最高裁、家賃滞納に伴う「追い出し」条項は違法

借り手が家賃を2カ月滞納し、連絡がつかないなどの事情があれば、家賃保証会社が「部屋は明け渡された」と扱える――。こうした契約が消費者契約法に違反するかが争われた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（堺徹裁判長）は12日、「違法」と認め、契約条項の使用差し止めを命じる判決を言い渡した。差し止めを求めた原告のNPO法人の逆転勝訴が確定した。 最高裁が同法に基づき、保証会社の契約条項について判断を示すのは初めて。

　保証会社は、借り手や家主と家賃保証契約を結び、借り手が家賃を滞納した時に家賃を代わりに払い、後から借り手に請求する。

　問題となったのは大手保証会社「フォーシーズ」（東京）の契約の二つの条項。（1）家賃を3カ月以上滞納すれば、借り手に知らせず賃貸借契約を解除できる（2）借り手が家賃を2カ月滞納し、連絡がつかず、電気・ガス・水道が長く未使用などの条件がそろえば「明け渡し」があったとみなす――という内容だった。

大阪市のNPO法人「消費者支援機構関西」が、これらを「追い出し条項」などと批判。消費者契約法が禁じる「消費者の利益を一方的に害する」ものだとして、使用差し止めを求めて提訴した。一審・大阪地裁は（2）のみ差し止めを認めたが、二審・大阪高裁は両方とも差し止めを認めなかった。今後、保証会社のあり方も含め賃貸市場は大きく変化する可能性があります。とりあえず、保証期間を短縮したり、保証料を値上げするなどです。