端くれ としてもプロとして 調べ答える

 

 

マンションなどに関するものとしての法律が登場し施行されたのは　昭和３８

年４月１日（一部は昭和３７年からですが）　です

ということは　区分所有についてのサマザマな心配事とかが起きていたか　ある

いは　その虞が強くなっていたからか・・・

ということで　その法律成立以前にも　それなりの数のマンションが既に在った

ことがうかがえます

サマザマな決まりの下でのマンション住民の暮らしがあったのだろう　というこ

とで　

ソモソモ　約束事も曖昧だった　あるいは　慣習によっていた管理だったかも　

などなど

その　組合の個性も　イロイロだったことでしょう

 

今も　独特な運営がなされているところから　相談があったりし　思わず

『総会をしばらく開催してないそうですが　それは　違法では　？？　

　年次の総会開催は強行規定・・　？　事務の報告も強行規定・・　？　？』

　と　つい　ドギマギしてしまったり・・　　

ということで　各々　マンションの情況も　サマザマ　であったりします

 

 

マンションにおいても　裁判を起こしたり　訴えられたりすることが　それほど

珍しいことではないような　？　流れにあるのでは・・・

権利意識が強くなってきている　とか　サマザマな意見を率直に表することが

増えていることに比例するかのように　訴訟案件も多くなっている　というよう

なことでしょうか　？

---

第二十六条　

４　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段に規定する事
項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は被告となることができる。

５　管理者は、前項の規約により原告又は被告となつたときは、遅滞なく、区分
所有者にその旨を通知しなければならない。

---

　

 

裁判において　当事者になれるのか（原告・被告になって判決文に登場

することができるのか）　と　誰が訴訟を追行（訴訟上では遂行と言わず

おおよそ　追行とします）するのか　判決の効力の及ぶ者は　というのは

別のこと

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

根拠となるものの例

［法人を当事者とする訴訟は、その代表者によって追行される。］

［法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるもの
　を当事者とする訴訟も、その代表者によって追行される。］

　　　　　　　　参考条文例　　会社３４９④・一般法人７７④
　　　　　　　　　　　　　　　民訴２９

区分所有法　
第二十六条　

４　管理者は、規約又は集会の決議により、その職務（第二項後段
に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原告又は
被告となることができる。

 

　　＜区分所有法上の団体（３条）とは　多数決で団体的に事務

　　　を処理していくものであることは別にして　権利義務のこと

　　　など組織の内実はサマザマ　組合のような形のものも在る　

　　　　この条文は　区分所有者に権利義務を帰属させるために
　　　管理者が第三者として訴訟追行できるということなので　
　　　任意的訴訟担当の一例として示されている＞

　※　訴訟代理人　ではなく　原告・被告　になることができる

 

第四十七条

８　管理組合法人は、規約又は集会の決議により、その事務（第六
項後段に規定する事項を含む。）に関し、区分所有者のために、原
告又は被告となることができる。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

 

ある調査で　管理組合を訪ねたことがありました

それを縁に　アドバイスを求められたりしました

滞納金対策の必要に迫られた　ということらしい

長年管理を任されていると説明する一人の組合員が登場し　海が眺めれる

だがなぜかカーテンがひかれていて薄暗いホール？のような場所で話し始

められました

総会が開催されたことが判るような資料はなく　多数決の原則で管理運営

がなされてきたことも定かでないような情況

ということは　法人化の話など縁がなさ過ぎる話題で　そもそも社団とし

ての実態も無いということで　「権利能力なき社団」ともいえそうもない

情況

要するに　「組合　としての存在」であったようだと　ナントカ理解でき

そうだった　のだが・・・けれど　もしも裁判のアドバイスをと問われた

場合　どういう流れになるのか・・当事者　とか　担当すべき者　とか　

デキルカギリ

確かなところの説明をすべき　なので

『毎月　私が管理費などを集めたり　必要な工事の調整をしたり　回覧

を回したりしていたのです』　とのこと

長い間　組合員は　この方がマンション管理組合のために業務執行した

ことについては認めていて　それでカマワナイとしてきた経過がある

〔権利能力のない社団〕と言いたいところだが　それに該当するとは到

底言えそうもない　約束事の規約の有無も定かでない　多数決原理のこと

も定かでない　というようなことだけで　「権利能力のない社団の要件」

を充たし得ない（ソンナコト　どうにでもなるだろう　とのワリキリは　

実務でも　というか実務でこそ　採ってはいけない姿勢　だ）　

組合的な組織の業務執行組合員だったと理解して　その体制を続けるつ

もりなのかどうか　社団化（将来の法人化をも）をアドバイス　せめて

毎年の総会招集・事務の報告など目指す　か
・・・・

さて　それまでにナントカ実施しなければならない　滞納金対策で訴訟

となったとき　どのように進めるべきとアドバイスすべきか　担当者を

どうするか　全員連名での訴訟とすることが　実際上可能な情況か・・・

？？

 

民法上の組合であっても　代表者または管理人の定めがあるものであれ

ば　当事者能力がある　　　　　　　（最判昭和３７・１２・１８）

 

民法上の組合の規約により業務執行組合員に組合財産に関する訴訟追行

権が与えられている場合　当事者選定手続を経たものでなくとも一定の

要件を満たすならば　適法である場合がある
組合規約に基づいて　業務執行組合員に実体上の管理権対外的業務執行

権とともに訴訟追行権を授与することができる　〔任意的訴訟担当〕
　　　　　　　　　　　　　　　　　（最大判昭和４５・１１・１１）

 

 

 

というような相談を受けている折　

マンション管理士を目指す　ヤタラ詳細部分にコダワリスギル（受験生

として　時間配分さえ誤らなければ一概にマズイコトと決め付けるのは

好くないだろうが）雰囲気の　そうとうに用意周到に準備してきたかな　？

という雰囲気のヤングマンから　上記の相談事項に関連して訊かれたり

しました

『管理組合法人が裁判を起こすとき　青字のことが大原則になって

　いるのだからそれで足りると思われるのに　なぜ緑字の条文が

　設けられているのでしょうか　？』

「法人自体の権利義務のこと　と　区分所有者自体の権利義務とは

　異なることと理解されるので　前者の裁判の場面では青字　後者

　では緑字を根拠としての追行となるだろうことあたりからしての

　二つの制度なのでは

　と　

　一応解釈しているのですが・・・

　さらに確認・整理をと考えています　（このあたりを直接材料に

　しての記述にナカナカ出会えなくて・・・一々述べられていなくても

　理論を絡み合わせて理解せよ　ということなのかも知れませんが

　ナカナカ　自身には手ごわくて・・・）

　県立レベルの図書館でも　法律系のものは　少ないですね

　あなたの所では　いかがですか　？

　あなたも参考書などで調べてみてください

　結果を　私にも教えていただければウレシイです　感謝します」

と　お話を終えたのでした

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

第五十三条　
管理組合法人の財産をもつてその債務を完済することができないと
きは、区分所有者は、第十四条に定める割合と同一の割合で、その
債務の弁済の責めに任ずる。

２　管理組合法人の財産に対する強制執行がその効を奏しなかつた
ときも、前項と同様とする。

 

　　＜管理組合法人の財産とは　区分所有者から収受した管理費等
　　　その債務とは租税等＞

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

 

 

ポイントに触れていたことがスベテ と言えそうな

 

アレッ　という間に　七月　文月六日

久しぶり ？　になりますが　マンション管理士試験過去問題　です

平成２９年度（２０１７年度）

〔問　28〕　
議決権に関連する次の記述のうち、標準管理規約によれば、適切なものは
いくつあるか。

ア　
専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合
に連動させることができる。

イ　
専有部分の価値の違いに基づく価値割合を基礎とした議決権割合を定める場
合において、事後的にマンションの前方に建物が建築され、眺望の変化等に
より価値割合に影響を及ぼす変化があったときは、議決権割合の見直しを行
う必要がある。

ウ　
組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、その組合員の住居
に同居する親族を代理人として定めるときは、二親等の親族を代理人とする
ことができる。

エ　
組合員が代理人によって議決権を行使する場合において、他の組合員を代理
人として定めるときは、当該マンションに居住する他の組合員の中から定め
なければならない。

1　一つ
2　二つ
3　三つ
4　四つ

 

 

 

ア　について

　コメントにあるとおりなので　適切

---

コメント

第10条関係
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、
それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合
の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算
出する方法をいう。）によるものとする。
② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約
等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。な
お、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。
③ なお、第４６条関係③で述べている価値割合による議決権割合を設定す
る場合には、分譲契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価
値割合に連動させることが考えられる。

---

 

イ　について

　コメントによると　適切でない

---

コメント

第46条関係
① 議決権については、共用部分の共有持分の割合、あるいはそれを基礎と
しつつ賛否を算定しやすい数字に直した割合によることが適当である。
② 各住戸の面積があまり異ならない場合は、住戸１戸につき各１個の議決
権により対応することも可能である。
また、住戸の数を基準とする議決権と専有面積を基準とする議決権を併
用することにより対応することも可能である。
③ ①や②の方法による議決権割合の設定は、各住戸が比較的均質である場
合には妥当であるものの、高層階と低層階での眺望等の違いにより住戸の
価値に大きな差が出る場合もあることのほか、民法第２５２条本文が共有
物の管理に関する事項につき各共有者の持分の価格の過半数で決すると規
定していることに照らして、新たに建てられるマンションの議決権割合に
ついて、より適合的な選択肢を示す必要があると考えられる。これにより、
特に、大規模な改修や建替え等を行う旨を決定する場合、建替え前のマン
ションの専有部分の価値等を考慮して建替え後の再建マンションの専有部
分を配分する場合等における合意形成の円滑化が期待できるといった考え
方もある。
このため、住戸の価値に大きな差がある場合においては、単に共用部分
の共有持分の割合によるのではなく、専有部分の階数（眺望、日照等）、
方角（日照等）等を考慮した価値の違いに基づく価値割合を基礎として、
議決権の割合を定めることも考えられる。
この価値割合とは、専有部分の大きさ及び立地（階数・方角等）等を考
慮した効用の違いに基づく議決権割合を設定するものであり、住戸内の内
装や備付けの設備等住戸内の豪華さ等も加味したものではないことに留意
する。
また、この価値は、必ずしも各戸の実際の販売価格に比例するものでは
なく、全戸の販売価格が決まっていなくても、各戸の階数・方角（眺望、
日照等）などにより、別途基準となる価値を設定し、その価値を基にした
議決権割合を新築当初に設定することが想定される。ただし、前方に建物
が建築されたことによる眺望の変化等の各住戸の価値に影響を及ぼすよう
な事後的な変化があったとしても、それによる議決権割合の見直しは原則
として行わないものとする。
なお、このような価値割合による議決権割合を設定する場合には、分譲
契約等によって定まる敷地等の共有持分についても、価値割合に連動させ
ることが考えられる。

---

 

ウ　について

　二号では　同居の親族であればよく　親等は問われていないので適切

---

（議決権）
第４６条 
５ 組合員が代理人により議決権を行使しようとする場合において、その
代理人は、以下の各号に掲げる者でなければならない。

一 その組合員の配偶者（婚姻の届出をしていないが事実上婚姻関係と同
様の事情にある者を含む。）又は一親等の親族

二 その組合員の住戸に同居する親族

三 他の組合員

---

 

 

エ　について

４６条５項３号に［他の組合員］としてあるだけなので　当該マンション

に居住する者である必要はないので適切でない

 

ということで　適切なのは　ア　・　ウ　で

正解　２　です

 

 

いつも記していますが　あくまで　＜標準管理規約＞によれば

なので　

シッカリ考えて解くということよりも　条文・コメントに眼が触れて

いたか　知っていたか　ということがキーポイント

それなので

説明をさせていただくというより　おおよそ　コメントと条文の羅列　

ということになってしまいます

なにしろ　＜標準管理規約＞によれば　という厳重な枠内で解くのですから・・・

区分所有法によれば　とか　民法によれば　ということとは　少しばかり？

意味合いが違うと思われるのです

それらは　要するに　法という規準に沿って考察しなさい　という意

と理解される　と思われるのですが　

＜標準管理規約＞によれば　なので　法に触れない限度でのサマザマな姿の

規約というものの内から＜標準管理規約＞の文言がスベテと捉えて解きなさい

と厳重な指示をされての回答なのだ　とも捉えられるので・・・ナゼか　

ある意味　

シンドイ

（逆に　知っていたことソノママが解く材料になるので　受験者によっては　

　ベターどころかベスト　に愛らしい問題に出会えたことになる）

のでは　と　思えるのです　が　・・・・

いかがなものでしょう　？

 

※　注意事項に次の記載がありました

〔問題の中で使用している主な法律等の略称及び用語の定義については、
以下のとおりとします。
「標準管理規約」………………　マンション標準管理規約（単棟型）及び
　　　　　　　　　　　　　 マンション標準管理規約（単棟型）コメント
　（平成28年3月14日国土交通省土地・建設産業局長・同住宅局長通知　〕

 

 

見出し看板からの想起トレーニング

 

 

 

知識を　スッキリとマトメあげようとしても　条文の持つ効果的簡潔さ

を超えるものにはめぐり会えないのではないか　と　思われるのです・・？

 

条文には　まず　〔見出し〕　が登場します　＜例外もありますが＞

サイワイにも　？　区分所有法は　膨大な条項数ということでもない

ので　〔見出し〕から条項の内容を想起してみて学ぶ手法も　自身の場合

は採り入れたりしました

皆さんは　どのような工夫をなさっていますか　？

 

それと　学習に限らず　取り組んでいる相手の全体像というものをオボロゲ

にでも眺めることができるということは　相手の正体を知ることができるか

も　という意味で　それなりの安心感を覚えることができるのでは　と　思

われるのです

自身が闘っている相手がどのようなものかを知りえないほど不気味で怖ろしい

ことはないと思うので（受験に限らないことですが）

 

 

試しに　〔見出し〕を列記してみます　　「空欄は　前者と同じ見出し」

〔見出し〕を看板にして　どのようなことが登場しているか　述べられている

ことを　デキルカギリ想起してみてください

 

第一章

　第一節　総則

１条　建物の区分所有

２　　定義

３　　区分所有者の団体

４　　共用部分

５　　規約による建物の敷地

６　　区分所有者の権利義務等

７　　先取特権

８　　特定承継人の責任

９　　建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定

１０　区分所有権売渡請求権

第二節　共用部分等

１１　共用部分の共有関係

１２　

１３　共用部分の使用

１４　共用部分の持分の割合

１５　共用部分の持分の処分

１６　一部共用部分の管理

１７　共用部分の変更

１８　共用部分の管理

１９　共用部分の負担及び利益収取

２０　管理所有者の権限

２１　共用部分に関する規定の準用

第三節　敷地利用権

２２　分離処分の禁止

２３　分離処分の無効の主張の制限

２４　民法第二百五十五条の適用除外

第四節　管理者

２５　選任及び解任

２６　権限

２７　管理所有

２８　委任の規定の準用

２９　区分所有者の責任等

第五節　規約及び集会

３０　規約事項

３１　規約の設定、変更及び廃止

３２　公正証書による規約の設定

３３　規約の保管及び閲覧

３４　集会の招集

３５　招集の通知

３６　招集手続の省略

３７　決議事項の制限

３８　議決権

３９　議事

４０　議決権行使者の指定

４１　議長

４２　議事録

４３　事務の報告

４４　占有者の意見陳述権

４５　書面又は電磁的方法による決議

４６　規約及び集会の決議の効力

第六節　管理組合法人

４７　成立等

４８　名称

４８の２　財産目録及び区分所有者名簿

４９　理事

４９の２　理事の代理権

４９の３　理事の代理行為の委任

４９の４　仮理事

５０　監事

５１　監事の代表権

５２　事務の執行

５３　区分所有者の責任

５４　特定承継人の責任

５５　解散

５５の２　清算中の管理組合法人の能力

５５の３　清算人

５５の４　裁判所による清算人の選任

５５の５　清算人の解任

５５の６　清算人の職務及び権限

５５の７　債権の申出の催告等

５５の８　期間経過後の債権の申出

５５の９　清算中の管理組合法人についての破産手続の開始

５６　残余財産の帰属

５６の２　裁判所による監督

５６の３　解散及び清算の監督等に関する事件の管轄

５６の４　不服申立ての制限

５６の５　裁判所の選任する清算人の報酬

５６の６　削除

５６の７　検査役の選任

第七節　義務違反者に対する措置

５７　共同の利益に反する行為の停止等の請求

５８　使用禁止の請求

５９　区分所有権の競売の請求

６０　占有者に対する引渡し請求

第八節　復旧及び建替え　

６１　建物の一部が滅失した場合の復旧等

６２　建替え決議

６３　区分所有権等の売渡し請求等

６４　建替えに関する合意

 

第二章　団地

６５　団地建物所有者の団体

６６　建物の区分所有に関する規定の準用

６７　団地共用部分

６８　規約の設定の特例

６９　団地内の建物の建替え承認決議

７０　団地内の建物の一括建替え決議

 

第三章　罰則

７１　

７２

 

 

あんなことまで　潜んでいたのか　　そのようなことも含まれていたのか

と　思わされたことが一つでも記憶に残ると好いのでは　と　考えます

特に　もの珍しいことはなかった　という方は　スゴイナー　と　思います

［こういうことだったのか］と　自身の不甲斐なさを覚えることの連続だった

日々も受験学習時期にありましたものですので　スゴイナー　と思うのです

合格して１０年以上が過ぎているのですが　未だに　そうした場面に出会い

ガックリくることがあったりします

条項のあることは知っていても　内実をシッカリとは捉えていなくて・・・

 

 

ということで　

時間があるときに　

学習の　一定レベルを身につけたはずだ　と　思えるときなどにでも　条文集

を前にして　見出しトレーニングをしてみるのも好いのではと思われます

モチロンですが　［区分所有法］に限らず　他のところでも　

可能な範囲での試し（験し）です

 

当然のことかもしれませんが　実務においても頼りになる　というより　頼りに

すべきは　どの分野でも　法　つまり　条文（準用されるもの）及びそれの類推

が許されるもの　それらを規準とする行政規則類　なのだと考えます

 

 

　〔管理相談の効果＆対価いかほど？〕はたけやまマンション管理士事務所報酬 (server-shared.com)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　

手遅れ ？

 

 

 

 

サイワイにも　？　

単棟型

複合用途型

団地型

※　単棟型　団地型　といっても　いわゆるリゾート地にあるので
　　とかリゾート目的なので　というようなことで
　　リゾートマンション　などといわれたり
　　現役？　とか　表現に気をつけなければいけませんが延命・終末
　　を待つ建物設備群を抱えている　とか　姿をどのように変えて
　　建物・敷地を活用するのが良いのか・それが可能なのか　とか
　　ソレゾレの課題を持つものなど　あるわけなのですが
　　分類に規準があるわけではないので　一応の呼び名などで示し
　　ながら　少々記させていただきます

いずれのタイプのマンションにも関わらせていただき　それぞれの

主な問題の特徴にも接するチャンスを得ました
〔マンション暮らしでのトラブル類発生など　無いのがベターなのは
　当然　ですが〕

 

実務上の経験からですが　それは不注意というものだろう　と　ナゼ

予知　というか　不都合な情況の発生を想定できなかったのか　？と　

リスク管理はどのようになされていたのか　と　意外に思える例として

 

「緑に囲まれたマンション」などという類の売り文句で登場していた

１０棟を越える団地敷地における　中木・低木　だったものの予想外

の成長の速さによる根の蔓延による地表部・地中部施設への障碍

率直に言って　現実にそうした状況下にあるということ発覚の時点では　

場合によっては対処自体が可能なのか　どれほどの費用額（伐採・想像

以上に強固にはびこる根群の早急除去費等）となってしまうのか・・・

とても心配ということ　であったり

 

 

 

リゾートマンションにおいては　なんといっても　管理不全（出納・

会計・設備維持・総会開催　いずれにおいても問題頻発　等々）

なにしろ　組合員の半数は現地に住んでおらず　貸すことさえせず

（というか借り手がいないのか　そうしたマネージメント知識が無

さすぎるのか　？）放置して　専有部がどのような情況になってし

まっているのかも定かでないようなこともあり　当然のように　？　

滞納者が増加（この数年一度も使っていないのだから管理費等納め

る必要無しだ　などと　特に専有部共有者のなかには　自分は管理

人付き建物の賃借り人なのだ　とさえ思っている者がいたりする）

一番の心配事は　周囲の家屋群への倒壊のことだった

なにしろ　修繕費は　ホボ　ゼロ

信じられないような情況での相談依頼であったりする（抽象化している

つもりですが　守秘義務などあり　記すことは　このレベルで止めます）

 

 

 

店舗・事務所階（多くは下の階）プラス住居部を持つ複合用途型と

いわれるものにおいての主な悩みは　ヤハリ　？　目的のチガイに

よる管理運営上の考え方の差異の調整の困難さ

そもそも集客効率にエネルギーを注ぐ部門と　おおよそは閑静さを

望む人たちの共存を目指さなければならない定めがあるのだから・・

加えて　住居部以外の専有部の分類も大型のところでは特に所有権者

の性格（とにもかくにも集客重視　か　福祉関連施設も含むのでバリ

アフリー等を重要視したいか　マンション誕生の経緯からの特殊事情

があっての公共団体類も絡む事務所など集合している場合などでは議

決権数以上の影響力・発言力をもってしまっているとか　部門別の常

設的な諮問機関の多さから　一案件を総会議案にまとめ送り届けるま

でに実質重複するような会議が　執行部の諮問に答えて役に立ってい

るどころか阻害しているようなものだ　とか）もイロイロであること

だったり

 

 

以上　総括的にいえることは

広い意味でのリスク管理（予知管理）が　乏しすぎる　というか　無さ

過ぎ　というか

良い方向を目指すとはいっても　手遅れ　としか言いようのないことだってあ

るのだ　ということ

 

どうして　大木の枝払いのとき　日除けになるからホドホドの伐採で可とする

か　賛成派・反対派　がいたりしたのに　地下の根の事は問題にならなかった

のだろう（情況は掴んでいても　放っておいたのか　？　契約造園植栽専門業者

などの意見　とか　管理会社からの何らかの提案など　築後それなりの年数を経

ているのになかったのか　？　それとも関係議案を無視続けたのか　そうだと

したらナゼなのか　？　管理会社にも必要とされる予知の力が乏しすぎたのか？）

 

 

どうして　あれほどの財務状況になるまで　お粗末な滞納金対策のみで済ませて

きてしまったのだろう　何年後には財務状況がどうなってしまうか　一人として

役員・組合員内予知者もおらず　税理士などが関与していたらしいが契約資格業

者も不干渉　？を貫き（それなりの報酬を受け続けながら）を決め込んだのだろ

うか・・・

不思議すぎるリゾートマンション管理としか　言いようがなかった

 

 

さほど多いとはいえない店舗数なのだけれど　各種事務所があれほど多いマン

ションなのだから　部門別会議とかというあたりにテコ入れを早い段階からして

おけば　無用な既得権など増えることなく　総会までのスケジュール調整に毎年

悩むことなどなかったかもしれないのに　調整しようとしても　そのステップを

踏むことさえ　自身への相談を決断するまで一歩も踏み出せなかったのだろうか？　

 

 

 

当然のことですが

管理会社は　あくまで契約当事者たる事業者（所有権者である組合員との決定的な

差異）なので　原則　というか　いつでも　撤退できるものだ　ということ

（情況により　契約違反賠償などがあったとしても　契約当事者の位置から逃れる

　こと自体は　フリーです）

〔モットモ　管理に関わっていても　肝心なことでも　余計なことかな　？
　と　言うべきことも言わないで済ましている　というか　自身にも
　なんらかの負担になりそうなことは　提案をためらうことも多い？のでは
　と考えられます・・管理会社もソレゾレの個性をもっているといえそう
　ですから・・・実際　サマザマ　ですね　モチロン　当職の印象ですが〕

 

とうようなことで　おおよそのことは　自己責任　です

マンション組合員の資産管理は　アタリマエですが　各自が最終判断者　です

ものごとには　手遅れ　という言葉を使わざるを得ないこともあります

 

「残念ですが　対処の手遅れ　というか無策が現状にいたった最大の原因　です」

言われる側も　せつない　でしょうが　言う者も　無念さを覚えることが

あったりします　

 

『せめて　２年前くらいに相談していただけていたら・・・

　ここまで紛れること　避け得たはずです』

無策にもほどというものがあるはず　と　無念さを　口に出したかったこと　数度

あります

 

 

「いやな予感はあったのですが・・・誰も　それを　総会などで表明する者が

　いませんでした　私も　その一人ですが・・・・無念です」

　などということになりませんように

　管理運営のこと

　心配・気になること・悩み　まず　自身の心をまとめ　知人の組合員に話し

　てみて

　同士を　徐々にでも　一人でも多くに広げて　そうして　役員にも

　提示してみて　働きかけて見て　場合によっては　議案提案したり
　＜念のため　規約・細則に議題提案権/議案提案権/議案通知請求権の類の
　　ことが在るか否か確認してみることも必要かもしれません
　　そういう条項が用意されていることがあるかも？しれませんので＞・・

　そうしたことの　まず　一歩を踏み出してみて・・・

 

　マンション管理相談｜手遅れにならぬうち‼はたけやまマンション管理士事務所 (server-shared.com)

定例の質問

 

 

雨の日　の　連続です

みなさまのところは　いかがですか

 

 

前回　鋭い質問がなされるところは　オオヨソ　決まっている

ということあたりを記させていただきましたが

その例を記してみますので　受験・学習者の方は　お時間があるようなら眺めて

みてください

イジガワルイ　ことを問うていることのようですが　ガマンシテ　付き合ってみ

てください　

実務でも　よく訊かれることです

 

「あくまで　区分所有法を前提にして　考えてみてください

　管理組合法人と共用部分のこと　の二つのことを　質問させて

　いただきます」

 

「屋上に増築を加えて　その増築部分を専有部分とすることは

　総会の普通決議で可能ですか　？」

『共用部分である屋上の変更なので　特別決議が必要だと思います

　・・・・？？　イヤ　？　組合員全員の合意が必要になるのかも

　しれません・・・少し時間をください　　？？？』

 

「全員合意まで必要となる理由は　どこにあると考えるのですか？」

『屋上の空間という共用部分を無くしてしまうというのは　共用

　部分の変更を超えて　その廃止　ということなので　特別決議

　でも許されないと考えられます』

「そのとおりですよね　　　変更前と後とで　共用部分そのもの自体

　としては同一性を保っていないといけないのですから」

 

 

 

「管理組合法人が成立する前は　誰の行為の効果が　どこに帰属

　する仕組みになっているといえますか　？」

『管理者の行為の効果が　区分所有者全員に帰属するという仕組み

　になっています』

 

「では　その帰属していた効果の法人成立後の帰属先は　どこにな

　るかについての条文はありますか　？」

『４７条の５項があります　

　管理組合法人につき効力を生ずる　とされています』

 

 

「条文の位置まで覚えているとは　スゴイですね

　チョット細かいと思うかもしれませんが　

　組合員　と　理事　と　管理組合法人　の関係について答えてみて

　ください

　法人化していない場合は　管理者はその職務に関して区分所有者を

　代理する　との条文があって　代理される者に効果が帰属するという

　ことになっているのですが　法人になってからは　どのようになるの

　ですか　？　」

『法人になると　管理者に代わって管理組合法人が　代理します』

 

「あなたは　宅建士とか行政書士とかの資格試験に合格なさってい

　ますね　失礼ですが　法律系の学習も進んでいるというか　基本的

　なことは知識として保持されていると思われるのですが管理組合法

　人が区分所有者を代理する　ということを知った時　どう思いまし

　た　？」

『ビックリ　仰天しました　

　それまでの学習の知識からすると　その法人自体が権利・義務の

　帰属する主体なのであって　代理・代表される側であると理解し

　ていたので　組合員に構成されての存在である法人が　その法人

　を構成している者を代理するなんて　逆だろうとしか考えること

　ができなくて　印刷間違いの文章だ　とまで思いました』

「私も　同様でした　不思議で不思議で　そうとう長い時間　参照

　できそうなものを調べまくりました

　そのあたりのこと　どのように考えていますか　？」

『一般的な法人とは違って　管理組合員は管理組合法人の構成単位と

　して集会を通じて意見を法人に反映させ得る以上に　レッキとした

　所有権などの保持者であって　例えば株式会社の社員である株主

　が配当を受け得るというような位置にあることとは　いわばその立場

　というか　権利のレベルというか質が違うからではないのかと思っ

　ています　　　自分としては　そのように理解しています

　そのように考えると　共用部分に関する職務とも考えられることなの

　になんでコトサラに損害賠償金請求などという事務のことを独立させ

　て登場させている場面の条項があるのかなど　諸々の疑問に　ナント

　ナク対処・整理しやすいように思われたりするものですから』

 

 

「それでは　全体的に　法人化後の執行の仕組みのあり方などについて

　説明してみてくださいますか　？　　理事のことを中心にお願いします」

『管理組合法人の目的のための事務を執行し　管理会社との交渉とか工事

　業者との契約などの場合に対外的に法人を代表する機関として　実際の

　行為をする者が必要になるので　理事を必ず置かなければなりません

　区分所有者を代理するとされる管理組合法人の　機関としてその法人

　を代表する地位に就くのが　理事ということです

　同様のことですが　表現を変えてみると

　理事が代表しての行為の効果は　その被代表者である管理組合法人に帰

　属することになるのですが　その管理組合法人は区分所有者の代理人な

　ので　つまるところ理事の行為からの法的効果は　各区分所有者に帰属

　する　ともいえるのでは　ということです

　下の　⇒を　想起して考えています

　＜理事行為の効果　⇒　管理組合法人へ　⇒　法人組合員（区分所有者）へ＞』

「マンションでは　共用部などに保険をつけることが一般的だと思われ

　ますが　その場面を想定して　上記のことをあてはめて説明してみてく

　れませんか　？」

『集会の普通決議で　共用部分について損害保険を付ける場合ですが

　管理組合法人が　区分所有者を代理して契約を結びます

　その効果は　代理される本人であるところの各区分所有者に帰属し

　ますので各区分所有者が保険金額の請求とか受領の権限を持って

　いるのですが　管理組合法人は区分所有者を代理して損害保険契約

　に基づいての保険金額の請求と受領をできることになっているので

　そのことを　理事が　管理組合法人を代表して行う　ということに

　なるでしょう』

 

「その答えのなかに　１８条４項・４７条６項・４９条３項　などが

　含まれているのですが　そうとうに学習なさっていることが窺い知

　れるようなお答えですね

　問わせていただいている場合ではなくて　こちらが教えていただき

　たいほどです　

　ありがとうございました」

 

 

 

法人化のお話をさせていただくと
おおよその管理組合の方は　役員さんを中心に　前準備として
サマザマ学習している方がおられるので・・・　

『理事長が法律に登場の管理者だと思えばいいのですよね　？　

　その管理者は区分所有者の代理をするのですよね　？

　法人化した後は　理事という者が必ずいなければならない

　ということなのですが　？　その理事は　区分所有者の代理

　をする者ではないのですよね　？　

　それでは　代理は　誰がするのですか　？』

というようなことを　必ずといっていいほど訊かれます

そんなことまで訊く組合員がいるなんて　よほど珍しいマンション

なんだね　という同業者がいたりしますが・・・

難問質問に　チョット待ってください

とお願いせざるを得ない細部を問われ

プロとして　おおいに反省させられるレベルの学びをなさっている

方を前にし　反省しきり　のこともあったりします

質問することの　エネルギーの熱さ　役員の務めとしても真摯過ぎるので

は　？

と思ってしまうほどの真摯さ　というものさえもときに覚えることもあり　

自身にとってありがたい刺激になったりします

 

学習ということへのエネルギーを感じさせられることが　増えている

ような思いがします

人生１００年時代　などといわれ　６５歳で定年としても　そうとうな

年数の人生をツトメアゲル？こととなるのですものね

 

今　７０歳　ときいても　オオヨソ老人　という印象を持ちますでしょう

か　？

 

皆さん　は　イカガデスカ　？