売渡を求めたり買取りを求めたり

 

 

 

マンションというものの歴史も　それなりに長い　ともいえるでしょう

区分所有法という法律が施行されたのは　昭和３８年４月１日

その時期からしても　約６０年が過ぎていてるのです

その建物と敷地の間柄もサマザマな形のものがあり　敷地権の

仕組みにくるまれて　おおよそ不安を覚えることなどナイ　という

ものばかりでは　当然　？　ないのです

長い間　穏やかに？　住環境が続いていても　事が起こり　経緯を

追って権利関係をあからさまにしなければならないことも　起こり得るのです

建物には　敷地というものが　必要です

区分所有者が敷地を利用する権利を持たない場合は　敷地の権利者は

専有部分の収去を請求できるということになります〔権利のない者が敷地を勝手に使えないのは　
当然のこと〕

区分所有法　１０条

（区分所有権売渡請求権）

第十条　
敷地利用権を有しない区分所有者があるときは、その専有部分の収去を請求する権利を有する者は、
その区分所有者に対し、区分所有権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。

一例をあげますと　

区分所有者が敷地を賃借したけれど　解約権留保特約で解約されたり　賃料の不払い等で解除され

たり

という場面もあります

専有部分の収去とはいっても　実際は物理的にも　社会の通念上も　不可能ではない　としても　

 

そうとうに困難なこと

そこで　時価で売り渡すことを請求できるとされているのです

硬い話になりますが　この権利は形成権というものなので　意思を伝えれば　一方的に売買契約成立

の効果が生まれます

 

 

 

マンションの仕組みでは　広い意味で　似たような権利として

売渡請求　：　建替え関係で　建替の不参加者に対しての　区分所有権・敷地利用権の売渡請求　 
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〔６３条〕

買取請求　：　建物の一部が滅失し復旧などで賛成者以外の者からする建物と敷地権利買取請求　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〔６１条〕

被災マンション法〔４・１２〕にも類似の仕組みがあります

 

積極的に復旧・建替えへの参加の心を持つ者が使う　［売渡請求］
消極的に離脱することを望む者が使う［買取請求］

という感があるのでしょうが　
マンション生活　いつ　どのようなことがあり得るのか　？

もっとも　戸建であろうと　どのような住環境にあろうと　サマザマなことがあり得ることは　
同様

 

 

 

 

政令で定める災害によって大規模滅失した場合には

区分所有法による復旧　〔　６１　〕

建替え　〔　６２　・　７０　〕

建物敷地売却　〔　被災マンション　９　〕

建物取壊し敷地売却　〔　被災マンション　１０　〕

取壊し　〔　被災マンション　１１　〕

一括建替え等決議　〔　被災マンション１８　〕

の決議があり得ます

 

敷地についての共有物分割請求〔　民法２５６　〕のみが可能という場面もあったりします

 

 

 

 

被災マンション法の正式な名前は　

＜　被災区分所有建物の再建等に関する特別措置法　＞

こういった法律に関し　よく　述べられることとして

『　区分所有法という民法の特別法が用いられるのは　区分所有の建物が現に在る場合に限られる

　　建物の全部が滅失した場合には　法律上「建物」は存在しないで　瓦礫などが土地の一部とし
　　て在るだけで　建物全部が災害によって滅失した場合も同様で　共用部分等共同の管理に服す
　　べきものが無い以上　法律上区分所有者もその団体も存在しない
　　なので
　　区分所有法を適用する余地はない　』

 

建物全部が滅失した場合　それについての定めは　区分所有法　には　ありません

 

 

 

建物の「朽廃」とは　偶然の事故によってではなく　物理的社会的な耐用の限度を超えることによる

効用を失うこと　と理解されましょうが　「滅失」と異なって　予測と対策は　不可能なことではな
いこと

 

ということですが　「朽廃」のケースに「滅失」に関しての扱いが許されるか　？　６１条のことか

１８条のことなのか　諸々　説はあるようで・・・

ということで　とにかく　マンション関係法規は　奥が深い　です

 

 

 

 

 

当地　不気味な地震の連続　 茨城・栃木・群馬で　正体がハッキリしないような　不明の　？

そんな折の　相談などは　熱心な理事さんから　サマザマな突発的なケースのアレコレなども問われ

あり得ないことではないので　次から次と　円環的に条文などを漁りながら　確認しながらの　

タドタドシイ　説明になってしまい

実力の涵養の必要を　ドカーン　と　反省させられ　

シンミリと　

冷めたコーヒーを　ススッタリ

するのです

 

 

　　　　　　　　　　　　　　

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１２月０３日事務室への陽光を浴びながら

 

 

 

 

「極月」（きわまりづき）に　突入


管理業務主任者試験も　終了

18,464 　　　15,591 　　　84.4（％） 　 〔　今回　 申込者　　受験者　　受験率　〕　　

受験率は　マンション管理士試験と　ほぼ　同じ

ちなみに
19,177 　　　16,249　　　 84.7（％）　　〔　昨年　 　〃　　　　　　〃　　　　　〃 　 〕



ということで　私も　マンションに関する二つの国家試験問題にあたってみました

まず　　　マンション管理士試験問題　　  　［ 公益財団法人　マンション管理センター発表 ］
続いて　 管理業務主任者試験問題　　　　［ 一般社団法人　 マンション管理業協会発表　］

たしかに　似た問題も散見されましたが

難易度は　さすがに　違うな　という印象を持ちました

 

解いた後の疲労度で　その問われる内容の難易度の差を　感じました

率直に言って　マンション管理士試験には　訊かれる深度レベルが異なることを実感させられます

 

もちろん　管理業務主任者試験受験も　シンドイことなのですが



例年　管理業務主任者は　　　１００名のうち　　約　２０名

　　　　マンション管理士は　　　１００名のうち　　約　　７名　　　という合格者割合です


本来ならば　申込者に対する合格者の割合で捉えるべきと思われますので　その観点からすると

実態は　さらに厳しい試験であるとも　理解されましょう

 

ということで　自身も　知識のさらなる深度を目指し　努めなければならないことを　

今さらながら　気付かされるのでした

話題は変わり・・・

 

神妙な面持ちで　いつもらしからぬ雰囲気で

『　役員などに　罰則があるとか聞きましたが　ほんとうでしょうか　？　』　との質問が先日あり

たしかに

区分所有法という法律には　罰則のことも記されています＜７１・７２＞

概略ですが

管理者や　理事や　規約を保管する者　議長　清算人　などについて　過料　を払わなければ

ならない場面のことが登場します

過料というのは　罰金とか科料とかの刑罰とは　ちがうものです

簡単に言うと　地方裁判所が関与して　検察官の命令で執行されます

重要なことを履行しない場合に　キチンとするべきことを実行させる目的で　国が制裁を加えることがある

ということです

 

例えば　

・正当な理由も無いのに　集会〔総会〕の議事録の閲覧請求を拒んだり

・議長が　集会〔総会〕の議事録を作らなかったり

・管理者〔理事長〕が　定期に事務の報告を怠ったり　虚偽の報告をしたり

・法人化している場合に　規約で決められている役員の人数が足りないのに　選任の手続を怠けたり

・必要な登記を怠ったり

というような秩序違反行為に　国が　過料を課すことがあります

監事は　本条による過料の対象者にはなっていません



以前　ある一般社団法人の管理に関与していたことがあったのですが　その任務が終わってから

数年経って　過料を払わされた　との報を受けたことがありました　

登記を怠っていたのでした

気になっていたのですが　案の定　ウッカリミスをしていたのです

というわけで　“　過料なんぞ　くることなど　まず　ないよ　”　と　ノンビリしすぎることは　避けなければ

なりません

マンション管理運営に　このような形ででも　国が　関係することがあるのです

 

日暮れのスピードが速いこと


それにしても　　時間よ　止まってくれ　と　お願いしたくなるときがあります

今年も　後　○○日
ということで　　

毎年　この時季　同じことを　嘆いてしまいます　　

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インターネットの利用なんぞ ？

 

 

 

相談事項として　ときどき　登場する質問

『インターネット利用料とかなんとか　なんのことかわからないけど　予算にのっていて

それなりの数字を毎年払っていることに　ビックリ

自分たち全員の管理費から払われているのだろうけど

パソコンなんぞ　利用したことも無いのに　なんとなく　合点がいかない

どういう理屈で　こういうことがまかりとおるのかな　？　マンションというところでは』

 

どちらかというと　やはり　年配の方に多い　苦情ですね

 

＜・・・インターネットサービスにかかるＬＡＮ配線機器などの設備そのものは　共用部分と

いうことができるので　その保守・管理に要する費用は　資産価値の維持・保全に資する

もの　ということができる

そうすると　その費用は各区分所有者が一律に負担すべきものとなる＞

特に　問題なのは　接続回線契約やプロバイダ契約関係での費用　で

そこのところは　たしかに　実際に使用しているか否かは　判断のポイントになりそうですが・・

＜各戸に対するサービスに関して　一律提供のことも　手続のことなど全体を総合して

判断すると　合理性があるので　利害の衡平が図られていないのだから無効だ　とまでは

いえない＞

そういったようなことを

概要としているような　判例があります　［広島地裁平成２４年１１月１４日］
（あくまで　シンプルに　まとめての文言ですので　詳細は　精査ください）

 

「１２階マンションの一階に住んでいるというのに　なぜに　エレベーター関係の管理費を平等

に負担しなければならないのか」

というあたりのことで　以前にも　理由となるかもしれないこと（総合的に判断すると　つまるところ　

マンション全体の資産価値に貢献している設備なのだ　ということ

使用頻度規準による費用負担額査定徴収となると　実際問題　非常に困難な作業を必要として

しまうこと　など）　と同様な説明になるのですが　どうしても　合点がいかない相談者さんには　

判例の要旨を　そのまま　読み・眺めていただき　説明を加えさせてもらう手法も　有効かな　

とも考えています

〔実務上参考としているおおよその基本書には　重要な判例も載っていることが多い　ので〕

実際　巷で　他のマンションで　争いになったことの判例にも　説明役を担ってもらうのも　有効かも　？

ということですが・・・

 

というようなことですが　本日は　今回の　《マンション管理士試験》　の問題を　少々　眺めたり

一部　自身でも　解いてみたりしました

そうとうに考えさせられる問題もありますが　実に　シンプルなものもあり　決め手は

おおよその受験生が解けるものを　絶対にうっかりミスしないこと

それと　つまるところ　頼りになるのは　条文解釈（単なる文言暗記　ということではない）かな　と　

ツクヅク　思ったことでした


それにしても　申込済みだが　試験会場には現れない方が　今回も　そうとういました

さまざまな事情があるのでしょう

約１万２千人が　実際受験　　　申込者１００人のうち１４人は　欠席　でした

 

昨日は　業務管理主任者試験

出題傾向は　マンション管理士試験に　毎年　似る　との情報もありますが

いかがだったのか　？

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幸福追求

 

 

 

ほんとうに久しぶりに　《憲法　の　自身選定の基本書》　を　ジックリ　と　眺めています

 

まったくのところ　長い間　買い替えが必要でもない　？　という分野なので

他の　民法・刑法・会社・刑訴・民訴・行政・労働　あたりの基本書というものを思うと

巷の一貧乏書生にとっては　ありがたいことです（もっとも　頻繁に？　関連書は出され

続けてはいますが）

 

まったくのところ　特に　会社法なんぞは　毎年のように現行に合わせる必要があったりで

民法も　しばらくは　買い替えに気をつけなければならないと考えていますが

 

さて　本日は　憲法を眺めてみよう　ということで

第十三条　

すべて国民は、個人として尊重される。生命、自由及び幸福追求に対する国民の権利については、
公共の福祉に反しない限り、立法その他の国政の上で、最大の尊重を必要とする。

１７７６年のアメリカ独立宣言に由来し　ジョン・ロックの思想にも影響されている　とのこと

ロックの自然権論では　「生命、自由および財産」に対する権利が主張されたそうですが

独立宣言では　「財産」　が　「幸福追求」　に変えられた　とのこと

「われわれは、自明の理として、すべての人は平等に造られ、造物主によって、一定の奪いがたい
天賦の権利を付与され、そのなかに生命、自由および幸福の追求の含まれることを信ずる」


このことを見るだけで　当時のアメリカの情況　というか　特に　建国に関しての中心になる人たちの思い

というか　意気込み　というか　見識　というか　・・・なんとも　私なんぞは　あこがれてしまうのです

 

で　こういった感慨を覚えたことのことを　いつだったか　ブログにしたことがあった　？　と

遡っていたら・・・見つけました　　２００８年に記したもの
https://blog.goo.ne.jp/toku2184/e/951a3fbee2d39b3a48782328114b0f86

ということで　唐突に下世話な？話になってしまうことでもありましょうが

私の生業でもうしますと　実務として　憲法は無縁ではないので

例えば　海事代理士試験　行政書士試験でも　憲法を訊かれます

それにしても　和訳もさまざまで　造物主　のところは　神　と訳されたりもしますが

神　・　造物主　・　創造主　など　よりも　私自身は　なぜか

至高の存在　

という表現が一番好きです　

 

 

ということで　アレコレ　硬すぎるような　軟らかくもある　？　ような　話題で　スミマセン

さて　仕事に戻ります



それにしても　今の　アメリカの巷というものは・・・　　そうして　我が日本の巷では・・・


　　　　　　　　　　　　　　　

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住む処 の 仕組み

 

 

『　水洗トイレの槽には　必要な量の水が蓄えられていて

使われたら　次の回に必要となる量が　また　貯まっていて

いい具合に　水の補給がサイクルされていて・・・・・・

でも　便器に水が流れ続けてしまい困ってしまったこともあるけど・・

レバーを動かせば流れて　あとはほっといても　キチンと

貯まっていて　直ぐにヒッソリと静かな　トイレ室に戻っていて・・・

ドンナ　仕組みにナッテイルンダロウ　』

 

『　台所などからの管の高圧洗浄をするので　その時間には居てください

と　連絡がきたけど　メンドウだなー

でも　トイレでも　洗濯機でも　お風呂でも水を使うけど　そういうものって

うちのマンション２５０戸もあるけど　どこを　どう通って　どこに行き着いているんだろう・・

そうとうな量になると思うけど・・・


南棟の３・４階で　緊急に　特別に　給水管と配水管の点検をするとかいってたけど

どこが　どうなってしまったのだろう・・・うちの棟は　大丈夫なのかな　？

屋上に　貯水槽があるけれど　あの貯水槽に貯める水も　いい具合に　必要な分の

判断をどっかでしているんだろうけど　送り込むポンプを止めたり　働かせたり

ドンナ具合の仕組みで　キチンと役目を果してくれているんだろう・・・

でも　屋上に槽らしいものが見えないマンションも近くにあるのだけれど　飲み水やら

他に使う水

どこからやってきて各部屋まで届いているんだろう・・・　？』

 

 

住居の設備は　シンプルに考えると　戸建も　マンションも　同様と言える　と　考えます

基礎を造り　外壁と屋根と床などを設け　内部の設備を整えて　給水と雨水や雑排水や

汚水などの排水関係の回路を確保する　空調などの　設備関係も　基本は同様

その構造を　一戸で設けるか　一戸単位を集合したもので　共同で使う部分は　まとめて

連結して設ける　とかで　規模が大きくなっているのが　集合住宅であるところの　マンション　

 

集合で　共同で　持ち合って　使いあっているので　＜　ドゥ　イット　ユア　セルフ　＞

と　勝手にイジルわけには　いかない（皆のためにもなるのだから　ＯＫだろう　とは　いかない）

 

５年間ほど　縁があって　ビル管理に関した仕事もしていました

年季が入った建物で　賃貸事務所の集合体建物でした　いろいろ　勉強になりました

オーナーは　電気工事業を主体とするグループの方でした

電気工事関係社員さん　関係設備機器関連の社員さん　などから　さまざまな工事実務を教えていた

だいたり　屋上のコーキング（隙間を目地材などで充填すること）を自身もしたり　設備の異常点検　とか　

人通りある箇所の外壁タイルの監視　とか　地下と屋上の貯水槽の点検とか　旧式ボイラーや冷却塔

方式だと思われる　いわゆる当時の空調設備関係なども　一通り眺める日常でした

その頃は　マンション管理士業務を意識していませんでしたが　最初の就職先が建設会社であったことと

この５年間のビル管理関係業務経験は　今の業務との縁を感じざるを得ません

 

ということで　本日は　建物・設備に関した記事でした

ときどき　法律系○○　とか　設備系○○　とかの自己紹介方式があり　自身も　どちらかというと法律系

かな　？　とも思われますが　いずれにしても　双方の知識を蓄えないと　実務にはならない　と　思われます

“　設備や建物のことは　関知できません　”　では　仕事になりませんので

 

マンション管理士試験も　管理業務主任者試験も　ビッシリと広範囲の建物・設備関係出題があります

 

実務においても　新しい設備のことの知識にふれておくことの大事さを　ときに　痛感させられています

学校時代の知識との隔絶を　圧倒的に意識させられてしまうのは　やはり　Ｉ　Ｔ　というものの　驚異的な進展です

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