今後
住民の高齢化での役員のなり手不足 や 建物・設備の老朽化のスピードがあがるが
修理するにも資金的に問題を抱えての管理組合が増加していくので その対応は ？
というようなことから いわゆる 第三者管理 外部専門家による管理 というものも
今までより より多く 巷に 浮き出てくる だろうし
登場し続けていく ？ というような予想が より多く 意見として
出てきはじめているようです
住人以外の者が管理に係わるために 参加していく
とは言っても
世にあるマンションすべてが 国で 参考に と 推奨している「標準管理規約」
に基づいて管理運営されているというわけではありません
ルールは ある意味 さまざま
住んでいない者が 運営に加わる ということですから
どんなルールで
なされてきたのか
まず シッカリと見定めなくてはいけません
国が勧めるルールが登場するそうとう前から既にあったマンションもありますし
この「標準管理規約」以前に 模範とされていた古い型の
規約（マンションで基本となる約束事）
に 未だに 依拠して管理されているマンションも タクサン あります
そもそも 規約 という大切なものを 持っていない
などという管理組合さえ あります
以前にも少々記しましたが
仕事の関係上 いろいろな組織に関与させて頂くことが多く
その折に『似てるようで 微妙にちがうなー』と ハッとさせられたり
先入観念はよくない ルールを確かめ ジックリみつめながらの関与に
徹しなければ と 己に言い聞かせたり・・・
物事を決めていくためのルールの 色合い や デザインは さまざま
というわけで 組織論 というか
どういう形で どのように流れて ものごとが組織内で固まっていくのか
ということに
とても関心があります
（というか 組織に関与するには自身理解をせざるを得ない
理解しない状態で 関与するなど 怖ろしくて係われません
行動していく折々に 依頼者さんからも説明を求められること多し
ということで）
自身 組織論（硬い表現でスミマセン）というようなことに強い関心がある理由は
仕事上（マンション管理組合の法）（公法人の法）（営利法人としての各種会社などの法）
（一般法人法）などなど
いろいろなタイプの型の組織の人々との会話に
各々 独特の物事の決めようの苦労が うかがえるからかもしれません
“なんで そんな細かいことまで 知識を整理しなければならないの
実際 そのあたりが問題になることがあるの？”
という疑問をなげかけられることがあったりするのですが
細かい調べものが多いのは マンション関係業務も同様
ごく簡潔に説明させて頂くと マンション住人の方たちの理解の下で管理組合法人
としてスッキリとした？形態で運営なさっている団体では
それなりに 組織の部分にも法律も強行法的に入り込んで整えられる
（例えば 区分所有法４９条
１．管理組合法人には、理事を置かなければならない。
２．理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、
理事の過半数で決する。
３．理事は、管理組合法人を代表する。
４．理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。）
決する 代表する
という文言 登場しています
法人化されていないマンションさんでは まず
その正体を
見極めなくてはならない という作業が
関与の第一関門としてあります
マンション主催の夏祭り子供大会でのジュースを届けてもらい
お店に後払いを頼むと
“ 請求書の宛名は ○○さんでいいですよね
カタイこというようだけど 後でガタガタしたくないんで
あなたが買主ということでお願いします
ケッコウあるんですよ あのマンション 法人じゃないんだから
幽霊団体に売るようなもんだヨ って 忠告されたことあるんですよ
まあ 飲み物代くらいのことで済むんならいいけど
ケッコウな規模の修理代なんぞアヤフヤになって大変だった とか
確認しなかった方も不注意だったけど “俺 役員だから 間違いないよ”
という言葉だけで動いたのが いけなかったって 反省してましたよ
その工事業者さん
そういったこと あり得ない事じゃないなって それ以来 うちも 注意して
いるんです ”
どのような決めごとのあるマンションさんなのか
組合的なのか 法人化はされてないけれど いわゆる権利能力なき社団的なのか
ほとんどのことが全員集会で決められているような形なのか
暗黙の了解や明文で
一戸一票 部屋の大きさ関係無しでの 議決なのか
とにかく 一人の持つ専有部の数が 基準の議決数になるのか
部屋の広さ（複数の専有部ならその合計）での 割合徹底の議決数なのか
成立の定足数 議決のための定足数は 半数なのか過半数なのか
とにかく どんなルールで おおよそ なんとかやってきたのかな ？
これからも その決まりで 運営が続くのか ？
慣行というものが 大きな威力をもっていたり・・・
繰り返しますが
標準管理規約の採用を促すという手法によって おおよそ
ある程度運営ルールの標準化が拡大されてきてはいますが
基本的には 大元の仕組みの検証からスタートしなければなりません
いわゆる 既成の約束事で成り立つマンション として今まできていても
こと 建物設備の減損からの修理などの問題が発生すると
“その管理費規約とやらは いつ どこで どういう流れで
誰が 作成したものなの 何時出来上がったものなの ？”
というような 争いごとに登場する常套セリフの出番もあり得るのです
一般法人法の７６条に社団法人につき
１．理事は、定款に別段の定めがある場合を除き、一般社団法人の業務を執行する。
２．理事が二人以上ある場合には、一般社団法人の業務は、定款に別段の定めがある
場合を除き、理事の過半数をもって決定する
７７条に
１．理事は、一般社団法人を代表する。
２．原則、二人以上いても 理事は各自、一般社団法人を代表する。
とされています
会社法では 選択肢は多いのですが ほぼ強行法的に組織や執行方法などの
細部についても 多くの法的な関与がなされています
例えば
３４８条
１．取締役は、定款に別段の定めがある場合を除き、株式会社の業務を執行する。
２．取締役が二人以上ある場合には、株式会社の業務は、定款に別段の定めがある場合を
除き、取締役の過半数をもって決定する。
３６２条
１．取締役会は、すべての取締役で組織する。
２．取締役会は、次に掲げる職務を行う。
一 取締役設置会社の業務執行の決定
３．取締役会は、取締役の中から代表取締役を選定しなければならない。
法人法７６条３項では重大事は各理事個人に委任できないようにし
会社法３４８条３項・３６２条４項でも 同様の規定を置いています
概して言うと
多くの債権者 出資者に影響を与える会社組織などでは
組織機関に多くの強行規定を設け
（そのなかでもできる限り選択肢を増やしてはいるが）
営利行為が比較的少ないけれど 同様に監視体制が必要な団体にも
同様にしばりをかけるが
区分所有団体（マンション管理組合）など いわば部分社会のような存在で
さほど対第三者との法的な関係が少ないところには
法人化した段階で 縛りをかけ ここで登記で公示させる仕組みをとって
対第三者関係を より明確にするという手段を
用いているのかな と 思われたりします
というわけで 何が言いたくての今日の記事か
というと
最近のマンションは おおよそ 姿かたちが見え
やや安心して仕事上の会話も進む けれど
歴史のあるマンションさんなんかでは その帽子をとりマスクをはずして
お顔までたどり着いて正体に辿り着くのがタイヘンだったり で
契約の当事者として 署名する者をハッキリさせるのも困難な相談事例
があったりして
“ あの業者さんに 工事請負頼んだの ？
誰が どこで
どのように決められて 誰が サインしたの
そもそも サインできる者は誰なの ”
ということも・・
規範が様々で 形が見えずらい という理由から
いろいろ あり得るのが マンション管理組合 というもの
でもあるのです
それにしても鋭い質問が多い
学習意欲にあふれる住民さんも 居られるし
時間もタクサン持てて 勉強意欲に燃える悠々自適高年齢者の方も
ケッコウ 居られます
女性の方の役員立候補も これから増えていきそう ？
重要部分に 鋭い 即実利的なものを目指す発言は 男性よりも多いのでは
というような感もあります が・・・？
“ 実際のところ わたしのところのマンションの運営は
どのようになされるのですか
執行と 執行を決めることと 代表してイロイロ 外部と交渉
することとは 異なることなんでしょう？ ”
さまざまな 考え・年齢・生き方・終の棲家の捉え方などなどなどに彩られた
マンション生活ですから
こういった類の質問が 設備の改修の可否・管理費等の値上げなどの場面で多くなるのも
理解でき ついつい 細かいこと？に 眼がいってしまうのです
【業務執行と代表
業務執行は、機関の行為が組織の行為と認められるという面からみたものであり、
代表は機関が組織の名前で第三者とした行為の効果が組織に帰属するという
面からみたもの。
業務執行には、内部的な行為もあり、その場合には代表は問題にならないが、
対外的な業務執行は代表の面をあわせ有する。
つまり代表は対外的な業務執行である。】
［業務執行・代表機関
代表取締役（委員会設置会社以外の会社）
会社代表行為は対外的な業務執行である。
会社機関の行為を、会社の事務処理の面からみたものが業務執行であり、
会社と第三者との間の法律関係の発生の面からみたものが代表行為である。
なお、取締役会の決議によって、代表取締役以外の取締役を業務執行取締役として、
代表権のない内部的な業務執行権限を与えることができる（３６３Ⅰ②］
青と緑で記しましたが
尊敬する二人の商法学者さんの言葉
簡単そうで 私には手強過ぎ 何度も何度も繰り返してみます
そんなレベルでの 突っ込みなんぞ マンション理事会で
普通あり得ますか ？
あり得た のです
『執行を決定する ということと 執行する とは異なりますよね ？ 』
鋭いなー と 感心していればいい ということで顧問業務が済むわけはなく
相談を受け 助言・指導して 管理運営を援助するのが 役目
なので 相談には 理解を得ていただくまで 応え 説明しなければいけません
事が起きるまでの 平穏なマンション管理運営も
一旦事が起こると
互いにルール違反指摘の 合戦場 と 化してしまいます
まるで想定外の世界に まずは なります
組織論など 気にしないで済むに越したことはない
のですが
経験上 なごやかで大雑把よりは どちらかというと細かいぐらい注視
しながらの管理運営が大事
と
自身 思っています
すこしでも 後悔のないように・・・
（法関係は 概説として記しています おおよその原則論で記しています）
http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html
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