マンション部屋の貸出しなど

以前に顧問をさせていただいていた管理組合等からの相談などが続き　久しぶりのブログ

となりました

暑さキビシイ折　いかがお過ごしですか・・・

 

 

マンション管理関連試験等サポートでの　オリジナル一問一答型類の問題のいくつかです

マンション専有部分の賃貸化なども多く見られ　そうしたことの相談も続きます

 

 

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２０２４年８月１日に、ⅩはＹとの間で、自己所有の専有部分に関しての契約を締結す
ることが予定されている。
この契約におけるサマザマな留意点などについて、管理組合顧問であるマンション管理
士が、Ⅹに参考にしてくださいと述べたことにつき、その正誤（妥当・不当の観点を含め）
を答えなさい（なお、契約において、当事者間に特約事項は無いこととする）。

１　『使用貸借契約だとすると、要物契約ではなく諾成契約となったので、部屋を引き渡
　　　していなくとも合意のみで契約自体は成立することになります。
　　　でも、その場合、あなたとしてはＹさんが受け取るまでは契約を解除できますよ。』

２　『ＹさんにではなくＺさんと使用貸借契約したいとしても、Ｙさんと書面合意があっ
　　　た場合ならばＹさんへの解除はできません。
　　　たとえＺさんと賃貸借契約を、ということであっても解除の効果をＹさんに対抗す
　　　ることは、あなたはできません。』

３　『使用借権は不動産を目的にする場合でも登記はできないので、第三者には対抗する
　　　手段がありません。
　　　Ｙさんが引渡しを受けて専有部分を使用していたとしても、第三者が賃貸借契約者
　　　として登記を得てその専有部分の明渡し請求をした場合、Ｙさんはその第三者には
　　　対抗できませんので、あなたに責任追及し、損害賠償請求をするなどということも
　　　あるかもしれませんね。』

４　『仮に、貸主となった場合ですと、ときどきあることなのですが、借主さんの専有部
　　　分の使い方に問題があり（用法違反）もめごとが発生するなどもあります。
　　　部屋の一部の破損が借主の責で生じていても、貸主は貸出し中はナカナカ部屋に入
　　　ることなどなく、申告もないままに、破損に気付くこともなく５年・１０年が過ぎ
　　　てしまったりします。
　　　賃貸借契約終了時に返還を受け部屋に入ってみて初めて事情を知りなどということ
　　　になり手遅れになってしまっていて、その時点では時効で損害賠償請求ができなく、
　　　十分注意する必要がありますよ。』

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１　について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正しい

　下記５９３・５９３条の２　を　参照ください。

 

２　について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正しい

　下記　５９３条　を　参照ください。

 

 

３　について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　正しい

　下記　民法　１７７・４１６・６０５　不動産登記法　３　条　を　参照ください

 

４　について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　誤　り

　貸主が返還を受けた時から１年を経過するまでの間は、時効完成しない。

　下記、６００条を　参照ください。

 

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　記

 

民法

（債権等の消滅時効）

第百六十六条　債権は、次に掲げる場合には、時効によって消滅する。

一　債権者が権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき。

二　権利を行使することができる時から十年間行使しないとき。

 

 

（不動産に関する物権の変動の対抗要件）

第百七十七条　不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）そ
の他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

 

（損害賠償の範囲）

第四百十六条　債務の不履行に対する損害賠償の請求は、これによって通常生ずべき損害の賠償をさせる
ことをその目的とする。

２　特別の事情によって生じた損害であっても、当事者がその事情を予見すべきであったときは、債権者
は、その賠償を請求することができる。

 

 

第六節　使用貸借

（使用貸借）

第五百九十三条　使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物
について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効
力を生ずる。

（借用物受取り前の貸主による使用貸借の解除）

第五百九十三条の二　貸主は、借主が借用物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。ただし、
書面による使用貸借については、この限りでない。

 

 

（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）

第六百条　契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、
貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。

２　前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から一年を経過するまでの間は、時効は、
完成しない。

 

（不動産賃貸借の対抗力）

第六百五条　不動産の賃貸借は、これを登記したときは、その不動産について物権を取得した者その他の
第三者に対抗することができる。

 

（使用貸借の規定の準用）

第六百二十二条　第五百九十七条第一項、第五百九十九条第一項及び第二項並びに第六百条の規定は、賃
貸借について準用する。

 

 

 

不動産登記法

（登記することができる権利等）

第三条　登記は、不動産の表示又は不動産についての次に掲げる権利の保存等（保存、設定、移転、変更、
処分の制限又は消滅をいう。次条第二項及び第百五条第一号において同じ。）についてする。

一　所有権

二　地上権

三　永小作権

四　地役権

五　先取特権

六　質権

七　抵当権

八　賃借権

九　配偶者居住権

十　採石権（採石法（昭和二十五年法律第二百九十一号）に規定する採石権をいう。第五十条、第七十条
第二項及び第八十二条において同じ。）

　

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　よろしくお願いいたします