実現できるか否か 即答など できるはずがない
というか
可能です というような あるいは そうと誤解されるような説明は避けています
『５分の４以上要件が ４分の３以下に変更になっても 建替えに関しての状況は
同様
資金に関することが このマンションにおいても というか どの管理組合にお
いても 結論への決め手になるといえます』
建替えをするか否か するにしても 何時 どのように進めていくのか・・・
建替え要件の変更などに関するニュースが 最近 流れています
〔マダマダ これから イロイロ検討されましょうが・・・〕
ドンドンと 現実に 多くのマンションで その時期が近づきつつでもあり
とても重要な事柄になっていっている
そのとおり なのですが 実際はサホド気にしていない ？？ような 住民さんが
意外に多く
それこそ 意外に思われるのです が・・・トニカク 時は 流れていく
学習者の方に そうして 住民の方に 【建替えに関しての諸々の適否（正誤）】を
アットランダムに 問うてみます
（あくまで 現行の法 に基づいての すこしばかり理論的なこと とか 実務上のことを）
《建替え》 ということについての 少しでも参考になれば好いな ということで
ＹＥＳ / ＮＯ で答えてみてください
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①： 建替え決議とは 既に在る建物を取り壊して かつ 敷地もしくはそれの一部
の土地またはその敷地の全部あるいは一部を含む土地に 新たに建物を建築する
という旨の決議です
②： 今までの建物の取壊しや再建建物の建築など建替事業の実施そのものは［管理
組合］そのものの業務には含まれないものです
③： マンションの全部が滅失したり あるいは朽廃してしまっているなら 区分所
有法の建替えの規定の適用はされないことになります
④： 建替えに係る合意形成に必要となる事の調査に関する業務とか 建替え事業の
準備は管理組合の業務に含まれるといえます（建替えに参加しない者は除かれる
けれど）
⑤： 建替えというのは 今までの建物を取り壊して再建建物を建築することなので
管理組合の業務ではないのだが 建替え決議の準備などの費用を管理組合の修
繕積立金から取り崩していいかどうかについて 標準管理規約にはそのあたり
のことに関しての次の条項があります
（修繕積立金）
第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
四 建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）
に係る合意形成に必要となる事項の調査
２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建
替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であ
っても、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成１４年法律第
７８号。以下「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合の設立
の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間におい
て、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費
に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え
不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積
立金を取り崩すことができる。
（業務）
第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次
の各号に掲げる業務を行う。
四 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務
⑥： 法律上は 建替え決議が有効に成立するための事情（例えば 老朽化している
とか 耐震性能が劣っているとか）は問われていません
⑦： 再建される区分所有建物に使用目的の制約はないので 居住用だったものをオ
フィスビルに建替えたりマンションの一部を商業目的のフロアーにして貸し出す
ことも可能です
⑧： 今までの敷地全部を隣地と交換してその上に再築することは 今までの敷地と
全く重ならない土地の上に建替えすることになってしまうので許されません
〔従前の敷地と一部でも重なっている土地である必要があります〕
⑨： 建替えを決議するためには 決議のための総会前に 議案の要領などの説明を
するための説明会を開催する必要があります
⑩： 建替え決議に反対していても 招集者からの催告に対して建替えに参加するこ
とを回答して 建替えに参加することができるような仕組みになっています
⑪： 費用の分担に関すること・再建建物の区分所有権の帰属に関することなどの
［建替え決議事項］の一部でも定められないと 決議は無効になってしまいます
⑫： 建替決議に際しては 敷地が特定されていなければなりません
⑬： 取壊しと再建の費用の概算額は決議事項になっていますが 建替え費用を確定
することまでは要求されませんし 取壊しと再建を区別して定めることまでは
必要とされていません
⑭： 議事録には 各区分所有者の 建替え賛成・反対 を記載か記録しておく必要
があります（決議の反対者に対して売渡請求権＜区分所有権・敷地利用権を時価
で売り渡すよう請求する権利＞を行使することがあり得るので）
⑮： 建替え賛成者は全員合意で買受指定者（区分所有者以外の建替え事業に参加の
デベロッパーを指定することも可）を定めることができ この者も売渡請求権を
行使できます（そのようにして建替え参加者を増やし反対者を減らしていきます）
⑯： 建替え参加者は 全員で 建替え決議で定められた内容によって建替えを行うと
の合意をしたものとみなされます（売渡請求権が行使されることで不参加者に
帰属していた区分所有権と敷地利用権がなくなったときに 合意が成立することに
なります）
⑰： 建替えを行う旨の合意をした団体（それまでの［管理組合］という団体とは別な
もの）によって 建替えが実行されることになります
⑱： 建替え円滑化法に基づいての建替組合が結成されるなら それが建替事業を遂行
していきます（都道府県知事の認可をうけて法人格をもつ建替組合を設立すること
で信用力が与えられ資金調達も容易になるだろうし 工事請負契約の関係も明確に
なり法律関係が安定するでしょう が 建替組合の設立は義務付けられているわけ
ではありません）
⑲： 建替え円滑化法の適用があるのは マンション に限られます（区分所有建物
であれば ということではありません）
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
ということですが
全部
ＹＥＳ
です
特に 住民の方 いかがでしたか
一つでも 【建替え】の関しての知識として役にたつものであることを祈っておりますが・・・
なんといっても
資金負担あたりのことが 一番の関心事であることでしょうか ？
そのあたりは サラニ サラニ 具体的な 実務的な説明が必要ですね
それこそ 学習会 ・ 検討会 ・ 説明の集い などが必要となります
サゾヤ 質問事項が タクサン あることでしょうけれど・・・
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