マンション投資の損得勘定

昨今の経済不況のせいか、あまり宣伝広告を目にしなくなったマンション投資話だが、以前は、こちらの懐事情など全くお構いなしで会社や自宅にまで不動産会社からマンション投資の勧誘電話があったものだ。

（写真と本記事は関係ありません。）

果たして、マンション投資は本当に儲かるのか、一度真面目に検討したことがある。
素人の試算結果なので、正確さに欠けるかも知れないが、少なくとも宣伝広告に記載されている利回りの前提条件よりは厳密、且つ現実に沿った条件の元、試算を行ったつもりだ。

前提条件は、都内中心部のワンルームマンションを2000万円で一括現金購入（借入れ無し）。年率1％の複利運用。家賃月額9万円、管理費・修繕費積立・火災保険等支出合計月額2万円（大家負担）、所得税・固定資産税など年率15％控除、更新料無し、空室率ゼロ。（インフレ・デフレによる影響は難しすぎるので考慮せず。）

結論から申し上げると、上記前提条件の下では、約31年で投資資金を回収し終わり、後はプラスに転じるというものだった。
これなら、運用開始から31年以上余命があれば生きている内に回収できる上、便利の良い場所なら築31年といえども中古マンションとしての残存価値もある程度期待できる。

ただ、予想が難しい家賃相場の下落リスクや空室率をどれだけ見込むかによっては回収まで更に年数を要することになる。前提条件の空室率ゼロはありえないだろうし、古くなれば家賃もそれ相応に下げざるを得なくなる。賃借人が入れ替わる際、クロス張替えなど大家の持ち出しも発生する。
諸々考えると、31年は最短と考えておくべきだろう。

十分な預貯金があって、回収期間にこだわらないならマンション投資も悪くないかも知れない。個人の資産状況と価値感により判断が分かれるところだろう。
少なくとも自分としては、生きている間に回収し終えたいので、今の年齢から考えるとマンション投資は向かないことになる。それに、マンションを所有すれば、大地震によるリスクも気になる。

15～20年ほど運用した後、中古物件として売却する手もあるが、果たして採算の取れる価格で売却できるかどうか、その時になってみないと分からない。従って、初めから中途売却を前提にした投資は考えないほうが賢明だと個人的には思う。

注）繰り返しになるが、ここでの試算はあくまでも個人の素人が行ったものであり、信憑性は定かでないことをお断りしておきます。

カーナビ用ACC電源の取り出し

我が家の愛車はもうじき納車後13年となる。そろそろ買い替えたいところだが、走行距離は5万5千キロと少なく、これといった不満も無い。次の車検も更新する予定でいる。

ただ、カーナビだけはモニター画面が不調で夜間見づらくて仕方がない。修理費は5万円前後とナビが買えてしまう。そうこうしている内に地デジ移行でテレビが見られなくなってしまい、流石に、カーナビは交換せざるを得なくなった。

今の２DINタイプを交換となると作業は面倒な上、価格も高い。あと何年乗るか分からない車にあまり金を掛けたくない。そこで安価、且つ取付け簡単なポータブルナビにした。
実績のある元三洋電機(現パナソニック）製のゴリラシリーズ、ワンセグも付いて2万6千円と財布にやさしいし機能も十分だ。


ただ、このポータブルタイプの欠点はシガーソケットから電源を取るためコードが邪魔で見栄えが良くない点だ。


そこで、シガーソケットの内部からACC電源を引き出し、ダッシュボード内に配線を収納することにした。
試行錯誤の結果、シガーソケットが取り付けられているパネルを引っ張ると簡単に外せることが分かった。


後は、配線分岐用のパーツをプラス・マイナスの2本につないで電源ケーブルを接続し、その先をカーナビ用シガープラグに半田付けして絶縁テープを巻き、ダッシュボード内に落ちないよう収納・固定して作業完了。
　

パネル周りがすっきりした。元のナビ（２DIN)は、CDとラジオに使用。
　

今日の一品～クリームソースのパスタ

先日のイタリア旅行の際、購入したカラフルなパスタ。
調理方法が思い浮かばず3ヶ月以上保管したままだったが、見た目ホワイトソースが合いそうなので、クリームソース仕立てにすることにした。



材料（2人分）：パスタ200g、生クリーム200cc、ベーコン100g、玉ねぎ 1/2個、ブロッコリ　1/2個程度


玉ねぎは縦に薄くスライス、ベーコンは5mm幅程度に切っておく。
ブロッコリは適当な大きさに分けて、固めに塩ゆでしておく。

オリーブ油を熱したフライパンで玉ねぎとベーコンを炒める。ベーコンに薄く焦げ目が付くくらいまで炒めたら、ブロッコリと生クリームを加え、弱火で軽く煮込む。


煮込み終わったら、塩湯でゆでたパスタを加えソースを良くからませて完成。
　

ベーコンと玉ねぎだけで十分味が出るので塩・胡椒はしません。

増える戸建住宅の空き家

先日のテレビの報道によると、数年前から戸建住宅の空き家が全国的に増える傾向にあり、これからもこの傾向は変わらないだろうとのことだった。

理由は、戸建てを保有する高年齢者が健康問題から介護施設に移り住んだり、伴侶を亡くしたことをきっかけに子供の家に引き取られたり、手軽なマンションに引っ越したりする一方で、売却がうまく行かない結果、誰も住まなくなった戸建住宅が増加しており、今後も増え続けるというものだ。

我が家の隣に住んでいた６０代の夫婦も、20年近く住んだ戸建てを処分してマンションに引っ越した。理由は、子供が巣立って夫婦二人には広すぎることと、維持が大変だということだった。処分できたので恵まれたほうだろう。

売却できなければ、人に貸すことにより空き家にならずにすみそうだが、これも簡単な話ではなさそうだ。
少子高齢化により現役世代が減少傾向にある中、余程便利の良いロケーションならまだしも、郊外となるとわざわざ戸建住宅を求める借り手は少ない。加え、マンションと比べて維持・管理に手間を要す。　

高年齢化の進展に伴い戸建の中古物件が増えれば増えるほど買い手市場となり、二束三文でも売却が難しい時代になろうとしている。バブルの頃、土地価格は毎年5％以上値上がりし、人気の分譲地となると抽選倍率が50倍、100倍が当たり前だった時代が嘘のようだ。
我が家でも将来、戸建てに住み続けることが難しくなって来たらマンションに引っ越そうかと考えているが、今の住宅をどうするか悩ましい問題である。

年金開始年齢の見直し

破綻寸前の年金制度だが、厚生労働省で見直し案が検討されているようだ。
支給開始年齢を更に段階的に引き上げようとの案らしいが、その内、支給金額も減額せざるを得なくなるのだろう。

数十年前は現役世代10人で一人の老人を支えていたものが、今は2.8人で一人、このまま制度を継続し続ければ将来は2人以下で一人を支える日はそう遠くはない。当然、無理に決まっている。
世界でも類を見ないスピードで進む日本の少子高齢化社会にあっては、年金制度の見直しは致し方無いだろう。

ただ、今更言っても仕方ないが、旧厚生省や旧年金福祉事業団の過去の年金保険料の無責任、且つでたらめな運用が、年金財政を圧迫している一因であることを考えると簡単に見直しを認めるわけには行かない。

年金保険料約2000億円を投じて全国に建設された「グリーンピア」。採算性など考えもせず箱物だけを作ったうえ、土素人経営で赤字垂れ流し、結局、全て売却されたが回収できた金はわずか約48億円とのこと。差額の1900億円近くは勤労者が支払った年金保険料だ。
多目的ホールとしてなじみのある「厚生年金会館」。こちらも21施設全てが赤字ということで2010年に閉鎖、民間に売却されている。差損がいくら発生したのか定かではないが、相当な額であることは間違いない。

年金保険料の無駄遣いは数え上げたらきりが無い。それに関係者は誰一人責任を取っていない。
過去の反省が行われていない中での年金制度の見直しには割り切れないものがある。