予想し探ることの 価値は どれほどあるのか？

 

『この論点については　周辺問題も含めこの２年間連続しての出題があったので

　本年度は軽く整理しておくことさえ　不必要　だと　考えます』

というような　それこそ予想を　つい　述べてしまいたい　こともあったりしたろうか・・・？

受験者さんのために　たとえ　ホンノチョットでも　快い情報を伝えたいものだ　と　はやる気

持ちが　募ってしまって

「出題の傾向」を　などと訊かれることがあるが　そのことについては　ノーコメント

おそろしくて　自身の思いなど　トテモ　トテモ　披露させていただく気持ちなど起き

ようもない

言うまでもなく　毎年度　２００肢　　問われる　のです

＜今年度は　○個　論点の出題予想が的中しました＞　との類の報が例年あったりするが

毎度　首を傾げてしまう

今日も　あらためて　前回のマンション管理士試験を検討したが　自身の思いでは　そう

とうに回答にエネルギーを費やすだろう出題が散見された（特に　区分所有法あたりに）

あれほどの難度と思える肢の攻撃　なのに　合格点は　３８点

オドロキ　だった

 

 

そうとう以前までは　受験者さんとの対話においても　前３年度前程度においての出題

範囲のカクニンを済ませて　“今年度における出題の可能性があるとは思えないかどうか”

を反問しながら　アドバイスを　というようなことが多かったが　今は　そうした作業は　

しない

つまるところは　全範囲の学習を為しておくことに尽き　年度単位で範囲を操るなどと

いうことの価値を見出せない　というか　見出せるものではないだろうから・・・

もっとも　絞りきれるものではない　という　アタリマエの結論からの心境という意も含

んでのこと　だけれど

 

予想をたてて　その範囲を重点的に　という費用対効果　の　価値はいかほどか　との

評価　というようなことだろうが・・・要するに　ホトンド　というか　オオヨソ

自身の経験上では　出題を探ることの実質価値を見出し得ない　

そんなあたりのことでエネルギーを費やすなら　そのエネルギーを　弱点の補いのほうに

向けるべき　が　より良策　と　思っています

仮に　その論点が連続して（あるいは頻度を増しながら）問題に登場だとしても　趣を変え

たり　周辺情況を工作されての出現となっているでしょう


例えば　＜復旧＞　のことが　連続出題されたとしても　つまるところ　別　問　であるのだから

ということ
（なんだか　アタリマエノのようなことを　大仰に述べさせていただいているのかも・・・
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ゴメンナサイ）

　

 

ということで　本日の　マンション管理士試験過去問題訓練

前回試験でも　２肢ほどにて　問われた（公正証書関連）論点　ですが・・・

上記にあるようなことですが　それこそ　

『今年度は　サスガニ　一肢の出題もあり得ない』などと　言い切れる方はいませんでしょう　？

 

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２０１６年度

【問　7】
　
区分所有法第32条の規定に基づく公正証書による規約の設定に関する各肢の正誤を答えなさい。

１　等価交換方式によって、分譲業者が、地主の土地上にマンションを建築し、建築したマンションの一部を地主に譲渡した場合には、分譲業者が一般の者に販売を行う前であれば、分譲業者と地主が共同で公正証書による規約を設定することができる。

２　公正証書による規約を設定した者は、専有部分の全部を所有している間は、公正証書による規約の設定と同様の手続により、その規約を廃止することができる。

３　建物が所在する土地以外の土地が、建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用されるものでなくても、公正証書による規約の設定をするのであれば、建物の敷地とすることができる。

４　建物が完成する前に公正証書により規約が設定された場合には、建物の完成前で所有権が取得されていなくても、規約の効力が生じるのは公正証書を作成した時である。

 

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マンション分譲スタート時に　マンションから離れている土地に駐車場が設けられて
いるという場合　当然にはマンション敷地とならない〔法定敷地ではないので〕ですが　

規約によって敷地に含められ　規約敷地としておくことができます

 

規約は　本来は　集会（総会）決議で定めるものですが　公正証書（全国に約３００
箇所ある公証人役場で裁判官ＯＢ等の公証人が職務上作成した証書）で　一定の事項
についての規約を　単独で設定できる場合があります（区分所有法３２）

 

１　について　　　　　　　　　　　誤　り　　

　いわゆる等価交換　とは文字どうり　等しい価値のものを相互に交換すること
　例えば　ディベロッパー（土地や街の開発事業者）がマンションを建て　竣工後に土地の
　一部と建物の一部を同等の価値で交換するようなこと

　最初に建物の専有部分の全部を所有する者は　公正証書により　一定の規約を設定することができる
　が　肢にある分譲業者・地主は　専有部分の全部を所有していないから　公正証書による規約を設定
　する者ではない

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（公正証書による規約の設定）

第三十二条　
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。

 

（共用部分）

第四条　
数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分は、区分所有権の目的とならないものとする。

２　第一条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。

 

（規約による建物の敷地）

第五条　
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

 

第三節　敷地利用権

（分離処分の禁止）

第二十二条　
敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。

 

２　前項本文の場合において、区分所有者が数個の専有部分を所有するときは、各専有部分に係る敷地利用権の割合は、第十四条第一項から第三項までに定める割合による。ただし、規約でこの割合と異なる割合が定められているときは、その割合による。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

 

２　について　　　　　　　　　　　正しい

 

　専有部分の全部を所有している間であれば　公正証書による規約設定者は　公正証書によって　規約を変更
　し　または　廃止することができる　と　理解されている

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
（公正証書による規約の設定）

第三十二条　
最初に建物の専有部分の全部を所有する者は、公正証書により、第四条第二項、第五条第一項並びに第二十二条第一項ただし書及び第二項ただし書（これらの規定を同条第三項において準用する場合を含む。）の規約を設定することができる。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

　

　３　について　　　　　　　　　　誤　り

　区分所有建物および法定敷地と一体的に管理または使用される土地でなければ　規約土地の対象にできない
　とされる
　　

　　・・・一体として管理又は使用されるものでなくても、・・・というわけではない

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

（規約による建物の敷地）

第五条　
区分所有者が建物及び建物が所在する土地と一体として管理又は使用をする庭、通路その他の土地は、規約により建物の敷地とすることができる。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

４　について　　　　　　　　　　　誤　り

 

　法文上は「専有部分の全部を所有する者」が　３２条により規約を設定できるのだから　建物の完成前や区

　分所有権の成立前には規約は設定できないのでは　という点について　計画どおり建築され　その専有部分　

　の全部を所有することを条件として　あらかじめ３２条の規約を設定することも許されると理解されている

　〔　その場合　規約の効力は　建物完成後に専有部分の全部が所有された時に生ずる　とされる　〕

 

 

 

 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　はたけやまとくお事　務　所

 

 

 

 

 

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