同士 そして 同志

 

 

 

昨日のブログにも関連することで　管理運営に関し質問が多少あったことなので　

ホボ　再掲となりますが　載せさせていただきます

 

重要制度の動きのことの復習など　です
巷のマンション内で　思いの差は各自にそうとうあるとしても　いずれくる決断
の時のための学びについて　少々　興味（切実な　？　関心事についての）を持
ちはじめている雰囲気が　ようやく　生まれている管理組合も　あるような　？

もっとも　以前と　ナンニモ変わらない　組織も　タクサーン　あるような　？
　

あらためて　リンクを　貼らせて頂きます

マンションの管理の適正化の推進に関する法律及び
マンションの建替え等の円滑化に関する法律の一部を改正する法律（令和２年法律第62号）
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【令和2年6月16日成立　6月24日公布】

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001350444.pdf

 

特徴的なことは　被災など緊急時の対応としての手法ということでなくとも

管理不全によることなど　いわば緊急時外の対応としての手法として検討が

図られてきた結果が　登場し始めた　ということでしょうか・・

象徴的なのが　

外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるマンション等・
4/5以上の同意によりマンション敷地売却　可能
　　　　　　　　　　　　　　【公布後１年６か月以内施行】

 

 

耐震性があるのなら　全員合意が必要となるところの敷地売却ですが
耐震性不足でないマンションであっても　建物除却の必要性に係る認
定対象に　外壁の剥落等により危害を生ずるおそれがあるものなどが　
追加されたということ

 

それほどの築後年数を経ているわけではない　ともいえそうな場合
（新耐震規準をみたすものだとしても）　
管理不全などで　危険性があり周囲に影響を与えているようなマンシ
ョンにも適用され得る

 

　　今後　老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが　
　　急増する見込み
　　 老朽化を抑制し　周辺への危害等を防止するための維持管理の適正　
　　化や老朽化が進み 維持修繕等が困難なマンションの再生に向けた取　
　　組の強化が必要　

ということで

さすがに　マンション政策　サマザマな危機感を　少しは現実として見据えてきたのか？

という感を覚えたのですが・・・今後　どのように推移していくのか　マンションという

ものに関わるもの全体の本気度あたりを　シッカリと　見つめていきたいと思っています

 

管理運営の現場は　どのような情況なのか　それを把握する　というか　当事者が　どん

なふうに自覚しているのか　そのあたりを知ることが　要になることは明白だ　と思われ

るのですが・・・

 

おそらく　トンデモナイ運営がなされているのではないのかな　？　と思える現場があっ

たとしても

依頼（要請）が無い限り　近寄ることもできない　ということ　
つまり　
〔私的自治への　正当な手続なしの干渉は　所有権絶対の意味からも　許されない〕　
という
アタリマエということに向かい合うとき　
いたしかたないことと思いつつも　いつも　ヤキモキさせられます
≪マンション政策に限らず　世には　この類の悩みが　サマザマな場面で見られることで
すが・・・≫

 

一部有志がモヤモヤしていても　執行部がそのような思いでないとすると　管理組合の意

思　としての

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』

という波は　生まれようも無いのです

組織機構というものの　性（さが）　を　思ってしまいます

 

残念なことですが　外部専門家のアドバイスなど利用してみようか　などということの実

現には　とても大きな　≪発案を担う執行部の壁≫ということの突破　が　必要なのです

特に　一年制輪番という体制の　管理の途絶の連続下の管理組合組織の心に　

『より好い管理運営のためにイロイロと相談・検討してみよう』　というような波が生ま

れようも無いだろうことも　ある意味　当然　なのか・・・　と　思わざるを得ません

 

では　どのようにするか　するべきなのか・・・

住み続けるうえで特に問題はないのだから　“ベツニ　ナニモフツゴウアルワケジャナイシ　
イインジャナイ”　　ということかもしれませんが　実務上の経験から申すと　気付きが無
さ過ぎるとも言えるのです

組織内に溜まっているモヤモヤの発露を実現できるまでには　届かず　少しばかり未到達

である　ということあたりのレベルの連続で収まってしまっている　というような感が強

くあるのです　が・・・

こうしたことは　執行部外の　組合員個人のサマザマな相談事は　パラパラとでもあり続

けるということからも　うかがえます

組合員各人の波と　管理組合の波　の　違いは　あまりに大きすぎます

その管理組合自体の波は　まず　執行部の波　である必要があるのです

相談を実行しよう　としても　個人単位のそれではなく　それを管理組合の行動として決

議できるのは　まず執行部発案なのであり　決して　個々の組合員では無いのです　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（当たり前すぎることで　スミマセンガ）

 

ナンノ疑問も持たない執行部から　より好い管理運営のサマザマな試みなど　生まれるわ

けがないのです

つまり　組織としての悩みとか不安には　成り得ないまま　一年毎あたりで　その都度過

ぎて行ってしまうのです

執行部のメンバー内で　モヤモヤを　同志ではなくとも　同士　として　まず　語り合い　

なんとか管理組合の行動の心にまで育てていってくれないものかな　と　思うことが多々

あります

 

自身も　考えながら　一歩一歩・・・なのですが

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

よろしくお願いいたします - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

• #マンション管理相談

〔一問 の 重さ〕 の 追記 です

マンションにお暮らしで　受験者さんでもある方　（サラリーマン生活を卒業なさった方

で　生涯学習を目指す方　で　あるよう　？　です・・・）から

要除去認定　に　関して　サッソク　質問がありました

マンション内でも　チラホラ　話題になっていること　？　らしい　です

 

たしかに　説明が　不足　というより　ホンの一部だけの記事なので　もうしわけない

と　思います

 

国土交通省から　次のものが示されています

膨大なもの　？　ですが　　４Pあたりまで　参照するだけでも　おおよそのことの理解

に役立つのでは　と　思われます　とも　最後に付け加えさせていただきました

（インターネット　を利用なさっていない方には　役立たないリンクですが　質問者さんは　

パソコン知識において　自身などより　よほど詳しい知識を持つ方　ですので）

 

 

要除却認定実務マニュアル
令和３年１２月
国土交通省
目 次
１ マニュアル策定の目的と位置づけ............................................. 1
１．１ マニュアル策定の目的............................................... 1
１．２ マンション建替円滑化法の改正....................................... 1
１．２．１ 改正の背景................................................... 1
１．２．２ 改正概要..................................................... 2
１．３ マニュアルの適用範囲............................................... 3
１．４ 要除却認定制度の活用にあたっての留意事項........................... 4
１．５ 要除却認定を受けて新たに建築されるマンションに関する留意事項....... 4

・・・・・・・・・・・・・・・

分譲マンションのストックは、令和２年末現在で約 675 万戸（推計）に達し、国
民の１割超（約 1,573 万人）が居住する重要な居住形態として定着しています。
その中で築後 40 年を超える高経年マンションは約 103 万戸あり、10 年後には現在の
約 2.2 倍の 232 万戸、20 年後には約 3.9 倍の 405 万戸になると推計されるなど、今後、
老朽化や管理組合の担い手不足が顕著な高経年マンションが急増することが見込まれ
ます。
マンション建替えの実績は、令和３年４月現在までの累計で 263 件、約 21,900戸であ
り、国民の生命を保護する等の観点から、老朽化を抑制し周辺への危害等を防止する
ための維持管理の適正化や、老朽化が進み維持修繕等が困難なマンションの再生に向
けた取組の強化が喫緊の課題となっています。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　「リンク先にある　一部　です」
・・・・・・・・・・・

001445298.pdf (mlit.go.jp)

 

悩ましい？決断

 

総会（集会）が　多い時季　というものがあります

マンション管理組合の　それに関しての　相談が　増える時期　です

 

最近　というより　例年　この折に多い相談　そして　自身においても
悩み多い助言・援助として挙げられるのは　役員制度の在りよう　のこと

極く　シンプルに　表してしまうと

高齢化などで　役員へのなり手不足の折り　［メンバー固定に向かう方向］
が望ましいのか　否か

というあたりのこと

 

たしかに　輪番制が多く　その　弊害（組織における執行の一貫性が　ホボ　
ゼロ　・　活動スケジュールの継続性もホボ　ゼロ　　つまり　期毎　行為
のリセット　の　繰り返し　のような　運営の不連続だけがきわだつ）多き
ことも確か　と　言えるでしょう

 

ただ　安易に　『　役員はタイヘン　担当したい　と　自ら立候補する者へ
ブレーキをかけるようなことは　贅沢　ともいえそうだし　失礼でもあるの
では　』　というような意見に流されて　ナントナク　安泰な？　管理組合
運営とは成っていく・・・？

というのも　不安

特に　マンション管理組合というものは　組合員間においての友好をまず最
優先にし目指す団体　というわけでもないだろうし　オオヨソ　何十億とい
う資産の管理運営組織　でも　あるというあたりの感覚に乏しい者が何期に
もわたってのメンバーとして固定していく方向も　困るものである
（概して　当人　あるいは当人およびそのトリマキ参謀さんら　は　疑い
　なく？管理運営に貢献していると思い　組合員からの賛辞は当然　
　長期政権をも期待されている　と　思っている雰囲気が窺えることが自身
　の経験上では　ケッコウ　多く・・・
　組合のために奮闘している　と　疑いもなく自画自賛評価し過ぎるような
　方が　多い　のかな　？）

ということで　自身の経験上からは　個々の管理組合の情況をシッカリと把握
しあい　様々な想定を繰り返しながら　輪番制をば　一旦　止め　立候補者の
意思だけで着任ではなく　総会にて　個々への信任を諮り任せてみる　
かつ　
任期制を必ず明確に設け　３年以上　（２年度ほどでは　重要改革は　まずな
し得ないこと多し　という感が　経験上　ある）最長　４年　としてみたら　
というような助言をしてきたことが多い

［立候補制］　というのも　要するに　次期役員として役員選任議案に載せら

れる　という地位を得ることを自らが志向する　ということであり　その行為

だけで　候補確定　ということではないと解されよう

であるので　

そのことを　明確に（つまり　立候補者が名乗ったからには　必然的に総会議

案に登場させなければならないのか

あくまで　議案検討は理事会（執行部会）での専権なのだろうから　立候補者の

意に沿わない場合も　あり得るか　否か

あたりを　慣習に任せたままにしてのトラブルなどなきよう）　しておくべき

 

信任は　一括ではなく個々の候補者毎に問うこと（選ぶ側・選ばれる者の意識
改革にもなり得ることでしょう）

監事は　総会（集会）にて　完結した役付けであること（役員間での互選など
ではなく・・・監督される側が監督するべき者を決める　など　ナンセンス
ですので）などを　念のため　つけ添えて　自身は　助言を終えています

 

総会（集会）の　終了まで　アレコレ心配の日々を過ごすこと多し　との時季

が　また　もはや　という感じで　訪れます

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     はたけやま・とくお事務所(goo.ne.jp)　

　

偽の快さ・楽さ の 裏側

 

 

スパイラル　とは

渦巻を描くように状態が進みブレーキがかからない様子のこと　という意　も　あるようですね

 

〔ブレーキがかからない〕
という言葉が　何度か登場する相談案件
長期ワンマン理事長に　ご苦労様でした　と　退陣をほのめかしたいが　どのように行動すれば
よいのだろうか？

 

：　マンション管理組合のために　惜しみなく　動き回ってくださる　実際　アリガタイコトダ

：　あそこまで　独断専行的に事を進めるようになると　まったくのところ　実にアリガタメイワクダ

 

という　両極端の評価がある場面は　ある意味　紙一重の評価の差の下での善後策を講じなければ

ならないことへの避けることのできない　入り口　

というようなことでもあるかもしれませんね

 

任せきる　ということは　楽で　快い　ことは　おおいに理解できます

デメリットを無視してならば　という　条件付のことであること　当然　ですが

 

どちらかというと　同一人の　長期理事長体制は　どうしてもマイナス面が目立っていくように思わ

れます

役員立候補方式の管理組合での　そうした理事長さんには　まず　いわゆる　　取り巻きさん　がお

られる（極く　少数の　概して　気弱そうな＜断りきれないで仕方なく　？　という雰囲気で・・＞）

ようだ

そのようなマンションを訪れる機会があった場合　まず　かの理事長さんの行動としては　おおよそ　

『うちのマンションには　防災対策として　このような設備があります　見てみませんか　？』

というような類の　おススメを　なさる（自己の業績・成果の先制パンチの意を込めた披露　ということ
であるのだろう　か？）

丁重に　「ありがとうございます　でも　今回は　おもむきが違う役目での訪問ですのでケッコウです」

と述べると　さも　残念そうに

『・・・そう　です　か・・・』と　自己アピールのチャンスを受け入れない　私を　不満そうに

眺め　続ける　　　（　というような経験を　何度か　した　）

 

 

なんとか現状を改革　との　意思は持っても　一人　独自にて役員立候補　するということについては

おやしろに向けた挑戦状をモロニ示している初めての奴だ　との感覚をそうした相手は持つ　だろうから

その衝撃を少しでも抑える手法が好ましいのでは　と　思われる（なんといっても　現実に　双方　従来

のように　同じ屋根の下で生活し続けてていくのだろうから・・・ホボ　毎日　顔を合わせるかもしれない・・

この点が　実は　改革を為すうえでの最大の諦め〔今のままでも　マア　いいか　ゴタゴタするのはイヤだ〕

の要因であるように思える）　

 

管理組合運営に　モロモロ　心配を抱いている住民さんにあたり　一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に　三人ほど　同時に　役員立候補　というあたりが　好いのか　とも思う

そこまでがタイヘン　ということだろうが・・・　自身の経験からすると　そのようなアドバイスしか

できない　情況であることが　そうした独断専行型役員対処においては　ホトンド　の流れ　であった

 

共通していた最大の難所は

独断専行型になってしまっている　現理事長さんは　『自身が連続して役員に立候補し　その都度　理事長

に互選されているのは　自身の今までの言動を評価して信任していてくれている明らかな証左なのだ』と

思い続けているのだろう　というところ

この　要塞に　どのようにすれば　対抗でき得るだろうか　

できうる限り　穏やかに　紛れることなどあってはならない　と思うので　最初の一歩から　どうしても

躊躇してしまう　ということだろう

 

 

率直言わせていただくと　客観的な資料から　独断専行の不当管理運営の事実を収集し　その事実をもって

顧問　あるいは　その件のみの援助の役目をおおせつかって　自身が業務上　当人と懇談でもしてみる　と

いう手法も考えられることだ　と　申し上げても　つまるところ　委任者は誰なのだ　との詮索が現実には

管理組合において避けられないので　よほどの事例でない限り　採りえないであろう策で終わる

では　果敢に　同志組合員が　直接　当該理事長に　具体的に退陣を促してみる　ということの結果も　おおよそ

予測がつく

（ソモソモ　長期受任には　どうしても不当な結果が生じやすいので　厳しく自身を見ながら事を

図らなければならない　と　気付ける理事長さんであれば　ヤッカイな場面は生じないだろうし

意見を受けて自己の言動を正せることのできる方なら　ば　モトモト　独断専行を繰り返すようなことは

ない　のでは・・・）

 

ということで

ソレゾレの管理組合の　役員選任に関する問題も　個性があり　事実関係をシッカリ確認の上でのアドバイス

でなければならないことは　当然

 

最近の事例からの　一つのこととして

《一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に　三人ほど　同時　に　役員立候補　

というあたりが　好いのでは　と　考える》

ということを記させていただいた　ということで・・・

 

 

当世

なにしろ　６０歳定年時代の方で　マダマダ　時間をもてあまして　張り切りすぎて　わき目も振らず

マンション管理組合のスター　と　思っているような性格の方のようで　ナントモ　疑問を持たずに

ドンドン　ドンドン　走るような対応が得意な役員さんへの対処も　善意丸出し思い込み　なのか　あえて　

そう装ってブレーキをかけられないようにしているのか　自分に与えられた使命のためには　残された生涯

ベストを尽くし続ける　のみだ

みたいなことで　・・・　超　ヤッカイ　　これほど対処の難しそうなものもない　ような・・

要するに　善意でのこと　への　向き合い方に費やされるエネルギーは　そうとうなものだ

つまるところ　面倒だし　マァ　いいとするか・・・　と　流れていってしまう

 

 

今日もまた

《一人でも同志を多くしていくこととして

チャンスが到来した折に三人ほど　同時に　役員立候補　

というあたりが　好いのでは　と　考える》の　回答の　周辺のことを　繰り返すしかなかった

のでした

 

ということですが

日頃の　管理組合参加の大切さ　　　

まかせきり　というものに潜んでいる　危険すぎる賭け　　

無関心というものの偽の快さ　と　その快さというものの正体　と　回復の想定外の困難さ

そんなことを　アレコレ　話し合ったのでした

 

でも

当然のことですが　

ヤルベキとき　どうしてもヤラナケレバならない場合　というのも　厳然として　在るのです

厳しく提言する　場面が　必須　ということもあるのです

 

 

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

 

マンション判例百選 別冊ジュリスト　第259号 （259） [ 山野目 章夫 ] 価格：2640円（税込、送料無料) (2022/7/25時点) 楽天で購入

 

 

 

 

リーガルベイシス民法入門 第3版 [ 道垣内 弘人 ] 価格：4950円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天で購入

　　　　　　　　　　　　　　

 

マンション法案内 第2版 （勁草法学案内シリーズ） [ 鎌野　邦樹 ] 価格：2530円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天で購入

 

 

 

令和4年度版　マンション管理の知識 [ （公財）マンション管理センター ] 価格：3850円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　

 

 

 

　　

 

その折折に説明はさせていただいている けれど・・・

 

 

機会あるごとに　お話をさせていただいてはいるのですが

管理組合の法人化のことは　ナカナカ　改革へのキッカケが　作りにくい　？

のか　実現へのエネルギーが膨らむまでには至らないこと　多し　という情況

自身の思いでは　そのように言わざるを得ません

 

以前に　次のブログ　をはじめ　何度か載せさせておりますが　法人化の意義（加えて

マンション組織機構の改革）を理解していただくことの難しさを感じています

マンションにおける生活の情況（建物と住人の高齢化　などなど）からしても　有用な

仕組みの案内なのでは　と思うことなど　今までの繰り返しの説明ともなってしまうで

しょうが・・・途中まででも　まずは　眺めてみてくださることを願っております

 

 

法人化関連記事のなかでも　是非　一度でも　眺めてみて欲しい投稿　なのですが・・・

よりシッカリと印象づけて - おてんとうさんのつぶやき ＆ 月の光の思案 ＋ 入道雲の笑み (goo.ne.jp)

 

 

 

さて　本日の　マンション管理士試験過去問題学習　ですが　管理組合法人に関してのもの

 

２０１１年度

 

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　問い方を変え　利用させていただいております

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　条文は　区分所有法　です

【問　6】　

管理組合法人の理事に関する規約の定めについての次の各肢について、区分所有法の規定による正誤を

答えよ。

１　理事が数人ある場合の管理組合法人の事務について、規約によって、理事の過半数ではなく、
　　理事全員の合意で決する旨を定めることはできない。

２　理事が数人ある場合の管理組合法人を代表すべき理事の選定について、規約によって、理事
　　の互選により選出する旨を定めることはできない。

３　理事が数人ある場合の理事の任期について、規約によって、半数の理事の任期を２年とし、残
　　りの半数の理事の任期を３年とする旨を定めることはできない。

４　理事の行為の委任について、規約によって、理事は包括的に理事の行為を他人に委任すること
　　ができる旨を定めることはできない。

 

////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

 

 

1  について　　　　　　　　　　　　　誤っている

　

　４９条に

　２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、
　　　理事の過半数で決する。

 

　とあるので　理事全員の合意で決する　という旨の別段の定めを　定め得る

 

 

 

２　について　　　　　　　　　　　　誤っている

 

　４９条に

 

　　４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

 

とあるが

 

　　５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、
　　　　若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに
　　　　基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

とある

 

 

 

 

３　について　　　　　　　　　　　誤っている

 

　４９条に

　　６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、
　　　　その期間とする。

 

　とあるので　半数の理事の任期を２年とし、残りの半数の理事の任期を３年とする旨を定めること
　も　可能である　

 

 

 

４　について　　　　　　　　　　正しい

 

　４９条の３に

（理事の代理行為の委任）

　理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任
　することができる。

 

　とあるので　包括的に理事の行為を他人に委任することができる旨を定めることはできない。　

　

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（理事）

第四十九条　
管理組合法人には、理事を置かなければならない。

２　理事が数人ある場合において、規約に別段の定めがないときは、管理組合法人の事務は、
理事の過半数で決する。

３　理事は、管理組合法人を代表する。

４　理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。

５　前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、
若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき
理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。

６　理事の任期は、二年とする。ただし、規約で三年以内において別段の期間を定めたときは、
その期間とする。

７　理事が欠けた場合又は規約で定めた理事の員数が欠けた場合には、任期の満了又は辞任に
より退任した理事は、新たに選任された理事（第四十九条の四第一項の仮理事を含む。）が就任
するまで、なおその職務を行う。

８　第二十五条の規定は、理事に準用する。

 

（理事の代理行為の委任）

第四十九条の三　理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為
の代理を他人に委任することができる。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

ということで　正誤は　上記のとおりとなります

 

　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

 

コンメンタールマンション区分所有法第3版 [ 稲本洋之助 ] 価格：8800円（税込、送料無料) (2022/7/1時点) 楽天で購入

 

 

 

 

 

区分所有法の解説　7訂版 （最新不動産の法律） [ 渡辺晋 ] 価格：3300円（税込、送料無料) (2022/6/4時点)

マンション法案内 第2版 （勁草法学案内シリーズ） [ 鎌野　邦樹 ] 価格：2530円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天で購入

 

 

 

 

令和4年度版　マンション管理の知識 [ （公財）マンション管理センター ] 価格：3850円（税込、送料無料) (2022/7/4時点) 楽天で購入

寒い時期でも肌をさらしつつ まして春夏ともなれば・・

 

 

今年も　どうぞよろしくお願いいたします

 

新しい一年となり　さっそくですが　学習の開始となるべくというタイミングで　質問・

相談がありました

 

 

タトゥーは　日本においては特に　？　イロイロと物議を醸し　賛否両論の隔たりが大きい
ように思え　処置の難しい問題といえるでしょう

それに関するルールについて　裁判になっているものもあります

マンション建物内に　あるいは敷地内に　トレーニングルーム・プールあるいは水遊びがで
きる施設・場所などがある場合には　特に　問題になったりするようです

 

タトゥーというもの　いったんほどこしたなら簡単に消すことのかなわぬ「戻れなさ」とで
もいわれることが　
決意や強いメッセージといった気持ちを表すキッカケともなっていることも　文化人類学
などの研究で明らかになっている　というようなことを聞いたりもして　いろいろ考えさ
せられたりします

〔　ソモソモ　どうしていけないの　なにか不都合でもあるの？
　一流サッカー選手あたりでも　今や普通にしていること　ともいえそうでしょ　
　というような思いが　特に　若人さんあたりにはあるのかも
　知れませんね　？　〕

 

今ではタトゥープリンターの登場さえあるとのことで　タトゥーのひとつの転換点になる
かもしれない　などともいわれているようです（ファッションのひとつだ　との考え方も
あるの　でしょうか？　ほどこすことも　消すことも　さほどのエネルギーを要しない？）
そうしたこともあって　これからもさらに　マンション生活においても問題になり得るこ
とだ
ともいえるでしょう

 

共同の空間でのルール（建物・敷地内共用部分での　特に視的な接触機会の多いであろう
共同利用施設内でのルール設定が考えられる場合の　紳士協定的なマナーを超えるルール
として
約束違反を法的にも問える規準を設けるかどうか？）

マンション建物・敷地内（専有部内を除く）では　一切
タトゥー部をさらしてはならない（年間を通して）
トレーニングルーム・プール・水遊び場における付添い人や監視役等として施設に入る場
合も含めての特例無しのルールとする

というようなルールを　設けることとするか否か

裁判例としては　
タトゥーをほどこしている者について　一定の施設の利用禁止条項を設けることは
＜受忍限度を超えたものとは認め得ない＞
として　その者の同意は必要とされない　
というものがあります〔東京地判平成２３・８・２３〕

※　この判例にも関連することですが
　　《規約の設定においては　特別の影響を及ぼされる者の承諾　ということが問題にな
　　る（区分所有法３１①）けれども　使用細則の設定の場合は特別の影響を及ぼされる
　　者の承諾は不要だ》　
　　　との解釈の仕方もあります　が
　　　集会決議をもって使用細則で共用部分の管理に関して決議する場合も　特別の影響
　　　を及ぼされる者の承諾　は必要となる（１７②・１８①③）
　　　とのこともあるのだから　直接に規約の設定・変更等による場合だけでなく　規約
　　　の定めに基づき集会の決議をもっての事項についての使用細則の設定決議の場合で
　　　も　そうすること（類推適用して承諾必要とする）が妥当なのでは　との説明をな　　　
　　　さる試験委員の方もおられます》　

 

今のところ　そのマンションでは　議案とまでは成らず　検討課題　ということらしいの

ですが・・・

自身の思い・考え方は伝えてあります　が

どのように扱われるか　？？

というところです

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

区分所有法

（共用部分の変更）

第十七条　

２　前項の場合において、共用部分の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすべきときは、
その専有部分の所有者の承諾を得なければならない。

 

（共用部分の管理）

第十八条　
共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行
為は、各共有者がすることができる。

 

３　前条第二項の規定は、第一項本文の場合に準用する。

 

（規約の設定、変更及び廃止）

第三十一条　
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決
議によつてする。
この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼ
すべきときは、その承諾を得なければならない。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　はたけやまとくお事　務　所

当事者をシッカリ把握しておく

 

 

海辺にある　リゾートマンション

華やかかりし頃の面影をさがしても　今は・・・そうしたものは　どこにもうかがえない　ような・・

 

相談を受けて　アレコレ　質問をうけていても　心のなかでは　『ナント無謀な案の　はかない質問なのだろう』

と思っていても　質問は　各々の組合員独自のタイセツな質問　なのだから　少しでも納得できるように説明

はさせていただく

仮に　建替え資金など　ドコをどうさぐっても　捻出できない　借り入れも　どう考えても無理

というような情況であっても

 

建物全体全部が　自分の　あるいは　我々のもの　という状況であるなら

『所有権絶対の下での　私的自治』という天下〔伝家でしょうがアエテ〕の宝刀が使いやすくなり　

処理・始末というか

対処がしやすくなる（アタリマエのことですが）

ところが　［自分のものではないものを　共に所有している部分もある］ということなので　

事はヤッカイ　

たとえ　どんなにささやかなホンノ一部の共有持分であっても　その所有権の他者による

決済は無効　なのだ（これも　いまさら　アタリマエのことですが）

 

ならば　デキルカギリ　［自分（自分たち）のもの］に近づける手法として

［買取請求］［売渡請求］という仕組みが　区分所有法にも登場している

さらに

［再買取請求］［再売渡請求］というものの登場もあったりしている

 

第八節　復旧及び建替え

（建物の一部が滅失した場合の復旧等）

第六十一条

７　第五項の決議があつた場合において、その決議の日から二週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から二月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第十四条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 

１４　第五項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から六月以内に同項、次条第一項又は第七十条第一項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。

 

 

 

（区分所有権等の売渡し請求等）

第六十三条　

５　第三項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から二月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。

 

７　建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第五項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から六月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。

 

 

 

というようなことで

全員合意ではなくとも　法の許す決議方法でもって

その各場面で採り得る次のような手法をさぐりながら　なんとか　処理を進めなければならない
ことになる

・耐震改修計画の認定制度利用（建築物の耐震改修の促進に関する法律　１７）
・要耐震改修認定建築物（同　２５③）

・小規模復旧（６１①）決議

・大規模復旧（６１⑤）決議
・建替え（６２）決議

・団地内の建物の建替え承認（６９）決議
・団地内の建物の一括建替え（７０）決議

・建物取壊し（被災マンション法１１）決議

・建物取壊し・敷地売却（被災マンション法１０）決議

・建物・敷地売却（被災マンション法９）決議

・マンション敷地売却（マンションの建替え等の円滑化に関する法律　１０２・１０８）

・マンション建替組合設立（同５・６）

・再建決議（被災マンション法４）決議

・敷地売却決議（被災マンション法５）決議

 

 

 

 

いずれにしても　その場面での法的な当事者となる者の把握が　まず　スタートとなる

当然のことだが　真の当事者でない者の合意・決議では　意味がない

 

自身の場合　相談を伺ってまず為すべきこと（一番に気になること）は　法的な決裁権を持つ当事者を

シッカリ　ハッキリ　と確認すること　

 

 

 

以上のようなお話をさせていただいたあとで

先日も　学習熱心な組合員さんから　建替えについて次のような質問があったのでした

　『建替えの条文や実務に関してのことなのですけれど
　　再売渡しの代金は利息は計算しないで　売り渡した代金と同額　ということらしいのですが・・・
 　  細かいことですが気になってしかたないので質問しますが
　　６３条での再売渡請求がなされるとすると　６４条の建替え参加者以外の者が所有権を持つこと
　　になってしまうということなので　建物の取壊しができなくなってしまうのでは　？　』

　「そのとおりです」

　『そうすると建替えの計画の実現はできないということですよね　？　
　　ソレデハ　どうすればいいのですか　？　』

　「どうしても建替えを進めたいとなると　その再売渡しの請求をした者との合意にベストを尽く
　　す　ということになりますね　そのように答えるよりほかないのです
　　そうしたことも起こり得るので　そのような状況にならないように努めなければならない　と
　　いうことですね」

　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

通常総会は トウに終えていても

 

 

総会を終えても　モヤモヤ感が残り続け　いまや　それを超え　疑念が膨らん

でしまっている　というようなことも　あるようで・・・

『　○○○○　というような処理が　総会議事進行中になされたのですが　その

手法というか　判断は　妥当だったのでしょうか　？

妥当かどうかということなどの問題ではなく　違法　というようなことだった

のではないのか　？　と　今も思い返したりしているのですが

あの時　あの場で　管理会社の為した　総会運営への補助的な説明などに疑念

をもっていたのです・・　ヤハリ　おかしな流れだったのではないでしょうか

△△△△△　というようなことが　□□□□　とうような手法で議決されたので

すが　どうにも納得できないのです　』

 

 

何度もブログに登場させていただいていますが　

平時　と　争い時との差　というものは　これほど異なるものなのか

ということを思い知らされる場面の登場は　マンション管理運営において　ある日

突然　たった一人の内心から　現実の発言・主張となって　現われ　他者にも　疑

念が波及し膨らんでいく

ということもあり得ます

溜まっていたものが噴き出すというようなことなので　少々　荒っぽい主張として

受け取られがちなので　初動　つまり起こり始めの行動に　デキルカギリ　冷静に

対応することが　とても大事になると思われます

常套として理事会に招いての意見表明　それに対する説明　ということが考えられ

ますが　真っ向対峙し続ける位置取りなどからの発言交差は避け　いわゆる　円卓

会議式で　まず　互いの第一声は　サッソク論点を披露するなど避け　挨拶（自己

紹介）を交わす　というようなことも　とってもタイセツなことと思います（人間　

感情の動物　ということを　身に沁みて感ジル機会は　多いものですね・・・みな

さんは　いかがですか　？

（　普段は理性を元にして話したり考えたりしていても　いざ行動をしようとする
　　時には
　　感情が出やすくなってしまう
　　それなので　あらたまっての問題提起の対話のシーンなどでも感情の部分が理
　　性よりツイ優勢となってしまっている
　　人は感情の動物なのだ　と言われるのも　なんとなく　ウナヅケソウ？　かな）

 

 

総会に関することで　最近も相談があったこと　今までに経験したりしたことを　極

く簡潔に　

参考になるかもしれないことを中心に〔再掲のことも多いですが〕　記してみます

（原則　標準管理規約を基にしています　が　会議原則などというものをも参考に
　したことも　少々含みます　ので　より実務的なものです）

 

・　議長には　

　　議事を進行させ　整理する権限（議事整理権）

　　と　

　　議場の秩序を維持する権限（議場の秩序維持権）

　　があります

　　質疑のために必要と判断した場合には　出席の資格がない者であっても出席を認

　　めることもできる（理事会の決定が無くとも　議長の裁量の範囲内で議長が第三

　　者の傍聴や発言を認めることも可能）とする考え　も　あります

　　が

　　　　　※　（出席資格）
　　　　　　第４５条　
　　　　　　組合員のほか、理事会が必要と認めた者は、総会に出席する
　　　　　　ことができる。

　　と　標準管理規約には示されています

 

　　議長という立場は　それなりの権限を持つ（反面　重責でもある）ので　誰が担

　　当するかは　会合が充実したものになるかどうかの重要なポイントです

　　　　　　　　　※　標準管理規約では　［総会の議長は、理事長が務める。］
　　　　　　　　　　　と　あります（４２⑤）

・　正当な招集でなければいけないので　役員の定数が一名足りない状態での

　　臨時総会招集決議後の総会決議は無効とされたりします
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（東京地判平成２６・１１・２７）

　　争いある状態でのマンションにおいては特に　このようなことも起き得るので　

　　定員は守らなければならないのです

　　　

　　事の重大さを蹴散らし　たかが一名ごときの不足　なんの問題があるのだとばかり　

　　無視して強引に進めようとする方がおられたりしましたが・・・

　　長年の知己　ほぼ　顔を見知った者の集まりだ　としても　お気楽な？茶飲み会など

　　ではケッシテナイのです（レッキトシタ　資産管理団体の会合なのですから）

　　後々　現実に　重箱の隅をさらいあうような事態にもなりかねないのです

　　とにもかくにも　瑕疵がないように　進める必要があります

・　招集の通知の方法について　区分所有法と標準管理規約に制限はありませんので必

       ずしも文書でなくとも　口頭や電話でも可　とはされますが　文書が望ましいこと

　　は当然です

 

・　一定の重要事項の決議の場合は　議題のほかに　議案の要領の通知も必要です

　　議題とは　話合いの対象となる事柄のタイトル　例えば「管理費値上げの件」など

　　と示され　会議の目的　といわれるもの

　　議案とは　決議内容の案　　　議案の要領とは　決議内容の案の要約

　　

　　ここらあたりも　後々　問題として追求されることがあり得ます

　　「管理費値上げの件」であった場合　管理費値下げの動議が出されたとしても

　　これを討議することはできないと判断されるでしょう

　　（通知外のことは決議できません　４７⑩）
　　　　　［総会においては、第４３条第１項によりあらかじめ通知した事項につい
　　　　　　てのみ、決議することができる。］

　　内容を縮小する方向の（値上げ幅を小さくする）動議なら許される場合もあります

 

・　複数の住戸を持っている１人の区分所有者（マンション住人さん）が議決権を使う時

　　分割して行使すること（いわゆる不統一行使）は　認められないとされてはいます

　　が　少々専門的過ぎる話題ですが　信託の対象となっている場合は　やむを得ないと

　　判断されると思います

 

・　景気の好い時代のリゾートマンションなどでは　別荘用になどということで　使用時期を

　　調整しながらの　いくつかの法人間で共有制度を採ったような場合もあったりします

　　専有部分が共有の場合で一の組合員とみなされる場合は議決権行使者１人を決めなければ

　　なりません（区分所有法４０）

　　民法の特別法である区分所有法にはそのあたりのことの規定がないので　つまるところは　

　　共有者の持分の価格の過半数で決めることになるでしょう（民法２５２）

 

・　総会には出席しないけれども　開催前に議案について賛成・反対を記した

　　書面（議決権行使書）を招集者に提出することがあります

　　出席者としてカウントされるので　総会運営上重要な方法ですが　

　　［賛否の記載のない場合でも　賛否いずれかの意思表示とみなすこととする］

　　とされていたりしていても　そのような扱いはつまるところ意思を明らかにできない

　　ので不適切であって　効力は認められません

　　が　定足数の扱いなどで　出席組合員として取り扱うこと自体は可能とも考えられる

　　でしょう

 

・　代理人による議決権行使についてですが

　　代理権授与は　総会ごとであり　将来の総会まで含めて　包括的に代理権限を授与

　　することはできないとされているのが多数説　？　だと理解されます

　　が　

　　限定期間や特殊限定ケースを勘案して　規約での特別例外があってもよいのでは
　（総会での委任状獲得に苦労している役員さんが　意外と多く　今後マスマス　そ
　　のエネルギーを必要とされるような印象があるので

　　妥当な運営・運用なら　可としても　よいのでは　）？

　　という思いを　自身は抱いています（巷の素浪人マンション管理士のツブヤキ
　　にすぎないこと　ではありますが・・・）

　　判例には　事前に包括的に　許すというものがあったりしています
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（東京地判平成２３年・７・６）

　　

 

　　念のための記述ですが　

　　議決権行使書と委任状は　どちらも本人が総会には出むかないで議決権を使う方法ですが

　　前者は自らが賛否の意思を決定し　後者は　それを代理人に委ねるものです

　　代理人は　委ねられているとしても　本人の権限授与の意義を尊重することは重要ですが

 

 

・　規約に限定が無ければ　未成年者でも代理人に就けます　

　　関連して　

　　区分所有者が未成年であるというような　特殊？な場合もあり得ます（近頃は資産のある

　　未成年者さんも増えているのかも？）

　　この場合　成年後見人がついていたり　親権者であるような場合は　規約に代理人の資格

　　制限を定められていても　法定代理人であるのですから　規約の制限には縛られないと解

　　されます

・　ある事項を　総会での特別決議が必要である対象としようとする場合のその決議自体は

　　特別決議であることまでは必要でなく　普通決議で可　とされます

・　管理費等の支払を猶予する場合も　総会の決議を経る必要があると解されます

　　（東京地判平成２０・４．２４）

 

 

 

 

争い事が起きた時　つまるところは　裁判で　ということにもなりますが

その判定を考えるとき　極端な話ですが　大法廷判決も　いつ　どのような事情で

変わるかもしれませんし

そもそも　判定の基準は条文だとも限りません

公共の福祉　というような　広い幅をもつものであったり　最後の最後は

一般常識的なもので　エイヤーと決めざるを得ない　といっても

時代とともに微妙に捉え方が曖昧になったり　

場合によっては事情判決　などというような

ある意味　法以上の武器？が基準となって法廷に現われたり

ということで　

一番無難なのは　疑義がある場合は　議長さんは　≪　その都度　総会意思を確認しながら

進めておく　≫　ということに　つきると考えます

 

“マァ　いいか　　とか　　議長たる俺の権限でいいのだ”などと走ることは禁物

動議などが重なる　とか　突然　規約や細則でも　エイヤー　といかないような

輪番優先役員候補と　突然の立候補者の乱立　とかが入り乱れるとか　

とても複雑に入り乱れた動議の提案の嵐の迷いの森に

深く入り込みそうな場合は　

“皆さん　これでいかがでしょう”

と　多数決合意を確認しながら総会を進めることが　肝要

 

つまるところ　私的所有者の団体であるマンション管理組合なのですから　

国といえでも　それぞれの私的事項に対しては　自治を認め　究極的には尊重せざる
を得ない

 

自分たちのことを自分たちで了承して運営しているのだから　多少法的に疑義があっ

ても　そのこと（私的財産に関することの私的自治）を尊重すべきであって

あまり干渉すべきではない　いや　干渉してはいけない

という気配？　そうした流れがある判決も多く眺められるのですから　　

 

 

もう少しだけ　総会関連のお話を続けさせていただきますが

・長期修繕計画を策定する議案と　計画に基づく工事を実施する議案は別のもので

　前者が議決済みだからといって　そのまま　工事実施もオーケーということには

　なりません　

　特別の管理であるものの　あるいは　それ以外の管理の実施であるものの決議が

　各々必要

　だと理解されます

　『長期修繕計画の変更のための出費は　どこから出すことになるのですか　？　管

　　理費からでしょうか　？　修繕積立金からでしょうか　？

　　標準管理規約と　ホボ同じ規約になっているはずなのですが　ハッキリとしない

　　ので・・・』
　という質問もあったりします

　このことにも関することとして
　劣化診断（建物診断）についてですが　
＜長期修繕計画の作成・変更に関してのもの＞　と　＜修繕工事実施の前提としてのもの＞　
　があると理解されます

コメント　第32条関係　には　次のように示されています

③ 長期修繕計画の作成又は変更　及び　修繕工事の実施の前提　として、劣化診断
 （建物診断）を管理組合として併せて行う必要がある。

④ 長期修繕計画の作成又は変更に要する経費 及び 長期修繕計画の作成等のための劣
    化診断（建物診断）に要する経費の充当については、管理組合の財産状態等に応じ
   て管理費又は修繕積立金のどちらからでもできる。
    ただし、修繕工事の前提としての劣化診断（建物診断）に要する経費の充当につい
　ては、修繕工事の一環としての経費であることから、原則として修繕積立金から取
　り崩すこととなる。

・最後に　質問の多い事項ですが

　総会の議事録が区分所有法や規約に則って作られていないとしても　総会の手続に

　瑕疵がなければ　総会の決議の有効性に影響することはない　とはされています

　（福岡簡判２７・５・１９　　東京地判平成２６・７・１０）

 

 

以上　総会関係のこと　それに関して　特に質問があったあたりを　少々ですが　記

してみました

 

 

〔念のためですが　

　受験を間近に控えているのに　実務的過ぎる記事《チョットわけがあり　本日　
　載せさせていただいております》

　ですので

　受験生の方は　トニカク　今は　条文明文に沿っての理解に徹底くださるよう　

　どうぞ　　

　お願いいたします〕

 

信頼し合うことを目指しての同士

 

 

 

自身の場合　業務上で　まず関心を持たざるを得ない債権条項部分は「委任」　

のところ

なにしろ　中心業務であるマンション管理士業務はじめ　他の業務でも　委

任され受任の契約の下で　ベストを尽くさせていただくということですので

マンション管理組合自身においても　「委任」　の範囲の知識は　重要なも

のとなります

管理会社との委託契約　・　請負契約ばかりではなく工事や点検業者などと

の各種委任準委任契約　・　外部専門家との顧問契約　など　ありますので

 

 

ゼロ状態から三年かかって　マンションコミュニティのことの整理　自治会

会計と　管理組合会計の峻別を終え　さらに　法人化など検討し　改革をと

目していたところ　輪番制の運命の悪戯　？　によって　トンデモナイ　？

暴走理事長の出現などで　理事会内部などもギクシャクし　一年制輪番の弊

害の典型と思われるあたりを　タップリ　味あわされたりもしたので・・・

そのようなことで・・・事を為すためには　１年ではどうにも足りないこと

が多い

是非とも為すべきことのスケジュールが明白な場合などには　最小限度の数

年間においては双方解除権放棄を契約条項に加えることを提案させていただ

くことなどもやむを得ない　？　と　考えさせられたりしたのでした

とにもかくにも　次期事業計画と予算案に専門家活用のことが載せられない

と　すべて　エンド　

です

現執行部　場合によっては次期執行部の一存で　どうとでもなってしまう

（管理組合は　ナンノタメニ　あるのか　というあたりを　ほとんど理解で
　きない役員候補もいたり　そうした方に限って　声高に　有無を言わせず
　合議の場を仕切る風潮があると感じたりすること　残念ですが　多しです）





さて　その　タイセツな　委任条項のこと

＜改正前民法＞ （委任の解除） 第６５１条

１．委任は、各当事者がいつでもその解除をすることができる。

２．当事者の一方が相手方に不利な時期に委任の解除をしたときは、その当事

　　者の一方は、相手方の損害を賠償しなければならない。

　　ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

 

いつでも　解除できる　とはありますが・・・

受任者の利益をも目的とする委任については　委任者からは原則として解除する

ことはできないが

やむを得ない事由がある場合とか　それがなくとも　委任者が解除権自体を放棄

したものとはみなされない事情があるときは　委任者は解除できる　とか　重要

な判例も　あったり・・・

 

有償であるというだけでは受任者の利益をも目的とするものとは言えないという

判例の趣旨　など　も　

とり入れたりして　次の　新しい条文　と　なりまして


（委任の解除） 第６５１条

１．＜改正前民法６５１条１項の通り＞

２．前項の規定により委任の解除をした者は、次に掲げる場合には、相手方の損
　　害を賠償しなければならない。

　　ただし、やむを得ない事由があったときは、この限りでない。

一　相手方に不利な時期に委任を解除したとき。

二　委任者が受任者の利益（専ら報酬を得ることによるものを除く。）をも目的
　　とする委任を解除したとき。

いずれにしても　６５１条は　〔任意規定〕　です

なので　当事者間で　ジックリと　特約などを検討することが大事

ということ

上に述べたように　例えば３年ほどの解除権放棄を謳ってもらうことの検討も必
要な場合もあるのでは　とも　思われます

というようなことで　マンション管理組合役員さんからも質問の多い　民法改正
にからんだ委任解除あたりのことを　極く　シンプルに　ポイントだけを記して
みました

 

 

委任〔準委任〕の解除に関連して　

管理組合さんへのアドバイスを　極く　
シンプルに　言い切ってしまうならば　

［　解除権放棄の条項などなければ　解除申し入れは　理由を問わず　まず　

　　可能　　　　その解除により相手に対し責を負うなら　それについては　

　　損害賠償を為す　］

つまり　解除はおおよそフリーに　しかし　いかがなものかと思慮される場
合は損害賠償をして

と　理解されましょう



ということなので

改正後　も
６５１条に関して実務上の取り扱いが大きく変わることはないのでは　
と　考えられる　
と　
いうことです



管理会社からの　委託契約解除　が増えているとのニュース　イロイロと考え
させられています

管理会社間の熾烈な委託費削減リプレイス合戦も　一因である　？　のでしょうが　
人件費のこと等で採算がとりづらいとのことも大きな理由となっているのでしょう　

それと
強引な要求をする管理組合　・　対管理会社クレーマーにお手上げ　ということも
増えているようです　が・・・
経験上のことですが　そうした傾向があると　いえないこともありません（たしか
に　アレじゃ　管理会社も撤退を考えるかも　？　というケースもありました）


サマザマな実務実態と　そのあるべき真の実体のところを　シッカリと見つめてい

きたい　と　思っております

　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

どこが どうちがうの ？

 

＜質問が多いところなので　再掲　というようなことですが　載せてみます＞

専門的な説明が　どうしても　加わってしまいますが　どうぞ　疑問点をお持ちの

方は　参考までに　眺めてみてください

 

 

題を設けるとすると

【マンション管理費等滞納者に対する請求訴訟で要した弁護士費用を　損害賠償　
　として請求できるのか】

というようなことになります

相当因果関係にある損害（そのようなことが起きてしまった場合　それに関して費
やされ生じたものだとして滞納金同様に請求できることに問題は無い　と　捉える
ことが　一般的に認められるべきもの）なのか　どうなのか　？

不法行為の場合は　＜相当な範囲の額ならば　弁護士費用を含めての請求も可＞

というのが　判例です

　要旨の一部　
［　訴訟活動において、一般人は十分に訴訟追行をなし得ない。
　　不法行為の被害者が損害賠償請求訴訟を弁護士に委任した場合の弁護士費用は、事案
　　の難易、請求額、認容された額その他諸般の事情を斟酌して相当と認められる額の範　　
　　囲内で、相当因果関係に立つ損害といえる。　　  最高裁判決　昭和４４・２・２７］

 

では　債務不履行　の場合は　認められないのか　ということですが　要件を満たす場合は

認めてもいい　という判例も　出ていたりします　

　要旨の一部
［　労働者が、使用者の安全配慮義務違反を理由とする債務不履行に基づく損害賠償を請
　　求するために訴の提起を余儀なくされた場合の弁護士費用について、事案の難易、請
　　求額、認容された額その他諸般の事情を斟酌して相当と認められる額の範囲内のもの
　　に限り、安全配慮義務違反と相当因果関係に立つ損害である。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　   　最高裁判決　平成２４・２・２４］

　

 

 

“　ナンデ　滞納金のほかに弁護士費用の分　マデモ　払わなければならないんだ　”

というような　ゴタゴタを避ける意味　？　からも　標準管理規約では　６０条に　　

【　違約金　としての弁護士費用　】として　登場させています

 

金銭債務の特質から　損害賠償金としての弁護士費用は認められないのか

それとも

弁護士費用は　損害賠償請求に係る通常生ずべき損害とは認められないからなのか

ということあたりの説明が　関連判例の位置付けのことあたりも含めて　ハッキリとせ

ず　？？

基本書あたりでもナンダカ　根拠が曖昧なのではないかなー　？　と　自身は思ってい

るのです　が（　あくまで　私見　です　）

 

 

金銭を目的とする債務の履行遅滞による損害賠償の額は、本条（民４１９）の反面とし
て、たとえ約定又は法定の利率以上の損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求
することはできず、弁護士費用その他の取立費用も請求できない。
：同事件の別掲載要旨：
金銭債務の履行遅滞を理由とする損害賠償は、損害の証明を要しない反面として、約定
または法定の利率による額を超える損害が生じたことを立証しても、その賠償を請求す
ることはできない。（弁護士費用その他の取立費用の賠償を否定）。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（最判昭４８・１０・１１）

 

ともかく
　
損害賠償としての弁護士費用の請求

と

違約金としての弁護士費用の請求は異なるのだ

という理論で　事は進められていますよう　ですので・・・

 

それでは　違約金　とは　？

---

（賠償額の予定）

第四百二十条　
当事者は、債務の不履行について損害賠償の額を予定することができる。

２　賠償額の予定は、履行の請求又は解除権の行使を妨げない。

３　違約金は、賠償額の予定と推定する。

---

　　　　　　　　　　　　　※　改正前には　「裁判所は、その額を増減することができない」
　　　　　　　　　　　　　　　という文言も登場していました　が　削除されています
　　　　　　　　　　　　　　　けれども　解釈に今までとの変化はないとの解説が多いです
　　　　　　　　　　　　　　　相手の弱みにつけこんだような公序良俗違反などにあたるよう
　　　　　　　　　　　　　　　な違約金などについては　減額が認められることもありました
　　　　　　　　　　　　　　　ので

ということで
繰り返しになりますが　

請求額に含めてしまっていいのかダメか
（その不履行に通常発生する損害とはいえないのか

その不法行為によって生じた損害と認めてよいのかダメなのか

４１９条の金銭債務の特則があるから弁護士費用は請求できないのか　）
というような議論をもしなくていいように　

標準管理規約　には　違約金（賠償額の予定）として組み込まれています

 

金銭債務の不履行による損害賠償として　債務者に対し弁護士費用その他の取立費用を
請求することはできない（最判昭和４８・１０・１１）というものがあるので　別途に
請求できる違約罰（賠償金ではなく　制裁金のようなもの）として弁護士費用を請求す
ることができるとして　標準管理規約に定められた　と解されているようです
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　参照　（東京高判平成２６・４・１６）

（東京高判平成２６・４・１６）は　〔管理規約の文言も「違約金としての弁護士費用」
とするよりも　「管理組合が負担することになる一切の弁護士費用（違約金）」との
文言とするほうが望ましいといえよう〕　とも　述べています

 

 

ということで

『弁護士費用を請求するにも　その根拠に　イロイロと　配慮　というか　工夫　という
　か　そこらあたりのことが　少しは　ワカッタような気がする』

とオッシャッテ　いただけるかどうか　

一応　説明　させていただきました　けれど・・・？　ヤハリ　シックリこない
でしょうか　？

 

 

以前から記していますが　

相談があった場合

「弁護士さんなどに頼まなくても　裁判所の広報などを見ながらでも　ナントカ　訴状
　なども　できあがってしまうものですし　実際の追行することなど　ということもでき
　てしまうものですよ
　それに　どうみても　滞納側が争う理由付けなどできないことが　ホトンド　なので」

と　自身は　説明させていただいています