駐車場のこと 専用使用権のこと など

 

 

 

 

敷地や共用部分等の一部につき　専ら特定の区分所有者に排他的な使用が認められる場合の

区分所有者の権利が　専用使用権　です

 

（定義） 第２条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。

八 専用使用権   敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。

九 専用使用部分   専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。

 

ということですが　以上の記述は　＜標準管理規約＞　を土台にしているもので

一般には　

建物の共用部分または敷地を特定の区分所有者　または　特定の第三者が排他的に使用する権利

を　専用使用権　と表現していると考えられます

 

そこで　特に　駐車場に関してのことですが　区分所有者に　共用部分である駐車場の使用を認める形として

ア）　分譲方式　：　マンション分譲の際に　専有部分とは別に　専用使用権　を購入者に分譲する

イ）　留保方式　：　マンション分譲業者・旧地主等が　専用使用権　を留保し　自らが利用あるいは賃貸しする

ウ）　賃貸方式　：　管理組合と特定の区分所有者間の　賃貸借契約　により　専用使用　を認める

があるとされましょうが　

ウ）　の方式が望ましいとされています


区分所有権に随伴するものと考えず　専有部分を譲渡または貸与すれば消滅する　利用契約上の権利　

と　捉えるわけです




標準管理規約〔単棟式）を見てみますと　

１４条に　バルコニーや　専用庭　などのことの　専用使用権　のことが登場しますが

１５条に　駐車場について　管理組合が　特定の区分所有者に　駐車場使用契約により使用させること

ができる　と規定されていて　[　専用使用権　]　　という言葉を登場させていません　

 

 

築４０年　５０年　というマンションあたりに　特に多いと思われますが　上記の　ウ）以外の

方法での　専用使用権なのかどうか　問題になることがあるので　事実確認をシッカリとすることが

アドバイスの　スタートになる場合もあります

 

駐車場の使用に関する判例が　ワンサカあります

マンション分譲初期の時代？の情況の　さまざまなパターンは　複雑怪奇とも思えるものもあり

それらの様相を眺めることは

マンション管理運営実務力をより多く育てるのには　格好の材料になるだろうと　いつも思わされます

極端な場合は　その頃から徴候としてあった　トラブルの芽のふくらみを　観察できたりするからです　　　　

今の規準から眺めると　よくもまあ　このような管理を通すことができたものだ　と　唖然とする

ことも・・・



規約共用部分〔区分所有法　４〕に関する　トラブルごとなども　一つひとつの事案は　アレもコレもと論点が絡み　

法的な考えの検討の入り口に辿り着くまでの事実経緯確認のためのエネルギーは　そうとうなもの

になってしまう（自身の力不足であるためでもあるのですが）というのが　

事案に使えそうな判例研鑽の　いつもの流れになります

それにしても　住居用専有部を　登記をそのままにして　集会室として管理組合で共用部として利用継続

してきた　ということのみでは　規約共用部分登記を経てないので　その部屋の持ち主として登場した者が

専有部所有権を主張することもあり　対抗関係そのものでは　負ける　という流れは　おおよそ　予想できる

ことと思われるのですが・・無知すぎたのか　あるいは　知らなすぎる　ということにさえ　気付くことは　無理

なのか・・・　　

 

というようなことで　本日は　専用使用権のことやら　規約共用部分関係のことやら　質問があったりしました


究極の第三者管理〔特に　自主管理マンションの）についての実務力を　少しでも増しておこうと思うので　

長い歴史を持つ小規模自主管理マンションのスタート時の様相などを伺うことは　手強くもあり　ある意味　

それぞれ　個性のある　未経験の世界への　興味も尽きない途への一歩にもなります



それにしても　特に敷地関係の　そこに至るまでの路の複雑なことといったら・・・

そういったとき

分離処分禁止　・　敷地権　の　制度登場のアリガタサを　ズシッ　と　感じます

 

　　　　　http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html　

　

　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　

マンション の １階

 

 

 

以前　顧問として通っていたマンションの低階層に　いわゆる

クレーマーさん　が　おりました

管理組合さんからの情報などで　とにかく　上層階の住民

とくに　いわゆる　高所得者層が多いとされる職業の方への　サマザマな形での

誹謗中傷を繰り返すような方だそうで　なんとも困っているので　という相談があったのでした

 

管理組合（特に　役員さんたち）も管理会社も　対処に　そうとう苦しんでおられたのでした

 

管理会社へも　常識ではトテモ考えられないような長時間クレーム電話が　あったりしたそうです

それらのことを聞いたときの感想は　「　なぜに　このクレーマー夫婦に　そこまでの忍耐・無策の構えが

必要だったのか　

理解できない　」

という思いでした

 

一方当事者からだけの情報で　事に当たるのは　自身おおいに気をつけてはいますが

率直に言って　さもありなん　という言動で　顧問にも　尋常でない言動で　ブツカッテきました

 

管理会社フロントも管理員さんも　マンション役員さんも　

ホトホト　手をこまねいていたのでしたが　毅然とした対応を貫き

理事会への出頭を求めたり　電話で直接会話したり　サマザマな対処の時間経過とともに

そうした情況から脱出することができたのでした・・・（顧問だけの力ということでは

ありません　ジンワリと　管理組合を中心に　総体の力を持って　努めた成果　でした）

 

とにかく　統一性のある　一貫性のある　毅然とした　応対での　言動を続けることがポイントである

ことを　述べ続けましたし　顧問自身としても　直接　対処にあたりました

相手方が　直接当たってくるので　避けてはいられないのです

執行部でも　住民でもないのですが　一人の外部当事者的な立ち位置に就かざるを得ないのでした

 

 

 

おおよそ　そうした　不当に問題を起こす人というのは　弱いところ　自己主張を聞いてくれそうな

より弱いところ　

は　今　何処なのか　何処にいるのか　

鋭敏にアンテナをはりつつ　迫ってきます

 

 

　

一種の　低層階住民のヒガミ　のようなことが　クレームの発生元の大きな要因であったことが　

うかがわれるような　案件でした

そのことを否定はできないかな　と　思いました

 

（根底のところは　つかめません　人間性そのものが

　なせたクレームなのか　どうなのか・・・）

 

それにしても

いわゆる高層マンションの　最低階における日常　ということが　よほど　気にさわっていた　？　

のでしょうか　？

 

 

 

 

顧問として　そうしたことも経験したのですが

さて　１階での日々の　メリットとデメリットを　おおよそ眺めてみますと

 

＜　メ　リ　ッ　ト　＞

・外出時の移動距離が少なく　行動しやすい

・エレベーター無用の日常　ともいえ　災害時の非難も比較的容易

・専用庭がある場合　利用できることも多い

 

＜　デ　メ　リ　ッ　ト　＞

・日当たりが悪く　湿気が高い　ことが心配

・低階であることから　外部の目線からのプライバシーのこと　や　防犯面で　心配がある

・虫になやまされる頻度が　比較的多い

 

などなど

 

 

 

比較的　特に１階は人気がない　といわれることが多いですが

高齢化社会ともなり　移動距離の短さなどから　高齢者が好み

逆に言えば　高階層では暮らしづらいこと多しであろうこと

や

小さい子を抱える家庭にとっては　比較的　転落などの生活上のリスクが少ないこと

や

専用庭でのガーデニング需要などもあったりし

以前よりも　一階の人気が　上昇傾向にある

という情報もあります

 

 

が

今回の台風で　川崎市の　マンションの一階部分での浸水による死亡のニュースには

驚きました

 

詳細は　まだ　つかめませんが

避難することも適わない状況だったのか　？　と　とてもショックを受けました

 

災害には比較的強いのでは　と　考えれられているマンションでの　浸水による　死亡　とは・・・・

 

 

あらためて　自然災害などの恐ろしさ　と　マンションでのことに限らぬこと　当然ですが　防災対策の

重要さを　あらためて思いました

 

 

 

詳しい被害情況は　これから　ですが

やはり　そうとう大型の台風でした　

 

当地では　雨もそうですが　長い時間　風の強さに　とても脅威を感じました

東日本地震のときの　揺れを　つい　思い出してしまったりしました

 

 

被害にあわれた方の　すこしでも早い回復を　祈っております

 

　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/

　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　

絶対的結論というもの まず 無い？

 

実務界において

いかなる場合にも　迷うことなく　登場させ得る結論　など　

まず

無い　と答えるのが正しい　のでは　？

 

 

「バルコニーは　専用的に使用できる箇所ですよネ　」

 

一般的にですが　＜専用使用権＞については

次のように表現されたりします

〔敷地や共用部分等の一部について　特定の区分所有者の使用が認められる権利〕

 

１階に面する庭・バルコニー・屋上テラス・玄関扉・窓ガラス/枠 など　

専用使用部分に関する質問は　相談項目ランクに　上位を占めるところだと思われます

 

 

なかなか複雑な考慮を必要とすることなのですが

シンプルに　結論だけを記しておきます（詳細は　折にふれて　記させていただくこととします）

 

バルコニーについての専用使用権の有無を言う前に　

・法定共用部分である

・法定共用部分ではなく　規約共用部分である　　（横浜地裁昭和６０．９．２６）

・専有部分である　　（東京地裁平成４．９．２２）

という具合に　規約の内容などにより　さまざまな扱いがあり得ます

 

バルコニーが専有部であるとすると　排他的に使用できるところ　なので

そもそも　専用使用権　などという権利を必要としない　

（しかし　どのような使用状況にも一切干渉できないのか　というと　それは　そこで　

＜区分所有法６条・・内在的義務＞などというものも控えていたりします・・・　が

 

 

いろいろありますが

バルコニー部分

一概に　「共用部分であるけれど　専用使用権がある」　と　断言することはできません

が

一般的な理解としては　「共用部分であるけれど　専用使用権がある」　ということ

 

 

それぞれのマンションにより　現行の標準管理規約での１４条《バルコニー等の専用使用権》　

に　則って管理運営がなされているものもあるでしょうが

昭和５０年当時　当該マンション専有部売買契約書に　【バルコニーは専有部である】とあり

各々のバルコニーは　自己所有対象専有部として売買され

規約でも　専有部も共用部区分も曖昧過ぎたような場合が　未だ手つかずにそのまま運用されて

そのような管理組合も　巷には　マダマダ　あったりするのです　（仮に昭和５０年築　として　築後４５年）

 

 

ということで　自身は　『一般的にはそのような扱いが多いですが　事例はサマザマ

規約等参照させていただいたうえでないと　結論は示せません』　との理を忘れずに

付け加えているつもりだが・・・

 

ということで

関連する

・共有部分と専有部分

・規約共用部分

・専用使用権による排他的使用

・バルコニーの使用のあり方（制限がかかる事例）

・特に相談が多いバルコニーでの喫煙

・組合員の約束事である規約や細則の基準の拠りどころとしての　［内在的制約・内在的義務］

などなどは

折にふれて　

 

ということで　本日のところは　失礼させていただきます

 

さて　暑さの日々は　どのように流れすぎていくのでしょうか・・・

　　　　　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/

　　　　　　　　　　　　　

    

          

 

　　　　

 

                 　　

　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　

　　　　　　　　　　

　　　　　   

　

                    　   　

　　　　　　　

　　　　　　　     

　　　　

          

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

                               

                                  　　

昨日の 続編

 

 

昨日の記事は　【　業務エッセイ　】　ということで

マンション管理運営の　奥深さ？　と　疑問を持つ方への説明

ということの重要さと　困難さあたりをテーマにしたつもりなのでしたが

「実務」としての回答　みたいなものを　載せておくべきでは　と感じたものですので

概略　記させていただきたく思います

 

 

整理すべきポイントは

　　　「敷地は共用部分ではない」

ということを基点にして　

しかし　敷地が区分所有者の共有に属するケースでは

共用部分と同じく　集会の決議によって管理を行うこと（区分所有法２１条・１８条１項）

それと　規約によって敷地の管理に関することを定めることができる（１８条２項）

ということ

 

共有の敷地と　そうではない敷地とがありますが　マンションの敷地が区分所有者（管理組合員）

の共有なら　当然の管理対象になる（２１条）　ので　いろいろ約束事を作っておくことができる

ということです

 

共有でない敷地の場合は　当然には管理対象にはなりませんが　規約で　対象とすることが可能

（３０条１項）ということ

 

以上が　実務上の回答あたり　と　考えられます

概略で　スミマセン

≪ナントナク　当然っぽい　ことを述べているような感じがする≫　とお思いの方

が多いのでは　

しかし　イザ　根拠は　条文は　と問われると　ナカナカ　シンドイ部分ではあります（私にとっては）

“　そういったことになっております　”　式の回答では　その質問者さんからすると

イエローカードどころか　一発で　レッドカードもの　でしょうか・・　

「専門に助言・指導をする援助者　として　その程度の説明で済ます　のですか　？

敷地は共用部分ではない　が・・・　その　が　というあたりが　どうも　アヤフヤナ　感じで・・

とにかく　当然のようなこと　だとしても　根拠は　条文としては　どこに　？　」　

というわけです

 

 

 

条文などを示しての説明や記述は　どうしても　専門的過ぎて硬い　ということになってしまいますが

説明を求める方は　サマザマな方向から質問し　しかも納得できるまで　根拠・裏づけを示すこと

も求め　そうしたうえで　はじめて安心する　ということも　多々ありますでしょう

（実際　そうとう学習していて　管理運営に熱心で　知識を積むことをマンション生活のエネルギーに

なさっている　？　ような雰囲気の方も　増えてきているような・・・　いかにも　安定年金生活者という

年齢層の団塊の世代の方あたりの登場の連続　かな　？　というような・・・）

ありきたりな説明などでは　とても　タチウチできないほどの知識層の方たちも　

広い年代層に　ケッコウ　多いです

むしろ　そのような管理組合の将来のほうが　無難なのかな　？　とも思えたりします　が

そうとも限らず　プライド合戦の派閥抗争　なんぞという情況が　ムズムズとできあがっていく

なんてこともあります　ので　曖昧な説明が傷を拡げるようなこととなっては　タイヘン申し訳ない

こととなります

 

ということで　昨日の補足のような記事になりました

 

よろしく　お願いいたします

 

 

繰り返しになりますが　　　　　　　　　　　　　　　　　

理事会・総会などでは　『そのアドバイスの根拠は　どこにあるのですか』という類の発言が

突如出現　などということもあります

以前から申しあげていますが　おおよその裏づけを述べさせていただいて　詳細は速やかに示す

というような対応を　そうした場ではさせていただくことも　あり得ます

 

　　　　　　　　　　　　　　

難解部分が　モゾモゾ　と　生起し続け　学習を迫ってきます

そうしたものに立ち向かうということ　さほど　苦にならない（もっとも　それが我が仕事　ですが）性分

そうしたモチベーションを持続する方法は　調べごと済みの褒美の　諸々の趣味を思うこと

（読みかけの文庫本に　また出会えること　その読後の　一杯のコーヒーの香りと妙味のこと

であったり・・・）

　　　　　　　　　　　　　　

実に　シンプルな人間なのだな　と　あきれてしまう日常でもあります

　　　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　

共用部分 持分に応じ ？

 

 

夏が近づいています

 

４００戸を越すマンションの敷地に　　幼い子の　遊び場として　いわゆるビニール製？の

大型浮き袋式のプールを設営したい　

と　住人の一部が　考えた

 

近くの幼稚園の子どもたち　や　学校からの声が　とても気になり　生活に支障がある

とか　毎度毎度のストレスから　体にも異常が　とか　そうしたことが事件のキッカケであった

のかも　？　と　いうあたりがニュースになったりしましたが

 

 

 

 

「ともに持ち合う　とはいっても　持分が多いのだから

利用する権利にも差があって当然

民法　にだって　そういう条文あるでしょう　

コレだけの敷地の一部　それも　年中というわけでも無し

利用することのどこに支障があるの　？」

この発言者たる住人は　数個の専有部（部屋）を持ち　なおかつ　各々が　そのマンション

を構成している部屋のうち最大級の広さの床面積を持つもの

 

〔各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた

使用をすることができる。〕　＜共有物の使用＞　２４９条

 

法学部出身という理事長さんは　なかなかの能弁　？　ですが

どちらかというと　暴走気味で　心配　

アッサリと相手の提案を受け入れることには　その都度　プライドが絡みつくこと多し　

一対一　の　場合もそうですが　　多数人の場になると　さらに自己アピール度も

上昇してしまうようです

　

いわゆるリーガルマインドに心配なところがあり　まずは　とにもかくにも文言重視

という方　です　ので

マンションの共同生活での大事なことを説明させていただく場合に

このタイプの方には　まず　条文を見てもらうことが有効　

あれこれ情況整理に助力する入り口として　マンションの法たる　

区分所有法を眺めてもらいました

 

〔各共有者は、共用部分を　その用法に従って　使用することができる。〕

＜共用部分の使用＞　１３条　

 

『　持分に応じた　という言葉は登場せず　用法に従って　と　なっています　

マンションにおける共同利益のとらえ方を考えさせられるような表現になっている

ようですが・・・

いかがでしょう・・・』

 

というようなことで　プライドを　できる限り尊重して？申しあげてみましたが

肝要なのは　理解していただくこと　

無用なイサカイなど起きてしまわないよう　努めが必要　となります

 

 

目下の実務に直接は関しない法律論争を理事会の場でなすことなどモッテノホカ　とは

思いますが　有用な鋭い質問には　理事さんたちのために有効な学習にもなるので

簡潔に話させていただくことがあったりします

いずれ時機をみて　ということでマンション関連資格受験準備中という理事さんから

の質問

<分離して処分するとか　処分できないとか　そのようなことに

関しての条文が　マンションに関する区分所有法とやらに

１５条　と　　２２条　と　あると思うのですが　なぜ　二箇所に分けてあるのでしょうか　？>

 

≪１５条は共用部分の持分の処分のことを述べているのですが　

敷地は

共用部分　では　ない

とされているのです

　

専門的過ぎることは避けますが

区分所有法をながめてみてください（　２条４項　・　４条２項　）

 

分離処分　ということについて　同様のことではあるのですが

敷地に関してのことについては　建物と土地という重要な箇所の

ことでもあり　２２条でもって　別な切り口で述べているとも理解できるのでは

と思いますが≫　

 

≪自分の部屋に接している庭を　専用使用権の対象にして利用してもらう

ということもありますが・・・

このマンションの敷地は　共有所有地です

共用部分でないとされる敷地を　上屋を載せるための敷地という目的外に　

設営式のビニール製プール置き場として　一部の者の専用目的に使うことは

いかがなことになるのか・・・シッカリ　検討してみましょう≫

 

率直に言わせていただくと　専門書の記述にも　オヤッと思える　矛盾するような　？　記述があったりします

　　　共用部分は、区分所有者全員の共有に属する　（　区分所有法　１１条　）

という条文もあるので　そのこととの整合性のことなどから　敷地は共用部分でない

という表現になったりするのか・・・

たしかに　敷地は　共有　に属する　とは限りませんでしょう

（　敷地利用権の仕組み　　所有権　・　地上権　・　賃借権　・　使用借権　）

 

 

（・・・・・専門用語にも　なんとも統一性が乏しい　というようなものさえ・・　

共有　なの　準共有　なの　？

敷地については　本来　？　区分所有者全員に使用する権利がある　？

が　敷地は共用部分ではない　？　？・・・・）

　

もう少し専門性のある詳細な記述が欲しい　と思われる箇所に　一級の専門書といえども説明が施されていない　

ということ　多々あり

（もっとも　私の理解力の足りなさが原因であることも　おおいに考えられるのですが・・・さらに努めなければ・・）

 

 

敷地の利用に関すること

いろいろな論点が　想起される　さまざまなケース

自分の好き嫌いを　些少なりとも基準にしてしまうことなど　顧問としての判断を行う場で　モッテノホカ　であること　当然

なんらかの後ろ楯となる理論をもたないことには　一歩も進めません

ひとつの案件に　いろいろな方面からの質問が続いたりもします

持分が増えれば　その保持者の意見も強くなるのかな　？　と考える住人さんは　持分の集中

などというあたりの話にまで　興味を示し　進展して欲しく思うのも無理も無い　かも　・・・

 

が　

落としどころも　想定していなければなりません

 

例えば　前記の案件では

個人的にではなく　共同の設営としてはどうか　？

水遊びを楽しみにして利用するかもしれない幼児は　どれほど住んでいるのか　？

設営期間　　　設営場所（棟順に輪番とか）　　週あたり日数　　　設営時間（午前・午後　各１時間）　

などの条件を検討することは　いかがか　？

あたりからを糸口に　

つまるところ　区分所有法第 １８・２１・３０条　あたりを糧にして　細則などで　なんとか収束（集束）に努める

（共用部分に関する規定の準用）

第二十一条　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有
　　　　　に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

 

 

というようなことで　実務とは　を　折々に応じて　

考えながらの　日々であります

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　（法律論は　概略です　ご容赦をください）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　http://toku4812.server-shared.com/