齟 齬

 

〔　恐縮ですが　今日の記事は いわゆる “理屈っぽい内容を含むもの” です
　　管理組合執行部さんもサマザマな個性をお持ちになっていたりします
　　もちろん　自身も含め　人も組織も　それぞれ　それなりの個性の持ち主と
　　もいえるでしょう
　　このような記事も　掲載してみること　なんらかの参考になるかとも思われ
　　ますので　載せてみました　〕 

齟齬

辞典では　「物事がうまくかみあわないこと。

食い違うこと。ゆきちがい。」　などとしてありますが・・・

 

 

管理組合との顧問契約とは　
おおよそ　
『　管理組合のために管理運営の適切な助力をなすこと　』　
と言えるでしょう・・・か

マンション管理適正化法においては
マンション管理士について　概略
『　専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンション
管理に関し、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする　』
とあります

 

通常　一般的に
顧問契約とは
委任契約（準委任）と理解されるでしょう

委任とは　労務供給契約の一種
一定の事務の処理の委託
で　統一した労務を目的とするので
受任者はある範囲において　自由裁量の権限　も
有すると解されます

マンションの場合の契約当事者は　
管理組合自体　であることと解することに疑義は
ないと考えます

 

 

さて
おおよそ　実務上　特に問題になりそうなのが
契約の当事者にかかわること
と　
顧問としての為すべき内容のこと

 

私の今までの経験上　おおよそ　次のような事例に
集約できそう
なので　概略　材料として　参考として　記してみます

 

《集約されると考えられる一つの例》

Aマンション管理組合において　次期へのバトンタッチ
間近の
執行部において　
解決困難な問題に
遭遇してしまった場面で
一連のこと発生の虞あり

やむを得ず　早急な対処が必要となり　
当初は理事長の判断　追認的に理事会判断にて
Bマンション管理士に
アドバイスを
依頼した

次期においても　その延長で　BはAにアドバイスを継続
足かけ３期目の関与継続が意識されたので　Bとしては　まず
基本となる契約を結ぶことを２期目に実行しておくことが必要
と判断し　その期の執行部たる理事会と契約書に署名調印
し合った
それに加え　より契約関係を明確に為すべく　３期目か４期目
へのバトンタッチ時期に予算上に顧問契約料
として計上すべきと考えて予算計上手続を得　
定期総会（区分所有法上の集会）
で承認を受けた

が　４期目B管理組合理事長Cとの間で　齟齬がたびたび
発生するに至った
≪顧問というのは　求めに応じて助力をすべき　契約上も
その文言で表記されているのだから≫というのが理事長の
主張する主な根拠であった（このような主張を受けることは
数件の管理組合
において経験したことがある）

ここで　次のような　論点が生起された（各々の管理組合にて
諸々派生した論点は
多々あったが　極く狭く　要略することとする）

①　理論的には理事会が当事者となる形態もあろうが
　　　おおよそ　というか　特にことわりがない場合
　　　契約当事者は　あくまで　管理組合との契約である
　　　そうすると　当初のかかわりの時点での理事長あるいは
　　　理事会のみにおける総会を経ない管理士招聘行為が
　　　そもそも問題なのではないのか
　　　　　　　　　　　　https://blog.goo.ne.jp/toku2184/d/20191112

②　仮に　緊急行為として　あるいは一種の広義の保存行為的な
　　　管理士招聘が許されたとしても　その後に自動更新
　　　条項入りの契約書及び予算計上があったとしても　
　　　事業計画議案に顧問契約締結のことが記載された
　　　うえで　かつ予算に項目計上議案　として　
　　　＜Aとの顧問契約継続＞の総会での承認が必須
　　　なのではないのか

③　法的　加えて直截の当事者としては　あくまで管理組合
　　　自体であるが　実際には　おおよその契約遂行は管理組合
　　　理事会での助言･指導･援助行為となるのが通常
　　　そのことからして　理事長が助力不要として求めていない
　　　ことに関してまで顧問が発言するのは　契約違反
　　　であるから　理事会権限で委任契約解除をすることの適法性
　　　のことは
　　　契約解除権者たる管理組合での集会決議を経ていない
　　　理事長判断の行為であったとしても
　　　違法　とは
　　　即断できないことなのではないのか

 

・各機関とそれぞれの権限の緊急時等の妥当性の範囲のこと


・契約の直截の当事者と　現実の当事者とも言えるものとの
　齟齬状態における　判断材料の取捨選択等のこと
　（法的には直截の当事者ではあるのだが　状況の直截
　　相対する当事者とは捉えきれない面があることの困難さ）

・違法なこと著しく妥当でないことを推進している理事会･理事長
　であるとしても　顧問として求められていない場合は発言は
　契約違反なのか　あるいは　すくなくとも著しく妥当でない
　ことの発言・遂行を見逃すことこそが　顧問契約不履行ととらえ
　られるべきことなのか・・・

・つまるところ　訴訟になった場合等で　判決を受取る者（管理組合）
　と　実際の訴訟上の攻守の操作者として吟味されるものの乖離
　からの齟齬　ともいえそうなことの扱い方への疑義
　（管理者として理事長が訴訟担当すると考えた場合　著しく
　妥当でない行為を継続していて管理組合になんらかの危惧を
　あたえていた者が　顧問契約解除につき管理組合を代表して
　当該顧問と相対することの
　不合理さ　
　とでもいえそうなこと）

 

乱暴ですが　極々まとめてしまうと　
マンション顧問の場合の悩みは主たる要因は繰り返しで恐縮ですが　
当事者は
法的には　
管理組合そのもの

だけれども

ある意味の当事者ととらえられそうなのは
より現実的には
理事会･理事長

というあたりで　モヤモヤ感が　あり
主張･立証と
直截の法的効果を受けるものとの
間で　齟齬？が　どうしてもある・・・ような

 

委任あるいは準委任に関する判例の主流は
最高裁昭和５６年１月１９日
であろうことは理解されます（私などは　マンション顧問に
限らず　行政書士業務　他のことでも　参考にすべき重要判例）
が
マンションにおいては　上記のように　関係当事者が
一義的短絡的でないないことが通常なので
【　やむを得ない事由】の判断などにおいても　単純
な理解（理事会と波長がなじまない顧問は排除され
ても致し方ない　などの一面的な材料での判断は
慎むべきで　真の利害関係人という観点からも
執行部ではなく　管理組合自体のあり方なども　判断の
重要な材料になるのは無視できないこと　当然である
と考えていますが　】

 

 

今までに　数度遭遇した　混沌としそうな場面
でしたが　それぞれに　独特の事情などもあり　判断が一義的に
出せない　というか　出さないほうが好いと　いうか・・・
なんとも悩ましい場合がありますが
いつものごとく　自身で考え抜いて　参考になることも収集しながら
とにもかくにも　業務遂行に　努め　収拾を図るしかない　と
今までも　心に決めていましたが・・・

基本的には　なんといっても管理組合の真の利益になるよう
顧問としては行動すること
だと　理解していますが・・・

 

（以上は　私の経験上でのことを網羅的に　ことさらの他意はなく
管理上の参考としての　ほぼ　創作事例によるものであることと
ご理解を願います）

さて　近日中には　当地も　雪予想さえあり
１１月下旬としても　
早すぎ

北国育ちといっても　あながち間違いではない経歴なのですが
スッカリ　寒さに強いはずが寒さに弱そうな不思議な北海道育ち人間　
になりはてたような・・・

でも　北国の雪景色が　とても　とても　恋しくなることがあったりで
東北＆北国DNAは　キッチリ　我が心にも身にも　こびりついています

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

[　本日の記は　特に乱筆乱文の態あること　ご容赦ください
　　ゴメンナサイ　]