今年の宅建問３から、ふと思い出した行政書士入門書の記述・・。

今年、宅建での民法は、今後の勉強のスタイルを変えそうだ、といいました。

問３もそのひとつです。

宅建の受験生は、いちいち条文を見ていませんし、それを覚えていません。

どのような基準か内容かは、もちろん押さえています。

問３は、

次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。でしたね。

１　意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨

３　保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨

この２肢でみんななやみました。

そして、ほとんど人が、肢１を選びました。

もちろん、合格レベルの人達は、両方知識自体は知っています。

でも、それが条文にあったのか、判例の基準かまで、押さえていないのです。そういう勉強方法をとらなくてもこれまでは解けたからです。

しかし、これが他の国家試験の受験生とか、法学部の学生もかな、条文に当たってチェックしているはずですので、条文なのか判例なのかは、自然に覚えてしまっています。

そこで、今１１月に出版予定の「行政書士の入門書」（発売日が分かればお知らせします）で、そこらあたりの記述をしていましたので、ブログに関係あるところを載せたいと思います。

・・・・・・・・・・・・

まず、「意思能力」です。これは実は規定がありません。民法のどこを見てもです。
ここは常識的に基準を出してみましょう。つまり、みんなが分かっていることは、あえて規定しなくてもいいということもいえるからです。
民法では、本人の意思を尊重していたのでした。そのためには、それに見合う能力がないと尊重できませんね。判断能力がないのに、自分のやったことに責任を負えとはいえないでしょう。ですから、この能力とは、法律の適用をしてもいい、最低の能力という感じです。
そして、この意思能力がない以上、その人が契約をしてもそこからの義務を負わせることはできません。判例もこの点指摘しています。ちょっと古い判例ですが・・。
だいたい、個人によって差がありますが、小学校の高学年程度（10歳から12歳程度）であれば意思能力が通常備わっていると判断できるでしょう。

・・・・・・・・・・・・

これを読んで、規定にすべてあるものではなく、だから判例も重要だとわかりますね。

いま、今年の受験生に問３をどのように解いたかを聞いています。

特に、正解した人の思考過程を知りたいと思いましたので・・。

集まったら、また報告します。

では、また。

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今回は、業法問４０を取り上げましょう・・。

今年は、難化したのですが、それでも宅建業法は、満点を取らないと、いやねらわないといけません。

しかし、今年業法２０点取るためには、前回解説した、問４４とこの問４０が大きな壁となって、満点を阻止します。

問４４は、ほとんどの受験生が撃沈でした。でも、テキストをしっかり選べば消去法で得点できたといいました。

では、この問４０はどうでしょうか。

【問　40】次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。

ア　不当な履行遅延の禁止（法第44条）は、宅地若しくは建物の登記若しくは引渡し又は取引に係る対価の支払を対象とするのみである。

イ　宅地建物取引業者は、個人情報の保護に関する法律第２条第３項に規定する個人情報取扱事業者に該当しない場合、業務上取り扱った個人情報について、正当な理由なく他に漏らしても、秘密を守る義務（法第45条）に違反しない。　　　

ウ　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、従業者名簿を備えなければならず、当該名簿については最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。

エ　宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、その業務に関する帳簿を備えなければならず、帳簿の閉鎖後５年間（当該宅地建物取引業者が自ら売主となる新築住宅に係るものにあっては10年間）当該帳簿を保存しなければならない。　　　　　　　　　　　

　１　一つ　２　二つ　　３　三つ　　４　四つ

どうですか。解いた方は思い出しましたか。思い出したくなかった…。

ここでは、肢イは、おもしろい問題でしたが、業法の適用はあるんですから、違反しますね。

肢エオは、基本事項です。

問題は、肢アです。おそらく、「～のみ」に引っかかって、しかも個数問題ですから、×とした人が多いですね。

講師の方でも、間違えた方がいると思います。

でも、これは問題なく○です。まあ条文をみればそうなんですが、なぜ、出題者は「のみ」をいれたのか。

もし、私がこの４４条を作問するとしても、きっとこうしたと思います。

それは、この条文に違反すると、プラス刑罰とくに６ヶ月以下の懲役が発動されるからなんです。

刑罰は人の人権を制約する最も厳しい制約ですから、厳格に適用しなければいけません。罪刑法定主義なんて言う言い方もあります。

そうすると、４４条の行為に該当するかどうかは、慎重にしないと、つまりいい加減だと、人の自由をカンタンに侵害することになりますね。

ちなみに　、宅建１１０番　では、７３講で「登記・引渡し・対価の支払」の３つは重大な行為で、６か月以下の懲役もまっている、との記述をしました。

そうすると、これは「～のみ」とする出題者の意図もみえてくるでしょう。意図が読めると納得できそうだと思いませんか。

ここも、自信を持って解けるようにしておくべきです。

このような問題を来年の予想問題で作問しようと思いました。期待してください。

では、また。

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今年の問題でどのようなテキストを探すか・・・。

もちろん、テキストに全部載っているのがいいともいえません。

全部載っているということは、相当ボリュームがあるからです。

ですから、最小限の厚さで、しかも今年の問題が全部解けるのがいいテキストですね。

そこで、問４４をみてみましょう。惜しくも今年ダメな場合のとき、来年のテキスト選びに役立ててください。

【問　44】宅地建物取引業法の規定に基づく監督処分に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１　国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者に対して必要な指示をしようとするときは、行政手続法に規定する弁明の機会を付与しなければならない。

２　甲県知事は、宅地建物取引業者Ａ社（国土交通大臣免許）の甲県の区域内における業務に関し、Ａ社に対して指示処分をした場合、遅滞なく、その旨を国土交通大臣に通知するとともに、甲県の公報により公告しなければならない。

３　乙県知事は、宅地建物取引業者Ｂ社（丙県知事免許）の乙県の区域内における業務に関し、Ｂ社に対して業務停止処分をした場合は、乙県に備えるＢ社に関する宅地建物取引業者名簿へ、その処分に係る年月日と内容を記載しなければならない。　　　　

４　国土交通大臣は、宅地建物取引業者Ｃ社（国土交通大臣免許）が宅地建物取引業法第37条に規定する書面の交付をしていなかったことを理由に、Ｃ社に対して業務停止処分をしようとするときは、あらかじめ、内閣総理大臣に協議しなければならない。

答えは、肢４でした。しかし、この肢４は、ほとんど知らない（講師の半分もしらないかも、失礼）内容でした。

改正のときに、少し読んだ覚えがあっても、これをしっかり授業で教えようとは、あまり思いません。

テキストに書いてあっても、とばします。

では、この問題は解けないのか。

解けます。肢４の内容が書いてなくても、解けるようなテキストがいいのです。

これをみて、これが書いてないテキストはいいテキストでないと即断すると間違いです。

もちろん、書いてあるテキストでもいい物はいっぱいありますが・・・。

むしろ、肢１と２がきちんときれた、テキストに明確にかいてあった、というテキストがいいテキストですね。

肢１は、過去４回ほど出題されていますから。

ですから、これが明確に書いてないのは、マズイでしょう。他のところも、十分な記述がないおそれが多いでしょうね。

では、宅建１１０番では、どうだったのか。

７５講で、「どのような処分でも、公開の聴聞を行わなければいけない、弁明の機会では、足りない」旨の記述があります。

このテキストなら、肢１は×をきちんと打てます。

肢２は、これも過去３回ほどでています。

これも７５講で、「公告は、業務停止処分。免許取消処分は必要」と記述があり、その理由として、「業者を訪ねたとき（北海道からわざわざきて）シャッターがしまっていた」場合だから公告しておいてよ、という理由が書いてありました。

それを覚えていれば、指示処分は単に注意処分のことですから、営業はしてます。

シャッターはおりていません。ですから、公告をしなくても、被害はないのです。

ですから、自信を持って肢２も×をうてますね。

肢３は、その場で、丙県知事でないっとおかしいことが判断できるでしょう。

で、消去法で肢４が○とせざるを得ません。よく分からず、×にできないし、一つは○があるはずだからです。

つまり、肢４の内容を今年勉強していなくても、いいように作問しています。

テキストになくても、この問題はやっぱりらくらく解けるんです。

でも、ほとんど、９割方できていないんです。できてている人の方が、天然記念物なんですよ。

なぜでしょう。わたしからは、基本的１問のひとつでした。

惜しくも合格できなかった方は、ぜひ宅建１１０番を使って、来年絶対に合格を勝ち取りましょう。

では、また。

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今年の試験問題について・・今回は問３を取り上げましょう・・。

今年の特徴の一つの問題を取り上げます。問３です。

宅建以外の試験、行政書士とか司法書士では、何でもない問題なんですが・・・。

問いの３とは以下のような問題でした。

【問　３】　次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。

１　意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨

２　契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができる旨

３　保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨

４　物の瑕疵とは、旧的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨

これがなぜ特徴的な問題か、というと、通常これまで宅建の受験生では、条文を読んでテキストも見るという人はほとんどといっていないでしょう。

出版されているテキストも、条文を掲載してません。

掲載すると、見た目難しくみえ、購入してくれない可能性があるからです。

でも、法律を勉強する上においては、条文をみることは本来欠かせないはずです。

答えは、肢３でした。知っていましたか。

正当率も非常に悪く（権利では最低かな）、むしろ肢１を答えにした人が多いのです。

こういう問題を出すと言うことは、少しは条文をみてね、という試験側からの警告でしょうか。

でも、試験勉強中では条文をみるのはむずかしいですね。

だから、たとえば、いまのような試験勉強をまだしなくていい時期に、上記にあげた私の書いた本などを教養として読むんでおくことも重要だな、と思いました。

こういう問題がでると。

あ、関連したものなら、なんでもいいのですが・・。

では、また。

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昨日はどうでしたか・・。

今年は、前評判通り、難しく作問されていましたね。

形式からも、個数問題がこれでもか、という形で続きました。

現時点では、おそらくだいぶ合格ラインが下がると思います。

問題では、問５が各予備校で、肢３なのか４なのか、分かれていますね。

詳しいことは、またブログで、お知らせします。

今感じることは、直前の追い込みより、その前の仕込みの時期が非常に大事だったということです。

そのためにも、宅建１１０番はすごく今年の問題に近かったと思います。

でも、まだまだ改善します。

期待してください。

では、また。

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