定例の質問

 

 

雨の日　の　連続です

みなさまのところは　いかがですか

 

 

前回　鋭い質問がなされるところは　オオヨソ　決まっている

ということあたりを記させていただきましたが

その例を記してみますので　受験・学習者の方は　お時間があるようなら眺めて

みてください

イジガワルイ　ことを問うていることのようですが　ガマンシテ　付き合ってみ

てください　

実務でも　よく訊かれることです

 

「あくまで　区分所有法を前提にして　考えてみてください

　管理組合法人と共用部分のこと　の二つのことを　質問させて

　いただきます」

 

「屋上に増築を加えて　その増築部分を専有部分とすることは

　総会の普通決議で可能ですか　？」

『共用部分である屋上の変更なので　特別決議が必要だと思います

　・・・・？？　イヤ　？　組合員全員の合意が必要になるのかも

　しれません・・・少し時間をください　　？？？』

 

「全員合意まで必要となる理由は　どこにあると考えるのですか？」

『屋上の空間という共用部分を無くしてしまうというのは　共用

　部分の変更を超えて　その廃止　ということなので　特別決議

　でも許されないと考えられます』

「そのとおりですよね　　　変更前と後とで　共用部分そのもの自体

　としては同一性を保っていないといけないのですから」

 

 

 

「管理組合法人が成立する前は　誰の行為の効果が　どこに帰属

　する仕組みになっているといえますか　？」

『管理者の行為の効果が　区分所有者全員に帰属するという仕組み

　になっています』

 

「では　その帰属していた効果の法人成立後の帰属先は　どこにな

　るかについての条文はありますか　？」

『４７条の５項があります　

　管理組合法人につき効力を生ずる　とされています』

 

 

「条文の位置まで覚えているとは　スゴイですね

　チョット細かいと思うかもしれませんが　

　組合員　と　理事　と　管理組合法人　の関係について答えてみて

　ください

　法人化していない場合は　管理者はその職務に関して区分所有者を

　代理する　との条文があって　代理される者に効果が帰属するという

　ことになっているのですが　法人になってからは　どのようになるの

　ですか　？　」

『法人になると　管理者に代わって管理組合法人が　代理します』

 

「あなたは　宅建士とか行政書士とかの資格試験に合格なさってい

　ますね　失礼ですが　法律系の学習も進んでいるというか　基本的

　なことは知識として保持されていると思われるのですが管理組合法

　人が区分所有者を代理する　ということを知った時　どう思いまし

　た　？」

『ビックリ　仰天しました　

　それまでの学習の知識からすると　その法人自体が権利・義務の

　帰属する主体なのであって　代理・代表される側であると理解し

　ていたので　組合員に構成されての存在である法人が　その法人

　を構成している者を代理するなんて　逆だろうとしか考えること

　ができなくて　印刷間違いの文章だ　とまで思いました』

「私も　同様でした　不思議で不思議で　そうとう長い時間　参照

　できそうなものを調べまくりました

　そのあたりのこと　どのように考えていますか　？」

『一般的な法人とは違って　管理組合員は管理組合法人の構成単位と

　して集会を通じて意見を法人に反映させ得る以上に　レッキとした

　所有権などの保持者であって　例えば株式会社の社員である株主

　が配当を受け得るというような位置にあることとは　いわばその立場

　というか　権利のレベルというか質が違うからではないのかと思っ

　ています　　　自分としては　そのように理解しています

　そのように考えると　共用部分に関する職務とも考えられることなの

　になんでコトサラに損害賠償金請求などという事務のことを独立させ

　て登場させている場面の条項があるのかなど　諸々の疑問に　ナント

　ナク対処・整理しやすいように思われたりするものですから』

 

 

「それでは　全体的に　法人化後の執行の仕組みのあり方などについて

　説明してみてくださいますか　？　　理事のことを中心にお願いします」

『管理組合法人の目的のための事務を執行し　管理会社との交渉とか工事

　業者との契約などの場合に対外的に法人を代表する機関として　実際の

　行為をする者が必要になるので　理事を必ず置かなければなりません

　区分所有者を代理するとされる管理組合法人の　機関としてその法人

　を代表する地位に就くのが　理事ということです

　同様のことですが　表現を変えてみると

　理事が代表しての行為の効果は　その被代表者である管理組合法人に帰

　属することになるのですが　その管理組合法人は区分所有者の代理人な

　ので　つまるところ理事の行為からの法的効果は　各区分所有者に帰属

　する　ともいえるのでは　ということです

　下の　⇒を　想起して考えています

　＜理事行為の効果　⇒　管理組合法人へ　⇒　法人組合員（区分所有者）へ＞』

「マンションでは　共用部などに保険をつけることが一般的だと思われ

　ますが　その場面を想定して　上記のことをあてはめて説明してみてく

　れませんか　？」

『集会の普通決議で　共用部分について損害保険を付ける場合ですが

　管理組合法人が　区分所有者を代理して契約を結びます

　その効果は　代理される本人であるところの各区分所有者に帰属し

　ますので各区分所有者が保険金額の請求とか受領の権限を持って

　いるのですが　管理組合法人は区分所有者を代理して損害保険契約

　に基づいての保険金額の請求と受領をできることになっているので

　そのことを　理事が　管理組合法人を代表して行う　ということに

　なるでしょう』

 

「その答えのなかに　１８条４項・４７条６項・４９条３項　などが

　含まれているのですが　そうとうに学習なさっていることが窺い知

　れるようなお答えですね

　問わせていただいている場合ではなくて　こちらが教えていただき

　たいほどです　

　ありがとうございました」

 

 

 

法人化のお話をさせていただくと
おおよその管理組合の方は　役員さんを中心に　前準備として
サマザマ学習している方がおられるので・・・　

『理事長が法律に登場の管理者だと思えばいいのですよね　？　

　その管理者は区分所有者の代理をするのですよね　？

　法人化した後は　理事という者が必ずいなければならない

　ということなのですが　？　その理事は　区分所有者の代理

　をする者ではないのですよね　？　

　それでは　代理は　誰がするのですか　？』

というようなことを　必ずといっていいほど訊かれます

そんなことまで訊く組合員がいるなんて　よほど珍しいマンション

なんだね　という同業者がいたりしますが・・・

難問質問に　チョット待ってください

とお願いせざるを得ない細部を問われ

プロとして　おおいに反省させられるレベルの学びをなさっている

方を前にし　反省しきり　のこともあったりします

質問することの　エネルギーの熱さ　役員の務めとしても真摯過ぎるので

は　？

と思ってしまうほどの真摯さ　というものさえもときに覚えることもあり　

自身にとってありがたい刺激になったりします

 

学習ということへのエネルギーを感じさせられることが　増えている

ような思いがします

人生１００年時代　などといわれ　６５歳で定年としても　そうとうな

年数の人生をツトメアゲル？こととなるのですものね

 

今　７０歳　ときいても　オオヨソ老人　という印象を持ちますでしょう

か　？

 

皆さん　は　イカガデスカ　？