住替え と 建替え

 

 

本日　サンディ　なれど　波高し（なすべきこと多し）

お休み無し（これは原則論　で　もはや　休息タイムのアレコレを企んでいる）

 

マンション建替えの円滑化等に関する法律　と名のっていたのが

マンション建替え等の円滑化に関する法律　と改正されています

後者の等の意味するところは　［マンション敷地売却］　ということを含んでのこと

 

建替え　という言葉の周辺は　とても複雑で　たしかに判りづらい

絶対に整理しなければならないキーポイントとして私が注意していることは

☆　一般のマンション　と　耐震性不足のマンション　における適用の差異

　　　改修　　　　　　　　　　前者は区分所有法による改修　→　3  /  4

                             後者は　耐震改修促進法での改修　→過半数　(容積率等の緩和特例)

　　　建替え　　　　　　　　前者は区分所有法による建替え　→　個別売却

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　マンション建替法による建替え　　　→　権利変換　→　４  /  5

                             後者はマンション建替え等の円滑化に関する法律で措置され

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　敷地売却制度　→　４  /  5  (容積率の緩和特例)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　もあり

 となっていますが　

前者　つまり　一般のマンションで　取り壊して住替え（いわば　管理組合関係の全面解消）　を目指す場合

民法の原則に基づいて　全員合意　　が要求される　ということです

 

 

 

マンション敷地売却制度の大きな流れは

・耐震性不足の認定

・買受計画の認定

・マンション敷地売却決議

・マンション敷地売却組合の設立認可

・反対区分所有者への売渡し請求

・分配金取得計画の決定/認可

・組合によるマンションと敷地権利の取得

・買受人への売却（買受人によるマンション除却）

・買受人による敷地の新たな利用

となるよう

（区分所有者は　他への住替え等となろうが　同地にマンションが再び建てられることもあり得るから新マンションへ入居ということもあり得るだろう　が　敷地利用目的は制限されていないので　いわゆる建替えという概念で捉えることはできない　と考える）

 

 

 

マンションのストック数は約600万戸　そのうち旧耐震基準建設が　約100万戸

とにもかくにも　関係する改正法律が施行されている

国交省のマンション敷地売却ガイドラインで　細部を頭に叩き込まねば　と考えている

 

それにしても・・・区分所有関係の　建替え　の形の複雑なこと　といったら・・

被災関係の法もあるし・・・

 

アレッ　？？

《・・・区分所有者、議決権及び当該敷地利用権の持分の価格の各5分の4以上の多数で決議・・》

持分の　価格　？　？