歩けるだけではなく どれほど走れますか？

 

放火という重大犯罪による

痛ましすぎる火災事故

準備を周到にしての　トンデモナイ作為による避難妨害もが仕組まれていた　ものらしい・・・

 

火災事故といっても　

特に　屋内に階段が一つしかない　不特定多数の人が出入りする雑居ビルなどの恐ろしさ

・・・

マンションにしたって　一定階数以上のものを想定すると　特にそれに類する危惧を覚えてしまう

 

 

階段や通路や防火扉などが障害物でふさがっていないか

消火器は　適切に設置されているか（使用方法を知る者が　住民の何パーセントほどなのか）

ベランダからの避難コースも　常にシッカリと確保されている　状況にあるか

（階段利用の避難は無理というような状況であっても　避難ができるように　

　イザという場合の各々のベランダをスタート地点としての　見学だけでは

　ない

　実体験避難訓練を　　

　各人が実際に地上に辿りつくまでの全過程訓練として　

　専有部住民単位でも　経験できているか
　＜たしかに　おおきなエネルギーが必要とされる企画の訓練行動となることで
　　はあるのだけれど・・・＞）

 

複合用途の共同住宅においての防火管理　　それぞれのマンションでの防火管理者の選任

の必要　など　　

という　消防法などの知識も必要となるような　ケッコウ複雑なことの理解はさておき

とにかく　

現実に即して

適切に避難経路が使えることを認識しておくことの大切さ　と　避難行動の実際が可能となる
エネルギーを　各自　保持できているか　？

 

『３年ほど前に　防火訓練に参加しているから　大丈夫』

ではなく　今　あなたは　どのくらいの距離を　どれほどの速度で移動できるでしょうか　？

ソモソモ　

何歩　何メートルほど歩けるか　ということもありますが　

走ること　については　どうですか　それこそ　それが可能ですか　？

特に　高齢者の方の避難行動　といっても年齢だけでは判断できないこともありますが　住民の

何割おられるのでしょう　？　行動がタイヘンな方の事は　どのように対処されることとなるので

しょう　？　

 

 

：　 密室で火災に気づかない　というようなことへの対策

：　１１９番通報ができない方もおられるだろう　ということへの対策

：　なんのために防火戸があるのかなどを知るための集いの催し方

：　防火管理者が必要とされているというようなことをホトンドの住民が意識していないことへの対応

：　視界がアヤフヤでも階段へたどりつくことができそうか　誘導灯の場所は　おおよそでも覚えてい
　　るか

などなど

・発見  /  通報の訓練　（ボヤなどで火災が消えた場合であっても　１１９番通報は必要であることなどを
　　　　　　　　　　　　知ったりすることも含めて）

・屋内消火栓での消火訓練

・防火戸  /  防火シャッターについての訓練（設備の役目を知ることも含めて）

・避難  /  誘導の訓練

・図上訓練という手法のこと

・地震発生時の対応のための訓練

 

 

 

イザとなると　なんと　曖昧な　知識となってしまっているか・・・

なんといっても　火災の発生を知らせるのが　まず　要
自動火災報知設備が万が一不全だとしたら　？　どのように事を知らせると好いのだろうか
いかなる場合でもコレならば　という手段は　？　
学校での始業時間を知らせるために使われていた　用務員さんの鐘を振る手段なども　
不安の少ない実効性を考慮すると　ケッコウあなどれないことなのでは　？

などと　アーダコーダと

本日は　防火管理に関すること（特に　マンション生活での）を　アレコレ　長い時間　考えていま
した

 

 

○　避難時には　さらなる火災の原因となるようなサマザマな使用中器具の始末をしなければならない

○　消火器で消火できそうなのは　天井に火が燃え移る前までだ　という目安を知っておくこと

○　エレベーターが設置されているとしても　避難の場合には使ってはいけないこと

○　避難ハシゴ　などの器具は　他に避難する手段が無い場合に使うものであって　避難は　まず
　　階段を使って行うべきものである　ということ

○　煙や炎で階段が使えない場合は　ベランダなど一時的に安全だと判断できた場所に避難し
　　消防の者の到着に手を振るなどして知らせるというようなこともタイセツな判断だ　ということ

○　避難したのなら　建物内に戻ってみようなどとは　ケッシテ　思ってはならないこと

これらのことを

サッと頭に浮かべられたか・・・

 

 

管理組合訪問時には　忘れずに　訓練関係をも話題に　と　あらためて　考えたりしたのでした

防火管理者が適切な訓練方法を知らないことはトテモ困ることなので

アドバイスも必要となります

そのためにも

防災管理 / 甲種防火管理講習課程での学びを　定期的に思い出さなければいけないと考えます

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　　　　　　　　

建替えのための学びの集い

 

 

実現できるか否か　即答など　できるはずがない　

というか

可能です　というような　あるいは　そうと誤解されるような説明は避けています

『５分の４以上要件が　４分の３以下に変更になっても　建替えに関しての状況は

　同様

　資金に関することが　このマンションにおいても　というか　どの管理組合にお

　いても　結論への決め手になるといえます』

 

建替えをするか否か　するにしても　何時　どのように進めていくのか・・・

建替え要件の変更などに関するニュースが　最近　流れています
〔マダマダ　これから　イロイロ検討されましょうが・・・〕

 

 

ドンドンと　現実に　多くのマンションで　その時期が近づきつつでもあり

とても重要な事柄になっていっている

そのとおり　なのですが　実際はサホド気にしていない　？？ような　住民さんが

意外に多く　

それこそ　意外に思われるのです　が・・・トニカク　時は　流れていく

 

　

学習者の方に　そうして　住民の方に　【建替えに関しての諸々の適否（正誤）】を

アットランダムに　問うてみます
（あくまで　現行の法　に基づいての　すこしばかり理論的なこと　とか　実務上のことを）

《建替え》　ということについての　少しでも参考になれば好いな　ということで

ＹＥＳ　/　ＮＯ　で答えてみてください

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

①：　建替え決議とは　既に在る建物を取り壊して　かつ　敷地もしくはそれの一部
　　の土地またはその敷地の全部あるいは一部を含む土地に　新たに建物を建築する
　　という旨の決議です

②：　今までの建物の取壊しや再建建物の建築など建替事業の実施そのものは［管理
　　組合］そのものの業務には含まれないものです

③：　マンションの全部が滅失したり　あるいは朽廃してしまっているなら　区分所
　　有法の建替えの規定の適用はされないことになります

④：　建替えに係る合意形成に必要となる事の調査に関する業務とか　建替え事業の
　　準備は管理組合の業務に含まれるといえます（建替えに参加しない者は除かれる
　　けれど）
　　

⑤：　建替えというのは　今までの建物を取り壊して再建建物を建築することなので
　　管理組合の業務ではないのだが　建替え決議の準備などの費用を管理組合の修
　　繕積立金から取り崩していいかどうかについて　標準管理規約にはそのあたり
　　のことに関しての次の条項があります

　　　　（修繕積立金）
　　　　第２８条 管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるも
　　　　のとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する
　　　　経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
　　　　四 　建物の建替え及びマンション敷地売却（以下「建替え等」という。）
　　　　　　に係る合意形成に必要となる事項の調査

　　　　２ 前項にかかわらず、区分所有法第６２条第１項の建替え決議（以下「建
　　　　替え決議」という。）又は建替えに関する区分所有者全員の合意の後であ
　　　　っても、マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成１４年法律第
　　　　７８号。以下「円滑化法」という。）第９条のマンション建替組合の設立
　　　　の認可又は円滑化法第４５条のマンション建替事業の認可までの間におい
　　　　て、建物の建替えに係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費
　　　　に充当するため、管理組合は、修繕積立金から管理組合の消滅時に建替え
　　　　不参加者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度として、修繕積
　　　　立金を取り崩すことができる。

　　　（業務）
　　　第３２条 管理組合は、建物並びにその敷地及び附属施設の管理のため、次
　　　の各号に掲げる業務を行う。
　　　四　 建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査に関する業務

⑥：　法律上は　建替え決議が有効に成立するための事情（例えば　老朽化している
　　とか　耐震性能が劣っているとか）は問われていません

⑦：　再建される区分所有建物に使用目的の制約はないので　居住用だったものをオ
　　フィスビルに建替えたりマンションの一部を商業目的のフロアーにして貸し出す
　　ことも可能です　

 

⑧：　今までの敷地全部を隣地と交換してその上に再築することは　今までの敷地と
　　全く重ならない土地の上に建替えすることになってしまうので許されません
　　〔従前の敷地と一部でも重なっている土地である必要があります〕

⑨：　建替えを決議するためには　決議のための総会前に　議案の要領などの説明を
　　するための説明会を開催する必要があります

⑩：　建替え決議に反対していても　招集者からの催告に対して建替えに参加するこ
　　とを回答して　建替えに参加することができるような仕組みになっています　

⑪：　費用の分担に関すること・再建建物の区分所有権の帰属に関することなどの
　［建替え決議事項］の一部でも定められないと　決議は無効になってしまいます　

⑫：　建替決議に際しては　敷地が特定されていなければなりません

⑬：　取壊しと再建の費用の概算額は決議事項になっていますが　建替え費用を確定
　　することまでは要求されませんし　取壊しと再建を区別して定めることまでは
　　必要とされていません

⑭：　議事録には　各区分所有者の　建替え賛成・反対　を記載か記録しておく必要
　　があります（決議の反対者に対して売渡請求権＜区分所有権・敷地利用権を時価
　　で売り渡すよう請求する権利＞を行使することがあり得るので）
　

⑮：　建替え賛成者は全員合意で買受指定者（区分所有者以外の建替え事業に参加の
　　デベロッパーを指定することも可）を定めることができ　この者も売渡請求権を
　　行使できます（そのようにして建替え参加者を増やし反対者を減らしていきます）

⑯：　建替え参加者は　全員で　建替え決議で定められた内容によって建替えを行うと
　　の合意をしたものとみなされます（売渡請求権が行使されることで不参加者に
　　帰属していた区分所有権と敷地利用権がなくなったときに　合意が成立することに
　　なります）

⑰：　建替えを行う旨の合意をした団体（それまでの［管理組合］という団体とは別な
　　　もの）によって　建替えが実行されることになります

⑱：　建替え円滑化法に基づいての建替組合が結成されるなら　それが建替事業を遂行
　　していきます（都道府県知事の認可をうけて法人格をもつ建替組合を設立すること
　　で信用力が与えられ資金調達も容易になるだろうし　工事請負契約の関係も明確に
　　なり法律関係が安定するでしょう　が　建替組合の設立は義務付けられているわけ
　　ではありません）

⑲：　建替え円滑化法の適用があるのは　マンション　に限られます（区分所有建物
　　であれば　ということではありません）

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ということですが

全部　
ＹＥＳ
です

特に　住民の方　いかがでしたか

一つでも　【建替え】の関しての知識として役にたつものであることを祈っておりますが・・・

なんといっても　

資金負担あたりのことが　一番の関心事であることでしょうか　？

そのあたりは　サラニ　サラニ　具体的な　実務的な説明が必要ですね

それこそ　学習会　・　検討会　・　説明の集い　などが必要となります

サゾヤ　質問事項が　タクサン　あることでしょうけれど・・・　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　はたけやまとくお事　務　所

施行規則のこと

 

先日の　ブログ（２０２１・１０・２２掲載）について　質問が

あったりしましたので

極く　シンプルに　記しておくこととします

 

 

例を挙げますと

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則

マンションの建替え等の円滑化に関する法律施行規則

は　どちらも　国土交通　省令（施行規則）　です

 

では

建物の区分所有等に関する法律施行規則

は　国土交通　省令（施行規則）　でしょうか　？

法令名からすると　主管は　まず　国土交通省　だと解されることでしょう

が

法務　省令　なのです

建物の区分所有等に関する法律施行規則 | e-Gov法令検索

〔おそらく　規程してあることが（電磁的記録）など　それらに関して

　の　いわば　技術的なことだけ　で

　その方面のことは　広く　法務省が統括的に所管していることによる

　のでは　と　思われますが・・・　？　〕

 

ということで　このことは　記しておいたほうが好いと思い　記しました

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
                            　　 はたけやまとくお事　務　所

自身にとっては疑問 ？けれど？そうしたことではないのかな？

 

前回のブログでは　サマザマ　意見を述べさせていただいたのですが

そこでの　大きなポイントとして

［標準管理規約　は　法　規　ではない］

ということが　絡んでいます

 

 

昭和二十五年建設省令第四十号

建築基準法施行規則

建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）及び建築基準法施行令（昭和二十五年政令第三百三十八号）
を実施するため、建築基準法施行規則を次のように定める。

 

（○○○）

第一条　○○○○

 

例として

建築基準法関係の　施行令　と　施行規則　のことを載せました

 

なんのために　？　と　思われるでしょう

 

長い間の　大きな　？　疑問　なのですが

 

『・・・なぜ　区分所有法には　施行令　は無いし　？　施行規則も　ほんの

 

　技術的な事に関しての登場だけで　

　済んでいるんだろう　？　というか　済ませているのだろう・・・　』

　それらをより登場させることで　法に沿った管理基準を迅速に補えることもあり

　得るだろう　また　それに沿った標準管理規約など実質準法規類ともいえそ
　うなものの改正も　よりスムースに迎えられることがあるだろう・・・

　・・？　サマザマな緊急時にも　それらに働いてもらって　より迅速な手当
　てのための指針を示すことができて　より明確な法的効果を国民に示すこと

　ができ　マンション住民　や　関係するものにも　管理遂行の方向を法的な

　楯でもって保護し得るだろうに・・・・？
　
　国会など通させなくとも　内閣と連携をとりつつ　省独自でも規則でもって立法
　できることを　活用してみるといいのではないかなー（区分所有法にも　その
　ようなことで　特に　緊急時での対応可の範囲があるのでは？）
　

　・・・やはり　体制上の問題があるのかな　？　独特な理由が　どこかに

　在るのだろうか　？　関連法との　法的な理論上　のことなのかなー　？

 

 

 

　そんなふうなことを

　事があるたびに思っていたのです

 

 

 

『標準管理規約は　法　ではない　　
　管理規約の参考になるものを示している　
　標準管理規約担当部署は＜立法＞あるいは　その立案作業を直接担当して
　いるわけではない　と　解されましょうが

　マンション政策部門の方たち
　幾人ほどでモロモロの作業にあたっておられるのだろうか
（法案担当部署・標準管理規約担当部署は各々なのだろうか
　そもそも　前者は機構図のなかに登場しているのだろうか）？

　率直に言って　
　法の直下にある　というか　法を補うランクに位置どる政令や規則がないよう

　なまま＜技術論的な面ではさておき　組織・機構・各種手続のアレコレの面で＞
（つまり　緩衝部　とでもいうものがないような）状態で　一手に　即　いわば
　法のカバー（標準管理規約では　参考となるものを示すことに関わるというこ
　となのだろうが）を任され　・・・　
　法の範囲内とはいっても　どの程度まで示すことが許されるのだろう　など
　と逐一検討しながらの作業なのだろうかな　？　　タイヘンなお仕事だろう


　

 

　今日もあらためて　改正の標準管理規約を　必要に応じて眺めていたのです

　が　今回の改正などでは　言葉の歯切れがよくないなー　というか　表現に
　苦労をなさっているなー
（緊急時対策などに追われ　アチラコチラからの声に最前線での対応を強いられ

　たのだろうな　　　なんらかの方向を示さなければ　ということで
　日々　そうとうなご苦労をなさったことだろう）

　と感じてしまう部分が　アチコチ　に　少なからずある　？　という印象を　
　自身は拭えないでいます

 

　区分所有法施行令　・　区分所有法施行規則　類を　より活用するとしたなら　

 

　法的効力のある指針を　迅速・臨機応変に示すことができ　

 

　しいては　法規類の内容範囲に従うべき「標準管理規約（コメントも）」

 

　の改正も　歯切れよく　曖昧さのない　よりスッキリとした姿で示すことが

 

　できる場合が増えるように思ってしまうのだけれど・・・

 

 

 

と　

本日は　ツブヤイテしまいました　

 

一介の素浪人の　ブツブツ　呟き
（どうぞ　お許しを　くだされ）　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

自身は その手法にヒヤヒヤ感を拭えません

 

［管理者は、毎年１回一定の時期に行うべき管理者の事務に関する報告を、集会

　においてではなく、電磁的方法により行うことができる。］

　これは　２０１１年度のマンション管理士試験での肢として登場し　正誤を問わ

　れたものでしたが　現時点でも　自身としては　誤り　と答えざるを得ないと考

　えています（標準管理規約コメントによると　？？　となってしまう受験生もおられ

　るかもしれませんが　＜　もっとも　令和３年６月にだされたコメントによれば　

　なので　４月にはコメントにないことでしたが＞

 

 

ということで　法文にある［集会において　決議する・報告する］ということなど

に関してですが　マンション管理においての法的なよりどころのことですので　管

理組合から　相談がなされることが続いている情況でもあり　再び（以前に何度か

係る記事を載せておりますが）関連することを記させていただきたいと思い　本日

の記事となりました

 

 

 

たしかに　

［標準管理規約］　は　［管理規約の制定、変更をする際の　参　考］となるもの

であって

［指針あるいはモデル（ひな型）］というものではないとされています

が

区分所有法という基本となる法に基づく内容のものでなければならないことは　

当然

のことです（条規に限らずコメントも）

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

「マンション標準管理規約」の改正について
（概要）
Ⅰ．「マンション標準管理規約（単棟型）」の改正（概要） 
１．IT を活用した総会・理事会
「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能なことを明確化し、これに合
わせて留意事項等を記載
〇「IT を活用した総会」等の会議を実施するために用いる「WEB 会議システ
ム等」の定義を定義規定に追加（第２条）
〇理事長による事務報告が「IT を活用した総会」等でも可能なことを記載
（第 38 条関係コメント）
〇「IT を活用した総会」等の会議を実施するにあたっては、WEB 会議システ
ム等にアクセスするための URL を開催方法として通知することが考えら
れることを記載（第 43 条及び同条関係コメント（総会）・第 52 条関係コ
メント（理事会））
〇IT を活用した議決権の行使は、総会や理事会の会場において議決権を行
使する場合と同様に取り扱うことを記載（第 46 条関係コメント（総会）・
第 53 条関係コメント（理事会））
〇「IT を活用した総会」等の会議の実施が可能であること及び定足数を算
出する際の WEB 会議システム等を用いて出席した者の取り扱い等につい
て記載（第 47 条及び同条関係コメント（総会）・第 53 条及び同条関係コ
メント（理事会））
 ※ IT を活用した総会・理事会の具体的な開催方法は（一社）マンション
管理業協会が「IT を活用した総会の実施ガイドライン」を定めています。
※ また、この IT を活用した総会・理事会については、それを可能とする
ことを明確化する観点から標準管理規約の改正を行っているものである
ため、この改正に伴って各管理組合の管理規約を変更しなくとも、IT を
活用した総会・理事会の開催は可能です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

上記は　６月に出されたものの一部ですが　そこには

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

６．その他所要の改正
 改元に伴う記載の適正化、書面・押印主義の見直しや近年の最高裁判決等
に伴う改正 等
 ※ 総会の議事録への区分所有者の押印を不要とする改正（第 49 条（ア）第
２項（イ）第３項関係）については、今般のデジタル社会形成整備法による
区分所有法の改正が令和３年９月１日施行であることを踏まえ、同日まで
は引き続き押印が必要であることにご留意ください。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

と　法に沿っての　施行があるまでの留意の必要のことが　示してあり　法
に支えられての標準管理規約であることが　こうした文言によっても理解され
ます
（要するに　法に基づく標準管理規約であることの　ひとつの証左と捉えられ
　ます）

押印無用　という　率直に言って　サホド　重要とも思えない？ような事項につ
いてさえ

いわんや　［業務執行報告・総会招集］　をや　と思わざるを得ません

マンション管理においての法的なよりどころの　集　会　に関することです

いろいろとありますが　２点（区分所有法３４・４３）にしぼって　できるだけ

シンプルに記してみます

---

（理事長）
第３８条 
３ 理事長は、通常総会において、組合員に対し、前会計年度における管理組合
の業務の執行に関する報告をしなければならない。

【コメント】
第 38 条関係
②
第３項について、WEB 会議システム等を用いて開催する通常総会に
おいて、理事長が当該システム等を用いて出席し報告を行うことも
可能であるが、WEB 会議システム等を用いない場合と同様に、各組
合員からの質疑への応答等について適切に対応する必要があること
に留意すべきである。

 

区分所有法（事務の報告）

第四十三条　
管理者は、集会において、毎年一回一定の時期に、その事務に関する報告を
しなければならない。

 

---

 

---

（総会）
第４２条 
３
理事長は、通常総会を、毎年１回新会計年度開始以後２か月以内に招集しな
ければならない。

【コメント】
第42条関係
（第３項関係）
災害又は感染症の感染拡大等への対応として、WEB 会議システム等を
用いて会議を開催することも考えられるが、やむを得ない場合におい
ては、通常総会を必ずしも「新会計年度開始以後２か月以内」に招集
する必要はなく、これらの状況が解消された後、遅滞なく招集すれば
足りると考えられる。

区分所有法（集会の招集）

第三十四条　

２　管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない。

---

 

 

 

上記のように　法４３・３４　においては　
（　３０条　規約事項　・　
　　３３条　規約の保管及び閲覧　・　
　　３９条　議事　・
　　４２条　議事録　・　
　　４５条　書面又は電磁的方法による決議　）
にあるような
電磁的記録・電磁的方法・電子的方式・電子計算機というような文言が　一切　
登場していません

このことは　何を意味するのでしょう

要するに　アタリマエともとれることですが　電磁的な手法などは　とり得ない

ということだと解さざるを得ないと思います
〔当然のことですが　改正の必要があれば　粛々と国会で議決すればよい

　ことです　が　法に触れる扱いを安易に？表現してしまうことには　違和感

　というか　著しい不当感　を覚えてしまいます〕

法の範囲内で成立つべきコメントに
報告を行うことも可能であるが　・　会議を開催することも考えられるが

というような表現の登場には　？？？　です

 

このことは　以前にも　何度か記載させていただいています

担当官と電話でお話をさせていただいたりしました（自身としては　１人の実務

者として　管理組合員さんへの説明に　曖昧なことは言えないこともあって）

 

組織の一員として　このような記事の掲載には　率直なところ迷うところでしょう

しかし　現在　自身は　マンション関係業務においては　どの集団・組織にも属し
ていません（だからといって　好き勝手なもの言いができる　したい　というこ

とではありません　ただ受任者としての職席上ならば　言うべきことを　言わない
とすると　

債務不履行にもなり得ますでしょう・・・）　

（モチロン　マンション管理士登録は済ませております）

 

ということで　ＩＴ総会の開催について相談をされた場合などにおいては　

『おすすめできない』

と答えさせていただいています

理由は　やはり　違法　あるいは　どう解釈しても不当性が著しい　と考えるから
です

 

 

集会の議事についての議決権の行使に関する電磁的方法さえ　法の明文があってこ
そ可能なのです（いやんや　集会の開催そのもののこと　をや　です）

例えば　４５条　について考えてみてください

電磁的方法によるといういわば例外的な決議をする　という以前の　そうした手法

を採ることができるのか否かということにさえ　全員の承諾が必須（強行規定）と

いう手当てがなされているのです

そのことを　電磁的方法　という文言を登場させて規定しているのです

ところが　４３・３４条では　そうした登場は許されていないのです

 

 

コメントというものも　大きな影響力を持つことは事実です

要するに　数年にわたる全世界における災禍でのモロモロの不都合など経験して

いるのですから　それをサマザマ検討し　４３・３４条など区分所有法を改正する

そうして　標準管理規約がそれに速やかに追随して整合性をはかるべきと考えます

なんとなく　ウヤムヤに　？　ことを運んで現状追認をせまるような手法？には自
身は賛成できません（曖昧なもの言いですましていて　断言はしていない　イロイロ
事情はあるのだろう　としても）

（４５条があっても　［集会をした］［事務に関する報告をした］と同一の効力を

　得られるものでもありませんし）

おそらく　？　全員合意で　そのような電磁式で集会をした・事務報告をした　とい
うことを指して　
報告を行うことも可能であるが　・　会議を開催することも考えられるが

との表現をしているのかな　？　とも思われるのですが　参考というものであるのだ
からとはいえ標準管理規約上に披露してしまうことには　後に問題発生の要因ともな

ることなので　自身は賛同できませんし　ましてや管理組合にグレーというかブラック

紛いの手法を薦めることには抵抗がありすぎる　というか　できません

 

法改正（巷の情況など思うとき　挙党一致で済むのでは　とも考えられる？）　
そして　標準管理規約改正　という　ありきたりの途を望んでいます
なし崩し的な手法には　やはり　賛同できませんし　為すべきではないことと考えます

 

 

 

念のため記しますが　

集会（総会）のことと　理事会でのことは　別論です

区分所有法に　理事会　というものは登場していませんので　成文法上では法違反と
いうことまではそもそもないのでは　とも　言えるでしょうか・・・

それと　組合員同士間の連絡の手法として電磁機器を利用することなども　モチロン

なんの障碍もないでしょう　（利用外の　あるいは利用不能の組合員の殊更の隔たりを

醸成しているというような異常な情況でない限り）　ですが

自身もＩＴ機器など利用させていただいて　ネット会議やネット談話などさせていた

だいていますし　そうした手法の採用に反対の立場の者ではありません

ただ　法をはじめとし　ルールは守るべき　と　考えるので（そうして　ＩＴ弱者

とでもいうような方たちのことも　十分に配慮が必要と考えるので）す

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

---

ある雑談式の相談 のようなもの

 

サッ　と　眺めてみてください

 

以前に　何度も記しているように　マンションという形の住みどころに関する法

というもののスタートは　昭和３８年（区分所有法）

それ以前の　マンションのような形に関しての規準になりそうな条項は　二個　ほど

というような状況　でした

 

２００２年改正以前では　規約の作成方法に関しての明文規定はありませんでした
（もっとも　書面によることが前提とされていたと思われていたようですが・・・）

ということで　現行の　３０条５項　にある「書面又は電磁的記録により作成しなけれ
ばならない」というようなことが強行規定としてあるわけではなかった期間も　そう
とうに長かったのです

 

『書面での　規約というものはありません』　

「では　いままでは　何を規準にして　管理してきたのですか　？」

『まァ　慣例というようなもの　でしょうかね　？』

というような場面も　

マンザラ　あり得ないことではないのです

なにしろ　ナントカ修繕を重ね　築６０年を越すマンションもそれなりの数　？で存在し

ているともいえそうですし・・・

　　

“　改正という場合　おおよそは　現にある条項と　改正後のものを対照して示す

　ということを想定しつつ　改正の作業を進めますが　そうもいかないとなると　イロ

　イロ伺いながら　今までの規準を探りながら・・・というようなことになるのでしょう

　ね　”

 

 

以前にも何度か記していますが

組合的な管理運営　ということに関してですが

代替わりなどがあったとしても少戸数で　そうとう長い期間のマンション組織があり

明文の規約など持たないまま　ナントカカントカ来てしまったが　どうしても融資を求める

必要などあり　このままでは　？？

ということで・・・　

 

これまでの　長～～い期間の組織の姿は　ドンナものだったのか　？

いわゆる　？　組合的なマンション管理組合　？

考え方の参考になるものとして
人的な信頼によって成立つとされている　次の二つの仕組みのことなどもあります

：　民法上の組合のこと

極くシンプルに記してみると
団体を作る契約のことを［組合契約］といって　共同の事業を営むことを約束すること
が　そのなかみ　となる
当然のことですが　管理組合の場合は　マンションの管理運営を共同して進めていくため
の人の集まり（団体）ということ
組合では　組合財産は組合員全員の共有ということになるし
団体的な拘束がある（清算に入る前は分割請求はできない　など）
組合が責任を負う債務について　それぞれの組合員も責任を負う

 

：会社法の　持分会社のこと

持分会社（合名・合資・合同会社）のこととして　株式会社と比べていわれることが三個
あり
・　持分会社の場合は　各人それぞれが１個の持分を持つ　と表されるけれど　
　　それぞれの持分は大きさに違いがあることもあると解釈されることがある

・　持分会社では　社員は原則として業務の執行者となる

・　幅広く柔軟な規準を自分たちで作りながら　自治を進めることが認められている
　　（約束事を　自由に決定・変更　でき　組織の設計を自由に行える）

 

相談者の方から　今までの　管理運営のあり方などを伺い　上に記したようなことを参考に

にして　組織の仕組みを思い　それらをも斟酌しつつ規約作成作業を検討する

明文規準などないとしても　今になって作成のものを原始規約として形にしてしまう　とい

うのでは　それまでの長い歴史が無であったとするよう

なことで　融資先などへの組織の説明など事実に沿ってできないことになるので　

慣例としての不文律の規約というようなものの経緯をも可能な限り示し　規約変更という流れ

を遂行するのだ　ということで　事にあたるのが妥当では　と　提案させていただいたりして

（そんな折では　苦労しながらも管理組合の法人化を済ませておけた他の事例を思い　取引先

　へのモロモロの説明においての質の格差というか落差というか　費やさざるを得ないエネ

　ルギーの量もそうとうに異なってしまうことを実感させられます〔殊に　融資先との交渉の

　際などでは〕）

 

というようなことで

サマザマな実務　が　待ち構えておるのです

「書面の規約がないまま　ン十年過ぎてしまった　とオッシャイますが

　そんなふうな管理組合など　世にあるわけが無いでしょう」

などとは　ケッシテ　言えないことだゾ　

と　

その類の相談の折には　シッカリ　意識　します

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

大事な告示 ＜Ⅲ＞

五マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する基本的な事項
マンションの管理の適正化を推進するためには、必要な情報提供、技術的支援等が不可欠であるこ
とから、国及び地方公共団体は、マンションの実態の調査及び把握に努め、必要な情報提供等につい
て、その充実を図ることが重要である。
国においては、法及びマンション管理適正化指針の内容の周知を行うほか、「マンション標準管理
規約」や各種ガイドライン・マニュアルの策定や適時適切な見直しとその周知を行っていく必要があ
る。
また、国、地方公共団体、マンション管理適正化推進センター、マンション管理士、ＮＰＯ法人等
の関係者が相互に連携をとり、管理組合等の相談に応じられるネットワークを整備することが重要で
ある。
地方公共団体においては、必要に応じてマンション管理士等専門的知識を有する者や経験豊かで地
元の実情に精通したマンションの区分所有者等から信頼される者、ＮＰＯ法人等の協力を得て、セミ
ナーの開催やマンションに係る相談体制の充実を図るよう努める必要がある。
マンション管理適正化推進センターにおいては、関係機関及び関係団体との連携を密にし、管理組
合等に対する積極的な情報提供を行う等、管理適正化業務を適正かつ確実に実施する必要がある。
これらのほか、国、地方公共団体、関係機関等は、管理計画認定制度の周知等を通じて、これから
管理組合の一員たる区分所有者等としてマンションの管理に携わることとなるマンションを購入しよ
うとする者に対しても、マンションの管理の重要性を認識させるように取り組むことも重要である。
六マンション管理適正化推進計画の策定に関する基本的な事項
マンションは全国的に広く分布しており、各地域に一定のストックが存在するが、中でも大都市圏
への集中が見られ、建設後相当の期間が経過し、管理上の課題が顕在化しているものも多い。また、
大都市以外でも、都市近郊の観光地等で主に別荘として利用される、いわゆるリゾートマンションを
多く有する地域もある。
地方公共団体は、このように各地域で異なるマンションの状況等を踏まえつつ、法及び本基本方針
に基づき、住生活基本計画（都道府県計画）（市町村にあっては住生活基本計画（全国計画）（令和
三年三月十九日閣議決定）第４（４）に基づく市町村計画を含む。以下同じ。）と調和を図るほか、
マンションの管理の適正化の推進に関する施策の担当部局と福祉関連部局、防災関連部局、まちづく
り関連部局、空き家対策関連部局、地方住宅供給公社等と連携し、マンション管理適正化推進計画を
策定することが望ましい。
１マンションの管理の適正化に関する目標
区域内のマンションの状況に応じ、二十五年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金額を設定し
ている管理組合の割合等、明確な目標を設定し、その進捗を踏まえ、施策に反映させていくことが
望ましい。
２マンションの管理の状況を把握するために講じる措置に関する事項
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、大規模団地や長屋型のマンション等も含めた
区域内のマンションストックの状況を把握した上で、マンションの管理の実態について把握するこ
とが重要であり、登記情報等に基づくマンションの所在地の把握、管理組合へのアンケート調査等
の実態調査、条例による届出制度の実施等、地域の状況に応じた措置を位置づけることが考えられ
る。
なお、マンションの管理の実態の把握については、規模や築年数等に応じ、対象を絞って行うこ
とも考えられる。
３マンションの管理の適正化の推進を図るための施策に関する事項
地域の実情に応じてニーズを踏まえつつ、適切な施策を行っていくことが重要であり、管理組合
向けのセミナーの開催、相談窓口の設置、マンション管理士等の専門家の派遣、長期修繕計画の作
成等に必要な取組に対する財政支援等を位置づけることが考えられる。
また、きめ細やかな施策を推進するため、地方公共団体、地域の実情に精通したマンション管理
士等の専門家、マンション管理業者等の事業者、管理組合の代表者、ＮＰＯ法人等で協議会を設置
することも考えられる。
このほか、必要に応じ、地方住宅供給公社によるマンションの修繕その他の管理に関する事業を
定めることが考えられる。この場合において、地方住宅供給公社は、当該都道府県等の区域内にお
いて、地方住宅供給公社法（昭和四十年法律第百二十四号）第二十一条に規定する業務のほか、管
理組合の委託により、当該事業を行うことができる。
４管理組合によるマンションの管理の適正化に関する指針（都道府県等マンション管理適正化指針
）に関する事項
法第五条第一項に基づき、管理組合は、マンション管理適正化指針のほか、都道府県等マンショ
ン管理適正化指針にも留意してマンションを適正に管理するよう努めることとなるほか、都道府県
等マンション管理適正化指針は、法第五条の二に基づく助言、指導等の基準や、法第五条の四に基
づく管理計画の認定の基準ともなり得るものである。
マンション管理適正化指針と同様のものとすることも差し支えないが、必要に応じ、例えば、浸
水が想定される区域においては適切な防災対策を講じていることなど地域の実情を踏まえたマンシ
ョンの管理に求められる観点や水準を定めることが望ましい。
５マンションの管理の適正化に関する啓発及び知識の普及に関する事項
マンションの管理の適正化の推進を図るためには、必要な情報提供、技術的支援等が不可欠であ
ることから、マンション管理適正化推進センターやマンション管理士会、ＮＰＯ法人等と連携した
セミナーの開催、相談窓口の設置、専門家の派遣や、これらの取組を広く周知することを位置づけ
ることなどが考えられる。
６計画期間
地域のマンションの築年数の推移や、人口動態等の将来予測を踏まえて、適切な計画期間を設定
することが望ましいが、例えば、住生活基本計画（都道府県計画）が、計画期間を十年とし、五年
毎に見直しを行っている場合にはこれと整合を図ることなどが考えられる。
７その他マンションの管理の適正化の推進に関し必要な事項
管理計画認定制度の運用にあたって、例えば、法第五条の十三に基づく指定認定事務支援法人を
活用する場合にはその旨等を定めることが考えられる。
このほか、地域の実情に応じて取り組む独自の施策を積極的に位置づけることが望ましい。
七その他マンションの管理の適正化の推進に関する重要事項
１マンション管理士制度の一層の普及促進
マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、国、地方公共団体及びマンション
管理適正化推進センターは、マンション管理士制度がより一層広く利用されることとなるよう、そ
の普及のために必要な啓発を行い、マンション管理士に関する情報提供に努める必要がある。
なお、管理組合は、マンションの管理の適正化を図るため、必要に応じ、マンション管理士等専
門的知識を有する者の知見の活用を考慮することが重要である。
２管理計画認定制度の適切な運用
管理計画認定制度の活用によって、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において
評価される環境整備が図られることが期待されることから、同制度を運用する地方公共団体におい
ては、その積極的な周知を図るなど適切に運用していくことが重要である。
また、国においては、既存マンションが対象となる管理計画認定制度に加え、マンションの適切
な管理を担保するためには分譲時点から適切な管理を確保することが重要であることから、新築分
譲マンションを対象とした管理計画を予備的に認定する仕組みについても、マンション管理適正化
推進センターと連携しながら、必要な施策を講じていく必要がある。
なお、地方公共団体は、指定認定事務支援法人に、認定に係る調査に関する事務を委託すること
も可能であり、必要に応じてこれを活用するとともに、指定認定事務支援法人は個人情報等も扱う
可能性があることや利益相反も想定されることに鑑み、委託する際は適切に監督を行う必要がある。
３都道府県と市町村との連携
法において、都道府県は町村の区域内に係るマンション管理適正化推進行政事務を行うこととさ
れているが、市区町村と連携を図り、必要に応じて市区の区域内を含めて施策を講じていくことが
重要である。
また、町村が地域のマンションの詳細な実情を把握していることも想定されることから、都道府
県と町村においては、連絡体制を確立し、密に連携をとる必要がある。
なお、法第百四条の二に基づき、町村がマンション管理適正化推進行政事務を行う場合には、都
道府県と適切に協議を行い、必要な引継ぎを確実に受けるほか、その旨を公示等で周知するなど同
事務の実施に遺漏のないようにする必要がある。
４修繕等が適切に行われていないマンションに対する措置
法第五条の二において、都道府県等は管理組合の管理者等に対してマンションの管理の適正化を
図るために必要な助言、指導及び勧告を行うことができることとされているが、助言等を繰り返し
行っても、なおマンションの管理の適正化が図られないことも考えられる。修繕等が適切に行われ
なかった結果、老朽化したマンションがそのまま放置すれば著しく保安上危険となり、又は著しく
衛生上有害な状態となる恐れがあると認められるに至ったなどの場合には、建築基準法（昭和二十
五年法律第二百一号）に基づき、特定行政庁である地方公共団体が改善の命令等の強制力を伴う措
置を講じることも考えられる。
５修繕工事及び設計コンサルタントの業務の適正化
マンションの修繕工事や長期修繕計画の見直しにあたっては、管理組合の専門的知識が不足し、
修繕工事業者や設計コンサルタント等との間に情報の非対称性が存在する場合が多いことから、国
は、管理組合に対する様々な工事発注の方法の周知や修繕工事の実態に関する情報発信、関係機関
とも連携した相談体制の強化等を通じて、マンションの修繕工事や設計コンサルタントの業務の適
正化が図られるよう、必要な取組を行う必要がある。
６ＩＣＴ化の推進
国は、ＷＥＢ会議システム等を活用した合意形成の効率化や、ドローンを活用した外壁の現況調
査等、モデル的な取組に対して支援することにより、ＩＣＴを活用したマンションの管理の適正化
を推進していく必要がある。
また、法第七十二条第六項及び第七十三条第三項では、管理組合の負担軽減及びマンション管理
業者の生産性向上の観点から、重要事項説明時や契約成立時の書面交付について、ＩＴを活用した
電磁的記録による交付が可能である旨定められている。併せて、通常、対面で行われる重要事項の
説明等についても、ＩＴを活用した説明が可能であり、これらについてマンション管理業者の団体
等を通じて広く周知していくことが重要である。
別紙一法第五条の二に基づく助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して助言、指導及び勧告を行う際の判断の基準の目安
は、以下の事項が遵守されていない場合とする。
なお、個別の事案に応じて以下の事項以外の事項についても、基本方針三のマンション管理適正化指
針や基本方針六４の都道府県等マンション管理適正化指針に即し、必要な助言及び指導を行うことは
差し支えない。
１管理組合の運営
⑴管理組合の運営を円滑に行うため管理者等を定めること
⑵集会を年に一回以上開催すること
２管理規約
管理規約を作成し、必要に応じ、その改正を行うこと
３管理組合の経理
管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理を行い、適正に管理すること
４長期修繕計画の作成及び見直し等
適時適切な維持修繕を行うため、修繕積立金を積み立てておくこと
別紙二法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準
法第五条の四に基づく管理計画の認定の基準は、以下の基準のいずれにも適合することとする。
１管理組合の運営
⑴管理者等が定められていること
⑵監事が選任されていること
⑶集会が年一回以上開催されていること
２管理規約
⑴管理規約が作成されていること
⑵マンションの適切な管理のため、管理規約において災害等の緊急時や管理上必要なときの専有部
の立ち入り、修繕等の履歴情報の管理等について定められていること
⑶マンションの管理状況に係る情報取得の円滑化のため、管理規約において、管理組合の財務・管
理に関する情報の書面の交付（または電磁的方法による提供）について定められていること
３管理組合の経理
⑴管理費及び修繕積立金等について明確に区分して経理が行われていること
⑵修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
⑶直前の事業年度の終了の日時点における修繕積立金の三ヶ月以上の滞納額が全体の一割以内であ
ること
４長期修繕計画の作成及び見直し等
⑴長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基
づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
⑵長期修繕計画の作成または見直しが七年以内に行われていること
⑶長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が三十年以上で、かつ、残存期間内に大規模修
繕工事が二回以上含まれるように設定されていること
⑷長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
⑸長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく
低額でないこと
⑹長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっているこ
と
５その他
⑴管理組合がマンションの区分所有者等への平常時における連絡に加え、災害等の緊急時に迅速な
対応を行うため、組合員名簿、居住者名簿を備えているとともに、一年に一回以上は内容の確認を
行っていること
⑵都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること

 

 

---

                                                                           

     
                                                                   

 

たしかに　行政の　一歩踏み込んだ姿勢をうかがえるような内容とはなっているようです
今までよりは　実務に　少しでも沿おうとする（実利的に行える施策を目指したというような？）感も

あるのでは（一歩でも前進の施策となることをも祈っております）　

何度も　眺め返して　あらためて実務に活かすことができるように捉えなければ　と　考えております

 

ただ　ＮＰＯ法人　という言葉が数度も登場する場面では　？？　という思いを持たざるを得ませんでした

民法法人へのテコ入れには　莫大なエネルギーが費やされ　自身も　改革に　助力者・協力者という

立場で関与させていただいたりしましたので

次は　ＮＰＯ制度改革だ　と　当時言われたりしたのでした・・・が・・・
さほどのことはないような変化　？　改革と表されるようなものであるのかどうか　？

 

少なくとも　管理組合援助者として国家試験などの一定のお墨付きをいただける者の制度をワザワザ法で構築しているというのに（マンション管理運営における専門家としてのマンション管理士のようなものを　他に明確に謳っている法はないはず）

どのような要件での関与を予定しているのかは定かでありませんが　ナントナク　シックリしません

おそらく　その構成員として　一定数のマンション管理士が加わっている　とかなどの縛りがあるのでは？

などと思われますが　？　試験制度に公務員特権など一切ない珍しい？試験をくぐらなければならない

「マンション管理士」資格を得た者の１人として　［マンション管理士制度の普及］をうたっていただけている行政としての方針としては　正直なところ　チョットばかり　失望　です（こと　相談　という重要事にも関することなのですから）

もっとも　自らを省みて業務知識研鑽において恥ずべきところはないのか　と問われると　ムムム　という

感などない　とも　断言できない　というか　断言できる情況ではないのかな　？　と　複雑な思いを避けられないのかもしれませんが

とにもかくにも　より充実の管理組合助力に力を尽くせるように　より努めるしかないようです

ＮＰＯ法人　と　多くの組織機構のなかから　特に　名指しであることには　？？？　です

例えば　公益社団・公益財団法人　などの登場というのならマダシモ（マンション政策に精通する団体等
というような表現のほうが　より妥当なのでは　？）

〔けっして　ＮＰＯ法人すべてを批判しているなどということではありません　
　その制度改革が図られていたことに関連しての思いを述べさせていただいた　ということで　他意はござい

　ません〕

 

 

念のためですが　受験者の方は　この記事は　2021.9.28の公表に係るものであるので

当然　試験範囲に関してのことではありません
（ただし　内容に　４月１日において既に施行のことも含まれていることは　別論　ですが）

大事な告示 ＜Ⅱ＞

２国の役割
国は、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図るた
めにマンションの管理の適正化の推進に関する施策を講じていくよう努める必要がある。
このため、マンション管理士制度及びマンション管理業の登録制度の適切な運用を図るほか、マ
ンションの実態調査の実施、「マンション標準管理規約」及び各種ガイドライン・マニュアルの策
定や適時適切な見直しとその周知、マンションの管理の適正化の推進に係る財政上の措置、リバー
スモーゲージの活用等による大規模修繕等のための資金調達手段の確保、マンション管理士等の専
門家の育成等によって、管理組合や地方公共団体のマンションの管理の適正化及びその推進に係る
取組を支援していく必要がある。
また、国は、マンションの長寿命化に係る先進的な事例の収集・普及等に取り組むとともに、管
理組合等からの求めに応じ、マンション管理適正化推進センターと連携しながら、必要な情報提供
等に努める必要がある。
３地方公共団体の役割
地方公共団体は、区域内のマンションの管理状況等を踏まえ、計画的にマンションの管理の適正
化の推進に関する施策を講じていくよう努める必要がある。
このため、区域内のマンションの実態把握を進めるとともに、法第三条の二に基づくマンション
管理適正化推進計画を作成し、施策の方向性等を明らかにして法第三章に基づく管理計画認定制度
を適切に運用することで、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される
環境整備を図っていくことが望ましい。
その際、特に必要がある場合には、関係地方公共団体、管理組合、マンション管理士、マンショ
ン管理業者、マンションの管理に関する知識や経験を生かして活動等を行うＮＰＯ法人（以下「Ｎ
ＰＯ法人」という。）等の関係者に対し、調査に必要な協力を求めることも検討し、これらの関係
者と連携を図りながら、効果的に施策を進めることが望ましい。
さらに、マンション管理士等専門的知識を有する者や経験豊かで地元の実情に精通したマンショ
ンの区分所有者等から信頼される者等の協力を得て、マンションに係る相談体制の充実を図るとと
もに、管理組合等からの求めに応じ、必要な情報提供等に努める必要がある。
なお、管理が適正に行われていないマンションに対しては、マンション管理適正化指針等に即し
、必要に応じて法第五条の二に基づく助言、指導等を行うとともに、専門家を派遣するなど能動的
に関与していくことが重要である。
４マンション管理士及びマンション管理業者等の役割
マンションの管理には専門的知識を要することが多いため、マンション管理士には、管理組合等
からの相談に応じ、助言等の支援を適切に行うことが求められており、誠実にその業務を行う必要
がある。また、マンション管理業者においても、管理組合から管理事務の委託を受けた場合には、
誠実にその業務を行う必要がある。
さらに、マンション管理士及びマンション管理業者は、地方公共団体等からの求めに応じ、必要
な協力をするよう努める必要がある。
また、分譲会社は、管理組合の立ち上げや運営の円滑化のため、分譲時に管理規約や長期修繕計
画、修繕積立金の金額等の案について適切に定めるとともに、これらの内容を購入者に対して説明
し理解を得るよう努める必要がある。
二マンションの管理の適正化に関する目標の設定に関する事項
マンションの適切な管理のためには、適切な長期修繕計画の作成や計画的な修繕積立金の積立が必
要となることから、国においては、住生活基本法（平成十八年法律第六十一号）に基づく住生活基本
計画（全国計画）において、二十五年以上の長期修繕計画に基づき修繕積立金を設定している管理組
合の割合を目標として掲げている。
地方公共団体においては、国が掲げる目標を参考にしつつ、マンションの管理の適正化のために管
理組合が留意すべき事項も考慮し、区域内のマンションの状況を把握し、地域の実情に応じた適切な
目標を設定することが望ましい。
三管理組合によるマンションの管理の適正化の推進に関する基本的な指針（マンション管理適正化
指針）に関する事項
本マンション管理適正化指針は、管理組合によるマンションの管理の適正化を推進するため、その
基本的な考え方を示すとともに、地方公共団体が法第五条の二に基づき管理組合の管理者等に対して
助言、指導等を行う場合の判断基準の目安を別紙一に、法第五条の四に基づき管理計画を認定する際
の基準を別紙二に示すものである。
１管理組合によるマンションの管理の適正化の基本的方向
マンションは、我が国における重要な居住形態であり、その適切な管理は、マンションの区分所
有者等だけでなく、社会的にも要請されているところである。
このようなマンションの重要性にかんがみ、マンションを社会的資産として、この資産価値をで
きる限り保全し、かつ、快適な居住環境が確保できるように、以下の点を踏まえつつ、マンション
の管理を行うことを基本とするべきである。
⑴マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組
合は、区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運
営を行うことが必要である。特に、その経理は、健全な会計を確保するよう、十分な配慮がなさ
れる必要がある。また、第三者に管理事務を委託する場合は、その内容を十分に検討して契約を
締結する必要がある。
⑵管理組合を構成するマンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割を十分認識し
て、管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必
要がある。
⑶マンションの管理には専門的な知識を要する事項が多いため、管理組合は、問題に応じ、マン
ション管理士等専門的知識を有する者の支援を得ながら、主体性をもって適切な対応をするよう
心がけることが重要である。
⑷さらに、マンションの状況によっては、外部の専門家が、管理組合の管理者等又は役員に就任
することも考えられるが、その場合には、マンションの区分所有者等が当該管理者等又は役員の
選任や業務の監視等を適正に行うとともに、監視・監督の強化のための措置等を講じることによ
り適正な業務運営を担保することが重要である。
２マンションの管理の適正化のために管理組合が留意すべき事項
⑴管理組合の運営
管理組合の自立的な運営は、マンションの区分所有者等の全員が参加し、その意見を反映する
ことにより成り立つものである。そのため、管理組合の運営は、情報の開示、運営の透明化等を
通じ、開かれた民主的なものとする必要がある。また、集会は、管理組合の最高意思決定機関で
ある。したがって、管理組合の管理者等は、その意思決定にあたっては、事前に必要な資料を整
備し、集会において適切な判断が行われるよう配慮する必要がある。
管理組合の管理者等は、マンション管理の目的が達成できるように、法令等を遵守し、マンシ
ョンの区分所有者等のため、誠実にその職務を執行する必要がある。
⑵管理規約
管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることから、管理組合として管理規約を作成
する必要がある。その作成にあたっては、管理組合は、建物の区分所有等に関する法律（昭和三
十七年法律第六十九号）に則り、「マンション標準管理規約」を参考として、当該マンションの
実態及びマンションの区分所有者等の意向を踏まえ、適切なものを作成し、必要に応じてその改
正を行うこと、これらを十分周知することが重要である。さらに、快適な居住環境を目指し、マ
ンションの区分所有者等間のトラブルを未然に防止するために、使用細則等マンションの実態に
即した具体的な住まい方のルールを定めておくことも重要である。
また、管理費等の滞納など管理規約又は使用細則等に違反する行為があった場合、管理組合の
管理者等は、その是正のため、必要な勧告、指示等を行うとともに、法令等に則り、少額訴訟等
その是正又は排除を求める法的措置をとることが重要である。
⑶共用部分の範囲及び管理費用の明確化
管理組合は、マンションの快適な居住環境を確保するため、あらかじめ、共用部分の範囲及び
管理費用を明確にし、トラブルの未然防止を図ることが重要である。
特に、専有部分と共用部分の区分、専用使用部分と共用部分の管理及び駐車場の使用等に関し
てトラブルが生じることが多いことから、適正な利用と公平な負担が確保されるよう、各部分の
範囲及びこれに対するマンションの区分所有者等の負担を明確に定めておくことが重要である。
⑷管理組合の経理
管理組合がその機能を発揮するためには、その経済的基盤が確立されている必要がある。この
ため、管理費及び修繕積立金等について必要な費用を徴収するとともに、管理規約に基づき、こ
れらの費目を帳簿上も明確に区分して経理を行い、適正に管理する必要がある。
また、管理組合の管理者等は、必要な帳票類を作成してこれを保管するとともに、マンション
の区分所有者等の請求があった時は、これを速やかに開示することにより、経理の透明性を確保
する必要がある。
⑸長期修繕計画の作成及び見直し等
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持向上を図るためには、適時適切な維持
修繕を行うことが重要である。特に、経年による劣化に対応するため、あらかじめ長期修繕計画
を作成し、必要な修繕積立金を積み立てておく必要がある。
長期修繕計画の作成及び見直しにあたっては、「長期修繕計画作成ガイドライン」を参考に、
必要に応じ、マンション管理士等専門的知識を有する者の意見を求め、また、あらかじめ建物診
断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要がある。長期修繕計画の実効性を
確保するためには、修繕内容、資金計画を適正かつ明確に定め、それらをマンションの区分所有
者等に十分周知させることが必要である。
管理組合の管理者等は、維持修繕を円滑かつ適切に実施するため、設計に関する図書等を保管
することが重要である。また、この図書等について、マンションの区分所有者等の求めに応じ、
適時閲覧できるようにすることが重要である。
なお、建設後相当の期間が経過したマンションにおいては、長期修繕計画の検討を行う際には
、必要に応じ、建替え等についても視野に入れて検討することが望ましい。建替え等の検討にあ
たっては、その過程をマンションの区分所有者等に周知させるなど透明性に配慮しつつ、各区分
所有者等の意向を十分把握し、合意形成を図りながら進める必要がある。
⑹発注等の適正化
管理業務の委託や工事の発注等については、事業者の選定に係る意思決定の透明性確保や利益
相反等に注意して、適正に行われる必要があるが、とりわけ外部の専門家が管理組合の管理者等
又は役員に就任する場合においては、マンションの区分所有者等から信頼されるような発注等に
係るルールの整備が必要である。
⑺良好な居住環境の維持及び向上
マンションの資産価値や良好な居住環境を維持する観点から、防災に係る計画の作成・周知や
訓練の実施、被災時を想定した管理規約上の取り決め、火災保険への加入等、管理組合としてマ
ンションにおける防災・減災や防犯に取り組むことは重要である。
また、防災・減災、防犯に加え、日常的なトラブルの防止などの観点からも、マンションにお
けるコミュニティ形成は重要なものであり、管理組合においても、区分所有法に則り、良好なコ
ミュニティの形成に積極的に取り組むことが重要である。
一方、自治会及び町内会等（以下「自治会」という。）は、管理組合と異なり、各居住者が各
自の判断で加入するものであることに留意するとともに、特に管理費の使途については、マンシ
ョンの管理と自治会活動の範囲・相互関係を整理し、管理費と自治会費の徴収、支出を分けて適
切に運用する必要がある。なお、このように適切な峻別や、代行徴収に係る負担の整理が行われ
るのであれば、自治会費の徴収を代行することや、防災や美化などのマンションの管理業務を自
治会が行う活動と連携して行うことも差し支えない。
⑻その他配慮すべき事項
マンションが団地を構成する場合には、各棟固有の事情を踏まえつつ、全棟の連携をとって、
全体としての適切な管理がなされるように配慮することが重要である。
複合用途型マンションにあっては、住宅部分と非住宅部分との利害の調整を図り、その管理、
費用負担等について適切な配慮をすることが重要である。
また、管理組合は、組合員名簿や居住者名簿の管理方法等、個人情報の取り扱いにあたっては
、個人情報の保護に関する法律（平成十五年法律第五十七号）による個人情報取扱事業者として
の義務を負うことに十分に留意する必要がある。
３マンションの管理の適正化のためにマンションの区分所有者等が留意すべき事項
マンションを購入しようとする者は、マンションの管理の重要性を十分認識し、売買契約だけで
なく、管理規約、使用細則、管理委託契約、長期修繕計画等管理に関する事項に十分に留意するこ
とが重要である。また、管理組合及びマンションの区分所有者等は、マンションを購入しようとす
る者に対するこれらの情報の提供に配慮する必要がある。
マンションの区分所有者等は、その居住形態が戸建てとは異なり、相隣関係等に配慮を要する住
まい方であることを十分に認識し、その上で、マンションの快適かつ適正な利用と資産価値の維持
を図るため、管理組合の一員として、進んで、集会その他の管理組合の管理運営に参加するととも
に、定められた管理規約、集会の決議等を遵守する必要がある。そのためにも、マンションの区分
所有者等は、マンションの管理に関する法律等についての理解を深めることが重要である。
専有部分の賃借人等の占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、マンシ
ョンの区分所有者等が管理規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負うことに十分
に留意することが必要である。
４マンションの管理の適正化のための管理委託に関する事項
管理組合は、マンションの管理の主体は管理組合自身であることを認識したうえで、管理事務の
全部又は一部を第三者に委託しようとする場合は、「マンション標準管理委託契約書」を参考に、
その委託内容を十分に検討し、書面又は電磁的方法（管理組合の管理者等又はマンションの区分所
有者等の承諾を得た場合に限る。）をもって管理委託契約を締結することが重要である。
管理委託契約先を選定する場合には、管理組合の管理者等は、事前に必要な資料を収集し、マン
ションの区分所有者等にその情報を公開するとともに、マンション管理業者の行う説明会を活用し
、適正な選定がなされるように努める必要がある。
管理委託契約先が選定されたときは、管理組合の管理者等は、説明会等を通じてマンションの区
分所有者等に対し、当該契約内容を周知するとともに、マンション管理業者の行う管理事務の報告
等を活用し、管理事務の適正化が図られるよう努める必要がある。
万一、マンション管理業者の業務に関して問題が生じた場合には、管理組合は、当該マンション
管理業者にその解決を求めるとともに、必要に応じ、マンション管理業者の所属する団体にその解
決を求める等の措置を講じる必要がある。
四マンションがその建設後相当の期間が経過した場合その他の場合において当該マンションの建替
えその他の措置に向けたマンションの区分所有者等の合意形成の促進に関する事項
日常のマンションの管理を適正に行い、そのストックを有効に活用していくことは重要だが、一方
で、修繕や耐震改修等のみでは良好な居住環境の確保や地震によるマンションの倒壊、老朽化したマ
ンションの損壊その他の被害からの生命、身体及び財産の保護が困難な場合には、マンションの建替
え等を円滑に行い、より長期の耐用性能を確保するとともに、良好な居住環境や地震に対する安全性
等の向上を実現することが重要である。
マンションの建替え等の円滑化に関する法律（平成十四年法律第七十八号）では、地震に対する安
全性が不足しているマンションや外壁等の剥落により周囲に危害を生ずるおそれのあるマンション等
を、建替え時の容積率特例やマンション敷地売却事業及び団地型マンションにおける敷地分割事業の
対象とし、また、バリアフリー性能が不足しているマンション等を含めて建替え時の容積率特例の対
象としている。
マンションが建設後相当の期間が経過した場合等に、修繕等のほか、これらの特例を活用した建替
え等を含め、どのような措置をとるべきか、様々な区分所有者等間の意向を調整し、合意形成を図っ
ておくことが重要である。管理組合においては、区分所有者等の連絡先等を把握しておき、必要に応
じて外部の専門家を活用しつつ、適切に集会を開催して検討を重ね、長期修繕計画において建替え等
の時期を明記しておくこと等が重要である。

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大事な告示 ＜Ⅰ＞

 

以前　下記のようなことを含んだ記事を載せていただいたことがあります
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＜2019.10.10＞　　　　　　　　　　

〔・・・・・・・・・・・・

「マンションの管理の適正化に関する指針」

 

というものは　〔告　示〕　という形式で　公表され　世に登場しています

マンションでの生活というものの全体を　平面図　として眺めるための資料として

仕事上　自身も利用させてもらっているものです

限られた時間内に　広く浅く　とにかくこれだけは知っていただきたい　という場合　

特に　重宝しています

国交省のマンション政策関係のホームページの上部に登場していて　いわば　全体の　

カシラ　

のようなものとも考えられると思います

 

ある会場で　聴講されている方から　

『告示されたことって　どういう意味を持つものなのですか？　

要するに守らなければいけないこと　ということですか　？　』　という類の問いがあっ

たことがありました

・　告示は　行政機関の意思決定や一定の事項を国民に周知させるための形式のひとつ

　　だが　その内容・性質は　一様でない

・　法規命令　として　法規としての性質を持ち　外部法

　（つまり国民の権利義務にかかわるもの）

　なのか　

　行政規則　というものだから法規としての性質を持たない内部法

　（つまり　行政組織の内部向け　行政機関や職員のためのマニュアルのようなもの）なのか　　

　行政立法の　この二つのうち　告示　とはどちらなのか

　一様でない

・　所掌している事務について　

　　公示を必要とする場合に発することができるもので（行組法１４）

　　さまざまな内容・性質の事柄でも盛り込めるという法形式

　　　　　　　　　　　　　　　　とにもかくにも　告示　というもの　一様ではないのです

・（参考）　

行政手続法
第二条　この法律において、次の各号に掲げる用語の意義は、当該各号に定めるところによる。

一　法令　法律、法律に基づく命令（告示を含む。）、条例及び地方公共団体の執行機関の規則
（規程を含む。以下「規則」という。）をいう。

 

国家行政組織法
第十四条　各省大臣、各委員会及び各庁の長官は、その機関の所掌事務について、公示を必要とす
る場合においては、告示を発することができる。

 

 

それにしても　たしかに　告示というもの　一様だ　とは　とても言い難いだろうなー

 

あまりに　サマザマな種類の内容を含む形式なのだから・・・

 

生活保護法の生活保護基準は　官報で告示されているだろうけれど　裁量基準なのか　法規そのものなのか　？

 

告示される学習指導要領については　最高裁で　法規としての性質をもつことを認めたりしていますが・・〕

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

上記の青字の　「マンションの管理の適正化に関する指針」というものが　指針　から　方針　と変わり

改められたものとして登場し　これまでのものは廃止されます（2021.9.28プレスリリース）

報道発表資料：「マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針」の策定について
～新た　　に開始されるマンション管理計画認定制度の認定基準などを定めます～ - 国土交通省 (mlit.go.jp)

 

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○国土交通省告示第千二百八十六号
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号。以下「法」という。
）第三条第一項の規定に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を定め
たので、同条第四項の規定に基づき、公表する。
令和三年九月二十八日
国土交通大臣赤羽一嘉
マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針

 

附則
１この告示は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律及びマンションの建替え等の円滑化
に関する法律の一部を改正する法律（令和二年法律第六十二号）の施行の日から施行する。
２マンションの管理の適正化に関する指針（平成十三年国土交通省告示第千二百八十八号）は廃止
する。

 

　　　　　　　　　　　　　　　修繕 (mlit.go.jp)

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いろいろと話題になっている　？

管理計画認定制度

のことも登場しています

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マンションの管理の適正化の推進に関する法律
第三章　管理計画の認定等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　省略アリ

（管理計画の認定）

第五条の三　管理組合の管理者等は、国土交通省令で定めるところにより、当該管理組合によるマンションの管理に関する計画（以下「管理計画」という。）を作成し、マンション管理適正化推進計画を作成した都道府県等の長（以下「計画作成都道府県知事等」という。）の認定を申請することができる。

２　管理計画には、次に掲げる事項を記載しなければならない。

一　当該マンションの修繕その他の管理の方法

二　当該マンションの修繕その他の管理に係る資金計画

三　当該マンションの管理組合の運営の状況

四　その他国土交通省令で定める事項

（認定基準）

第五条の四　計画作成都道府県知事等は、前条第一項の認定の申請があった場合において、当該申請に係る管理計画が次に掲げる基準に適合すると認めるときは、その認定をすることができる。

一　マンションの修繕その他の管理の方法が国土交通省令で定める基準に適合するものであること。

二　資金計画がマンションの修繕その他の管理を確実に遂行するため適切なものであること。

三　管理組合の運営の状況が国土交通省令で定める基準に適合するものであること。

四　その他マンション管理適正化指針及び都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること。

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今までの指針に基づいていた施策が　

どのような流れに変わっていく　？　ものなのか　注目していきたいと思っています

 

それにしても　
今どき　？　縦書き文書は　そのままコンピューターに登場だと読みづらい感がありますね
（皆さんはいかがですか？）

 

 

○国土交通省告示第千二百八十六号
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年法律第百四十九号。以下「法」という。
）第三条第一項の規定に基づき、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針を定め
たので、同条第四項の規定に基づき、公表する。
令和三年九月二十八日
国土交通大臣赤羽一嘉

マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針
我が国におけるマンションは、土地利用の高度化の進展に伴い、職住近接という利便性や住空間の
有効活用という機能性に対する積極的な評価、マンションの建設・購入に対する融資制度や税制の整
備を背景に、都市部を中心に持家として定着し、重要な居住形態となっており、国民の一割以上が居
住していると推計される。
その一方で、一つの建物を多くの人が区分して所有するマンションは、各区分所有者等の共同生活に
対する意識の相違、多様な価値観を持った区分所有者等間の意思決定の難しさ、利用形態の混在によ
る権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の難しさなど建物を維持管理していく上で、多
くの課題を有している。
特に、今後、建設後相当の期間が経過したマンションが、急激に増大していくものと見込まれるが、
これらに対して適切な修繕がなされないままに放置されると、老朽化したマンションは、区分所有者
等自らの居住環境の低下のみならず、外壁等の剥落などによる居住者や近隣住民の生命・身体に危害
、ひいては周辺の住環境や都市環境の低下を生じさせるなど深刻な問題を引き起こす可能性がある。
このような状況の中で、我が国における国民生活の安定向上と国民経済の健全な発展に寄与するため
には、管理組合がマンションを適正に管理するとともに、行政はマンションの管理状況、建物・設備
の老朽化や区分所有者等の高齢化の状況等を踏まえてマンションの管理の適正化の推進のための施策
を講じていく必要がある。
この基本的な方針は、このような認識の下に、マンションの管理の適正化の推進を図るため、必要
な事項を定めるものである。
一マンションの管理の適正化の推進に関する基本的な事項
管理組合、国、地方公共団体、マンション管理士、マンション管理業者その他の関係者は、それぞ
れの役割を認識するとともに、効果的にマンションの管理の適正化及びその推進を図るため、相互に
連携して取組を進める必要がある。
１管理組合及び区分所有者の役割
マンションは私有財産の集合体であり、その管理の主体は、あくまでマンションの区分所有者等
で構成される管理組合である。法第五条第一項においても、管理組合は、マンション管理適正化指
針及び都道府県等マンション管理適正化指針の定めるところに留意して、マンションを適正に管理
するよう自ら努めなければならないとされている。マンションストックの高経年化が進む中、これ
らを可能な限り長く活用するよう努めることが重要であり、管理組合は、自らの責任を自覚し、必
要に応じて専門家の支援も得ながら、適切に管理を行うとともに、国及び地方公共団体が講じる施
策に協力するよう努める必要がある。
マンションの区分所有者等は、管理組合の一員としての役割及び修繕の必要性を十分認識して、
管理組合の運営に関心を持ち、積極的に参加する等、その役割を適切に果たすよう努める必要があ
る。

 

---

 

 

                                                                         

相談の中の モロハノツルギ？

 

 

『　なにしろ　全員　一切同価値の　１票　ですからね

　今まで　１４年間　一度だって委任状も議決権行使書も出さないで済ませていた方が　

　いきなり理事長ですからね　

　とにかく　なんでもカンデモ　平等原則　ということでは・・・・不満の処理が

　タイヘンなのですよ

　要するに　愛情の差がありすぎるのを長い間見せられ続けなので　あまりにも
　議決権もカワイソウスギル　ということを　多くの組合員が思うらしいのです

　ナントカ　運営を推進している者のエネルギーが有効に費やされるための工夫な

　どはないものなのか　

　ということですが・・・

　極く少数者によっての　管理組合の支配を招いてしまいそうだ　という危険さえも

　感じてしまうのです

　なにしろ　任せっぱなしの方たちが　ホボ　半数です

　我々も　高年齢者　ばかりで　ホトホト　・・・

　この議案はナントカ成立させないと　このマンションのこれからは　どんなことに

　なるのやら

　人数要件ではいたしかたないとしても　議決権要件ではナントカ　クリアーしたいの

　ですが・・・・どうにもこうにも　ドンナ事情があろうと　平等　という壁があるので・・・

　マッタクのところ　平等というもの　両刃の剣　ですね

　・・・　○○○○　○○○　○○　というような情況なのですが　なんとかならないものなので

　しょうか　？』

 

「　あくまで　検討していくための参考になればということなのですが　たしかに　他

　の団体組織の運営においては　議決権関係などについてサマザマな手法が設けられたりし

　てもいますね

　休憩中の雑談としての話題として聞いてほしいのですが　株主などのことでは　

　＜議決権の行使を制限される＞

　とか

　＜総会・取締役会の決議事項を拒否できる＞

　とか
　
　＜あらかじめ定められた数の取締役や監査役の選任ができる＞

　とかの株式を　要件を充たせば認めたり

　＜持ち株数とは無関係に　株主ごとに決められた個数の議決権が与えられる＞　

　ことを決めたりもできる場合もあるのです

　組織の情況とモロモロの必要に合わせて　サマザマな仕組みを設けることができるよ

　うになっているのです

　モチロン　会社というものと　管理組合というものとの　団体の目的がちがうことは

　承知の上での話をしているのですが・・・あくまで　考えていく途中での参考と

　してです　モットモ　管理組合も　場合によっては何十億という　あるいはそれ以上

　の財産に関しての資産管理団体でもあるわけですが」

　『　当然　要件をジックリと検討しながらということでしょうが　二個とか三個の

　議決権を持つ組合員がいたりするマンションも　あり得る　ということですか　？　』

　「　情況がどのようなもので　ナゼ　そのような仕組みが必要なのかを　充分に知って

　　から答えさせていただきますが　考え方としては　複数議決権という考え方ですが　

　　マッタク議論にもできないということではない　と　考えます

　　規約で別段の定めが可能　ということには　なっていますので

　　ただ　そうとうにハードルの高いことへの挑戦となることは間違いないと思われま

　　すね　

　　そうして　それこそ　モロハノヤイバ　にもなってしまう仕組みのことですからね」

　　というような　雑談　をしました

 

　　“　自主管理　ということだけれど　

　　　ドノヨウナ情況の組合さん　なのかな　？　

　　　それにしても　ご高齢の方三人で　ご苦労なことだ・・・　”

　　某日の　ある出会いに　登場のお話のことでした