ポツポツ と 続く相談

 

 

ブログを読んでくださっている　マンション暮らしの方から

今のところは　少数　ですが　でも　ポツ　ポツ　と継続し

ている　［質問　と　相談］　があります

 

『　○○　○○　の記事を見たのですが　少しばかり　専門的というか　
　解釈が難しいところがあるので　チョット　質問したいのですが　？　』　
　という類の　［質問　と　相談］

その主なものとしての
以前の記事の　
一部　は　
次のものです

 

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・・・・・・
・・・・・・・・・・マンション住人さんとお話をさせていただくとき

『　どのような管理組合の姿が　管理運営のためにはお勧めですか　？』

という趣旨のお訊ねをうかがうことがある

そうした折には　おおよそ　次のようなお話もさせていただいている

“　住人の方たちの総意に沿う管理運営　というものが　当然大事なことは　アタリマエの

コトとしてですが　

できれば法人化して　法に明文で登場している条項を効率的に活用する　とともに　組織を

誰からも見えやすく　自らにもヨリ見えやすくする

組織のあり方についても　５２条あたりを検討してみる

５２条というのは

---

（事務の執行）

第五十二条　

管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。
ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条
第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることが
できる。

２　前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

---

という条文なのですが　一定の事項を　理事その他の役員　で決めることができる　と

 

明文で示されています

 

事務（建物・敷地・付属施設の管理を行う上での団体として必要な一切の事務のこと）は

 

集会(総会）の決議で進める　ということが基本なのですが　一定の事を除いては総会の

 

決議によらなくとも可能と　明文で示されています

 

その他の役員　ということについては　例えば　階ごとに　あるいは　棟ごとに　代議員

 

とか　評議員（名称はどのようなものでも相応しいものを考えて）とかを選び　一定の事項

 

については　総会招集・議案決議という流れを採らなくとも　例えば代議員会とか評議委員会

 

などの　合議体で決めることができる　という仕組みを検討してみたりするのも好いのでは・・・
（そのように　規約で理事以外の者に委任されたなら　その事務については理事には決定権
　がないとするけれど　最高意思決定機関である総会にまかせることは許される）

 

役員のなり手に関して　いろいろと運営が困難になってきている（特に　輪番制の維持がタ

 

イヘンだというような）折　事務について決められる　決議機関としての総会の代替となる

 

ような手法を設けておくのも　好いのでは　

 

そうすれば　平時と異なる情況の場合にも　管理運営についての安心度が　すこしでも　

 

ちがってくるのでは　”

 

というような　話をさせていただいています

（もっとも　法人化をしなくとも　この５２条で示されているような仕組みは可能だとも思える

 

　のですが　ただ　明文でシッカリと示されていることの力強さは　自身には魅力的なのです）

 

 

というようなことで　

サマザマな相談ごとが　あります

 

法人化した場合　法的には　理事 も 監事 も  １人 いるならば　可　です

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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ということで　［質問　と　相談］　などございましたら

どうぞ

　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

 

参考　《以前の記事　全文》

よりシッカリと印象づけて - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

法人として専有する部屋

 

 

 

住民の国際化も進み　価値観の違いなどから　思わぬ方向へ　その摩擦が拡大してしまう　など

ということさえ　あるのです

 

〔いかに微細な攻撃材料であっても　それを使用しないで済ますことはむしろ悪なのだ〕
というようなお国柄

と

〔それくらいの不当には　事を荒立てないことこそ美徳とすべきだ〕
とのお国柄

では

考え方に隔たりがあり　　収束は　ナカナカ困難になったりします

 

 

例えば

法人の区分所有者が　ある程度？多いマンションにおいて　モロモロの場面について規約

での関連事項の定めが一応在るとしても　不文律のような一般的な法常識のようなものもあ

ったりするので　明文規約とそうした規準とがブツカッテしまい　一義的な解釈が困難すぎ　

イロイロ　摩擦の起きることさえあり得ます（まして　特に法人についてのこと　特殊な

扱い［法人の役員就任可否/要件等・法人組合員の議決権行使者のこと・法人に対する管理費

増し額の特例規準の規定・　など］明文での登場など一切無い規約などでは特に

私的自治の規準　とはいっても　各人において　理解が異なっていたりするのです

慣例のようなもので　ナントカ過ごしてきた　とか　その慣例さえあるのか無いのか　？

というようなことで・・・

 

 

「法人は役員になることができない」ということ一つとってみても

考え方　それぞれの立場の違いなどもあって

“　役員にならなくて済むので安心ノンビリ　”　

と　

“　役員としての立場で意見を表明できるチャンスがヤットきた　”

との思いがあったりします

 

『　法人として専有部を三個保持してきたのですが　いろいろと規約改正というか

　　一部はハッキリとさせるべきだというようなことで今まで以上に細かい明文化

　　の作業がなされそうで　好い面もあるのですが　不都合も起きそうなのです　』

 

「　そういうことなら　○○○と○○○○のことなどでは

　その法人の役員さんあたりの方　あるいはそれと同等の関係者の方に　お持ちの物

　の共有者になってもらう　という方法も　一考の価値があるかもしれません

　極く小さな持分であったとしても　共有者は共有者ですので・・・

　共有名義になったことの登記などの手続きなどありますが　そうしたこともワザワザ

　お金を費やすことなくあなたの知識で自らナントカなるようなことと思われますし・・・

　例えば　
　議決権行使者としての自然人であるその方が共有者として管理組合に届ければすむこ

　とですから　

　モチロン　あなた自身が自然人の立場で共有すればよいことでもありますけれど

　そのような情況では　そうした手法も止むを得ないと思われますヨ　」

---

（議決権行使者の指定）

第四十条　
専有部分が数人の共有に属するときは、共有者は、議決権を行使すべき者一人を定め
なければならない。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※《強行規定》

---

 

というような相談もあったりする

ナントカ技　という感じで　あまり推奨したくないことではあったが　偽装そのもの

というようなことではないので・・・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

模様替え など

 

 

マンション専有部の改造に関しての相談が　増えているよう　？　

でもあるような・・・

サマザマな模索が広がっている世の情況などあり　中古マンションを購

入し　自己の好みに合わせ改造をも目しての　大都市圏から多少なりと

も離れて住処を求めることを検討してみようという方なども　これから

は　より増えていくのでは　と　思われたりします

 

 

『　自分のものである専有部を　

　　どのようにして使おうと　

　　所有者の自由　ですよね

　　どのような根拠で　この工事がダメだ　というのですか　？　』

という方もおられたりしますが　

例えば　＜建築基準法＞などの規定に違反するような工事ができないことは　

当然のことです

 

区分所有法にも

---

（区分所有者の権利義務等）

第六条　

区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者

の共同の利益に反する行為をしてはならない。

---

と　あります

 

 

管理組合員の約束事の規約に　専有部の修繕等に関しての決まりごとを設けている

場合は　その内容を　互いに尊重する必要があります

 

さらなる規準として　根拠をあげるように求め続けるような方に対しては　
民法の　次の条項が　相応しいのではないか　と　思います

---

（所有権の内容）

第二百六条　
所有者は、法令の制限内において、自由にその所有物の使用、収益及び処分をする
権利を有する。

---

 

ということで　法令の範囲内で　マンション管理組合は　改修工事での約束事を定

めておくこともできます

 

 

 

改造等に関したものの一つに

リノベーションの　限界？ - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

というものを載せさせていただいております

 

 

 

標準管理規約　と　そのコメント　には　関連したものとして

---

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省略アリ

〔※管理組合における電磁的方法の利用状況に応じて、次のように規定〕
(ア)電磁的方法が利用可能ではない場合

（専有部分の修繕等）
第１７条
区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着す
る物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用
部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとすると
きは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以下同じ。）
にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。

(イ)電磁的方法が利用可能な場合

（専有部分の修繕等）
第１７条 区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物
に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であ
って共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おう
とするときは、あらかじめ、理事長（第３５条に定める理事長をいう。以
下同じ。）にその旨を申請し、書面又は電磁的方法による承認を受けなけ
ればならない

 

２ 前項の場合において、区分所有者は、設計図、仕様書及び工程表を添付
した申請書を理事長に提出しなければならない。

３ 理事長は、第１項の規定による申請について、理事会（第５１条に定め
る理事会をいう。以下同じ。）の決議により、その承認又は不承認を決定
しなければならない。

４ 第１項の承認があったときは、区分所有者は、承認の範囲内において、
専有部分の修繕等に係る共用部分の工事を行うことができる。

５ 理事長又はその指定を受けた者は、本条の施行に必要な範囲内において、
修繕等の箇所に立ち入り、必要な調査を行うことができる。この場合にお
いて、区分所有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。

６ 第１項の承認を受けた修繕等の工事後に、当該工事により共用部分又は
他の専有部分に影響が生じた場合は、当該工事を発注した区分所有者の責
任と負担により必要な措置をとらなければならない。

７ 区分所有者は、第１項の承認を要しない修繕等のうち、工事業者の立入
り、工事の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等工事の実施中におけ
る共用部分又は他の専有部分への影響について管理組合が事前に把握する
必要があるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長にその旨を届
け出なければならない。

 

コメント

 

第17条関係

① 区分所有者は、区分所有法第６条第１項の規定により、専有部分の増築
又は建物の主要構造部に影響を及ぼす行為を実施することはできない。

② 修繕等のうち、第１項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の
専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床
のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエア
コンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変
更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点について
は、別添２に考え方を示している。

③ 本条は、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け、取替え工事に当たっ
て、共用部分内に係る工事についても、理事長の承認を得れば、区分所有
者が行うことができることも想定している。

④ 専有部分の修繕等の実施は、共用部分に関係してくる場合もあることか
ら、ここでは、そのような場合も想定し、区分所有法第１８条第１項の共
用部分の管理に関する事項として、同条第２項の規定により、規約で別の
方法を定めたものである。
なお、区分所有法第１７条第１項の共用部分の変更に該当し、集会の決
議を経ることが必要となる場合もあることに留意する必要がある。

⑤ 承認を行うに当たっては、専門的な判断が必要となる場合も考えられる
ことから、専門的知識を有する者（建築士、建築設備の専門家等）の意見
を聴く等により専門家の協力を得ることを考慮する。
特に、フローリング工事の場合には、構造、工事の仕様、材料等により
影響が異なるので、専門家への確認が必要である。

⑥ 承認の判断に際して、調査等により特別な費用がかかる場合には、申請
者に負担させることが適当である。

⑦ 工事の躯体に与える影響、防火、防音等の影響、耐力計算上の問題、他
の住戸への影響等を考慮して、承認するかどうか判断する。考え方につい
ては別添２を参照のこと。なお、承認の判断に当たっては、マンションの
高経年化に伴い専有部分の修繕等の必要性が増加することも踏まえ、過度
な規制とならないようにすること、修繕技術の向上により、新たな工事手
法に係る承認申請がされた場合にも、別添２に示された考え方を参考にす
ればよいことに留意する。なお、工事内容が上下左右の区分所有者に対し
て著しい影響を与えるおそれがあると判断される場合には、当該区分所有
者の同意を必要とすることも考えられる。

⑧ 承認の申請先等は理事長であるが、承認、不承認の判断はあくまで理事
会の決議によるものである（第５４条第１項第五号参照）。

⑨ なお、老朽化が進む等、近い将来に、建替え若しくはマンション敷地売
却（以下「建替え等」という。）が想定されるマンションにおいて、高額
な費用をかけて専有部分の大規模な修繕等を行う区分所有者がいた場合に
は、その工事から数年後に建替え等の検討が始まると、当該区分所有者に
とって二重の出費ともなりかねないほか、合意形成に支障が生ずる可能性
がある。このため、近い将来に建替え等の検討の可能性があるマンション
においては、修繕等について理事長の承認を求めてくる区分所有者に対し
て、近い将来に建替え等が検討される可能性がある旨の注意喚起を行うこ
とが望ましい。なお、注意喚起があった上で、実際に修繕等を行うか否か
はあくまで当該区分所有者の判断である。

⑩ 第５項の立入り、調査に関しては、施工状況を確認する必要があるもの
について、工事中の現場で管理組合の理事等（又は組合から依頼を受けた
技術者）が立ち会って確認することが考えられる。人手や工期などにより
実際に立ち会うことが難しい場合には、抜き打ちで検査することをアナウ
ンスしたり、工事業者に写真等の記録を取らせ報告させたりすることが考
えられる。施工状況を確認する場合、図面の読み方や工事の進め方を知っ
ている外部の専門家の協力が必要になる。確認が必要なものとしては、例
えば、次のようなものが考えられる。
・ 全面リフォームを行う工事について、壁、床等をはがして耐力壁を撤
去しないか、工事対象を確認する。
・ 躯体コンクリートにスリーブをあける際やアンカーを打ち込む際に、
鉄筋を探査してから穴をあけているか、手順を確認する。

⑪ 第６項は、第１項の承認が、修繕等の工事の結果、共用部分又は他の専
有部分に生じた事後的な影響について、当該工事を発注した区分所有者の
責任や負担を免責するものではないことを確認的に定める趣旨である。
なお、工事を発注する場合には、工事業者と協議した上で、契約書に事
後的な影響が生じた場合の責任の所在と補償等についても明記することが
適切である。
また、管理組合等が専有部分の修繕の記録を保管しておくため、工事業
者から工事完了報告書等を提出させることも考えられる。

⑫ 第７項は、第１項の承認を要しない修繕等であっても、工事の実施期間
中において、共用部分又は他の専有部分に対し、工事業者の立入り、工事
の資機材の搬入、工事の騒音、振動、臭気等の影響が想定されることか
ら、管理組合が事前に把握する必要があるため、事前に届出を求めるもの
である。なお、第１項の場合と異なり、工事の過程における影響を問題と
するものであり、工事の結果による事後的な影響を問題とする趣旨ではな
いことに留意する。また、他の居住者等に影響を与えることが考えられる
ため、上記届出に加えて工事内容等を掲示する等の方法により、他の区分
所有者等へ周知を図ることが適当である。
なお、上記届出を要する工事の範囲等の考え方は、別添２を参照のこと。

⑬ 本条の承認を受けないで、専有部分の修繕等の工事を行った場合には、
第６７条の規定により、理事長は、その是正等のため必要な勧告又は指示
若しくは警告を行うか、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措
置等をとることができる。第５項の立入り、調査の結果、理事長に申請又
は届出を行った内容と異なる内容の工事が行われている等の事実が確認さ
れた場合も、同様である。

⑭ 本条の規定のほか、具体的な手続、区分所有者の遵守すべき事項等詳細
については、使用細則に別途定めるものとする。その際、上述した別添２
の内容についても、各マンションの実情に応じて、参考にするとともに、
必要に応じて、専門的知識を有する者の意見を聴くことが望ましい。

⑮ 申請書及び承認書の様式は、次のとおりとする。

 

---

と　してあります

 

 

 

コメント　においては

例えば［専有部の工事］　とはいっても

＜届け出も不要の工事＞　＜届け出が必要な工事＞　＜理事会承認の必要な工事＞

というようにされていて　それぞれの例として

温水洗浄便座の取替え　は　　＜届け出も不要　の　工事＞

給水工事　は　　　　　　　　＜届け出が必要　な　工事＞

夜間電力を利用した給湯器を設置する工事　は　＜理事会承認　の　必要な工事＞

というような考え方が示されたりしています

 

それぞれのマンションの事情などあり　専有部に関する工事等の細則を設ける場合　

念入りなルール作りが

さけられないこととなるでしょう

規準というものが格別ないとすると　関係トラブルの処理が　とても困難になって

しまいます

 

あくまで　情況によりますが　特殊事情などあることにより　

規約に　［修繕工事のみを認める　改造は認められない］としてあるのなら　その

意を理解しての（売主・媒介者等の重要事項説明などあり）それを承知のうえでの

棲み処の取得として　一概に不当な仕組みでもないように思われます
（　特に　戸数の多い団地で　全定型均質の専有部にて分譲されたようなところでは　

上下左右の改造を心配しながらの生活をせずに済む　というメリットさえ　考えら

れることがあるかも　また　そうしたマンションへの需要さえもあるかもしれない　）

 

たしかに　区分所有者というものは　専有部分を独占的・排他的に使用する権利を持つ

といえるでしょう

しかし

区分所有建物には一つの建物を共同で利用するという特性をももっています

専有部所有者の専有部分に対しての権利といえども　区分所有者間での　あるいは

居住者間の利害の関係を調整するために制約をも伴うものなのだともいえ　そのこと

を述べる判例もあります

 

築後そうとうな年数を経て

躯体部分のことなどから　改造を禁止する必要が強い事情がある　などの　事例に

おいては　特に　改修までの工事ということで自制し合い　改造は慎むことも情況

によってはあり得る　とする調整は　規約上に設定可能と思われます　←　（自身

の実務経験上からの　あくまで私見　ですが）

 

 

総会関連相談も サマザマだけれど

 

 

マンション管理組合定期総会の多い時季です

 

本日の　マンション管理士過去の問題　です

生涯学習などを目指す一般の学習者さん　の他　受験者の方の参考に　との記事

なのですが　マンション住民の方も　お時間があれば　眺めてみてください

 

マンション管理士試験　２０１５年度　（平成２７年度）

〔問29〕管理組合で行う次のア～キの各工事のうち、標準管理規約によれば、総会

で組合員総数及び議決権総数の各4分の３以上の決議が必要なものはいくつあるか。

ア　　　防犯カメラの設置工事

イ　　　集会室の延べ床面積を２倍に増築する工事

ウ　　　不要となった高置水槽の撤去工事

エ　　　耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修す

　　　　る工事

オ　　　玄関扉の一斉交換工事

カ　　　バリアフリー化工事に関し、階段室部分を改造し、エレベーターを新たに設

　　　　置する工事

キ　　　計画修繕工事で行う給水管更生・更新工事

１ 一つ

２ 二つ

３ 三つ

４ 四つ

 

イ　・　カ　　が　標準管理規約・コメントからすると組合員総数の４分の３
以上及び議決権総数の４分の３以上で決する　ことになるので

正解肢は　２

 

 

 

《共用部分の著しい変更　なのか　？　どうなのか　？》というのが一つの考え方の
　ポイントであることはそのとおり
　なのですが　“　・・・玄関扉の外側は共用部分・・　で　その一斉の工事なのだから
　それなりの規模の工事ともいえそうだし・・著しい変更　？
　一斉　と　交換　ということをワザワザ用いて問題文としている　と　すると　？　”

　試験場では　通常以上にイロイロと比較考量　アレコレ　・・と　なって・・・
　でも　
　とにかく　基本的には各工事の具体的内容に基づく 個別の判断によることとなる

　との【標準管理規約によれば】なのです
　・・・標準管理規約及び同コメントによれば・・・との説明がより好ましいとも思われるが・・・
　
　

 

---

第47条関係　　コメント
・・・・
 ⑤ このような規定の下で、各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば 次のように
考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく 個別の判断によることとなる。

ア）バリアフリー化の工事に関し、建物の基本的構造部分を取り壊す等の加工を伴わずに階段
にスロープを併設し、手すりを追加する工事は普通決議により、階段室部分を改造したり、建
物の外壁に新たに外付けした りして、エレベーターを新たに設置する工事は特別多数決議によ
り実施可能と考えられる。


イ）耐震改修工事に関し、柱やはりに炭素繊維シートや鉄板を巻き付けて補修する工事や、構
造躯体に壁や筋かいなどの耐震部材を設置する工事で基本的構造部分への加工が小さいものは
普通決議により実施可能と考えられる。


ウ）防犯化工事に関し、オートロック設備を設置する際、配線を、空き管路内に通したり、建
物の外周に敷設したりするなど共用部分の加工の程度が小さい場合の工事や、防犯カメラ、防
犯灯の設置工事は普通決議により、実施可能と考えられる。


エ）ＩＴ化工事に関し、光ファイバー・ケーブルの敷設工事を実施する場合、その工事が既存
のパイプスペースを利用するなど共用部分の形状に変更を加えることなく実施できる場合や、
新たに光ファイバー・ケーブルを通すために、外壁、耐力壁等に工事を加え、その形状を変更
するよ うな場合でも、建物の躯体部分に相当程度の加工を要するものではなく、外観を見苦し
くない状態に復元するのであれば、普通決議により実施可能と考えられる。


オ）計画修繕工事に関し、鉄部塗装工事、外壁補修工事、屋上等防水工事、 給水管更生・更新
工事、照明設備、共聴設備、消防用設備、エレベータ ー設備の更新工事は普通決議で実施可能
と考えられる。


カ）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事などで、大規模なものや著しい加工を伴う
ものは特別多数決議により、
窓枠、窓ガラス、玄関扉等の一斉交換工事、既に不要となったダストボックスや高置水槽等の
撤去工事は普通決議により、実施可能と考えられる。

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（総会の会議及び議事）

第４７条
総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければ
ならない。

２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合員総数の４分の３
以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。

一 規約の制定、変更又は廃止

二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の
耐震改修の促進に関する法律第２５条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）

五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項

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なお　この前年の本番試験にも　この問題とホボ同様　ともいえそうな　出題が問３１に登場
していました

連続出題はまず無い　とも言えないことの見本　のようなことでした

出題の肢　と　要点のみを記してみます
＜２０１４年度（平成２６）　問　３１＞

「標準管理規約によれば　適切なものはどれか」というもので　「適切」と判断される　以下の
　肢が　そのままの文言でではありませんが　登場していました

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

：：：：：：：：

２　計画修繕工事に関し、外壁補修工事、給水管更新工事及びエレベーター設備更新工事は普通

　　決議で実施できる

３　バリアーフリー化工事に関し、階段部分を改造しエレベーターを新たに設置する工事は、特別

　　多数決（組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上による総会決議）で実施

　　できる

４　窓枠、玄関扉の一斉交換工事は、普通決議により実施できる

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

以前にも記していますが　標準管理規約関連問題は　標準管理規約に

いかにタクサン触れる学習をしているか　が　ポイント　としか言えません

標準管理規約というもの　解釈が難解　という部分も無いとは言いませんが・・・

 

区分所有法はじめ法には反してはいない内容であることもそのとおり　で　あくまで

規約の参考

そのような性格のもの　なので強行規定でないところでは標準管理規約どおりでないも

のの登場が許されることも実務では多くみられる　

そういった　いわば緩い規範の範囲についての出題であっても　クドイヨウデスガ　

あくまで【標準管理規約によれば】であれば　他の規範での回答は不許

なので　
各人の感覚では　ムムム　と感じるところがあった
としても　ソノママ　多くの機会をもって触れ
その【標準管理規約によれば】に　馴染むことの徹底が　
受験のためには　肝要　と思われるのです

〔毎度　オナジコトバカリ　言ってしまって　ゴメンナサイ〕

 

サービスエネルギーの価額を計る

 

マンション管理組合は　≪ 資 産 管 理 団 体 ≫　でもあります

 

ナンノ動きも無いような執行部について　比較的若い世代の組合員さんから　

軽い　？　憤りめいた　相談があったりします

年金生活者　といっても　サマザマな姿があります

安定した年金で（蓄えもそれなりに）の生活者がホトンド大半を占める　

というようなマンションにおいては　率直にいって　ぬるま湯的管理運営

の連続というところも　稀に　？　あったりし　

このような情況の巷では　厳しい経済状況下　そういった緩慢さを許しがたい　

と　感じる方も　

それなりに　？　おられても不思議なことはありませんでしょう　・・・

 

 

管理会社と管理組合における　管理委託契約関係の支払額に関しての参考として

標準管理委託契約に登場するものの　一部を載せてみました　（省略部アリ）

 

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（管理事務に要する費用の負担及び支払方法）
第６条
甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める
事務）のため、乙に委託業務費を支払うものとする。

２
甲は、前項の委託業務費のうち、その負担方法が定額でかつ精算を要しない費用
（以下「定額委託業務費」という。）を、乙に対し、毎月、次のとおり支払うものとする。
一 定額委託業務費の額
合計月額　○○円
消費税及び地方消費税抜き価格 　
　　　　　　　○○円
消費税額及び地方消費税額（以下、本契約において「消費税額等」という。）
　　　　　　　○○円
内訳は、別紙１のとおりとする。

二 支払期日及び支払方法
毎月○日までにその○月分を、乙が指定する口座に振り込む方法により支払う。

三 日割計算
期間が一月に満たない場合は当該月の暦日数によって日割計算を行う。（１円未
満は四捨五入とする。）

３
第１項の委託業務費のうち、定額委託業務費以外の費用の額（消費税額等を含む。）
は別紙２のとおりとし、甲は、各業務終了後に、甲及び乙が別に定める方法により精
算の上、乙が指定する口座に振り込む方法により支払うものとする。

４
甲は、第１項の委託業務費のほか、乙が管理事務を実施するのに伴い必要となる水
道光熱費、通信費、消耗品費等の諸費用を負担するものとする。

 

別紙　１

【内訳明示　例１】
第１号から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれておらず、第５号
で別に表示されているもの

定額委託業務費月額内訳
一 事務管理業務費 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
五 管理報酬 月額 円
消費税額等 月額 円

【内訳明示　例２】
第１号の管理手数料に事務管理業務費、一般管理費及び利益が含まれており、第２号
から第４号までの各業務費には一般管理費及び利益が含まれていないもの

定額委託業務費月額内訳
一 管理手数料 月額 円
二 管理員業務費 月額 円
三 清掃業務費 月額 円
四 建物・設備管理業務費 月額 円
ア ○○業務費 月額 円
イ ○○業務費 月額 円
ウ ○○業務費 月額 円
消費税額等 月額 円

 

別紙　２

【内訳明示例】 第１号から第４号までの各業務費に一般管理費及び利益が含まれて
いるもの
定額委託業務費以外の業務費
一 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）
二 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）
三 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）
四 ○○業務費 円（消費税額等を含む。）

 

第６条関係　　コメント
① 第２項で定額委託業務費の内訳を明示することにより、第３条に規定する管理事
務の範囲・内容と定額委託業務費の関係を明確化することとしたものである。
ただし、適正化法第72 条に基づき管理委託契約締結前に行う重要事項説明等の際
に、マンション管理業者が管理組合に対して見積書等であらかじめ定額委託業務費
の内訳を明示している場合であって、当事者間で合意しているときは、管理委託契
約に定額委託業務費の内訳を記載しないことができる。

② 第２項第２号で定める支払方法以外の方法で、委託業務費の支払いをする場合に
は、同号を適宜修正するものとする。
③ 甲は、管理事務として乙に委託する事務（別表第１から別表第４までに定める事
務）のため、乙に委託業務費を支払う。この委託業務費は、実施する業務の性格に
よって、第２項で定める定額委託業務費（その負担が定額でかつ実施内容によって
価格に変更を生じる場合がないため精算を要しない費用）と、第３項の定額委託業
務費以外の費用（実施内容によって価額に変更が生じる場合があるため各業務終了
後に甲乙で精算を行う費用）とに分けられる。

④ 第３項の定額委託業務費以外の業務費とは、例えば、業務の一部が専有部分内で
行われる排水管の清掃業務、消防用設備等の保守点検業務などが想定される。
なお、管理委託契約上定額委託業務費以外の業務費が存在しないときは、本項は
不要である。

⑤ 契約期間が１年で３年ごとに実施する特殊建築物定期調査のように、契約期間を
またいで実施する管理事務の取扱いについては、本契約と別個の契約とする方法、
定額委託業務費以外の業務費とする方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定
額委託業務費に含める場合は、実施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場
合の精算方法をあらかじめ明らかにすべきである。

⑥ 契約期間内に実施する管理事務であっても、消防用設備等の点検のように１年に
１、２回実施する管理事務の取扱いについては、定額委託業務費以外の業務費とす
る方法又は定額委託業務費に含める方法とし、定額委託業務費に含める場合は、実
施時期や費用を明示し、管理事務を実施しない場合の精算方法をあらかじめ明らか
にすべきである。

---

 

 

繰り返しますが

マンション管理組合は　≪　資　産　管　理　団　体　≫　でもあります

 

一般管理費及び利益　というものを　管理組合として　シッカリと把握することがタイセツ

なのですが　数学を読み取る（相場として妥当なのかどうかなど）ことは　たしかにナカナカ

難しいものと言えましょう

が　

定期的に　アドバイスなど受けながら点検してみることも必要な場合があります

そうとうな期間　ナリユキにマカセキリで　なんらの手当てをしないことは　執行部として

いかがなことか　と　思われるのです

単に　慣例として　検討も無き委託契約合意の連続では　問題あり　というほかない

といえるでしょう

 

『　どうなのでしょうか　？　この項目の金額は　近隣のというか平均的な一般的な相場とし

て納得できる枠内の数字なのでしょうか　？』　

という問いかけなどをしてみることは　資産管理団体として　トテモ有意義なことだと思われ
る　のですが・・・
〔それなりの準備としての学習・調査などを経て　参考とできる資料などを取得できると　なお有効に　〕

根拠らしきものを持たないままで　徒に　『とにかく　委託額を下げることありき』　という姿勢など

の声高交渉は　誠実をモットーとすべき契約当事者のあり方としても　イカガナモノカ　ですが

　

一般管理費及び利益のことを訊ねることに　委託側として躊躇することなど無用　であり　

なんらの行動が無く　ともすると　５年・１０年と　無投票当選で　ドンがはびこる温床となるような

組織のままのような　総会議案一括承認で　安穏と過ごすばかり　という資産管理組織というのも　

淋しすぎるものではないでしょうか　？  　輪番制　立候補制　に拘わらず　です

 

私的自治管理　というものをタイセツに育てるためにも　学習しながら努める場面も必要

なのではないのか　と　言わせてもらわずにはおられない組織も　ときに　あります
［マンション管理組合に限らず　ですが］

 

委託管理費断固値下げ　　管理会社チェンジを目指せ　などということを申すのではケッ

シテなく　あまりの無関心による不合理な財務管理では　事を知った折に　いかにも

無念であることだろうと　危惧するからに他ならず　

この記事に　他意はありません

 

以前　管理会社変更のことあたりで相談を受けた折　トテツモナイ値下げ案を間髪を

入れず示してきた管理会社などあったことの例を思い出しての記事です

そういう金額で受託可能なら　今までの長い　長ーい　期間　その５分の１レベルの譲りの

歩み寄りの改革案であったとしても　提示できなかったのか　？　と　どうしても思ってしま

います

〔企業の窮極の目的は利得獲得に尽きる　のだから　としても・・・〕

 

なんの問い合わせも無いのに　やぶ蛇になるような行動は　相手側としては　採りづらい　

ナンラ相手に異議はない支払と理解できるから　余計な波をたたせるようなことは控えるべき　？

との　計らい　忖度　？　

なんとも　怪訝な　ビックリ値下げ委託費の　即時的　？　“この数字で赤字にならないで済むの”

と心配せざるを得ないような　提案　でした

なんというか　支払が減少でウレシイ　ということよりも　長いこと必要以上の支払を

ムザムザ　認めてしまっていた　ということなのか・・・　というようなケダルサ感

 

 

かつて　一度も　委託料関係のことを訊く機会などもっていない管理組合執行部ならば　

〔輪番制　立候補制　その他　役員候補議案規準のあり方に拘わらず〕　

ソロソロ　『この額の根拠を　一応説明してくだい』　という言葉くらい　発してみることが

あっても　よいのでは　と　思われてならない　のです・・・

 

巷には　今までの慣例のまま　何十年間も　定額委託料を払い続ける個人・組織が　ケッコウ

あるだろうことを　つい　想像してしまいます

以前も記したことがありますが　どう考えても　対価に　到底値しない業務の高額委託料金を　

延々と　代々の執行部が　なんら検討も無く　払い続ける

そうした管理組合も管理組合ですが　受領し続ける相手側受託者も　いかがなものか　と　思

わざるを得ないことなど　あります　

〔自己だけの財布とは異なり　みんなの財布　
だから　
ホトンド　痛みを感じることなど無し〕　ということなどあるのかな　？

そうした場面にも　私的自治の原則　という盾があり　ナカナカ　助力にも限界を感じて

しまうことががあったりします　が　プロですから　依頼者の実質的利益のために　蠢きます　

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/

役員選出のありよう のこと

 

 

［役員のこと］　については　何度か記させていただいております

 

顧問として　あるいは　単発的に　相談を受けている経験上感じることは

執行部の充実を図っていくために　まず　考えなければならないのは

役員選出のあり方も検討するべき　ということだろうということ

 

という表題を掲げると　『輪番制が　諸悪の根源』　という意見が多いことは

たしか　？　だとも思われるが　必ずしも　そうともいえないようなところもあり

シンプルに　相談された場合の応え方を　自身も　探ってみたりする

 

あくまで　自身の実務経験上などから得たものなどの概ねを　ポイントをしぼって記し
てみると

輪番制のメリットとして　一応考えられそうなこと　

・順番に　個性や一身上の都合等というものに拘わらず担当するとする仕組み
　であるのだから　組織として　これ以上の公平な仕組みは創り得ないかもし
　れない

・自ら　執行部として管理運営に係わることになるのだから　考察力・事務
　処理能力を涵養できる機会も順番に得られるし　しいては管理組合の利益と
　もなるだろう

・不意に選出ということではなく　心の準備や　執行のための知恵を育てる
　用意も可能であるので　妥当な手法であるともいえる

・区分所有者の一人としての「共同の利益」　と　役員としての立場としての
　「共同の利益」　など　サマザマな思いを抱く契機にもなり得る　調法な仕組み
　だと考えてよいのかもしれない

 

推薦制　などもあり得るのだが・・・

輪番制とは　ある意味対極にあるかもしれない仕組みとして　立候補制を
挙げてみて　そのメリットと一応思われそうなことを記してみると

・管理運営体制の継続性を計ることがより可能となり　その都度スタートラ
インに着き直してからの企画の徒な中途反復などを避けられるだろう

・自らの志で位置に就こうとする者の活動であるのだから　費やされるべき
　エネルギーの不足に対しての不安を　おおよその組合員は持つことはな
　く過ごせるだろう

・他人のエネルギーに任せ　自己が割かなくてはならないはずの時間・エネ
　ルギーなどを確保できる制度なのだから　受任・委任双方の意思の合致
　に摩擦というものがまず少ない　組合員総体としての潤いが得られやすい　
　いわば合理的・効率的な手法ともいえそうである

・情況に合わせ　自身が執行体制に加わろうとするなら　すくなくとも役員候
　補になり得る立場の確保のチャンスが各期において設けられるのだから
　その意思がありながらしかし執行部メンバーにはそれなりの待機を必要と
　されざるを得ないような制度よりは　合理的だろう

 

細かい点は　マダマダ　ありますが　以上のように記しておきますが　それぞれ

の　【逆というか　向きを変えた場合】　を想定してみると　おおよそ　それらの

デメリット　の　面も種も　眺められそうです

 

 

『ほぼ　１０年間　理事長です　
立候補をせがまれるものですから・・
だれも名のらない・・ので　仕方なく・・』　

という方が　ときどき　訪問先に　おられました

『他に　理事長になってくれる人がいないので　立候補は無く　無投票再選の

連続です』　と　タメライナク　妙に明る過ぎる口調で　スゴイデショウ　という雰囲気

さえ覚えさせてしまうような方もおられましたが・・・

＜立候補などしようものなら　俺にハムカウのか　というふうにとられてしまいそう

なので　トテモ　トテモ・・・　

理事候補も例年　手下さんみたいな同じ顔が登場

なので　変化など　求め得ない　と　なかば　諦め　です　他の方もハッキリとは言いま

せんが・・この組合のドン　というか　そんな存在ですね＞

というような　意見というか　愚痴　というか・・・

というようなことも　ないことも　ない・・ふうな　？？

 

ということで　

問われたならば　輪番制と立候補制などの整合性・調整のことなど　

自身の意見も述べさせていただいて

≪　輪番式であろうと　立候補式であろうと　総会において　候補者一人一人についての

　　役員としての品性というか資質というか（表現としてキツ過ぎるとも思えるので文言と

　　しては明示できないであろうことは理解できます　　ですが）　異議の無いこと　つまり

　　役員候補議案について一括式採否ではなく　

　　各候補者毎の　総会においての信任の確認

　　をすべき　では　≫　と　参考意見として　申しあげるようにはしています

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやま　とくお　事務所

 

解任を検討 ？

 

 

それなりの管理運営がなされていたマンションからリタイアを機に棲み処を変えてみて・・・　

少人数組合員で　いわゆるドンが差配しているようなところでは　散見されることだが　数年間　総会での年一回の
報告さえなされずに過ぎていっている〔　区分所有法の強行規定さえ守られていない　〕
マンション組織もあるようで　・・・
話を伺って　ビックリ　というような場面にも出会わすことがあります

 

責任ある者なのに必要な活動についてなんら実行してくれない場合　ただ一人であっても改善の意思がある者の希
望を伝える手段が団体組織内に用意されているべき

ということで　およそ　どのような組織においても　いわゆる少数者保護の定め　というものがある　といえるでしょう

 

区分所有者にも　いざという時のために　そうしたものが用意されています
役員の解任についての規定（　区分所有法２５　・　標準管理規約４８　）などもありますが　
自分の思いをブツケてみたい　ということよりも　より好い管理運営体制にして　自己をも含む　資産管理団体の姿
をキチンと改める　ということが目的となるべきと考えられますから　争いは可能な限り避け　話し合いの場を通して
改善されるべき　なのですが　ナカナカ　その思いは届かないことが多い

　

サマザマな情況もあるし　一様なアドバイスなどあるはずもないのですが　知識として持っていて欲しい以下の
ような法文などのことは　必ずお伝えすることにしています

 

---

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　区分所有法・・・省略アリ

（事務の報告）

第四十三条　管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告を
　　　　　　　　　しなければならない。

（集会の招集）

第三十四条　集会は、管理者が招集する。

２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

３　区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するものは、管理者に対し、
　　会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。ただし、この定数は、
　　規約で減ずることができる。

４　前項の規定による請求がされた場合において、二週間以内にその請求の日から四週間
　　以内の日を会日とする集会の招集の通知が発せられなかつたときは、その請求をした区
　　分所有者は、集会を招集することができる。

５　管理者がないときは、区分所有者の五分の一以上で議決権の五分の一以上を有するもの
　　は、集会を招集することができる。ただし、この定数は、規約で減ずることができる。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　標準管理規約＜単棟式＞　・・・省略アリ

（理事長）

第３８条

２ 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。

３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合の業務の執行
　に関する報告をしなければならない。

 

（組合員の総会招集権）

第４４条 組合員が組合員総数の５分の１以上及び第４６条第１項に定める

議決権総数の５分の１以上に当たる組合員の同意を得て、会議の目的を示

して総会の招集を請求した場合には、理事長は、２週間以内にその請求が

あった日から４週間以内の日（会議の目的が建替え決議又はマンション敷

地売却決議であるときは、２か月と２週間以内の日）を会日とする臨時総

会の招集の通知を発しなければならない。

２ 理事長が前項の通知を発しない場合には、前項の請求をした組合員は、

臨時総会を招集することができる。

---

 

 

集会招集の行動などのためには　組合員名簿が必要

各専有部に同居人がいたとしても　行動は　とにもかくにも区分所有者自身に向けるもので

なくては法的には意味をなしません　

管理運営団体の意思をつくりあげていくための表明ができる権利者に事態を解ってもらわな

くてはなりませんので　

現状を説明したり　意見を求めたり　集会通知を出したり・・・

 

---

（帳票類等の作成、保管）

第６４条 理事長は、会計帳簿、什器備品台帳、組合員名簿及びその他の帳

票類を作成して保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による

請求があったときは、これらを閲覧させなければならない。

---

 

 

東京地裁平成２９年の裁判　では　閲覧請求を正当な理由も無いのに拒否した管理組合の対応を　

『言語道断』という表現もまじえて　厳しくとがめています

争いの場合は　サマザマな対抗主張も登場するようで・・・

閲覧の範囲についてですが　組合員の氏名・部屋番号・送付先住所に限定すべき　との主張に対しても　
目的の重要さからしても個人情報が混じっているとして閲覧の範囲を限定することは慎重な検討が必要　

ということで　この裁判の場合は名簿の閲覧の範囲を限定することは認められませんでした

 

ということで　どうにもならないとあきらめることなく　正当な権利行使をして管理運営の正常化に向かう
姿勢を貫くｊことはいろいろタイヘンだと理解されますが　管理組合としてあるべき管理運営・資産保持団
体のため　是非必要なことだと思います　　社会的資産ともとらえられることからしても　トンデモナイ独裁
者的言動をしている理事長などを放任しているとしたなら　つまるところ区分所有法３条団体としてミットモナイ
とさえ思われてしまい　自ら資産価値さえも低めている張本人連ととらえられてしまうことでしょう
そのようなマンション物件に　買い手さんの眼が向くはずもありません
ドンドン　資産価値が削られていきます

 

そうした類の相談では　“　同志の方を増やしながら　なんとか　頑張ってくださいね　”　とお伝えします

今回は　その後　特に　相談はないので　好い方向に進んでいるのだろう　とは思っているのですが・・・
どのように進んでいるのか　ヤハリ　気になります
かといって　特に権限を持っているわけではないので　直接訪問させていただくわけにもイカズ・・・
〔いつも言うことですが　行動組合員は　ケッシテ執行部の一員として動いているのではなく　まして　
自身への相談も管理組合意思でなされているわけではなく　一匹狼的な立場からの蠢きのスタートとも
いえるので　その改造のための行動は　いつ途切れても仕方がない　というようなものかも　という悩み
がつきそいます〕

長年　声高ドン支配にマカセキリ　〔こうしたドンは　我は住民から任せられている　と信じているので
自分の管理運営手法に　ホトンド　疑問など抱く機会というものがない
つまり　意見も通じない　というか　意見というものが　組合員から　そもそも出ることがない〕

相談者の方には　思うようにいかないときは　連絡ください　とは　伝えています　が・・・

 

繰り返しのようになって恐縮ですがどの組織においても　ドン的者の存在は　困ったことです
法的権利はないことでも　事実上の壁として　長い間　批判もなくその壁ともども増長してしまう
ことが　常　なので・・・

自身の業務において　およそなにが一番つらいかというと　管理組合自体そのものからの助力

要請でなければ　

改善のためのより好い意思形成の場であるべき管理組合執行部そのものとは接触できない　ということ

通常　相談に見える方は　一人の　あるいは複数の組合員さん

つまり　当然の事なのだが　管理組合　そのものではない　

ので　相談料の負担者は　おみえになった個々人

管理組合の経費を後ろ盾にしての相談とはなり得ないと　まず　考えられます
（一定の金額なら　組合のためになることなら　執行部員でなくともよい知恵の
収集のための手数料を補助します　などとする管理組合が登場することなど　夢のまた夢　なのだろうか・・・）

自腹を切ってまでの相談というものは　ナカナカできにくいのは道理であろう・・・か

以前から言っていることですが　ジレンマとして　執行部がサマザマ気付いて築いていかない限り　

好い案であったとしても管理組合としての意見や思いにまで育つことは　至難の業

個々人の熱情がいかに高まろうとも　団体意思とまではいかなくとも　執行部意思にまで育てない

と　改めのためのエネルギーとは言えず

いかんともしがたい　という　思いがしてならない

団体組織　というものの宿命　なのか　？

 

なんとか個々人を超えるエネルギーになる工夫を見つけていきましょうと　呼びかけてはいるが・・・

 

とにかく　歩むしかない

 

 

はたけやまとくお事　務　所

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

基地局

 

携帯電話の基地局設置として利用するためのアンテナ・通信機等設置のために　マンション
屋上について（あるいは　その一部）の賃貸借契約を為し　使用させてもいいものかどうか

 

この関係の裁判があり　
地裁では　
「　本来共用部分は　区分所有者の共同の利益のために設置されているものであり　第三者
　　に賃貸することは本来の目的に従うものとは言い難い　」
という考えなどから　使用を許すには　「　区分所有者の全員の合意が必要　」　と　いうことなどの
判決がありました　（平成２０年５月）

が　高裁では
「　全員の合意までは不要で　決議も総会普通決議で可　」という判断が　そのマンションについては
なされました

　（平成２１年２月）　１０年ばかり前　と表現できそうな　裁判所の判断でした
＜この　１０年ばかり前　という言葉から　“　つい最近のことですね　”　“そんなに以前のことなの
　ですか”　と
　どちらの感慨を持つか　マンション管理組合員さんの反応は実に　サマザマ　なのですが・・・＞

争いの内容として　
管理組合として可能な管理行為としての賃貸借とは　・　民法の６０２条の短期賃貸借のこと・
民法特別法としての区分所有法の性質のこと　・　共用部分の形状又は効用の著しい変更の捉え
方のこと
など　解決に必要となるイロイロな整理すべき点について　論争されたのでした

 

 

現行の≪標準管理規約≫における関連条文としては　次のものがあるといえます

---

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　：　単棟式　：　省略アリ

（敷地及び共用部分等の第三者の使用）
第１６条 管理組合は、次に掲げる敷地及び共用部分等の一部を、それぞれ
当該各号に掲げる者に使用させることができる。
一 管理事務室、管理用倉庫、機械室その他対象物件の管理の執行上必要
な施設　　 管理事務（マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成
１２年法律第１４９号。以下「適正化法」という。）第２条第六号の「管理事務」
をいう。）を受託し、又は請け負った者
二 電気室 　対象物件に電気を供給する設備を維持し、及び運用する事業者
三 ガスガバナー 　　当該設備を維持し、及び運用する事業者

２ 前項に掲げるもののほか、管理組合は、総会の決議を経て、敷地及び共
用部分等（駐車場及び専用使用部分を除く。）の一部について、第三者に
使用させることができる。

 

（総会の会議及び議事）
第４７条
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

３ 次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前項にかかわらず、組合
員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わな
いもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律第２５条第２項に基づ
く認定を受けた建物の耐震改修を除く。）　

 

コメント
第16条関係
① 有償か無償かの区別、有償の場合の使用料の額等について使用条件で明
らかにすることとする。
② 第２項の対象となるのは、広告塔、看板等である。

---

 

私的自治団体であるマンション管理組合の憲法ともいうべき≪管理規約≫　は　

当然のごとく　裁判所の判断の規準として　区分所有法などとともに　この裁判におい

ても　判断の要として働きました

お住まいのマンションの規約は　このあたりのこと　どのような文言になっていますか　？

そもそも　そのあたりの条項が設けられていない管理組合も　散見されたりするのですが・・・

 

 

携帯電話会社等から打診があると

おそらく　サマザマな議論が沸騰することでしょう・・・か　？

屋上に限らず　管理対象となっている箇所について起こりうる問題です

電磁波による健康への影響のニュースのことの意見　

賃貸料発生で営利行為として収入を得　税務面での配慮が必要になるだろうことも

などなど　組合執行部は　シッカリと対応し　当初から　賛成ありき　あるいは反対ありき　

の行動などを慎み

禍根が残ってしまい　組合員間亀裂などを生んではいけないこと　当然です　が・・・

 

ということで　基地局に限らず　広く　第三者利用の是非の相談も　アレコレあったりします

（当地及び周辺地方では今のところ　さほどの件数ではありません　？　が　
　電波帯のさらなる有効利用・５Ｇ基地局などの　公も推進するような施策に
　関した動きも継続していくでしょうし　それぞれの課題であることは確かとも
　いえそうなので　相談に対応できるよう　動向に　マンション管理士としての
　注視はしております
　それにしても　通信分野の技術力競争もスゴイものがありますね［粗末な
　専門知識しか持ち合わせないので　残念ながら技術面の開発競争の内容
　などには　トテモトテモ　ついていけませんが］
　国単位の熾烈な競争でもあるようですね）

　

はたけやまとくお事　務　所

建替えについての学習進度はいかがですか？

 

 

おおよそのことですが

データーによりますと　マンション組織の規模で多く見られるのは

５０世帯ほどのものだといわれています

 

それなりの資金のある起業家が　各々の組合員と接触し　売買交渉を

進めるとすると　専有部に賃借人がいようと　抵当権がついていようと　

そうしたことに一つ一つ対処していけるなら　各専有部はその起業家

に結集されていき　マンション建物は撤去され　敷地に新しい区分所有

建物が出現し　以前の住民がその起業家と各々契約締結していたこと

により従前の住人のホトンドが新しい建物の各専有者として収まる　など

という流れの形もあり得る　　

 

ある意味乱暴な言い方になるでしょうが　５０戸ほどまでのことならば特に　

条件がある程度整うなら　そのような手法も採用され得ることでしょう
（もっとも　
１０戸のみのマンションでもナカナカそうはいかないことも　モチロン　ある
でしょうが・・・とにかく　情況によりますが）

そうした流れでのことも　極く広い意味での「建替え」と呼べるのかもしれ

ません　が　区分所有法上では　［建替え決議］　として６２条に登場し　関連

条項が続いています

 

 

【マンション】　という文言は　マンション管理適正化法による定義ですが

建替え円滑化法にも用いられています（建替え円滑化法２①一）

以前にも何度か記しましたが

 

＜区分所有の建物であり＞
＜２以上の区分所有者が存し＞
＜人の居住の用に供する専有部分がある＞

場合　が　【　マンション　】　です

 

区分所有法・被災マンション法・耐震改修促進法の条文では　この【　マンシ

ョン　】概念を使っていません

 

ということで　区分所有法での［建替え］は　専有部全部が事務所の区分所有

建物だとしても

適用があります

【　マンション　】の場合は　建替え円滑化法の利用もできますが　＜人の居住

の用に供する専有部分＞がない区分所有建物の建替えは　建替え決議を

得たとしても　その後　どのように事は進んでいくのでしょうか　？

 

 

そのことは　さておくことを許していただいて

区分所有法における［建替え］に関して　ポイント　をポツポツと記していく
こととさせていただきますが

・　居住用マンションを　オフィスビルに建て替えたり一部を店舗に貸し出す
　　ようにすることも可能（使用目的が変わっても可）

・　敷地は　建替え後のものと従前の建物のそれが一部でも重なるなら可
　（隣地と交換してそこに建てようとしても一部でも重なるところがないなら
　不可）

・　建替え決議に反対しても　招集者からの催告に対して建替えに参加の
　　回答をすることで　建替えに参加が可（６３）

・　再建建物についての設計の概要・取壊しおよび建築に要する概算額・
　　費用の分担に関する事項・再建される建物の区分所有権の帰属のこと
　　の一部でも定めがないなら建替え決議は無効（６２）

・　建築面積を定めるためにも　決議に際して敷地は特定している必要あり

 

建替事業を全員参加とするために・・・

・　決議に賛成した区分所有者以外（その承継者を含む）に対し催告をします/
　　期間内に回答無しの者は参加しない旨を回答したとみなす（６３）
　　期間内ならば撤回し建替え参加が可/
    一度参加回答したなら撤回不可

・　不参加者に対しての区分所有権および敷地利用権の時価での売渡請求権
　　が　建替え賛成者（その承継人を含む）に認められている（６３）

・　建替え賛成者全員で　買受指定者を指定でき　この者も売渡請求権を行使可
　　（事業に参加のデベロッパーを買受指定者と定めることも可）

・　売渡請求の相手方は　売主なので　借家人を退去させて引き渡す義務があり
　　借地権ならば敷地利用権の譲渡に地主の承諾を得る義務がある（判例）

・　形成権である売渡請求の行使によって　賛成者のみで構成される団体が建替
　　えを実行できることになる

・　区分所有法上の売渡請求権は　催告期間の満了の日から２ヶ月を経過すると
　　行使不可
　　（　これが行使できなくなったとしても　建替え円滑化法の売渡請求権行使の余地
　　　は残っている　≪東京地判平成２７年１月２６日≫　）

 

ということで　区分所有法上の建替え決議があった場合には

：　決議賛成区分所有者
：　参加する旨を回答した区分所有者
：　買い受けた買受指定者
（これらの者の承継人を含む）が　建替え参加者　になる

 

ここで上記の　

建替え決議を得たとしても　その後　どのように事は進んでいくのでしょうか　？

のことですが　区分所有法　６４条（建替えに関する合意）　が登場することに
なります

（建替えに関する合意）

第六十四条　
建替え決議に賛成した各区分所有者、建替え決議の内容により建替え
に参加する旨を回答した各区分所有者及び区分所有権又は敷地利用

　権を買い受けた各買受指定者（これらの者の承継人を含む。）は、建替

　え決議の内容により建替えを行う旨の合意をしたものとみなす。

 

この合意は　建替え不参加者に帰属する区分所有権および敷地利用権がなくなった

ときに成立する　と　されます

 

この合意の成立により区分所有関係は消滅し　区分所有者全員で構成されたそれま

での団体

とは別の　

６４条により建替えを行う旨を合意した団体　によって　建替えが遂行されることにな

ります

では　どのような規準によるのかというと　区分所有法の上では　民法の組合に関す

る規定が類推適用されると考えられています

 

 

繰り返しになりますが

６４条で合意が擬制されるので　

それまでの

区分所有関係は消滅

し　

建替え参加者間に

組合的関係が成立

し

合意から任意に脱退

することはできない　

と

されるのです

 

 

ここで　

【　マンション　】であるならば　建替え円滑化法の建替組合結成の利用などを

採用することも可能で　借家権・抵当権等の関係権利の円滑な移行のための権

利変換制度の利用など　その法律にある運営のルールや意思決定手続に

基づくことになる（もっとも　建替組合の設立は有用ではあるが義務づけされてい

るわけではありません）　

 

【　マンション　】ではない　区分所有建物の建替えであるのなら　民法の組合に

関する規定が類推される　と　解釈されています　

 

ということなのです

 

 

 

ということで　マンション顧問として　建替えに関する相談を受ける場合　こうしたこと

を　どうしても説明しておかないと　『トンデモナイコトを説明された』　ということにも

なりかねないので　どうしても　相談内容が密になります

 

一番困るのは　区分所有法上の建替え規定だけでは　とても足りないのだ　ということを

 

ナカナカ理解してもらえないことです

 

 

 

建替え　のこと　とはいっても　つまるところはいわば自分たちの持ち物のことなので　私的

自治が基本のところにあるし　契約自由のこともあり　なので　サマザマな手法もあり得るのだ

ということで

上記の青字のところあたりをお話しするこもあるのですが　すると　よけいワカリニククなる方

もおられたりして・・・次々と疑問が発生し続け・・・

トテモ　神経を使わざるを得ない（重要な資産に関することでもあり当然なのですが）ところです

 

 

少々？　ヤヤコシイ　〔区分所有法上の建替え　と　それ以外の法規における建替え関連〕　の

こと

受験生の方は　ポイントをヒトツでも多く　獲得しておくことがタイセツ（これも当然なことですが）

ここでも　つまるところ　まずは区分所有法上の条文の整理に頼るのが　一番効率的

つまり６２条～６４条を捉え切れるようにすることが　タイセツ　さらには６９・７０条を　といえそう

です

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

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組織としての あるいは個人としての 相談

〔以前掲載の記事の一部を　ホボそのまま　事情があり　再掲させて
いただきます　ご容赦をお願いいたします〕

 

管理組合関係の相談で　多く聞かれること

『個人的には　管理運営のことで　イロイロ気になっていることがあるのですが

なにせ　団体というか組織としては　執行部が何の疑問も持たないメンバーな

ので　ナントモ　動きようがないのです　

管理組合自体としての相談というものができないままの　その繰り返しの情況

なのです』

 

＜　今後　老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増する見込み
　　 老朽化を抑制し　周辺への危害等を防止するための維持管理の適正化や老朽化が進み
　    維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取組の強化が喫緊の課題　＞
というような　マンション政策における　行政の言葉が　最近もだされたりしていますが・・・

 

ということで

さすがに　マンション政策　サマザマな危機感を　少しは現実として見据えてきたのか？

という感を覚えたのですが・・・今後　どのように推移していくのか　マンションというものに

関わるもの全体の本気度あたりを　シッカリと　見つめていきたいと思っています

 

 

管理運営の現場は　どのような情況なのか　それを把握する　というか　当事者が　どんな

ふうに自覚しているのか　そのあたりを知ることが　要になることは明白　だ　と　思われるの
ですが・・・

 

おそらく　トンデモナイ運営がなされているのではないのかな　？　と思える現場があったとしても

依頼（要請）が無い限り　近寄ることもできない　ということ　
つまり　〔私的自治への　正当な手続なしの干渉は　所有権絶対の意味からも　許されない〕　という
アタリマエということに向かい合うとき　
いたしかたないことと思いつつも　いつも　ヤキモキさせられます
≪マンション政策に限らず　世には　この類の悩みが　サマザマな場面で見られることですが・・・≫

 

一部有志がモヤモヤしていても　執行部がそのような思いでないとすると　管理組合の意思　としての

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』

という波は　生まれようも無いのです

組織機構というものの　性（さが）　を　思ってしまいます

 

残念なことですが　外部専門家のアドバイスなど利用してみようか　などということの実現には　とても

大きな　≪発案を担う執行部の壁≫ということの突破　が　必要なのです

特に　一年制輪番という体制の　管理の途絶の連続下の管理組合組織の心に　

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』　というような波が生まれようも無い

だろうことも　ある意味　当然　なのか・・・　と　思わざるを得ません

 

では　どのようにするか　するべきなのか・・・

住み続けるうえで特に問題はないのだから　“ベツニ　ナニモフツゴウアルワケジャナイシ　
イインジャナイ”　　ということかもしれませんが　実務上の経験から申すと　気付きが無さ過ぎる
とも言えるのです

組織内に溜まっているモヤモヤの発露を実現できるまでには　届かず　少しばかり未到達である　

ということあたりのレベルの連続で収まってしまっている　というような感が　強くあるのです　が・・・

こうしたことは　執行部外の　組合員個人のサマザマな相談事は　パラパラとでもあり続ける

ということからも　理解できます

組合員各人の波と　管理組合の波　の　違いは　あまりに大きすぎます

その管理組合自体の波は　まず　執行部の波　である必要があるのです

相談を実行しよう　としても　個人単位のそれではなく　それを管理組合の行動として決議で

きるのは　まず執行部発案なのであり　決して　個々の組合員では無いのです　（当たり前すぎる
ことで　スミマセンガ）

 

ナンノ疑問も持たない執行部から　より好い管理運営のサマザマな試みなど　生まれるわけが

ないのです

つまり　組織としての悩みとか不安には　成り得ないまま　一年毎あたりで　その都度　

過ぎて行ってしまうのです

執行部のメンバー内で　モヤモヤを　同志ではなくとも　同士　として　まず　語り合い　

なんとか　管理組合の行動の心にまで育てていってくれないものかな　と　思うことが　

多々あります

 

 

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