スマートデイズの「かぼちゃの馬車」サブリース商法を勘ぐる。その3

続きです。

大家の会の方に聞いたのですけど、スマートデイズの経営者は不動産業界大手の「〇オ〇レ〇2〇」にいたとの事です。この会社、サブリースの件で大家に訴訟を起こされていました。「家賃の値下げを認めろ」と大家に迫ったりして。

大体、大した資本も社歴も無いのにサブリースなんて無帽です。しっかりした基盤があったとしてもサブリースは難しい。世の中の見通しなんて分かるものではない。人口が減っている日本でサブリースなど安定して運営出来る訳ない。満室の80％とは言え、30年以上家賃保障なんて出来っこないです。

実は私もサブリースを考えた事があります。管理から客付けを全部やってくれて、多少安くなったとしても家賃がある程度保障してくれるのは大変魅力的ですから。

それで調べたり聞いたりしたのですか、先ず提案されるのが大規模なリホームです。しかもその費用が非常に割高。リホーム費用にサブリース会社の儲けを上乗せしているのは明白。ここが割り切れないです。自分が業者を探してリホームした方が格安で出来るので。

サブリース事業も行っている不動産会社がてがけたマンションを見に行ったのですが、価格は二億数千万円でした。私の見積だと一億数千万円。かなり割高に感じます。

その会社は長年の実績があり、オーナーもその契約で納得したのでしょうけど、仙台名物"ぼったくり"の匂いがプンプンしてました。私は絶対やらないな。

それに家賃保証と言っても10年で見直しされます。ここで相場以下の価格を提案されます。それでトラブルになっているのです。

宮城県民の平均年収は250万円程度。この金額では高い家賃は払えない。何れは家賃相場も震災前に戻る。否、それ以下になるのは明白。人口が減っているのですから。

今後は3万円以下どころか、2万円以下が主流になると思います。震災前はそう言う物件が多かった。そうなると今新築している物件の家賃も高く設定できない。家賃を６万円台にしても実質は4万円台がせいぜいとなる。

これでは不動産投資の魅力が薄い。否、それ以上に落ち込めば赤字経営も必至です。アメリカの国債が3％なのに、日本だけ何時までもゼロ金利政策をしている訳にはいかないので。

結論、サブリースはどの企業もグレーです。リホームや新築で儲けたいとの思いがある。第一、管理している物件の客付けだけでも精いっぱいなのに、サブリースまで手が回るとは思えない。

実際、サブリースで普通のアパートやマンションを建てた方が大勢いますが、関東郊外での入居率が50％程度の物件も数多くあると聞いています。需要がない場所に建設されている場合はそれ以下です。

もう空家率30％時代に突入している。もっと悪くなるかも知れない。その程度の事は勉強して置くべきです。

っと言っても不動産屋が企画するセミナー何かに行っても仕方ない。彼らは肝心な事は黙っていますから。

大嘘を付くとは言いませんが、データーで大家を錯覚させます。「今の時代がバブル期以上の好景気。まだまだ景気が続きます。絶好のチャンスです。不動産投資しましょうょ」と言って。

バブル期でも不動産業者は同じセールストークをしました。そして結果はどうなったか。それは岩手県出身の歌う不動産屋さんを見れば分かるでしょ。

人は信じちゃ駄目。不動産屋は特に。一番大事なものは誰だって自分の利益なのですから。


続く。