午前２時頃には 我が家の窓からも 東の方角の真夜中に オリオン座が眺められる季節に
なりました
一日ごと 早い時間に その天空が眺められるようになっていく変化が とても楽しみです
さて
本日の マンション管理士試験過去問学習 です
区分所有建物の敷地に関する問題です
専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止に関する次の記述につき、区分所有法の
規定による正誤を答えなさい。
１
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、規約に別段の定め
がない限り、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権
とを分離して処分することができない。
２
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、一筆の土地の一部
について専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することを認
める規約を設定することができない。
３
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合の専有部分とその専有部
分に係る敷地利用権との分離処分禁止に違反する処分は、分離処分禁止の登記がな
されていない場合、その無効を善意の相手方に主張することができない。
４
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、その有する専有部分とその専有部分
に係る敷地利用権とを分離して処分することができるとの規約を公正証書により設
定することができる。
１ について 正しい
区分所有法２２条１項条文 ほぼソノママ です
下記 ２２条 を 参照ください
２ について 誤 り
２２条ただし書にあるとおり 規約で分離処分を認めることもできます
規約による定めは敷地利用権である権利の一部についてもできると解されています
（区分建物を増築したならば その区分建物を取得した所有者に敷地利用権の一
部を移転する必要がありますが そのような場合 とか 一筆の土地に二つの棟
を建築する場合に後に工事され分譲される棟のために敷地権の一部を分離して処
分できるようにしておく必要がある などです）
下記２２条 を 参照ください
３ について 正しい
２３条にある ソノママ のことが問われています。
分離処分ができない専有部分と敷地利用権であることの登記がなされる前において
は 分離処分の無効を善意の相手側に主張することができない。
〔善意〕とは当該処分が分離処分禁止に違反するものであることを知らないことです
（区分所有法によって分離処分の禁止が定められていることを知らない〈法の不知〉
である場合は善意には当たりません）。
不動産登記法に従って 専有部分について敷地権の表示の登記がなされ 敷地利用
権については土地の登記記録への敷地権である旨の登記がなされた後は 分離処分
は相手方が善意であっても絶対的に無効となる。
下記２３条 を 参照ください
不動産登記法 ４４・４６・７３条 も 参照ください
４ について 正しい
２２・３２条 ソノママ のことが問われています
下記 ２２・３２条 を 参照ください
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記
区分所有法
（分離処分の禁止）
第二十二条
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する
専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、
規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に
係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規
約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権
その他の権利である場合に準用する。
（分離処分の無効の主張の制限）
第二十三条
前条第一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定に違反する専有部分又
は敷地利用権の処分については、その無効を善意の相手方に主張することができない。ただし、
不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）の定めるところにより分離して処分することが
できない専有部分及び敷地利用権であることを登記した後に、その処分がされたときは、この
限りでない。
（公正証書による規約の設定）
第三十二条
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項
並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準
用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
不動産登記法
第三款 建物の表示に関する登記
（建物の表示に関する登記の登記事項）
第四十四条
建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりと
する。
九
建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条
第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第
一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有
部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その
敷地権
（敷地権である旨の登記）
第四十六条
登記官は、表示に関する登記のうち、区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記を
するときは、当該敷地権の目的である土地の登記記録について、職権で、当該登記記録中の所
有権、地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。
（敷地権付き区分建物に関する登記等）
第七十三条
敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。
以下この条において同じ。）に係る権利に関する登記は、第四十六条の規定により敷地権であ
る旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。
・・・・・・・
区分所有建物の敷地に関する次の記述のうち、区分所有法及び不動産登記
法（平成 16 年法律第 123 号）の規定による正誤を答えなさい。
１
借地上の区分所有建物における敷地利用権の場合には、専有部分と敷地利用権の
分離処分禁止の原則は適用されない。
２
敷地を専有部分の底地ごとに区画して別の筆とし、それぞれの区分所有者が当該
区画について単独で所有権を有しているタウンハウス形式の区分所有建物の場合
には、専有部分の登記簿の表題部に敷地権は表示されない。
３
土地の共有者全員で、その全員が区分所有する建物を建てた場合には、規約に別
段の定めがない限り、敷地の共有持分は各区分所有者の専有面積の割合となる。
４
区分所有法の敷地には、区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として
管理又は使用をする庭、通路その他の土地で規約に定めたものも含む。
１ について 誤 り
肢にある〈借地上の区分所有建物における敷地利用権〉とは賃借権・地上権での借地
の利用権であって、それは２２条にある「その他の権利」にあたるので、肢の場合も
分離処分禁止の原則の適用がある。
下記 ２２条 を 参照ください
２ について 正しい
肢の場合には、専有部分の底地が数人で有する権利とはなっていないので、敷地利用
権が敷地権に該当せず、登記簿の表題部に敷地権として表示されないことになる。
下記 不動産登記法４４条 を 参照ください
３ について 誤 り
２２条３項が適用になるのは、「建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が
単独で有する所有権その他の権利である場合」であり、肢においては「土地の共有者
全員で」とあるので区分所有者が複数人であり単独所有ではないので、３項は適用さ
れないので２項も適用されず、肢のような専有面積の割合になるとは限らない。
下記 ２２条 を 参照ください
４ について 正しい
区分所有法において建物の敷地とは、規約により建物の敷地とされた土地をも含む。
下記 ２・５条 を 参照ください
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記
区分所有法
（定義）
第二条
５この法律において「建物の敷地」とは、建物が所在する土地及び第五条第一項の規定に
より建物の敷地とされた土地をいう。
６この法律において「敷地利用権」とは、専有部分を所有するための建物の敷地に関する
権利をいう。
（規約による建物の敷地）
第五条
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その
他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。
（分離処分の禁止）
第二十二条
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する
専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、
規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。
２前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に
係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規
約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。
３前二項の規定は、建物の専有部分の全部を所有する者の敷地利用権が単独で有する所有権
その他の権利である場合に準用する。
（共用部分の持分の割合）
第十四条
各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
２前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有する
ものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき各区分所有者の専有部
分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床面積に算入する
ものとする。
３前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
４前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
不動産登記法
第三款 建物の表示に関する登記
（建物の表示に関する登記の登記事項）
第四十四条
建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりと
する。
九
建物又は附属建物が区分建物である場合において、当該区分建物について区分所有法第二条
第六項に規定する敷地利用権（登記されたものに限る。）であって、区分所有法第二十二条第
一項本文（同条第三項において準用する場合を含む。）の規定により区分所有者の有する専有
部分と分離して処分することができないもの（以下「敷地権」という。）があるときは、その
敷地権
本日の問題は
マンション管理士試験
２０２１ 問５
２０２２ 問２
を基底にしたものです（問い方を変えて利用させていただいております）
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