではなく　ホントノコト　という現実　として　次々と　登場

そうした　日本という国　に　なってしまいました

でも　うなだれてばかりでは　いられません

自身は　まず　シッカリと　
相談者の力に　エネルギーになる　答えができるように
せねばなりません

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管理組合という 契約当事者

 

 

 

１２０年を経て　民法債権法で変わるところあり　とのこと

来年　４月　１日から　いよいよ

ということで　数年来　一応は　準備はしてきたつもりですが　なかなか　ヤッカイナところも　あり・・・

 

自身の仕事上で　一番関心を持たざるを得ない部分は　「委任」　のところ

なにしろ　中心業務であるマンション管理士業務はじめ　他の業務でも　委任され受任の契約の下で　

ベストを尽くさせていただく　ということですので

 

マンション管理組合自身においても　「委任」　の範囲は　重要なところです

管理会社との委託契約　・　請負契約ばかりではなく　工事・点検業者などとの各種準委任契約　・　外部専門家との

顧問契約　

など　ありますので

 

 

自身のことで恐縮ですが　ある管理組合との契約のことで　顧問契約解除に関して　ジックリ　判例など検討した

ことが　数年前　ありました

ゼロ状態から三年かかって　マンションコミュニティのことの整理　自治会会計と　管理組合会計の峻別を終え　

さらに　法人化など検討し　改革をと目していたところ　輪番制の運命の悪戯　？　によって　トンデモナイ　

自己アピール満載優先の理事長の出現などで　理事会内部などもギクシャクし　一年制輪番の弊害と思われる

あたりを　タップリ　味あわされたりしたので・・・


是非とも為すべきことのスケジュールが明白な場合等は　組合に最小限度の数年　双方解除権放棄を契約条項

に加えることを提案させていただくことも

やむを得ない　？　とも　思ったりしたのでした

とにもかくにも　次期事業計画と予算案に専門家活用のことが載せられないと　エンド　ですので


現執行部　場合によっては次期執行部の一存で　どうとでもなってしまうのです（管理組合は　ナンノタメニ　あるのか　

というあたりを　ほとんど理解できない　次期役員候補もいて　そうした方に限って　声高に　有無を言わせず合議の

場を仕切る風潮があると感じたりすること　残念ですが　多しです）




さて

＜改正前民法＞ （委任の解除） 第６５１条

１．委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。

２．当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事者の一方は、相手方の損害を

　賠償しなければならない。ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

 

現行条文では　いつでも　解除できる　とはありますが・・・

受任者の利益をも目的とする委任については　委任者からは原則として解除することはできないが

やむを得ない事由がある場合とか　それがなくとも　委任者が解除権自体を放棄したものとはみなされない事情が

あるときは　委任者は解除できる　とか　重要な判例も　あったり・・・

 

有償であるというだけでは受任者の利益をも目的とするものとは言えないという判例の趣旨　など　も　

とり入れたりして　次の　新しい条文　と　なりまして


（委任の解除） 第６５１条

１．＜改正前民法６５１条１項の通り＞

２．前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損害を賠償しなければならない。

ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

一　相手方に不利な時期に委任を解除したとき。

二　委任者が受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く。）をも目的とする委任を解除したとき。

 

いずれにしても　６５１条は　〔任意規定〕　です

なので　当事者間で　ジックリと　特約などを検討することが大事

ということ

上に述べたように　例えば３年ほどの解除権放棄を謳ってもらうことの検討も　必要な場合もあるのでは　とも

思われます

というようなことで　マンション管理組合役員さんからも質問の多い　民法改正にからんだ委任解除あたりのことを　

極く　シンプルに記してみました

以上

委任〔準委任〕の解除に関連して　今の　そして　改正後の　あり方のことについて

管理組合さんへのアドバイスを　極く　シンプルに　言い切ってしまうならば　

［　解除権放棄の条項などなければ　解除申し入れは　理由を問わず　まず　可能　　　　その解除により相手に対し

責を負うなら　

それについては　損害賠償を為す　こと　］

つまり　解除はおおよそフリーに　しかし　いかがなものかと思慮される場合は損害賠償をして

と　理解されましょう


ということで

６５１条に関して　実務上は　取り扱いが大きく変わることはないのでは　と　考えられる　と　思います






それにしても　管理会社からの　委託契約　解除　が増えているとのニュース　

いろいろと　考えさせられています

管理会社間の熾烈な委託費削減リプレイス合戦も　一因である　？　のでしょうが　人件費のこと等で

採算がとりづらいとのことも理由となるのでしょう　


強引な要求をする管理組合　・　クレーマー対策にお手上げ　ということも

増えているようですが・・・


さまざまな実務実態と真の実体を　しっかりと見つめていきたいと思っております

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コンサルタント だれのための？

（以前にも　関連した記事を載せました　が

https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/cdd685a174f12c78397d8e6847855444

 

マンション管理士業務ではなく　並行して進めていた懸案の行政書士業務をしていたのだが　

事務所から居間にうつって　一息つこうとした　日暮れ時　　　受話器を　とりあげた

即　語尾を荒げ上げた

『　だれのための　マンション管理士顧問なの　？

私も　依頼側の一人なのでしょ　　じゃ　今　この電話を聞いて　私の主張をシッカリ

理解する義務があるはずだわ　』　という主旨の　突然の　有無を言わせぬ　罵声を伴う　一方的

シャベリマクリ

顧問先マンションに住む　　いわゆるクレーマー　から　だった

 

自身が着任する以前のことだが　某　管理会社に　５時間超　クレームを続けた　ということ

そういった報告を受けたりした

当時は　管理会社としては　管理組合との委託契約更新至上主義のようなことがあり　組合員とのトラブルは

是非とも避けなければならない　お客様は神様です　的な扱いがあったりした　ようだ

昨今は　だいぶ雰囲気が変わり　不始末は不始末として公表し　その是正に尽くす姿勢こそ　企業のとるべき

行動だとされようが・・・とにかく　そういった報を受けたとき　なぜに　業務妨害を止め得なかったのか　不思議であった


ということだが

そうした　兵〔ツワモノ〕　　　その　ツワモノ本人からの　事務室での業務中　への　いかにもハイ状態　と思える

突然の電話だった

 

 

 

法律上の表現としては

マンション管理士とは
登録を受け、マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営

その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の

相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者

 

上記等の業務を受任するということを内容にし　顧問契約を為すことが通常

 

あらためて　この場面での　彼女への言葉を思い返してみる

とにかく　ドナリマクル　ので　会話などというレベルではなかったが　伝えた要旨は

『　契約相手は管理組合　であるから　執行部である理事会・執行部の長たる理事長・各役員・総会
出席者などが私の担当となるのだろう　　たとえ数百人であろうと　組合員も　各々　コンサルタントの
相手であるとも思慮される

けれど　その受任業務にも　サマザマな時と場合との情況から　なんらかの優先順位を考慮しなけ
ればならないこともあり得　そうした場合には　契約相手の明確な指示を探っていられない場面では　
管理組合の実質的な利益のために　受任者の　一定の範囲の裁量も許され得ると考えています　』

というようなことを述べたかったのだが　現実は　そこまではいかず

希望を捨てずに　まずは　説明を試みてみよう　とは・・・・したのだが

『そのような一方的発言の連続では残念ながら会話にならない　
業務中なので受話器を
おろさせてもらう』　
と
そんなようなことで　その場は　一旦　エンド　だった



繰り返しになろうが
管理組合・執行部である理事会・執行部の長たる理事長・各役員・総会出席者などが

実務的な理解では顧問としては受け持ち担当相手となるのだろうし　それプラス　たしかに　　

たとえ数百人規模であろうと　組合員が　一人一人　コンサルタントの相手　と　捉えられる

のだろう　か・・・



関連の論点として　顧問に就かせていただく　端緒としては　長たる理事長や執行部たる理事会や　役員

のうちの志の方向が同じ数人　などであろうが　顧問に就く前段での単発要請決定という執行意思を

決めたのは　つまるところ　執行部である理事会

だとしても　顧問　というか受任者の立場に就く　マンション管理士自身の立ち位置は　あくまで　管理組合の

実質的な利益

のための行動を為すべき者として係わるところ



理事長個人の思うところのための　　採用時の執行部面々だけのための　　採用に奔走してくれた同志役員の

思惑応援のための　総じて　一部の者のための私利に益するだけの顧問　あるいは　コンサルタント相談相手　

であってはならない


繰り返しますが　〔管理組合総体のための　実質的な利益追求のための　援助者〕でなければいけない　と　

思っています　

（どのような場面であっても　プロとして　不当なことは不当　と　アドバイスしなければならない　

当然の事　なのですが　そうとうに難しいことでもあります　

たとえ　自身を認めてくれて　顧問採用を主導してくれたような方であっても

妥当でないときは　それを訂正する必要を説きながら　援助活動する

硬すぎる　というくらいのスタンスでないと　○○の味方的言動　に　つい　なってしまう虞があるので）


今までの　経験からしての　反省を込めた記事にもなってしまいました

要するに　
組織団体の実質的な益のために動くのであって　　　
個人的〔私益〕のための言動であってはならない
たとえ　
個人的には恩義を感じざるを得ないことに関してで　

あろうと・・・

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お声がかかり 即 マンション訪問 ？

 

 

 

『こみいった懸案のことで　マンション管理士の専門的な意見を訊いて

　みるのもありかな　と　理事会で検討しているのですが

　有償であるなら　たとえ　相談料が２万円であっても　総会の承認を

　得る前には　管理組合支出では　利用できないのですよね　？』

以前にも　このあたりの扱いについてのことをブログにて述べさせていただいた

ことがありましたが　ゴタゴタと説明しすぎてしまいましたので　できる限り

シンプルに　私の考えを　ここでも　記してみます




現行の　標準管理規約（当然　民法・区分所有法に則ったものです）を参照

していただくために（実務上は　さまざまなものがあるでしょうが　この規約

を手本に　論を進めさせていただきます）　

参考になる部分（省略あり）を載せておきます

 

（専門的知識を有する者の活用）

第３４条

管理組合は、マンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識

を有する者に対し、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、

相談したり、助言、指導その他の援助を求めたりすることができる。

 

（管理費）

第２７条

管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。

九 専門的知識を有する者の活用に要する費用

十 管理組合の運営に要する費用

 

（議決事項）

第４８条

次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。

　 二 収支予算及び事業計画

十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法

十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

 

結論から申せば　必ずしも　いかなる場合も総会の承認を得る前には　専門的知識を

有する者の活用は許されない　とするのは　妥当でない　と　考えます

率直に申せば

規約に　３４条のような類の決め事があり　あるいは事業計画にそうした内容の

提案が見え　収支予算に２７条の九　あるいは　十　のような類の決め事があるなら


執行部裁量で　適宜　機動的に　そのような者を利用することは　可　であると考えます

たとえば　計画と予算がオーケーなら　マンション規模に合った植栽業者の特定選定などは　

執行部裁量でなされていることが多いのでは・・・　ということと　

同列に　考えられるのでは　ということですが



更に申せば　執行部としての緊急行為の意味合いの施策を有効・機動的に遂行するため

妥当な資格者への相談を利用するような場面では

執行のための包括的な意味の活動費　予備費等が計上してある場合等では　　

マンション規模により

５０万円までは　とか　３０万円までは　とか　小口現金会計的感覚も採り入れ　

執行部のみでの相談事項の決定・相談相手の特定を為し　その関連支出をしていても　

不当とまでは　言えないと　考えます

（事後の　総会への報告は　当然必要ですが）

 

異論もあるとは思われますが　自身の実務は　そのような方針での活動を継続させて

いただきました


というようなことで

いわゆる　単発的な相談・援助を求める行為は　必ずしも　総会を経てから

とまでは拘泥せずとも　オーケーと理解されると考えます

もっとも　いわゆる　継続的顧問契約などの場合は　備考欄などに特定名入りの顧問契約料

として予算案に加え　事業契約にも載せての総会処理が必要になるとは思います

（契約料がさほどでなくとも　年間を通して顧問の業務力・個性・費用対効果をより重視して

の採用となりますでしょうから　そのような処理が順当な形　と　考えます）

 

 

以上　あくまで　以前からの自身の方針です
問われれば　上記のような主旨を説明させていただいております

　　　　　　　　　　　　　　　　　

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エッというような相談 だが

 

 

マンション住人の部屋への立入りについては

管理会社との関係では　標準管理委託契約にも　それに関した条項がありますが

標準管理規約＜単棟＞にも

（必要箇所への立入り） 第２３条

前２条により管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者

が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求す ることができる。

２ 　前項により立入りを請求された者は、正当な理由がなければこれを拒否して

はならない。

という条項があります

 

 

これらに関連してですが　区分所有者自身の権利　として　区分所有法に

（区分所有者の権利義務等）

第六条　

２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な

 

    範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部

 

    分の使用を請求することができる。

 

 

とあります

 

 

この使用権（立ち入ることを含む）を　当事者間の契約とか規約で　権利を行使し

 

ないとしてしまうことは　許されません

 

区分所有法という法律で当然に認められる　法定請求権だからです

 

強行規定なので　排除することは　認められません

 

 

 

 

 

巷には　力関係で　＜都合の悪い権利は使わないことという約束があったりする＞　

 

ということに　驚いたりすることも　あり得るのだと　ビックリ　

 

思い知らされました

 

 

上下階住人の間で・・・漏水事故を　どうしても調べる必要があったとしても

 

部屋には入らない約束　？

 

 

実際のところ　そんな約束を　するものなのだろうか・・・？

 

どうにも　信じられないような　約束　？

そんな約束に悩み続ける　弱い立場の者も　現実には　いるのでしょうか　？
　

いるのかな　？

 

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