おてんとうさんのつぶやき & 月の光の思案 + 入道雲の笑み

〔特定〕行政書士/知的財産管理技能士/国家試験塾講師等が生業の巷の一介の素浪人の日常

サマザマな仕舞いへの途

2020-03-31 | ◆ マンション管理業務  《 全般 》

 

::::::スミマセン サラッと 読み流してください そんなふうな記事ですので::::::

 

〔法定相続情報証明制度申出代理〕 という業務も 行政書士としての立場

で担当することがあります

法定相続人として 「甥 ・姪」 も登場 などという場面あたりだと おおよそ

相当数の戸籍簿を収集 などとなります

 

国も 相続未登記の不動産問題などでは悩み多きことでしょう

手法としては おおよそ 

「今は姿の見えないあなた の所有権ですが とにかく財産権

なので 尊重に値しますが 今の情況は いろいろと困ります

価値に見合う分は 評価価値分を公的な部署に保管してあります が 

管理・利用面では やむを得ず 立ち入らせていただきます

けれど 決して 所有権を奪い取るなどまでは いたしません」

ということあたりより先には踏み込めず で つまるところ 

所有権絶対の壁は 健在 で 崩しえない というか・・・

この先も おおよその手法は そこらあたりに 落ち着かざるを得ないのだ というか・・・

 

マンション住民においても 相続などあった場合の当事者の確定などスムースに処理して

くれると管理組合としても助かるのだが 現実には 2段のあるいはそれ以上の複雑な

相続処理が そのままで 所有者不分明 つまり 区分所有者未確定 で 議決権行使者不明

それだけでなく 管理費等長期滞納ということも セット であったり・・・

というようなことで 高齢化で アチラの組合員でも コチラでも などとなると 困り果てることとなる

財政のこともありますが

管理組合としての肝心なことを処理したくとも 当事者の確定 というヤッカイナ?ことで 悩まざる

を得ないというようなことにも 遭遇したりするのです

 

あまり詳細に綴ると ある意味 安易な選択に奔ることを推奨している

ようなことと 誤解されるようなことにもなりかねない ので 極く極く 

モヤッとした概念を 記してみます

 

『 みたとおり 比較的小規模な管理組合でありますし ますます 高齢化が

  進み続けるので いわゆる 仕舞い のことをも ボンヤリ 思うことが増えてきた

  法律上の 硬いことを想定しての いわば 正式な終いへの途のためには

  各組合員の サマザマな情況があったりするので

  相続財産管理人 を とか
  不在者財産管理人 を とか
  認知症者(若年認知症患者さんのことも含んで)対応のこと とか
  後見人選任の必要 とか 
  変な表現ですが マジメにやろうとすると 次々と とても手におえないようなことが・・・

  たとえ 一人の権利でも 勝手に弄くることは違法ということらしく
  進めた方策も その都度都度 ゼロ地点に戻るようなことになってしまったり・・・

  なんだか さらにレベルがキツイ さまざまな手続きが必要になったりもするようですし・・・

  いまから このマンションにとって 相応しい 仕舞い というか ケリのつけよう

  があり得るのか

  参考意見など ありませんか ?

  どんなことを言われても 冷静に聞かせてもらいますので 自主管理組合の

  外部者第三者管理人として

  仮に就いた場合なら ということでもいいので 率直に言ってみてくれませんか ? 

  マンションといっても 月とスッポンじゃありませんが こんな侘しい管理組合

  ですが 悩みは それなりにありますもので・・・』

“ とにもかくにも 組織というのは 特に マンション管理組合のような

一国一城の主の集まりでは たとえ 500人 対 二人 というような

争いごとでも その二人の持つ絶対的な部分には たとえ国家でも

口を指し入れることが不可 ということがあり 最近も裁判上もそのような例が

あったりで

要するに 何事を行うにも 正当な権利者 つまり 当事者をハッキリとさせて 

正当な手続で 事を進めなければならないのです

どうにか収まるだろう というようなレベルで取りはからってしまうこと は とてもお勧めできる

ことではないのです とんでもないことをすると 後々 とりかえしのつかない情況に

落ち込んだりするリスクがあるのです 役員の責任追及などということも起こり得るのです

 

そこで そんなふうな考え方もあるのか ということで 驚かせるようなことになるかもですが

要点は 
できる限り クリアーで シンプルに事が進む当事者団体を目指しておいて 組織の
意思決定を 効率よく 問題ができる限り発生することのないように
今からでも 近い将来を見据えておくよう 努める

ということが ポイント だということ

 

お望みの方策の ある意味 極限的な一つの例として

もはや 近い未来には 管理組合の解体も必至であろう という場面などでは

各々の選択する一つに 管理組合法人に 専有部を譲渡(贈与とか 交換清算 とか
極く低額での売買とかで)

専有部所有権者でなくなる(組合員でなくなる)のだから 管理費も 修繕積立金も 
固定資産税の負担も
当然だが 無くなる

そもそも専有部には住んでいない組合員の場合もあるでしょうし

住替え ということだと それまでは 管理組合法人と賃貸借契約(定期賃貸借も考慮)

を結び 多少の猶予のことも想定されたり

というのは

相続人は所有権を放棄したがっているが それは不許 なので 専有部を利用することが

なくとも 賃貸しなども イロイロたいへん なのでしたこともなくとも 長い期間 費用負担

は 重くのしかかっているし これからもそうしたことが続く

などという場面では 管理組合法人に所有権を譲渡するということが 総合的な判断では

有効な手法になり得るかも知れないこともあるだろう ということ

マンション法の保護の下にあったほうが なにかと都合がよいと思うなら 理論的には

とにもかくにも  マンション管理組合法人の極く少数の構成員が専有部所有者として

存在はしていれば ということなので

 

もっとも その手法は 端的に言うと マンション管理運営に関わる者の 統合化 というか

意思決定機構の できる限りのシンプル化 ということで ある意味 ショッキングかも

近隣の第三者への駐車場貸し出しが可能であるような組合ならば 管理組合法人所有の部分を

賃貸し で 収益のことでは できる限りの工夫で財政補填を伴っての運用も可能ではあるが・・・

広い意味で 管理組合法人自体を当事者とする 組合員地位の整理統合というか 例外的な組合員

資格の信託的運用に倣う とでもいうような感覚の手法もあり得ると考える

所有していることからの負担からやむを得ず逃れたいとの組合員への対応として 財政面でも

可能である場面では 考慮には値するかも(理論として 記しています)

建物・設備関係の延命を図りつつ 組織としてスリム化をしておいて より多くの対応が効率的に

なされ得るようにしておく という発想 も 場合によっては 重要なことなのでは

相応しい仕舞い(終い)をしたくとも 身動きできないようなことのないように ”

 

というような話題もでる 某驚くような高齢化率の自主管理組合の相談の概略でした

論点に上がりそうなところは 諸々 続出 ということですが 将来の展望など

マッタク気にしていないような組織でないことは 確かでした

そこに 光明が見えたのです が 前途多難であることは確かで であるので 上記のような

少しばかり夢物語的 ? な手法さえ 一つの理論として披露したのでしたが・・・

実は 
あながち 夢物語と断定しないほうがよいのかな とも 思ってはいるのです

とはいうのも

すくなくとも 滞納がかさんでいくばかり 相続人関係も複雑すぎることとなるだろう というような

場面では

その組合員の存命中に(延滞管理費処理もいっこうに先が見えないし 所有権が散らばったり

して長期不確定になりそう などという場面などでは) その者の意思決定だけで選択可能となる

情況であるうちに 

管理組合法人との間において とても買い手が現れそうも無いマンション専有部を抱えての 

専有部所有者から は はずれる手法を用いることも 有用であるかもしれない
(その者は 管理組合法人から 延滞清算 所有権譲渡後 例えばそこを賃借りするなどとして)

という仮説

一応 念のため 執行決定の要件 とか 税制度のこと等 整理点は 諸々ありますが・・・

 

〔 ということで この記事は 概要というか 単なる想定理論もいいところ 

 という内容になっています

 実務面での 実際の運用は まだまだ 自身の内では 整理途中ですが

 いずれにしても 緊急避難的な場面を想定しての 特殊な情況の組合員と 

 自主管理法人化済み管理組合間においての ひとつの やむを得ず

 管理組合の理解もあるならという 条件付き選択 の 話です 

 あまりに漠然とした記仕方であること ご容赦を

 すぐには参考にできない内容なのですが 走り出すような相談者の方もいたり
 するので 曖昧模糊に 述べています   主旨は理解していただけるかな ?
 と 思いつつ・・・

             

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賃貸借のことなど

2020-03-31 | ◆ マンション管理業務  《 全般 》

 

 

 

 

いよいよ明日から  新しい民法債権法 施行

賃貸借のことは 今までに積み重ねられた判例を組み込んだ形の変化 

なので 実務上はさほど 影響がないのでは ともいえそうです

〔 しかし あくまで それぞれ契約関係成立時の法規が適用ということですから 
広く 
旧法規にも 
これからも注意 ということは 当然です 〕

存続期間の上限が50年とされたことなどの改正があります が マンション
の専有部の賃貸借関係のことは

借地借家法
(建物賃貸借の期間)

第二十九条 
2 民法604条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
  
  ということで 上限を設けていません 
 

それと 

(建物賃貸借の対抗力等)
第三十一条 建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、
     その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。
 
で まず 建物賃貸借は保護されています

が あくまで賃借人の保護規定であり 単に引渡しを受けている外形を持つ者のため
の保護ということではありません
そこで日常生活をしているのだから ということだけで適用される ということでは
ありません(不当権限者もいたりしますので 念のためですが)
 
 
 
 
 
 
さて 前々回から述べている 部屋の改装(改造)あたりのことですが
 
『 賃借りしているマンションの部屋のことですが 自由に使ってくれていい 

という約束を持ち主さんからもらっていますから いずれ いろいろトッパラッテ

ワンフロアー式に改造 するつもり 

なので ヨロシク  

大家さん 遠くにすんでいるし
 直接 管理組合さんと よろしくやってくれ ということなので・・・』

 
というような場面が あり得る  というか これから増えていきそうな気配あり
という マンションもあり・・・

 
特に 役員さんは
規約類に キチンと 以下のようなことが 記してあるか 念のため 眺めてください
 
巷の傾向として マンション法律関係に限らずですが 権利主張が よりハッキリと
している方が
増えているのは 確か という 実務上の感触が 自身には あります ?
一概に 困ったことだ とは言えないこと 当然 正当な権利行使は モチロン 
大事にされるべき
こと ですが
 
 
 

 
≪標準管理規約≫                     「以下条文省略あり」 
 
(規約及び総会の決議の効力)
第5条
占有者は、対象物件の使用方法につき、区分所有者がこの規約及び総会
の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
 
(専有部分の貸与)
第19条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、この
規約及び使用細則に定める事項をその第三者に遵守させなければならない。

2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約にこの規約及
び使用細則に定める事項を遵守する旨の条項を定めるとともに、契約の相
手方にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約書を管理組
合に提出させなければならない。
 
(暴力団員の排除)
第19条の2  区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合に
は、前条に定めるもののほか、次に掲げる内容を含む条項をその貸与に
係る契約に定めなければならない。

一 契約の相手方が暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にな
らないことを確約すること。

二 契約の相手方が暴力団員であることが判明した場合には、何らの催
告を要せずして、区分所有者は当該契約を解約することができること。

三 区分所有者が前号の解約権を行使しないときは、管理組合は、区分
所有者に代理して解約権を行使することができること。

2 前項の場合において、区分所有者は、前項第三号による解約権の代理
行使を管理組合に認める旨の書面を提出するとともに、契約の相手方に
暴力団員ではないこと及び契約後において暴力団員にならないことを確
約する旨の誓約書を管理組合に提出させなければならない。
 
(義務違反者に対する措置)
第66条  区分所有者又は占有者が建物の保存に有害な行為その他建物の
管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又は
その行為をするおそれがある場合には、区分所有法第57条から第60条まで
の規定に基づき必要な措置をとることができる。

 
 
≪区分所有法≫
(規約及び集会の決議の効力)
第四十六条 
2 占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、
 区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
 
 

 
 
 
 
 
ということで 新しい債権法施行ということもあり マンションの部屋の賃貸借のこと
つまりは 占有者等関係のことも いろいろ注視すべきことの一部を 記してみました