今日は 完璧に マンションに関する話題
ですので 関心の薄い方は スルーを
マンション管理士試験は 毎年 １１月中に行われる
こと多し というか 定例になっていると思います
本年は１１月２６日です
受験者の方は これからナーバスさがマスマス募っていく
というところ
でしょうか
私も 受験者の方向けの情報を発信をさせていただいている側で
いろいろと 同様に アレコレ 思い巡らすことがあります
この時期は 特に 受験時代を思い返したりします
受験直前の 自前の模擬試験では例年の合格ラインに届いていない
感覚だったので
合格確定のときは うれしさと同じくらい
ラッキー と思ってしまう心理状況 でした
確かに 独特な分野の 難解な出題もあり の 国家資格試験
そのなかでも トップクラスの理解困難部分は
区分所有法
第２章≪団地≫
ではないかな？ と思われますが・・・
１棟の建物の区分所有の場合は 権利者同士で
１棟の建物を区分所有するという核
があるので 同じ屋根の下で 共有する物を抱えながらの
者たちを団体的に規律する合理性があるとも言えそうです
区分所有法は それに加えて
１棟の建物を通じて結びつくということではなく
土地や設備などの共有物を核
として結びついている場合も
権利者間に同じ規律を求めることに理由があるのではということで
「団地」 という規定を 第２章として置いています
定義から入り込むのを基本としている私としては
“団地とは” と 進みたいのですが区分所有法では団地
という言葉は使われてはいますが その定義はありません
一定の要件があったら団地の章（第２章）を適用する
ということ
ということで 団地とは 複数棟の建物が一定範囲に建築
されている場合の一定範囲の土地を意味する用語と言え
そうですが・・・
（ここらあたりで ナンノコッチャ となりそうですが？・・・）
・６５条の要件を通過すると団地関係が成立して
・団地建物所有者の団体である団地管理組合が当然に成立する
こういったことなのですが 今日のところは 概論もいいところに
なるかもしれませんが 述べてみます
国交省での標準管理規約に登場する 「団地型」規約は
一番理解しやすいであろうところの 優等生型のあまり込み入ってない
スッキリ型ともいえるではないか（これにしても なかなかスッキリ
整列しては脳内に収めきれないとも言えそうですが）
が
法文上は それほど単純な姿ではない と 言えます
私の受験時代（とはいっても 初回受験でなんとか合格しましたが）
一番の悩みは
問題文にあるところの
［区分所有法によると］ と ［標準管理規約によると］
という 脳内切り替えがシックリしなかったことでした
それまでの自身の学習経過からして 民法の特別法という
位置付けの 区分所有法を あくまでも法律ではないところの
国交省推薦？約束事のお手本とも言える 標準管理規約
と並立させることが
どうにも 苦手 というか 納得しにくい というか
（当然のことですが 標準管理規約自体も法に則っている
こと なのですが・・・）
変に考えすぎて コネクッテ 自分勝手に 徒に
難しくしていたような・・・
まず 標準管理規約の団地型に登場のものだけが 団地
というわけではありません
これが まず スタート ではないかと思われます
＜ この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の
住居専用のマンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内
の土地及び集会所等の附属施設がその数棟の区分所有者
（団地建物所有者）全員の共有
となっているものである。← 国交省の団地型のコメント ＞
「区分所有法によると」 というような問われ方をした場合
の対処
その思考回路は 格段のレベルアップを要求されると
思われます
たった６条の旗印の軍ですが
： ６５条 区分所有法での団地規定
① 団地内に複数棟の建物があること
（単に 建物 としており 区分所有建物とはしてません）
（区分所有建物以外の建物だけから成り立つ団地もあります）
ここで 言っておくことにしますが
【 団地関係が成立している・団地規定の適用がある
ということから
その団地内にあれば管理対象になる
ということを結論できるとは限りません 】
※ 受験時代というか 今でも ときどき
“ なんのための第２章団地規定があるのだ
団地内にあるものを管理対象とする
というか ある意味 管理対象になるべきだから
だろうが ” と 思い込んでいたりしました が・・・
② 団地内の土地または付属施設が複数棟の建物の所有者の共有
または準共有に属すること
（単に 建物 としており 区分所有建物とはしてません）
この６５条の要件を満たし団地関係が成立している場合の
建物の所有者・区分所有者を団地建物所有者といいますが
これらの者の団体（団地管理組合）は 当然に存在する団体で
構成員は所属を拒否できませんし 脱退・除名も認められません
法人化することもできます
： ６６条
６５条で記した①②を満たす団地（団地関係が成立している場合）
に
区分所有法第１章「建物の区分所有」の規定を
第２章団地 は準用しているのです
第２章団地 は第１章での管理の規定の 特則 という面もあります
個別の棟の管理組合 も 存続して団地管理組合の
管理対象になっていない物の管理
や
団地規定で準用されていない規定に基づく規約
の設定・変更・廃止や集会決議を行うことになります
ほとんどが準用されるので
そうでないもの（準用されないところ）をインプットするのが有効
イ）規約敷地の規約 ５条１項
ロ）敷地利用権 ２２～２４条
（戸建については建物と敷地の分離処分を禁止できないので）
ハ）管理所有 ２７条・１１条２項
ニ）義務違反者措置 ５７～６０条
（棟を同じくする密接な者の判断を重視すべきであるから等）
ホ）復旧・建替え ６１～６４条
（棟を同じくする者で費用負担をすべきであるから等）
など
： ６８条
団地管理組合は 団地建物所有者全員の共有の団地内の
土地や附属施設（敷地や集会設備など）を管理しますが
これが本来の管理対象 当然の管理対象です
が
団地建物所有者の一部の共有の団地内の土地や付属施設
や
団地内の専有部分のある建物（代表的なものはマンション）
も 規約によって管理の対象にできます
一方で 団地内にあっても 一部の建物の所有者の単独所有
に属している土地・付属施設や一戸建て住宅（専有部分のある
建物以外の建物）については団地管理組合の管理対象と
はできません
再掲しますが
【 団地規定の適用がある・団地関係が成立している
ということから
その団地内にあれば管理対象になる
ということを結論できるとは限りません 】
ということで 繰り返しになりますが 国が標準管理規約で紹介
している「 団地型 」は
いわば 規格品型用の決め事の例 のようなもの
なぜかと言うと
再掲させていただきますが
＜ この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の
住居専用のマンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内
の土地及び集会所等の附属施設がその数棟の区分所有者
（団地建物所有者）全員の共有
となっているものである。← 国交省の団地型のコメント ＞
どの箇所の文言が 特徴的 でしょうか？
太い文字あたりですネ
ということで 一番一般的 とも言えましょうが 他の形も あるヨ
ということを
ワザワザ
注意しているようなことですネ
いわゆるマンション団地にお住まいの方
一度 管理規約を眺めてみてはいかがでしょう ？
もっとも それどころではない忙しさかもしれませんが
でも チャンスがあったら 是非
とにもかくにも 挑戦してみる価値はあると考えます
自己の 大切な 生活の財 のことなのですから
ここで ７０条「一括建替え決議（全部建替え決議）」の要件
を記しておきます
※６９条 （Ａ）特定建物の建替え
＝特定建物の建替え決議
＋土地についての建替え承認決議
や
（Ｂ）一括の建替え承認決議
とは異なります
・団地内建物の敷地が団地内建物の区分所有者の共有・準共有
・団地内建物の全部が専有部分のある建物
・団地内建物についての団地管理規約の定め
なので
（専有部分の建物以外の建物が混在なら全部建替え決議はできない）
（団地内建物管理を棟別の管理組合で行う仕組みであるならその規約
改正が前提になる） ※ それと ７０条１項但書も大事
： ６７条の「団地共用部分」のことは 第１章の４条２項と 同様の考えで
例えば 団地内の区分所有建物の専有部分を 本来は専有部分
なのだけれども 団地の共用部分として使用する ようなことに
関する決まり
（例えば 専有部分を管理人室として利用する必要のため等）
ここまでで 第２章 団地 の ６５条から７０条を 極々 簡潔に述べた
のですが ナンノコッチャ と お思いでしょう か？
私も同感 です
でも 受験生の方 マンション団地にお住まいの方 などは
一読なりとも 経験して 無駄は無いのではないかと・・・
たったの６ヶ条ですが
とても手ごわい 奥の深い かつ 受験生の方にとっては
民法の共有などの絡みを思いながら 堪えて数度読みを
継続すると おおいなる 自信になるのでは・・・
もっとも 自身も 繰り返し繰り返しても ？？との疑念の
湧くところでもあり 自身の力量を嘆かざるを得ないところ
でもありで・・・
でも 嘆きながらも その仕組みのあり方に 魅力を感じる
ところでもあります
もっとも 仕事上の要請から逃げていられないことも
おおいなる尻たたきになってくれているから とも言えますが
また 機会をみて 改めて難関部分を記すことにして
今日は このあたりで 止めときます
少々 頭が ボヤーン としてきましたので
まったくのところ 相変わらず コンガラカル ところです
でも 次のことだけは どうぞ もう一度 目を通してみてください
＜ この団地型標準管理規約が対象としているのは、一般分譲の
住居専用のマンションが数棟所在する団地型マンションで、団地内
の土地及び集会所等の附属施設がその数棟の区分所有者
（団地建物所有者）全員の共有
となっているものである。← 国交省の団地型のコメント ＞
世の 団地と言われる マンション棟群 には
単純な構成でないものもあり
そのようなものの管理規約変更などというものは ナカナカ
シンドイはず
新しいマンションは それほど不定形のものはなく ほぼ
国交省の標準型準拠団地かもしれませんが
実は 区分所有法は昭和３７年４月４日成立 ３８年４月１日
施行の法律で 世には いろいろと複雑型あり と思われます
実務で訪問したところも 権利関係が複雑すぎ
というか 理解に苦しむ形であったり どういう経緯で存在
できたのか そうして 存在できているのか不明？
というようなマンションもありで・・・
それと プロとして 講師等を担当する場合は どんな質問を
受けるかわからないので オドオドと 学習に励まなければ
なりません
答えられない苦しみよりは 苦しんでも理解しておいたほうが
楽であろうと 思うので・・・とにかく 学習の連続です
（半分は 冗談？ ですが 半分は ほぼ 本気の言）
突然ですが このあたりで
コーヒーとＪＡＺＺと艶歌で頭をボケーッとさせようっと
来月 悪友たちと北の地で会える クラス会があります
それをも楽しみにして
さらに一読せねばならない本が ドッサリ控えています
（本日の記事は専門的過ぎと自分も思います
法的におかしいのでは と 思われる部分もあろう
かと そのときは どうぞ 電話・ＦＡＸ・メールで
お知らせしてください 勝手で申し訳け
ありませんが 自身の学習にもなることですので
お願い申し上げます
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