中国の不動産不況はさらに悪化、中国の定期借地権満期は「時限爆弾」!?

中国で起きてる危機 ってのは信用の危機と柯隆氏は判断している。 (以下省略もあるが原文)信用の危機は明日を見通せないわけです。政府の言ってることも信用できなくなったって のが今非常に痛いところだと思います。使用権だけ一定の年数を決めてこれを売買できる ようにしよう(日本の定期賃貸借契約に相当)と満期の70年このタイミングっていうのは僕は中国にとって1つの時限 爆弾だと思います。

中国国内で凶悪犯罪が起きていますが、不動産不況の長期化とそれから経済の落ち込み で全く経済が回復されてないために中国社会で不満がどんどん 膨らんでいって今、爆発しているところなんですね。

不産バブルあるいはあの資産バブル崩壊というのは2種類ありまし て、1種類はその崩壊の仕方っていうのが一気にクラッシュするわけです。もう1 種類はカタカタカ時間かけてあの少しずつ少しずつ崩れてい くていう。やり方なんだけれどもで実は資産バブル不動産バブルが崩壊するのがどういう風に 崩れるかというと媒体は情報なんです。情報ってのは最も透明 な民主主義の国、日本、アメリカ、ヨーロッパなどのバブルが崩壊すると バブル崩壊したその情報が一瞬にして世界に広がってしまって 一瞬にしてこうクラッシュするわけです。 しかしながら中国みたいな14億の人口の大国、政府が情報をコントロールができる国の場合はなかなか世界に一瞬にして全部広が るってのはないわけです。少しずつ少しずつ広がっていくわけです 。だからこのバブルの崩壊も状況が知れ渡るまで時間がかかる。どっちがいいかというじゃなくてそれぞれ特徴が違うわけです。僕は中国のこのプロセスの方が長い長い 時間がかかるとその中にいる人にとってはもの凄いストレスになるわけです。もちろん一瞬にし てクラッシュした場合衝撃も大きいわけ です、繰り返し申し上げるとやはりそのいい悪いではなくてそれぞれ の性質が違うだけです。 中国の場合は螺旋階段上にどんどん悪くなっていってる。

正確な情報が入らないと状況のその深刻さをどうしても過小評価してしまう可能性が 高いわけです。1つだけご参考までに申し上げたいのが中国でローンを借りて家を買った人々の競売物件が増加いるんだけれども、そのローンをきちんと返済できなくて自分の家、マイホームを裁判所に差し押さえ されている人がたくさんあるわけです。そういう物件を裁判所が差押えして 競売に出すわけです。中国は日本でも有名なあのeコマースの 会社アリババのサイド行くとこの競売物件が山ほどあるわけです。アリババの サイドを使って競売に出すわけです。けれどもそこで裁判所が差し押さえた物件の専門家査定価格が表示されてるんです。だけど競売出す時のスタートがそこじゃないんです。実は査定したその価格ではないんです。それより大体 3、4割下げてスタートです。要するに不動産バブルが崩壊したからなんです。専門家が査定した価格の通りで競売に出しても 入札に来ない可能性が高い。だから最初から3、4割安くしてスタートさせるわけです。

一般の売主の8割以上がそのままの価格になってるわけです。購入する消費者の心理が何かという とまだ下げ切ってない。底を打ってない。心理としては今買うよりも 来年買った方が安くなる。いや再来年の方がもっと安くなる。これ典型的なデフレな わけです。だからその消費者の心理をポジティブに転換させなければ いけません。けれどもそのポジティブに転換させる政策が打たれてないのが現状 です。

金融システムへの影響は大きい、銀行が 抱える不良債権の急増。この不良債権っていうのはいつくか種類がある。金利の返済が単に滞ってる場合。債権として完全にもう全く返済される見込みの ない債権。銀行 がきちんと分離してどう処理する かってのがあの非常に重要な課題だ。しかしながら中国にとって今回初めての経験なわけです。今まで日本の 資産バブル崩壊を中国は当時いろんな専門家が日本に来て勉強して帰っていった。 けれども30年以上前の話で日本に来た当時50歳の人は今何歳80歳 とっくに定年した後です。

現役の責任者たちは当時の日本を誰も知らないわけですよ。

したがって日本の経験あるいは教訓が中国 にほとんど参考にされてないのが残念でございます。

建設中断で入居できないマンションもあるというのは実は別のカテゴリーの問題でございます。建設途中の建設途上の建物はたくさんあるわけですが、これは中国のいわゆる制度の問題によるものなんです。

建物の結果が あったらどうするかとかもちろん日本では 色々保証があるんで問題は起きないんだけど中国の場合は違う。まだ図面の段階でもローンを実行をしてしまうわけですからそうするとデベロッパー開発業者がお金もらって建設途中な んだけれども、このお金を流用し て新たな土地を買うわけです。また新たな土地を買ってそれで図面の段階で売る わけですからこのロールオーバー転がっていくそのスピードが早すぎる。実は 2、30年来あの中国国内のその空気感ってのはもう不動産市場ってのは絶対に クラッシュしないとみんな楽観的なムードなわけで、僕は20年前から中国 出張するたびに専門家たちにいやこれ絶対にバブルなってクラッシュするぞって。 言って誰も聞いてくれませんでした。

開発業者問題はどういうプライオリティで 誰を先に救済するかは日本と中国

あるいは民主主義と独裁国家が全く違う 結果になるわけです。というのは独裁国家ってのは誰を先に優先的に救済する かっていうとは企業か銀行なんです。

どちらかと言えば銀行なわけです。日本の 場合誰を優先に救済するか個人なん

です。選挙やったら落ちるからだから逆に言うと個人を優先に助ければ消費者が復活してくる可能性あるわけでしょ。購買力が出てくるのでそうするとこのバブル崩壊が途中で終わる可能性もあるわけです。しかし独裁国家の場合はどうし ても銀行っていうのは国のものですから中国の場合も先に助けるわけです。2番目は あのデベロッパー開発業者でどうしても個人が最後なわけです。実はこの救済策がなかなかパンチが効いてこないわけです。なんでかというと最後の借手は 個人なわけですからこの人達が元気にならないとこの不動産市場が全般的に元気 になるわけがないわけですねえ。しかしながら選挙をやってない国なわけですから どうしてこの個人を助けなきゃいけないの かって政府がそう思わないわけですよ。中国不動産バブルの崩壊に時間がかかるってのは実ここにも問題がありまして 1番助けなきゃいけない人は最後に 助けようとするわけですからあるいは全然助けようとしないっていうのもある。

中国は経済の合理性じゃなくて政治の合理性 によって決まるものなのでなかなか状況は改善しないと思います。ん

中国の定期借地権は「時限爆弾」

元々中国の土地っての は国が持ってるわけで国有性なわけです。それこ全部国が持ってるものなんで勝手に取引できるわけがないわけですね。

取引できないと都市再開発不等産の 取引ができないわけですで結局日本の定期借地権に習って中国では所有権と使用権を分離しようとの方法で分離したんです 。分離してどうするかというと使用権だけ要するに定期借地権なん だけどだけ一定の年数を決めてこれ売買できるようにしようと。日本では地主さんがですデベロッパーと相談をして例えば5年10年あれ15年で もいいんだけれどもでえ満期になった時に借りたその開発業者がですよそれを元の 状態サチにして戻して返さなきゃいけない。

中国の場合は一律、宅地の場合は70 年にしたわけです。でこういうオフィスなどの商業用地の場合は50年で決まっ たわけです。あの各々でその決めちゃ混乱するのでだから50年70年で決まった わけです。けれども問題なのがここが実は混乱してるわけです。どういうことかという と元々国が持ってる土地ではあるけれどももっと言うと人民が持ってもおかしくないはずですよ。 国は人民のものですからで人民が持ってるものが人民がこの土地をいわゆる借りる わけですから本来は俺のもんだから金いらんわけですよ。自分のものなのに70年の定借地権なわけですけれども、この70年の計算は我々個人が家を買った時から数えるん じゃなくてデベロッパー開発業者がこの土地の使用権を取得した瞬間、守られるのはデベロッパーの方なんです。

このデベロッパーが仮に10年かけて開発したとすると個人が買った時に あと60年しか残ってないわけです。次の買い手が出てきて中古のマンション買ったとするとその前の人が10年住んでたら残りあと50年しかないわけですよ。

評価してどう払う計算するかって誰も 分からないわけですから従って私はこの

70年っという 始まってるその満期の70年このタイミングってのは僕は中国にとって1つ時限爆弾 だと思います。

今の社会主義が40年後50年後 まだ存続してるとはおそらく彼らが思ってないからのんびり買ったわけ です。ものすごい構造的な問題を抱えてずっと走り続けてるのが不動産市場なんですね。なぜかというとこの日本の定借地権を習った時の考え方中国政府は目の前の経済とにかく発展させようとしていた。不動産産業っていうのはあの中国政府にとっ てとても都合のいい産業なんです。なぜかというと波及ケースが高いんです。安易に中国政府は考えたと思います。だから将来のことを誰も考えないで目の前の経済発展を実現しようと考えたんだとおもいます。

買う人がいないと不動産バブルにはならないわけですからご存じの通り ニーズっては2種類あってまず実需すなわち自分が住む家として買うマイホーム。実需の場合はバブルなりにくい んです。

誰か投資家あるいは投資資金が入ってくるとバブルになります。中国人 は日本人の同じようにお金貯めるのが大好きなんです。貯蓄率高い。日本人の中国人の1つ大きな違いは日本人はリターンを求めない。金利がゼロでもあのせっせと預金するじゃないですか。中国人はお金貯め たらリターンを求める。1990年と91年中国では2つの証券取引所が設立されたんですけれども1つは 深圳もう1つは上海。最初はみんな証券投資やったんだ けれどもインサイダー取引が 横行していて儲かるチャンスがあっても個人はとてなかなか 儲からんわけです。そこで不動産に資金が流れた。もう1回不動産に戻るかって いうと戻らなくてで今の中国の富裕層の人たちどうしてるかというとえ 中国国内に多額のえ現金金融資産残しても投資できるあの金融商品も物件も ないわけですから彼らは海外にお金を飛ばして海外で買ってるわけです。日本でも そういう話聞きますよね。東京23区のマンションの平均価格は8000万超え てると言われてますけれど も今日本人の若者やその他のサラリーマン会社員、8000万のマンションを買える人何人いるか？なかなか厳しいと思います。だから彼らが日本に来て買ってるわけですよ。日本もかき回されてますね。

政府への信頼は失墜

今中国で起きてる危機ってのは 僕は全般的にいわゆる信用の危機と思ってまして信用の危機信用の危機って 何かというと明日見通せないわけですよ。

人間っで明日見通せないとあの大胆に住宅ローンの金利少々下げるって言っても買えません。来年買った方が安いいや再来年もっと安い。このマインドってのは期待値ってのはなかなかねポジティブにならない。日本は30年失われたわけですから 結局あの政府の言ってることも信用できなくなったってのが今非常に痛いところだ と思います。