ケースシラー住宅価格指数（２０１１年１２月度）－調整前

先日、２０１１年１２月度のケースシラー住宅価格指数が発表されました。

結論からいうと３番底に向かって下落中です。

リーマン・ショック後の最安値をマークしたのは５地区に及びます。そして、主要１０地区、２０地区ともに安値を更新。
前月より上昇したのは、フェニックスとマイアミだけ。

定点観測地のロスアンジェルスも２００９年４月の１５９．１８ポイントに後少しとなる１６２．１１ポイントまで下落しております。２０１０年の１７６．２７ポイントからは約８％の下落です。筆者が１４２ポイントまでの下落が見込まれると試算したのが、２００８年７月でした。後１２％の下落で到達。

全米２０地区平均のピークが２００６年７月の２０６．５２ポイントでした。約３４％の下落です。
まだ、下げ足りないと思われます。

土地バブルが異常だった日本のバブルは７０％の下落でしたが、アメリカの場合は住宅価格部分が大きく、単純比較は出来ませんが、ロスアンジェルスでの後１２％の下落は射程圏内ではないでしょうか。

この住宅価格が下げ止まり、１年以上にわたって上昇に転じない限り、時価で半分以下に落ち込んでいると言われている米金融機関が抱え込んだ５００兆円とも言われる隠れ不良債権（かなりの部分はFRBが取得価格で引き取っております）が、消えることがなく、経済が安定軌道に乗ることはないかと思います。

詳しい想定計算は２００８年７月１７日のブログをご参照下さい。

１２月度の詳しい数字は、こちらをご覧下さい。

ドル円レートの長期推計

どうやら、日銀の追加緩和、特に１％のインフレターゲットを目指して日本国債を２０１２年に最大で４０兆円も買うとの先日のアナウンス以来、ほぼ完全といっていいほど、円高局面が修正されてきました。

ドル・円は８０円の大台を超えて、今日も続伸中。もうこれでしばらくは７５円を窺う水準には戻らないでしょう。

いささか、手前味噌になって恐縮ですが、筆者は、２００８年１０月３日にドル円レートの長期推計を行っておりました。

当時は、ドル円が１０６円程度、ユーロ円が１５０円程度でした。

アメリカの対外負債と対外資産の均衡点の計算から、当時１ドル＝７５円までの円高水準に上がると予想。あわせて、ユーロ圏の金融機関の国際金融市場における資産残高が７３％を占め、ダントツに多いことも文末に捕捉しておきました。

まだ、ユーロ債務危機が起こる前の話です。

たまたま素人予測が当たったようですが、その後は、ほぼ予想どおりに日米欧が足並みを揃えて超金融緩和に向かって進んでいきました。

では、当時何か具体的な行動が出来ていたかというと、ドル売りもユーロ売りも出来ていませんでした。目先の動きだけを見て投資行動を右往左往させると、まさに木を見て森を見ずの結果となるのは当然でした。

唯一正解だったのは、将来のインフレヘッジに始めた２００４年７月からのゴールドのスポット買いと、その後の定額積立継続です。
昨年５００グラムだけ売ってしまったのは今となっては失敗でしたが、このゴールドが今現在で２．４倍のパーフォーマンス。２００４年７月当時の１オンス４０８ドルが今は１７７５ドルですから、単純計算だと４．３５倍ですが、ドル・コスト平均法でのゴールドの定額積立に早期に移行しておりますので、半分程度のパーフォーマンスにしかなっておりません。

しかし、金融緩和＝マネー価値の低下＝ゴールドの価値の上昇　との方程式はまさしくその通りの結果を辿った訳であり、こうした長期のトレンドに合わせて投資の手をきちんと打つことの大切さを、改めて思い知った訳ですが、これがなかなか出来ない。。。

ケースシラー住宅価格指数（１１月、２０１１年－季節調整前）

ケースシラー住宅価格指数の昨年１１月分が先日発表されておりますが、依然として予想を超えた下落が続いております。

エッセンスは、全米２０地区のうち、

１．前月より上昇したのは、ミネアポリスだけ。（先月は２カ所）
２．バブル崩壊後の最安値を更新したのは、アトランタとラスベガスの２カ所。（これは２０１１年４月の３カ所以来）

つまり、米住宅市場は２０１０年４月から２０１１年３月まで二番底に陥りましたが、２０１１年８月から３番底に突入している状態です。二番底からの脱出には８ヶ月を要しておりますが、三番底は４ヶ月経過したばかり。後４ヶ月ほどは続く可能性があります。

消費者が支出を増やす時は、株価に含み益があるか、不動産の含み益があるときですが、１１月は株価も不調だったので、米国の消費の動向はその頃は堅調だった理由は、貯蓄を取り崩しているか、クレジットの使用が増えているかのどちらかの可能性があります。

そのため、最近になって少し消費に陰りが出てきております。

一方で、１２月から１月にかけて、仮にケースシラー住宅価格指数が好転していれば、今のリーマン・ショック以前の株価回復が、多少の押し目があっても続く可能性もありますね。


詳細は、ここを参照。

ケースシラー住宅価格指数（２０１１年９月度、季節調整前）

先日、アメリカのケースシラー住宅価格指数の９月度が発表されました。

全米２０地区のうち、フェニックス、アトランタ、ラスベガスで、これまでの最安値を更新。前月より上昇した地区はたったの３地区にまで減っております。

再度、下落モードに移ったといってもよいでしょう。

表のピンク部分は、前月よりも価格が上昇した地区。このピンクの面積が多いほど、価格は上昇傾向にあると言えます。

このアメリカの住宅価格が底打ちしないかぎり、金融機関が抱える不良債権処理は進まず、日本のように長期のバランスシート危機が継続し、実体経済がよくなることはありません。

ヨーロッパ債務危機とともに、こうした地価の動向についても、引き続き監視を続けたいと思います。

詳細は、ここをクリックしてご覧下さい。

ケースシラー住宅価格指数（２０１１年７月度）

ケースシラー住宅価格指数の２０１１年７月度が本日発表され、予想より落ち込みが少ないということも援護射撃となり、株式市場は大きく上げておりますが、どうやら、ここ４ヶ月ほどでアメリカ住宅価格の２番底を脱しつつあるようです。

過去の推移はこのファイルをご覧下さい。

赤字は最低価格。ピンクの塗り潰し色は、前月よりも価格が上昇していることを示します。

この４ヶ月でピンク色が大きく増えているのが一目瞭然です。

アメリカの金融機関を今なお苦しめている住宅バブルの後遺症たる価格下落。これが収まれば今回の米欧の金融危機が徐々に遠ざかっていく筈です。