さらに説明を という方 は 参考にしてみてください

 

 

マンション暮らしにおいては　訴訟も　止むを得ない　というようなことも　たしかに　あるのです

ただ　『　同じ屋根の下で生活している者同士が　原告だ被告だと　言い合うのは　・・・どうも・・

いかがなものかと・・・』

というようなことで　ソモソモ　管理組合自体が　当事者になるべきなのか　法的にもどうなのか

組織の権利・義務なのか　個人に帰属している権利・義務なのか　などということも　関連して　理事

会の席上で話題になったりしたことがありました

民事訴訟法の基本的なテキストにも　著名な判例として　マンション管理組合に関しての最高裁の

重要判例が記されたりしています　[　ソモソモ　原告になり得るのか　ということ　など　]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最判平成２３・２・１５）　

 

前回の　マンション管理士過去問題学習のことについても　特に　肢１について質問があり

過去に掲載させていただいたものが　多少とも参考になるのではとも思われるので

チョットバカリでも関心を抱いた方は　眺めてみてください

２０１９・９・２　の【管理組合の訴訟のこと】　という　記事です

リンクを貼るのも好いのでしょう　が　ホボ　同文を以下に　載せます

 

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

                                                                                  ２０１９・９・２のマイブログ　【管理組合の訴訟のこと】

 

『　ホームページに　訴訟担当　ということを　ワザワザ載せていますけれど

管理者は　職務に関して　区分所有者代理権を持っているのですから

その権限を使って　訴訟をすればよいのではないでしょうか　？

 

もしも　そういうわけにはいかないとしても　民事訴訟法に用意されている　法人でなくとも

社団の代表者として訴訟ができる　とかなんとかの条文を適用することでは　ダメなので

しょうか　？　

訴訟担当　なんぞというメンドウそうな言葉　聞いたことないので　余計に気になるし・・・』

 

 

民事訴訟法も　マンション管理士試験の範囲に含まれています

そうとうの分量のある法規ですので　捨てる　というのもひとつの戦法でしょうが
（モットモ　範囲も想定できますし　深度もさほどではない　？　とは　思いますが）

学習中に　どうしても疑問が解けないということで　気になってしかたがないとのことで

質問を受けました

 

極く簡潔に述べると　

『　管理者（理事長）が代理で訴訟すれば　あるいは　社団の代表者として訴訟をすればよい

のでは　？　と思われるのですが

なぜに　管理者が訴訟をするために＜訴訟担当＞などという法律の仕組みを必要とする理由が

あるのだ』

ということでした

 

鋭い質問だ　というのと　珍しい質問だ　というのが　パッと浮かんだ感想でした

そうとう学習している方で　そろそろ合格も近いかな　という雰囲気を感じました

 

民事訴訟法
（法人でない社団等の当事者能力）

第二十九条　法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、

　　　　　　又は訴えられることができる。

 

区分所有法

（権　限）

第二十六条　

２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。

 

４　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務に関し、区分所有者のために、

　　原告又は被告となることができる。　　　　　　　〔一部省略〕

 

 

 

 

説明させていただいた概略のこと

 

＜　職務上の代理権があっても　訴訟代理権まで認められるものか否かは　明らかでありません

 

　それに

 

　マンションの組織とその行為のありかたは　さまざま
　裁判の内容にしても　共用部分の修繕工事契約の不履行の責任追及なのか　管理費滞納の回収処
　理でのことなのか　第三者による共用部分の不法な占拠への妨害排除を求める場合なのか　など
　など　で　誰がどういう根拠で　訴訟を為していくのか等も　法的に一律ではないかもしれない

 

　そして　区分所有法３条で表されていることは　管理をしていくうえで区分所有者の間において
　団体的に事務を処理していく（多数によって決めていく）ということが規定されているだけで
　区分所有者が　権利・義務の主体として当然に団体を構成している　という意味を含んでいるわ
　けではない（関係する法的権利・義務の帰属等のことが一義的に定められているということでは
　ない　と解釈される）

　

　というようなこともあり

　仮に　民事訴訟法２９条の要件を充たしているか否か　ということにしても

 

　裁判所が一概には判断が困難ないくつかの要件のこと　も　あったりするので・・・

 

 

　ということで　いわば　区分所有法に独自の規定が必要になった　と　解釈できるだろう

 

　区分所有法２６条４項で　法律上任意的訴訟担当が認められているので　区分所有者全員

 

　の授権までは要しないこととなること　などは　実務上　裁判所・管理組合ともどもにと

 

　って　有用な仕組みだと考えられている

 

　つまり　任意的訴訟担当　という手法は　管理組合制度に必要なもの

 

　だからこそ　法律条文に　登場している

　

　おおよその管理組合では　理事長を　区分所有法上の管理者と定めていることでしょう

 

　

　それと　
　原告・被告　と　なっていますが　管理者は民事調停・支払命令・民事執行などの　当事者

 

　にもなれると解されています　＞

 

 

 

ということで　鋭い質問に関する記事でした

 

受験生さんへの参考の記事ですが　マンションにお暮らしの方にとっても無縁の知識では

 

ないのでは　とも言えますでしょう［民事訴訟法を少しなりとも学んだ方はおわかりでしょうが

トッテモ　繊細な　深い　知識を求められるようなところがあるので　クドクドの説明は　とても

自身にはできそうもないことを　陳謝しますが］

 

 

 

 

それにしても　マンション管理士試験の範囲はスゴイですから　学習時間配分には気をつけて

そうであるとしても　民法　は　別格にしなければと考えられます

 

どこを出題されても　仕方ない科目ですし　将来　実務でも　つまるところ　全体を必要とされ

るでしょうし

 

というようなことからも

法文系国家試験のおおよそには　この科目　必須となっていると思いますので

 

---

・・・　メモ　・・・

　　管理組合法人においては

（成立等）

第四十七条

８　管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務（第六項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

　　　　　※　訴訟においての　当事者は　管理組合法人　（管理組合法人の　理事　ではない）　
　　

（権限）

第二十六条　

４　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

　　　　　　　　　

　※　当事者に　なる（　原告・被告に　なる　　　自己の名において・その名において　なる）　
　　　ということは

　　　　〇〇〇訴訟代理人　　　◇◇◇　　　ではなく　
　　　　当事者（原告・被告）　◇◇◇　　　として　
　　　　訴状等に登場する

　　　　ということです｟代理人は　当事者　ではありませんので｠

　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　

                                  　　

 

 

 

 

チェックしあう ？

 

マンション管理士としての実務をしていますが　当然　資格に関しての＜登録＞

は済ませています（その継続に必要な講習も　当然　継続しています）

『マンション管理士です』と名乗っての業務は　登録してはじめて許されので

多くの資格業では　並行して　一定の組織（都道府県単位が多いですが）に所属

する義務

もあったりしますが

マンション管理士においては　組織所属義務はありません

もっとも　所属義務はないけれど　任意団体としての組織所属しての業務活動と

いう形は　マンション管理士界にもあります

 

自身は　今は　マンション管理士としては　所属している組織を持っていません

全国的な組織にお世話になっていたこともありますが　卒業させていただきました

さて　なぜ　本日は　このようなブログになったかのか

「マンション管理士は　互いに　組織の一員として　他の管理士のブログの内容に

　疑問点　というより　明白な誤りがあるような場合　チェックしあうことなど

　ないのですか　？　所属会から注意などある　などということはあり得ないの

ですか？」

という質問を受けたりしたからでした

『知人のとか　とても参考になるなと思われるブログなどは　ときどき　拝見さ

せていただくことなど

あるけれど　さほど多くのマンション管理士ブログを知っているわけでもないし

どの会にも所属してもいないということなどもあって・・・チェックしあうというレベル

の間柄の方を　自身は　今は　持っていない

でも　お付き合いいただいている資格業者さんは　それなりにおられるのですけれど』と

答えました

 

「実は　どのように読み返してみてもオカシイという解説をなさっているマンション管理士

　さんが・・・いて・・・

規約で特に定めがない限り普通決議事項の場合　出席組合員ならびに出席議決権の半数以上の賛成
が成立要件

などと掲載しているので・・・」

 

基本中の基本のことなので　即座に　＜そのとおりの文言での掲載だとすると　それは　誤りですね＞

と　答え・・・はした　のですが　マサカ　と　多少不安になり　さっそく　法規を点検

トンデモナイ　ことを伝えたわけではないことを　確認し　ホッとしたのでした

 

---

区分所有法

（議事）

第三十九条　
集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

---

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　※　出席　という文言は　登場しない　し
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　半数ではなく　過半数　です

 

『そのブログは　どこに掲載があったものなの』

と　その受験者さんに問うても　ナゼか　ハッキリとは　言ってくれません　？？

 

 

というようなことで　自身も　おそらく　ウッカリミス　で　トンデモナイ内容を載せてしまっている

こと　あるのだろう　かな・・・あるのだろうなー

？？？

と　ギクッとしてしまったのでした

そんなこともあって　トキドキ　過去ブログの読み返しをすることが　ケッコウあります
〔実は　自身の復習にもなることが多いので〕

 

 

さて　ウッカリミス撲滅をスローガンにして　記事掲載継続に本年も努めさせていただく

として　もはや　２月突入

自身の学習スケジュールも　見直して　ということで　未だ　モチベーションがなかなか高揚

できない実務科目等のあり方について　アーダコーダと・・・

さらに基本書回帰をするか　むしろ一問一答式で　一つ一つ論点つぶしのほうが効果的か　など

など

悩んだりしていたり　の　日常　なのです

 

それにしても　物価の高騰対策　　被扶養者規定の改変　　労働力不足対策としての高齢労働力

の活用施策　　コロナ災禍による？不登校児の急増　　はては　サマザマな観点からの安楽死問題

の議論

などなど　ズバリ日常生活・暮らし密着の課題が　ドンドン続く世であることを　実感させられる

ことが　

多すぎ　ますね　？

皆さんの実感はいかがなもの　ですか　？

 

上記に関し　さっそく　また　質問があったので　念のため

標準管理規約（単棟式）では　次のようになっています

（総会の会議及び議事）
第４７条 総会の会議（WEB会議システム等を用いて開催する会議を含
む。）は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出
席しなければならない。
２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。

《この文言をカミシメル　と　不気味ですよね　
　議決権の半数を持つ者が出席　他に賛成者が一人でもいて
　賛同委任状提出しているなら　議決可
　頭数よりトニモカクニモ議決権　という仕組みです》

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  はたけやま・とくお事務所(goo.ne.jp)　

 

どの段階で何をする？業務の流れでわかる！遺言執行業務 ＜第2版＞ [ 東京弁護士会法友全期会 ] 価格：4070円（税込、送料無料) (2023/1/23時点) 楽天で購入

 

家族法 （新法学ライブラリ　9） [ 二宮　周平 ] 価格：3740円（税込、送料無料) (2023/1/23時点) 楽天で購入

 

 

民法2　債権法　第4版 [ 我妻　榮 ] 価格：2750円（税込、送料無料) (2022/12/6時点) 楽天で購入

 

　

コンメンタールマンション区分所有法第3版 [ 稲本洋之助 ] 価格：8800円（税込、送料無料) (2022/7/1時点) 楽天で購入

 

 

 

 

区分所有法の解説　7訂版 （最新不動産の法律） [ 渡辺晋 ] 価格：3300円（税込、送料無料) (2022/6/4時点)

 

 

マンション標準管理規約の解説　4訂版 （最新不動産の法律） [ 渡辺　晋 ] 価格：3080円（税込、送料無料) (2022/9/27時点) 楽天で購入

　　　　　　　　　　　　　　　　

　

デイリー六法2023　令和5年版 [ 長谷部由起子（編修代表） ] 価格：2200円（税込、送料無料) (2023/1/19時点) 楽天で購入

共同所有住民同士の超基本情報だろうと 提供オコトワリ？

 

 

個人情報保護法は　マンション管理組合にも　おおいに関係性がある事柄です

以前にも　関連のことを載せさせていただいていますが　法改正がなされてい

ます

：　個人情報保護法・行政機関個人情報保護法・独立行政法人等個人情報保護法の３本の法律を

　　１本の法律に統合

：　地方公共団体の個人情報保護制度についても統合後の法律において全国的な共通ルール　　

：　全体の所管を個人情報保護委員会に一元化　

などの改正もあり

 

参考になる資料のひとつ　として　次の　６ページあたりまででも　眺めておくと　好いのでは

000790352.pdf (soumu.go.jp)　　　　
令和３年改正個人情報保護法について

 

 

条文は　

特に注意すべきは　それぞれの立場においては実務ではホンノ一部　？　なので
しょうけれど

個人情報の保護に関する法律 | e-Gov法令検索

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参照　※省略アリ

（定義）

第十六条　

２　この章及び第六章から第八章までにおいて「個人情報取扱事業者」とは、個人情報
　　データベース等を事業の用に供している者をいう。

 

第二節　個人情報取扱事業者及び個人関連情報取扱事業者の義務

（利用目的の特定）

第十七条　個人情報取扱事業者は、個人情報を取り扱うに当たっては、その利用の目的
（以下「利用目的」という。）をできる限り特定しなければならない。

 

（利用目的による制限）

第十八条　個人情報取扱事業者は、あらかじめ本人の同意を得ないで、前条の規定により
特定された利用目的の達成に必要な範囲を超えて、個人情報を取り扱ってはならない。

 

３　前二項の規定は、次に掲げる場合については、適用しない。

一　法令に基づく場合

二　人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得る
　　ことが困難であるとき。

三　公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、
　　本人の同意を得ることが困難であるとき。

 

（適正な取得）

第二十条　個人情報取扱事業者は、偽りその他不正の手段により個人情報を取得しては
　　　　　ならない。

２　個人情報取扱事業者は、次に掲げる場合を除くほか、あらかじめ本人の同意を得ないで、
　　要配慮個人情報を取得してはならない。

一　法令に基づく場合

二　人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得るこ
　　とが困難であるとき。

三　公衆衛生の向上又は児童の健全な育成の推進のために特に必要がある場合であって、本
　　人の同意を得ることが困難であるとき。

 

など　タイセツな条項がみられます

個人情報の保護に関する法律施行令 | e-Gov法令検索

 

 

 

受験にも関係〔個人情報保護法・個人情報保護法施行令〕のことですが　実務

［管理組合としての個人情報の扱い・情報提供一切拒否組合員対策　等］にも

必要となる事柄です

『　個人情報保護で守られているでしょ・・　情報提供しないけれどナニカ文句ある　』という文言に　

萎縮してしまっているだけでは　そのような言葉を発しておけば役員との会話を避ける妙薬になるはず　

なにしろ伝家の宝刀　必殺技　それは個人情報保護法

と　信じきっている組合員に対処できませんでしょうから・・・

最低限必要となる情報を得られないでいることによる共同体としての困惑などおかまいなしの　身勝手

過ぎ構成員の存在がジワジワ増えているようなマンションもあるようで・・・

心配な事です（　情報の悪用者などがいることによる摩擦などもあったりするのでしょう　

けれども・・・）

その方面の相談も　トキドキ　あったりします

広い意味では　コミュニケーションのあり方の　サマザマな悩み相談　です

 

 

ということで　事業者としてものマンション管理組合の情報との付き合いのあり方等に関連しての　

特に　個人情報についての

極く　概要の関連記事の掲載でした

 

　

　　　　　　　　　　　　　　　      はたけやま・とくお事務所(goo.ne.jp)　　

 

 

　

マンション判例百選 別冊ジュリスト　第259号 （259） [ 山野目 章夫 ] 価格：2640円（税込、送料無料) (2022/9/22時点) 楽天で購入

 

区分所有法の解説　7訂版 （最新不動産の法律） [ 渡辺晋 ] 価格：3300円（税込、送料無料) (2022/6/4時点)

マンション法案内 第2版 （勁草法学案内シリーズ） [ 鎌野　邦樹 ] 価格：2530円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天で購入

 

 

令和4年度版　マンション管理の知識 [ （公財）マンション管理センター ] 価格：3850円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天で購入

 

マンション標準管理規約の解説　4訂版 （最新不動産の法律） [ 渡辺　晋 ] 価格：3080円（税込、送料無料) (2022/9/27時点) 楽天で購入

 

コンメンタールマンション区分所有法第3版 [ 稲本洋之助 ] 価格：8800円（税込、送料無料) (2022/7/1時点) 楽天で購入

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

改めることは 心配 でもある と 理解はできますが・・・

 

前回のブログに　法人化に関して　関連条文を載せさせていただきました

省略させていただいたものもあるのですが　全条文を載せさせていただきます

疑問を持たれることが多く　質問が多い条文について　特に大切であろうと思われるところを　

シンプルに補足させていただきます

マンションでお暮らしの方　よろしければ　眺めてみてください

受験生の方のための知識としても　さらに将来の実務のためにも　少しでも役に立つなら　

サイワイです

 

：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：：

第六節　管理組合法人

（成立等）

第四十七条　第三条に規定する団体は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で法人となる旨並びにその名称及び事務所を定め、かつ、その主たる事務所の所在地において登記をすることによつて法人となる。
２　前項の規定による法人は、管理組合法人と称する。

３　この法律に規定するもののほか、管理組合法人の登記に関して必要な事項は、政令で定める。

４　管理組合法人に関して登記すべき事項は、登記した後でなければ、第三者に対抗することができない。

　硬い話で恐縮ですが　マンション住人は管理組合の一員にならないことは許されなく当然に団体の構成員
　とされるのであり　団体的な拘束から逃れ得ません（３条）

　しかし　法的には　この団体が当然に権利・義務の主体となるということでもないのだ　との解釈があり
　ます（権利能力のない社団　として扱われることもあるが）

　とにかく　法人格を得ることによって　管理組合団体財産　と　個人財産との区分が明確になるというこ

　とですから第三者との取引関係においても　管理組合団体と区分所有者との関係においても　法律関係が

　ハッキリとします（団体財産の存在というものが　法的に認められるので不動産登記などのことが管理組
　合法人名義で可能となること等もあるし）

　総じて　対外的（外部との関係）でも対内的（管理組合と個々の区分所有者との関係）にも組織の形が

　公示されて見えやすいものともなるので　サマザマな場面で実務的に・法律的に　効率が良くなる

　

　　

５　管理組合法人の成立前の集会の決議、規約及び管理者の職務の範囲内の行為は、管理組合法人につき効力を生ずる。

　法人設立ということは　新たに団体が形作られることを意味しますが　管理組合の法人化は団体が誕生する
　というものではありません（モトモトが　団体です　から　新たに団体が形成されるということではないの
　です）
　《管理組合法人というのは　それまで存在していた区分所有者の団体が　同一性をもって法人格を取得した

　ものですし　組織の目的や事務の執行などについては　法人化前と異なるところがない
　ということです

　法人成立前の集会（総会）の決議や規約は　管理組合法人の集会（総会）の決議や規約と　同じ効力を

　有しているということです》
　管理者の職務権限は　当然に消滅することになります

 

６　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領についても、同様とする。

７　管理組合法人の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

８　管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務（第六項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

９　管理組合法人は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分所有者にその旨を通知しなければならない。この場合においては、第三十五条第二項から第四項までの規定を準用する。

１０　一般社団法人及び一般財団法人に関する法律（平成十八年法律第四十八号）第四条及び第七十八条の規定は管理組合法人に、破産法（平成十六年法律第七十五号）第十六条第二項の規定は存立中の管理組合法人に準用する。

１１　第四節及び第三十三条第一項ただし書（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。）の規定は、管理組合法人には、適用しない。

１２　管理組合法人について、第三十三条第一項本文（第四十二条第五項及び第四十五条第四項において準用する場合を含む。以下この項において同じ。）の規定を適用する場合には第三十三条第一項本文中「管理者が」とあるのは「理事が管理組合法人の事務所において」と、第三十四条第一項から第三項まで及び第五項、第三十五条第三項、第四十一条並びに第四十三条の規定を適用する場合にはこれらの規定中「管理者」とあるのは「理事」とする。

１３　管理組合法人は、法人税法（昭和四十年法律第三十四号）その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第二条第六号に規定する公益法人等とみなす。この場合において、同法第三十七条の規定を適用する場合には同条第四項中「公益法人等（」とあるのは「公益法人等（管理組合法人並びに」と、同法第六十六条の規定を適用する場合には同条第一項中「普通法人」とあるのは「普通法人（管理組合法人を含む。）」と、同条第二項中「除く」とあるのは「除くものとし、管理組合法人を含む」と、同条第三項中「公益法人等（」とあるのは「公益法人等（管理組合法人及び」とする。

１４　管理組合法人は、消費税法（昭和六十三年法律第百八号）その他消費税に関する法令の規定の適用については、同法別表第三に掲げる法人とみなす。

（名称）

第四十八条　管理組合法人は、その名称中に管理組合法人という文字を用いなければならない。

２　管理組合法人でないものは、その名称中に管理組合法人という文字を用いてはならない。

（財産目録及び区分所有者名簿）

第四十八条の二　管理組合法人は、設立の時及び毎年一月から三月までの間に財産目録を作成し、常にこれをその主たる事務所に備え置かなければならない。ただし、特に事業年度を設けるものは、設立の時及び毎事業年度の終了の時に財産目録を作成しなければならない。

２　管理組合法人は、区分所有者名簿を備え置き、区分所有者の変更があるごとに必要な変更を加えなければならない。

　第七十一条　次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、
　議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。

 

　六　第四十八条の二第一項（第六十六条において準用する場合を含む。）の規定に違反して、財産目録を作
　　　成せず、又は財産目録に不正の記載若しくは記録をしたとき。

 

　ということで　罰則　もあります

　が　堅実な組織維持のためには　罰則も必要となるもの　との理解の仕方もタイセツではないかと思われま
　す　

（理事）

第四十九条　管理組合法人には、理事を置かなければならない。

２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、理事の過半数で決する。

３　理事は、管理組合法人を代表する。

４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、その期間とする。

７　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任により退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任するまで、なおその職務を行う。

８　第二十五条の規定は、理事に準用する。

（理事の代理権）

第四十九条の二　理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。

（理事の代理行為の委任）

第四十九条の三　理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。

（仮理事）

第四十九条の四　理事が欠けた場合において、事務が遅滞することにより損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人又は検察官の請求により、仮理事を選任しなければならない。

２　仮理事の選任に関する事件は、管理組合法人の主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

 

 

（監事）

第五十条　管理組合法人には、監事を置かなければならない。

２　監事は、理事又は管理組合法人の使用人と兼ねてはならない。

３　監事の職務は、次のとおりとする。

一　管理組合法人の財産の状況を監査すること。

二　理事の業務の執行の状況を監査すること。

三　財産の状況又は業務の執行について、法令若しくは規約に違反し、又は著しく不当な事項があると認めるときは、集会に報告をすること。

四　前号の報告をするため必要があるときは、集会を招集すること。

４　第二十五条、第四十九条第六項及び第七項並びに前条の規定は、監事に準用する。

（監事の代表権）

第五十一条　管理組合法人と理事との利益が相反する事項については、監事が管理組合法人を代表する。

（事務の執行）

第五十二条　管理組合法人の事務は、この法律に定めるもののほか、すべて集会の決議によつて行う。ただし、この法律に集会の決議につき特別の定数が定められている事項及び第五十七条第二項に規定する事項を除いて、規約で、理事その他の役員が決するものとすることができる。

２　前項の規定にかかわらず、保存行為は、理事が決することができる。

　前回のブログにも登場させていただいた　条文です
　集会（総会）がタイセツなものである　ということは　普遍のこと・不変のこと　です
　が　法人化で〔よりサマザマな場面における総会以外の決議機関を設けておくことも　
　昨今特に必要となっていることへの対策としても　有用な手法を用い得ることになる〕
　のメリットになり得ることの　一つの例となる規定です

 

（区分所有者の責任）

第五十三条　管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

２　管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつたときも、前項と同様とする。

３　前項の規定は、区分所有者が管理組合法人に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、適用しない。
　　　　法人が　第一次的に管理組合法人の債務を負担するのだということが　前提となっています
　　　　（２９条に各区分所有者が分割して責任を負うことが規定されているけれども）

（特定承継人の責任）

第五十四条　区分所有者の特定承継人は、その承継前に生じた管理組合法人の債務についても、その区分所有者が前条の規定により負う責任と同一の責任を負う。

（解散）

第五十五条　管理組合法人は、次の事由によつて解散する。

一　建物（一部共用部分を共用すべき区分所有者で構成する管理組合法人にあつては、その共用部分）の全部の滅失

二　建物に専有部分がなくなつたこと。

三　集会の決議

２　前項第三号の決議は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数でする。

（清算中の管理組合法人の能力）

第五十五条の二　解散した管理組合法人は、清算の目的の範囲内において、その清算の結了に至るまではなお存続するものとみなす。

（清算人）

第五十五条の三　管理組合法人が解散したときは、破産手続開始の決定による解散の場合を除き、理事がその清算人となる。ただし、規約に別段の定めがあるとき、又は集会において理事以外の者を選任したときは、この限りでない。

（裁判所による清算人の選任）

第五十五条の四　前条の規定により清算人となる者がないとき、又は清算人が欠けたため損害を生ずるおそれがあるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を選任することができる。

（清算人の解任）

第五十五条の五　重要な事由があるときは、裁判所は、利害関係人若しくは検察官の請求により又は職権で、清算人を解任することができる。

（清算人の職務及び権限）

第五十五条の六　清算人の職務は、次のとおりとする。

一　現務の結了

二　債権の取立て及び債務の弁済

三　残余財産の引渡し

２　清算人は、前項各号に掲げる職務を行うために必要な一切の行為をすることができる。

（債権の申出の催告等）

第五十五条の七　清算人は、その就職の日から二月以内に、少なくとも三回の公告をもつて、債権者に対し、一定の期間内にその債権の申出をすべき旨の催告をしなければならない。この場合において、その期間は、二月を下ることができない。

２　前項の公告には、債権者がその期間内に申出をしないときは清算から除斥されるべき旨を付記しなければならない。ただし、清算人は、知れている債権者を除斥することができない。

３　清算人は、知れている債権者には、各別にその申出の催告をしなければならない。

４　第一項の公告は、官報に掲載してする。

（期間経過後の債権の申出）

第五十五条の八　前条第一項の期間の経過後に申出をした債権者は、管理組合法人の債務が完済された後まだ権利の帰属すべき者に引き渡されていない財産に対してのみ、請求をすることができる。

（清算中の管理組合法人についての破産手続の開始）

第五十五条の九　清算中に管理組合法人の財産がその債務を完済するのに足りないことが明らかになつたときは、清算人は、直ちに破産手続開始の申立てをし、その旨を公告しなければならない。

２　清算人は、清算中の管理組合法人が破産手続開始の決定を受けた場合において、破産管財人にその事務を引き継いだときは、その任務を終了したものとする。

３　前項に規定する場合において、清算中の管理組合法人が既に債権者に支払い、又は権利の帰属すべき者に引き渡したものがあるときは、破産管財人は、これを取り戻すことができる。

４　第一項の規定による公告は、官報に掲載してする。

（残余財産の帰属）

第五十六条　解散した管理組合法人の財産は、規約に別段の定めがある場合を除いて、第十四条に定める割合と同一の割合で各区分所有者に帰属する。

　５５条１項３号の解散の場合は　区分所有者の団体自体は存続する（法人ではなくなるが）のだから
　規約に別段の定めがない限り　各区分所有者の分割請求を許さないとすべきとの説があります

　残余財産の帰属について　法人格を持たない区分所有者の団体に帰属させる　ということです

　管理組合法人と解散後の区分所有者の団体とは　実質的に同一性が維持されていると考えられますから

　理事の行為・法人解散前の規約・集会（総会）の決議は法人解散後も有効です

　（４７条における場面＜法人化前とその後の扱い＞と逆の場面ですが　実質的な同一性の維持という点

　　からの考え方は　同様）

　

（裁判所による監督）

第五十六条の二　管理組合法人の解散及び清算は、裁判所の監督に属する。

２　裁判所は、職権で、いつでも前項の監督に必要な検査をすることができる。

（解散及び清算の監督等に関する事件の管轄）

第五十六条の三　管理組合法人の解散及び清算の監督並びに清算人に関する事件は、その主たる事務所の所在地を管轄する地方裁判所の管轄に属する。

（不服申立ての制限）

第五十六条の四　清算人の選任の裁判に対しては、不服を申し立てることができない。

（裁判所の選任する清算人の報酬）

第五十六条の五　裁判所は、第五十五条の四の規定により清算人を選任した場合には、管理組合法人が当該清算人に対して支払う報酬の額を定めることができる。この場合においては、裁判所は、当該清算人及び監事の陳述を聴かなければならない。

第五十六条の六　削除

（検査役の選任）

第五十六条の七　裁判所は、管理組合法人の解散及び清算の監督に必要な調査をさせるため、検査役を選任することができる。

２　第五十六条の四及び第五十六条の五の規定は、前項の規定により裁判所が検査役を選任した場合について準用する。この場合において、同条中「清算人及び監事」とあるのは、「管理組合法人及び検査役」と読み替えるものとする。

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

 

令和4年度版　マンション管理の知識 [ （公財）マンション管理センター ] 価格：3850円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天で購入

　　　　　　　　　

即時性・双方向性 と アリの穴

 

 

＜　あなたのあの記事は　何を言わんとしているのか　チットモ　あるいは　少々　

トニカク　　わからない　＞

という　率直な意見を伺うことが　ときに　あります
（ブログを訪ねてくださったことに　心から感謝の気持ちは　抱かせていただいておりますが）

 

抽象的過ぎる議論は　それこそ　論点が噛み合わずに　徒に時間だけを消費する

ことになってしまう惧れが強いので　シンプルに　肝心なところを浮かび上がらせて　

記させていただくこととします

 

この二　三年のマンション管理運営に関する実務上の流れとしては　リアル出席総会　

と　バーチャル集会（オンライン総会）とのそれとは　

後者でも

《　即　時　性》と《双　方　向　性》とを兼ね備えた議論をなし得るのだから　

現実の（リアルの）会合　つまり区分所有法上の集会（総会）

と　なんら異ならないことと解釈できる

というあたりを　楯にしての　ＩＴ技術利用のマンション管理運営関係志向・指向

してのものが　本流となってしまっている　のでは？　と　

自身は

考えています

しかし　その　《即時性》と《双方向性》とを兼ね備えた合意作りのための議論から

の成果　

というものの　実際の存在・記録・保存・総じてそうしたものへの信頼
（あえて　このような硬い表現を使わせていただきます）

について　関係当事者が　疑いを持ち合いだしたならば　どのような情況になってしまう

のでしょう・・・か・・・

 

 

前回のブログに登場の　[・・・アリの穴・・・　の　くだりは　わが国の　現在の　

著名憲法学者さんの言なのですが　自身には　極く　モットモな考え方と思えてしまうの

です

（一介の素浪人が　なにをホザイテイル　とも思われましょうが　どうぞ　ご容赦を
　ください）

 

 

昨今の　マンション管理運営関係当事者の根拠にしているものは　何なのでしょうか　？

マンション学の基本法といえる　【建物の区分所有等に関する法律】　の　どこに　どの

ような姿で　

ネット集会（Ｗｅb総会）

オーケーですよ　という　根拠が　存在・登場していると言えるのでしょうか　？

＜参考＞　２年ほど前〔２０２０・４・１６〕のグログですが　

最低限の配慮さえ無いような言動 - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

 

・・・リアル集会（総会）の開催場所と各区分所有者との間で情報伝達の双方向性と即時性が
確保されているといえる環境にあれば、個々の区分所有者が、インターネット等の手段
（WEB 会議システム等）を用いて集会（総会）に参加し、議決権を行使することは可　能　と
考　え　る・・・

という解釈　というか　一つの立論というようなものが　いつしか　可　能を　既に超して　

進めていってナンラ問題無し　という

レベルに勝手に育ってしまっている　という実務情況だと思われるのです

 

　

ということで　イロイロと質問　というか　
『何が　問題となるの　ドコがマズイと考えられるの？　極くシンプルに言ってみてよ』

という問い合わせもあるので　あらためて　本日のブログとさせていただいたのです　が・・・

 

 

実務人として　実務に余計な雑音を交えるようなことは　慎むべきことは当然なのです

が　どうにも　自身の疑問も消えないままなのですが・・・　皆さんは　いかがお考え

でしょうか　？　私の疑問は　荒唐無稽な　バカバカシイ　意味の無い　取るに足らない

もの　なのでしょうか？　[　人の支配　ではなく　法の支配　の　尊厳さ]　などとは無縁

のこと

なのでしょうか　？

 

　

今までにも申し上げておりますが　自身もＷＥＢ会議の便利さなどは承知していますし

利用すべき（というか　用いても　法的に問題無し　というシーンでは　

リアルとバーチャルの本質的な差異　などということにこだわる必要無し　というこ

とで　以前から用いています・・法で縛りを付している範囲のことではないのですから）

しかし　曖昧な？根拠で　グングン　進んでしまっている既得権が　法に裏打ちされた

ものと違わない　という曖昧さの容認し過ぎ　とも言えるものからの結果が　剥ぎ取る

ことができないほどに育っていってしまってからでは・・・そうしたことへの疑問符

が世に現われることもないままで加速して過ぎて行ってしまうのを傍観しているだけ　

というのも

いかがなものか　と　巷の　実務人の一人として　悲しすぎるので　本日のブログに

なっています　

危惧せざるを得ない　ところを　この記事を記している　この時点でも　そう覚えて

しまう　のです

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ⅰ リアル集会（総会）の開催場所と各区分所有者との間で情報伝達の双方向性と即時性が
確保されているといえる環境にあれば、個々の区分所有者が、インターネット等の手段
（WEB 会議システム等）を用いて集会（総会）に参加し、議決権を行使することは可能と
考える。

ⅱ その場合の議決権の行使は、建物の区分所有等に関する法律（以下、「区分所有法」という。）
第 39 条第 3 項に規定する（集会に出席しない場合の）電磁的方法による議決権行使では
なく、その区分所有者が招集場所で開催されている集会（総会）に出席し、その場で議決
権を行使したものと取扱うことも可能であると考えられる。

ⅲ なお、管理者等がオンラインによる出席をし、その職責を果たすためには、リアル集会
（総会）の開催場所と当該管理者等並びに各区分所有者との間で情報伝達の双方向性と即
時性が確保されているといえる環境にあり、集会（総会）における議事進行等を支障なく
行える仕組みが整備されていることが必要となる。

ⅰ 招集通知の性質上、集会の日時・場所を明示することは当然のことであるが、区分所有
法第 35 条第 1 項において、開催場所を明示しなければならない旨の特段の定めはない。

ⅱ 物理的な場所を不要とする、完全オンライン形式の集会（総会）を開催する場合は、区
分所有法第 35 条第 1 項に規定する通知事項として、開催方法を明示することが考えられ
る。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

というような　昨今の　マンション管理運営の指針を担うべき法的・学界の中枢部における　

ある意味　周りから　ジワジワ　くるめていって　いつかわからぬうちに　絶対に

保持しなければならない　法的明文の約束事の最深部に位置する本丸をなし崩し的に虫食い

だらけにしてしまう　ような　その手法　

というか　方向性・志向性・指向性が　なんとも不安感満載のものなのでは　と　思えてし

まうのです

 

 

 

自身の　最近の実務上の対応としては　マンション管理組合さんにインターネット等環境を導入

しての管理運営の説明あたりまではすることがありますが　関連する問題点のことは　

自己の責任において　モチロン客観的な視野をもって　対応しています
（要するに　主観的には疑問符が付かざるを得ない解釈での実務の流れの事は　納得でき

ていない　

けれど　と　表明させていただきながらの対応をさせていただいております）
＜当然のことですが　一人のプロとして　完全自己責任のうえで＞

 

 

ということですが　本日は　ここらあたりで　止めます

今まで　何度も　同じことをブログで繰り返してしまっていますが　ケッシテ　ＩＴ

技術導入利用など　モッテノホカ　ということを述べているのではなく　皆で理解し得る

大義名分　というか　関係人の皆が拠りどころにできるものに　徒に反しての

というか　法治国家として　明文規定に反するような解釈下　での　突っ走りには

危惧を覚えてしまう　ということです〔　しかるべき手続にて　事を進めなくては

いけないのでは　と　言わせていただいて　いる　ということなのです　が・・・〕

極く　単純に言わせていただくと　ルールは守らなければならない　という　極く　あた

りまえのことを述べさせていただいている　というだけのことなのです

自身としては　どうしても心に浮かんできてしまう疑問点というか　だまっているのは

いかがなことか　と　マンション管理運営に係る　組合さんとも密接に関わっている

一人の実務人の責務とも理解できる　として　述べさせていただいている　のです

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

 

年度末関係の仕事やら　モロモロ　の思案もありまして　４０日以上もお休みを頂き

久しぶりのブログになってしまいました

いろいろと事情というものがありまして　その事情に目途がつきましたので　以前の

ペースのように　イロイロ　記させて

いただくこと　再開　させていただきたく思っております

どうぞ　ヨロシク　さらなるお付き合いのほど　お願い　申　し　ま　す

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　

通常は甘受すべきこと ？

 

「遠隔地への通勤の往復時間」

ということが話題になる場合　おおよそ　何時間までの通勤であれば　通常は甘受すべき
かな　？　
と　
あなたなら考えるでしょうか　？

『　片道　１時間半　なら・・・なんとかして通える　だろうから　我慢して

　勤め続ける・・かな　？』　

『　ギリギリ　片道　２時間かな　？　それ以上は　トテモトテモ・・・

　そのような通勤距離だと　まちがいなく　誰しもが遠隔地からの通勤だと認めることに

　なるのではないでしょうか・・・？　』

 

 

実務をするうえで　＜通常の感覚＞　ということに敏感でなくてはいけないな
と　強く反省させられることが　トキドキ　あります

例えば　［妥当な通勤時間とは　どの程度のことをさしているのか］という問いに

対して　自身は　往復何時間と答え得るだろうかナ？

遠隔地　という表現をする場合に　通勤のための往復時間としてどれくらいなら　遠隔地

すぎる勤務は無理　という結論につながることに　なるのだろうか・・・

 

 

 

常時介護を必要とする親族と同居する労働者が　概ね往復5時間以上を要する遠隔地に転勤を
命じられたことにより離職した場合　当該転勤は労働者にとって通常甘受すべき不利益であ
るから特定受給資格者にはならないのかどうか　？

特定受給資格者　というのは　簡潔に言うと　離職によって失業した場合の生活保障のために
支給される基本手当について　一般の受給資格の方よりも長い日数の支給がなされるという資
格を持っている方のことです（例えば　一般の方が１２０日数のところ　２７０日数とか）

 

 

権利濫用に当たるような事業主の配転命令がなされた場合には特定受給資格者に該当する

ということで

家族的事情（常時本人の介護を必要とする親族の疾病・負傷等の事情がある場合をいう）を抱える
労働者が 遠隔地に転勤を命じられた場合等 　権利濫用に当たるような事業主の配転命令がなされた
場合には「　事業主が労働者の配置転換等に際して 当該労働者の職業生活の継続のために必要な配
慮を行っていないこと　」に該当し　 特定受給資格者に該当するとされています

この場合の「遠隔地」とは　通常の交通機関を利用し又は自動車・自転車を用いる等通常の方法に
より通勤するために　概ね　往復4時間以上要する　場合をいう

とされているようです〔雇用保険分野のこととしてですが〕

 

 

管理人さんの通勤のことが話題になった時に　自身の　遠隔地　ということの捉え方のことで　おお
いに反省させられたことがあったりしました

実務感覚のためのアンテナを　シッカリと立てていないといけないな　と　気付かされたりしたので
した

実務における常識といえるような規準に　あまりに隔たるような言動には　充分注意しなければなら

ない　

と　思ったことでした

 

 

 

“そんなに遠くから通勤為されていたのですか　？　オドロキ　です”

と　
率直な感想を　マンション管理員さんに伝えたことがあったりしました

まさか　それほどまでの時間をかけての通勤であるとは　想像していなかったので

自身の感覚の甘さを　痛感させられたのでした

 

 

 

 

さて

あなたの通勤距離・通勤時間は　どれくらいですか　？

週何度の　マンション集会室でのワークですか？

お部屋でのテレワークと　どちらが　好ましいことですか　？

エントランスホールでのテレワークを認めるかどうか　のことは　どうなりましたか　？

多少の混乱は　通常甘受すべきこととして　規準が曖昧であっても仕方ない　こととして済ませますか？
いつまで　こうした管理運営上の非常特例的な処理を続行しますか　？　
というか続行していても良いのですか　？　

［　利用の仕方として　どうなのか　どうすべきなのか　？　

　共用部分の管理なのだから集会で決めるということだと考えますが　利用が先行してしまっているよ

　うですけれど　緊急時とはいっても　管理執行の流れが整理されていないと　ヤハリ　マーイイカ式

　な判断行動を許してしまう雰囲気が膨らんでいってしまうのではないか　と　心配しているのですが

　・・・？　］

 

 

まだまだ　通常ではない日常が続きそうで　イロイロと　自身の考え方を整理しておく必要もあり

そうに思えています（規約や細則の改変を　より具体的に提案すべきか否か・・・　などなど）

 

マンションにおける　今までの通常感覚　と　通常ではない情況での今のそれをシッカリとみきわめて　

管理援助を尽くさなければならない　と　

あらためて　広い範囲で　

サマザマなことを　より　真に実利的・効率的な実務を目指しつつ　思っているのです

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

コチラも アチラも 第三者ではある

質問と相談にも　前提となる下地のようなものがある程度示されないと　

ナカナカ　歩にスピード感を増すことができずに　グルグル回りの繰り

返しになってしまいそうな場面もありそうだ

 

『第三者管理というのは　区分所有者以外の者が役員に就けるということ

そもそも　第三者管理　とか　外部の専門家　などという言葉だけからは　
極端な場合　相応しいと思えるなら　ドンナ人でもかまわない　？　との

解釈もありそうで　枠など無い　とも言えそう　なので・・・』

『　専門家でなければ　就けない　ということではないですよね

だいいち　その外部専門家というのは　どういう者を示しているのですか

規約で＜役員は総会で選任する＞として　今までの＜組合員のうちから＞

という縛りをはずすのだから　要するに　ナンデモアリ　ということになっ

てしまうかも

ということ　だったり・・・そんなようなことにもなってしまうのですか　？』

「　専門家か　そうでないのかなんて　決め手は何ナノ　でしょうね

国家資格者かどうか　とか　経歴書を理事会で判断する　とか　組合員数名

が薦める自称専門家をどういう具合に吟味するのとか　どういう場合は候補者

からの排除ができるの　か　とか？

 

組合員の息子さんが同居していても　その方自身は外部者・第三者ですよね

所有者ではない場合はスベテ　ということだとすると・・・枠というものは

専門家といえるかどうか　ということ・・・？

配偶者とか一親等親族が代理を超えて役員に就いてしまうのも可能にする予定

だとか　そういうことならば専有部の所有者自身ではないのだから　とにかくあの方も

こちらの方も　第三者管理人

候補ではある　だとか・・・プラスことの　専門家とそうでない方の区別・規準とは　？

考え出すと　ポイントが　タクサン絡み合ってしまうようで　よく　理解できないんです


＜専門家＞　というところがボンヤリしすぎて形が捉えきれないので　とにかく曖昧で　

ナンノコトダロウ

国の参考資料にも　その他の関係団体の説明のようなものにも　ハッキリとは示して
くれていないようで・・・？

夫婦で共有の部屋で　二人ともお手本にしたいくらいの組合員で　どちらが管理人になって

くれるとしても

とにかく

第三者管理人ではない

ということ

だろう　けれど・・・そうか　管理者は一人である必要はないのだし　第三者管理人ではない

のだから　専門家でなくとも・・・アレッ　それにしても　グルグルめぐっているけれど

専門家のラベルみたいなものは　どこでどのように見つけたら

いいのかな？」

［第三者だけでの執行部という仕組みは構想外なので　組合員からの役員枠とかの確保

とか　逆に言えば　外部者の枠の限界とか　いろいろ　決めないとならないかも　とか

トニカク　総会で選任なのだけれど　第三者管理人については　一つの議案　他の役員

については　監事を除いて一括了承で可　とか・・・　この機会に今後は役員候補者ご

との信任の手続をとる必要もある　とするべきなのだろうか

とか・・　いろいろあって　ナンダカ　たいへんそう　

エイッ　ヤー　と　第三者管理に移る　なんぞ　とてもできそうもナイ　のでしょうか　？］

 

 

 

もっと　アレコレ　疑問点が噴出した相談が　数件　でしたが　

いろいろ迷うのも無理もないだろうな　と　納得してしまいました

ジックリ　話を伺うことに徹しましたが　案の定　質問がグルグル回転状態になっていく

のでした

 

 

法に触れない限り

役員選任の方法は　本来　管理組合が　それぞれの考えで　自由に決め得ること

ですが

今さらながら　論点の未整理が残る　第三者（外部）専門家活用の仕組み　であることは　確か　

とも言えそうです

第三者管理者の意義の　捉え方については　繰り返しになりますが　

当該マンション内に居住・非居住に拘わらず　　区分所有者ではない者を示すということで

さほど　そのこと自体説明に困難はないものと思慮されますが　問題は　専門家　ということ

についての解釈・定義

・　簡明な例としては　国のコメントにもあるような一定の国家資格保持者であること

　　それと　一定のマンション管理実務経験年数を要件とする　とか・・・

・　就任資格判断に必須とされるような　詳細な必要関係経歴書の提出を求め　その査定を
　
　　本人との面談方式で　理事会で為し　専門性の判定を断行することとする　とか・・・

などなど　これらのことは　おおよその方が想定することでしょう

要するに　次期役員候補を　執行部で提案して　総会での選任となる流れとなるのであろうから

総会議案書には　外部専門家候補の必要関係経歴書等専門家判断資料等を添付し

選任議案一括承認ではなく　第三者関係では　全候補者一人一人の総会信任を得ることの徹底を

図ることとする

各々のマンションに合わせ　役員選任の　立候補制・推薦制・輪番制などのこととの整合性の勘

案されたもののルールとする

というようなポイントを　明文細則化し　スタート時に規約・細則の案

と同時に　第三者管理方式スタート時の幕開け候補者議案を　双方　総会にかけることとする
〔あるいは　制度設計案のほうだけ　を先行させておく〕

というようなことがポイントとなる　のでしょうが・・・

 

 

  


＜外部専門家＞　そのもののことは　　明らかな形では登場していません

標準規約にある　文言だけから言うと　ナンデモアリ　という解釈も成り立ち得るともいえます

組合員のうちから　という限定が無いので　【総会で選任する】　ということのみの縛り　ですので

 

 

組合員の一親等親族だとしても　同居の有無を問わず　専有部所有者でなければ《第三者》

隣のマンションの　自称専門知識満載の理事　も　《第三者》

自称　外部専門家アピールの輩　も　《第三者》

サマザマな　？　マンション管理関係団体組織に属する者　も　《第三者》　

とにかく　組合員本人以外は　すべて第三者　ということ　なのです


問題となるのは　やはり　マンション管理運営知識の専門家とは　を　顕す術　のこと

保持している国家資格で　限定しますか　実績報告書で　判断しますか　年齢制限は設けますか　？

資格がなくとも管理運営実務経験で申告してもらい検証しますか　経歴書類と面接応答で　理事会

の場で判断しますか？

 

ということで

標準管理規約どおりの　第三者管理方式だ　とばかり　組合員のうちから　という縛りをはずせば

ＯＫ　という
ことでもないと考えられる　？　ことについて　本日は　記してみました

 

自身としては　質問・相談があったばあいの一応の構想はあるのですが

いろいろ検討なさっている管理組合の皆さま間で

前提の下地作りのための入り口として　次の掲載を眺めておいていただくと　好いな

と思われます

参考になさってみてください


外部専門家の活用ガイドライン 　001189183.pdf (mlit.go.jp)

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

区分所有法の解説　7訂版 （最新不動産の法律） [ 渡辺晋 ] 価格：3300円（税込、送料無料) (2022/1/11時点)

 

マンション法案内 第2版 （勁草法学案内シリーズ） [ 鎌野　邦樹 ] 価格：2530円（税込、送料無料) (2022/1/11時点)

妥当な行使をする

 

以前にも記しています　が　

サホドの件数ではないとしても

類似の相談がポツポツとあるので　オオヨソ常識？　のようなことかもしれませんが　

要点だけを　

記させていただきます

専有部分へ　上階からと思われる漏水があり　その事故の原因を調べるとか修理する

ためにどうしても他の専有部分への立入りが必要となるという場合には　それを認め

なければならず　拒むことはできないことになっています

 

\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\

　区分所有法　
（区分所有者の権利義務等）　　　　　　　　　　　　※　条文に省略部アリ

第六条　

２　区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内
において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求す
ることができる。
この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければな
らない。

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

ということで

 

使用請求権　は　規定によって当然に認められる法定請求権です

 

この＜使用権＞は　区分所有者同士が　相互に持っているものです　

 

 

法定請求権　とはいっても　

 

『　権利があるので立ち入らせてもらうよ　』　というような突然の訪問であっては
「　権利濫用だろう　」　といわれても仕方ないかもしれませんネ

 

［権利］などというものを得ると　なぜか　いつもと違う言動をしてしまうような方が

なぜか　多くなる　？　のでしょうか　？

 

他人の生活を妨害するおそれがあるのです　
権利の行使にも　当然　マナーが必要とされると考えなければなりません（当然のことですネ）

 

少しでも迷惑にならないように行使するべき
なので　権利使用の範囲・時期・方法などについて　具体的に話し合う　つまり事前協議と

いうようなことを済ませてから本番の訪問を設定するという流れを守るのが　スムースにいく

ための心構え　となるでしょう（アタリマエ　のようなことですが・・・）

 

 

立入りに　どうしても応じない場合は　裁判を起こしたうえでの使用となるのも止むを得

ない　と　理解されているといえます
（ケッシテ　自力で強行してはイケマセン　　違法行為とも判断されてしまいますので）

妥当な権利行使に徹しなければいけないと考えます

 

＜参考判例＞

マンションの給水管からの漏水事故につき　階下の居住者が右給水管の点検修理のための
立ち入りを求めたのに対し　階上居住者が拒絶したことが修理妨害にあたるとして　損害
賠償責任が認められています　（大阪地判昭和５４・９・２８）

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　

　　

　　

　

今日から役立つ民法 [ 鎌野邦樹 ] 価格：1540円（税込、送料無料) (2022/1/11時点)

 

 

少しばかり？？ ドキリと かもしれない条文

 

特に滞納する理由というか事情がないようにみえる住民が　滞納常習状態になってい
るということで　

『こんな決まりもあるのですよ』

と　その決まりなども　眺めてもらったことなどあった

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
（共有物に関する負担）
第二百五十三条　
各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。

２　
共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払
ってその者の持分を取得することができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

共同で利用し　管理していく部分もあるのだから　キチンと約束事を守っていかなけれ
ばならないことを　多少なりとも気にして欲しいので

〔もっとも　これは民法の規定であって　特別法である区分所有法には登場しないので
　管理の費用を払わない組合員がいても　他の区分所有者が共用部分の共有持分を得て
　しまうことはできないのですが　マンションで暮すことのルールの重さというものを
　知って欲しく　共有ということは　このような面も本質としてあるのだろう　という
　ことを参考として説明させていただいたりするのですが・・・〕

 

 

 

 

関連して
こんなことを　訊ねさせていただいたりもします

『２０の区分された部屋を全員の共有にして　それぞれの部屋を　一人一人が一室利用
　しながら住む　ということ
と

　個別的に利用できる２０の部屋を　一人一人の持ち物として　その他の部分は共有と
　しながら住む　ということ
は

同じことでしょうか　？』

と訊ねてみたりしたこともある

これも　共に利用するとともに　共に暮す部分もあるといえそうなマンション暮らしの
仕組みのことを　少しなりとも思ってみて欲しい　との気持ちからですが・・・

 

そんなことあたりをボツボツと話題にしながら　滞納していることをどのように考える
か　と　事情を伺ってみるということも
あながち無駄にはならないことが　意外とあったりするのです

・・・・

《　払えない　》のではなく《　払いたくない　》という情況が　滞納者側にあったり
する場合など
では　
特に

 

 

 

 

自身の目指すマンション管理運営に関しての助言・助力・援助は　ワンストップサービス　
つまり

ルールのことも　会計のことも　住民の日々の生活上のこと　建物・設備などのこと　サ
マザマな多くのことでの実務的な接点をより多く持つことができる顧問とか第三者管理人
という姿でありたい　ということ（部門ごとに相談先が分かれるのでは　管理組合もサゾ
ヤご苦労なさることでしょう）

 

最近特に思うのは　住民の高齢化に関してのこと〔これからは　夫婦二人だけ世帯という
よりは単身者世帯のほうが多くなっていくという状況がドンドン進むと想定される〕で場
合によっては　行動がままならない方に後見制度について考慮が必要となり後見の事務の
利用も避けられないという場面も増えそうだ　ということなどもある

 

ということで　マダマダ　自身もいろいろチャレンジ続行の来る年となりそうです

 

 

 

 

 

本年も　ブログにタクサンの方々が訪れてくださり　感謝　さらに　感謝いたしております

ありがとうございました

 

 

 

 

みなさまにとって
穏やかな年末・年始でもありますこと　来る年もそのようでありますこと
お祈りいたしております

 

本年のブログは　ここまでで　失礼させていただきます

 

ありがとう　ございました

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所　　　　　　　　

各人が と 区分所有者全員で との差

 

マンションでのお話です

本日の記事に関しての質問・相談も　少ないですが　あります

 

 

管理組合の理事長の不始末についての対応のあり方も　組合員個々に　考え方が

異なるのも　無理もないかもしれません

それぞれの　人生観・価値観などがあります

《他の組合さんはどうであろうと　私は　許すことができません》

という声もあり得ます

 

 

理事長の任務に背くようなことを為して　管理組合に損害を与えてしまった

損害賠償を請求するために訴訟を起こす　という場面でも　マンション管理組合

という法的な性格上　次のような問題があります
（いつも述べさせていただいていますが　専有部所有者各人が　レッキとした
　所有権者で構成されているので　団体　とはいっても　その性格が特殊だと
　考えられます）

被害者　つまり　裁判を起こすのは（原告になるのは）　

［管理組合］［個々の組合員の全体（総体）］［持分を持つ個々の組合員各々］

のうち　どれなのか　？　どれであっても　問題なく　可とされるのか

既判力　とか　当事者適格　とか　法的な言葉は抜きにして・・・

先に　追行されたものが　法的には　同一の訴えのなかで唯一有効　となると
いうことなのか？

そのあたりは　特に執行部としては知っておくべき知識でもあるのでしょうか・・・

争いごと　とはいっても

『裁判上での追及までは必要ないのでは』という考えもあるでしょうし

権利意識が　マスマス　強くなっている　？　といわれる昨今

『私一人であっても　納得できるまで訴訟を追行します』という組合員がいること

も　さほど珍しいことではないのかもしれません

 

 

理事長の不法行為に対しての損害賠償のことですが　各区分所有者が請求すると

いうことが許されるかについて　区分所有者が単独で請求することはできないと

いう判決があります（東京地判平成１７・６・８）

 

そもそも　［管理組合］の権利義務というのは　どのようなものなのでしょう　？

規約に違反している区分所有者が与えた損害が発生したとき　その損害賠償を

受け取る権利を持つのは　［管理組合］という団体でしょうか　それとも　その

違反者以外の［個々の組合員］　あるいは　［組合員全体］なのでしょうか　？

規約というのは管理組合内部の規範であり　それを守る義務は管理組合に対する

義務であると解されるので　その義務に対応する権利というものは法人格のない

社団としての管理組合が持つことになるのだ　ということなのでしょうか　？

持分を持つ共有者の団体でもあるのがマンション管理組合なので　一般的な団体

というものとは法的に扱いが異なる点があって当然であるとも解されるのであって　

大元の持分所有者である区分所有者自体が権利者なのだから　管理組合そのもの

の権利というもの以前に　区分所有者が　責任追及者で判決を受け取る者なのだ

という考え方もあるでしょうし・・・

 

というようなことが　問題になるのですが　理論は一義的に明確とはいえないよう

で　裁判においても　サマザマです（端的言うと　［管理組合］を前面に登場さ

せる　か　［区分所有者全体］を　あるいは　［個々の管理組合員］を　権利者

として　訴訟追行をも許すか

 

ということあたりのことですが

不法行為についての損害賠償請求　とか　不当利得返還請求については　管理者

（理事長）の権限を明確にしています

　　（権限）

　　第二十六条　

　　２　管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二十一条
　　において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並びに共
　　用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領について
　　も、同様とする。

 

　　（成立等）

　　第四十七条　

　　６　管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。第十八条第四項（第二
　　十一条において準用する場合を含む。）の規定による損害保険契約に基づく保険金額並
　　びに共用部分等について生じた損害賠償金及び不当利得による返還金の請求及び受領に
　　ついても、同様とする。

 

 

 

 

 

権利　ということが問題になる　反面

責任　のことも　
同様に問題になります

 

工作物責任（民法７１７）では　共用部分に起因した損害のことでは［管理組合］が責任を
負担するとの判例（漏水事故について　管理組合が水道管の占有者であるからとして東京
地判平成２３・５・２４）があったり

管理組合で管理すべき共用部分が原因となって個々の区分所有者に損害があった場合　最終

的には全区分所有者でその持分に応じてとなるとしても　先ずは管理組合は管理規約に基づ
いて　あるいは工作物の不法行為責任を免れない　との判例（福岡高裁平成１２・１２・２７）

があったり

 

債務不履行責任では　マンションの共用部分の修繕・保全を怠っていたために発生した専有部

への漏水による被害について［管理組合］への債務不履行責任追及が認められていたりしてい
ます（東京地判平成２２・２・１２）

 

ということで　［管理組合］への追及です

が

ゴミ置き場などへの不法占拠を是正することを怠ったことの追及を［管理組合］に為したこと

では　マンションの共用部分の維持管理が管理組合の管理業務であったとしても　その責務は

区分所有者全体に対して負うのであって　個々の区分所有者との関係においてその義務を負う

趣旨とは解されないので不法行為を構成しない　とされた判例（東京地判平成２１・１・２８）

があったりし　そこにおいては［管理組合］が責任の主体ではないとされています

 

 

 

 

では　関連して
区分所有者の責任は　
というと

 

（共用部分の負担及び利益収取）

第十九条　
各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部
分から生ずる利益を収取する。

 

とされているので　［管理組合］　が　工作物責任・債務不履行責任などの責任を負担する場合

には　区分所有者にも　持分に応じて負担が生じます

また　管理者の行為については

（区分所有者の責任等）

第二十九条　
管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに
任ずべき割合は、第十四条に定める割合と同一の割合とする。ただし、規約で建物並びにそ
の敷地及び附属施設の管理に要する経費につき負担の割合が定められているときは、その割
合による。
　＜管理組合法人＞

（区分所有者の責任）

第五十三条　
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないときは、区分所有者は、第
十四条に定める割合と同一の割合で、その債務の弁済の責めに任ずる。ただし、第二十九条
第一項ただし書に規定する負担の割合が定められているときは、その割合による。

 

各区分所有者の負担の割合は　規約に別段の定めがあるのなら　規約の定めに従うことになる

 

となっています

 

 

　

マンションでお暮らしの方などには　参考になることかもしれません

 

受験者の方にとっても　参考になる知識だと　思われます
（一義的な解釈がなされない範囲のこととしても　適切か不適切か　という問い方での
　出題などは考えられることでしょう）