敷地や共用部分等の一部につき 専ら特定の区分所有者に排他的な使用が認められる場合の
区分所有者の権利が 専用使用権 です
（定義） 第２条 この規約において、次に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号に定めるところによる。
八 専用使用権 敷地及び共用部分等の一部について、特定の区分所有者が排他的に使用できる権利をいう。
九 専用使用部分 専用使用権の対象となっている敷地及び共用部分等の部分をいう。
ということですが 以上の記述は ＜標準管理規約＞ を土台にしているもので
一般には
建物の共用部分または敷地を特定の区分所有者 または 特定の第三者が排他的に使用する権利
を 専用使用権 と表現していると考えられます
そこで 特に 駐車場に関してのことですが 区分所有者に 共用部分である駐車場の使用を認める形として
ア） 分譲方式 ： マンション分譲の際に 専有部分とは別に 専用使用権 を購入者に分譲する
イ） 留保方式 ： マンション分譲業者・旧地主等が 専用使用権 を留保し 自らが利用あるいは賃貸しする
ウ） 賃貸方式 ： 管理組合と特定の区分所有者間の 賃貸借契約 により 専用使用 を認める
があるとされましょうが
ウ） の方式が望ましいとされています
区分所有権に随伴するものと考えず 専有部分を譲渡または貸与すれば消滅する 利用契約上の権利
と 捉えるわけです
標準管理規約〔単棟式）を見てみますと
１４条に バルコニーや 専用庭 などのことの 専用使用権 のことが登場しますが
１５条に 駐車場について 管理組合が 特定の区分所有者に 駐車場使用契約により使用させること
ができる と規定されていて [ 専用使用権 ] という言葉を登場させていません
築４０年 ５０年 というマンションあたりに 特に多いと思われますが 上記の ウ）以外の
方法での 専用使用権なのかどうか 問題になることがあるので 事実確認をシッカリとすることが
アドバイスの スタートになる場合もあります
駐車場の使用に関する判例が ワンサカあります
マンション分譲初期の時代？の情況の さまざまなパターンは 複雑怪奇とも思えるものもあり
それらの様相を眺めることは
マンション管理運営実務力をより多く育てるのには 格好の材料になるだろうと いつも思わされます
極端な場合は その頃から徴候としてあった トラブルの芽のふくらみを 観察できたりするからです
今の規準から眺めると よくもまあ このような管理を通すことができたものだ と 唖然とする
ことも・・・
規約共用部分〔区分所有法 ４〕に関する トラブルごとなども 一つひとつの事案は アレもコレもと論点が絡み
法的な考えの検討の入り口に辿り着くまでの事実経緯確認のためのエネルギーは そうとうなもの
になってしまう（自身の力不足であるためでもあるのですが）というのが
事案に使えそうな判例研鑽の いつもの流れになります
それにしても 住居用専有部を 登記をそのままにして 集会室として管理組合で共用部として利用継続
してきた ということのみでは 規約共用部分登記を経てないので その部屋の持ち主として登場した者が
専有部所有権を主張することもあり 対抗関係そのものでは 負ける という流れは おおよそ 予想できる
ことと思われるのですが・・無知すぎたのか あるいは 知らなすぎる ということにさえ 気付くことは 無理
なのか・・・
というようなことで 本日は 専用使用権のことやら 規約共用部分関係のことやら 質問があったりしました
究極の第三者管理〔特に 自主管理マンションの）についての実務力を 少しでも増しておこうと思うので
長い歴史を持つ小規模自主管理マンションのスタート時の様相などを伺うことは 手強くもあり ある意味
それぞれ 個性のある 未経験の世界への 興味も尽きない途への一歩にもなります
それにしても 特に敷地関係の そこに至るまでの路の複雑なことといったら・・・
そういったとき
分離処分禁止 ・ 敷地権 の 制度登場のアリガタサを ズシッ と 感じます
http://toku4812.server-shared.com/ibarakihatakeyama.html
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