中国不動産バブル崩壊と2025経済の行方

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中国不動産の現状について中国国内の不動産に精通している専門家の解説です。

不動産バブル崩壊の現状

中国の不動産バブル崩壊は、一気にクラッシュするのではなく、時間をかけて徐々に進行している。これは、中国政府が情報をコントロールできるため、バブル崩壊の情報が全国に一気に広まらないためである。
不動産価格指数は平均値を用いるため、現状の深刻さを過小評価する可能性がある。
住宅ローン返済が滞り、競売にかけられる物件が多数存在し、アリババのサイトで取引されている。
競売物件のスタート価格は、専門家による査定価格よりも3〜4割も低い。
消費者は「今買うよりも来年、再来年の方が安くなる」というデフレ心理に陥っており、買い控えが起きている。

不動産バブル崩壊の要因
住宅ローンを組んだ人が返済できず、差し押さえられるケースが増加している。
建設途中で中断している未完成のマンションが多く存在する。
中国では、図面の段階で住宅ローンが実行されるため、開発業者が資金を流用し、新たな土地を購入するなどの問題が起きている。
不動産取引が贈賄の温床になっている。共産党幹部が多数の物件を所有しているケースも見られる。
中国では固定資産税や相続税がないため、不動産を保有するインセンティブが高く、不正な蓄財を招きやすい。

中国の定期借地権
中国の土地は国有であり、所有権と使用権が分離されている。
使用権（定期借地権）は一定の年数を決めて売買できる。住宅用地は70年、商業用地は50年と定められている。
70年の起算点は、個人が購入した時ではなく、開発業者が土地の使用権を得た時点である。そのため、実際に購入する時には、残りの期間が短くなっている場合がある。
満期を迎えた際の対応は不透明で、新たな地代が発生する可能性がある。これが中国にとっての「時限爆弾」であると指摘されている。

不動産バブルを加速させた投機熱
実需（マイホーム購入）に加え、投資・投機目的の購入がバブルを加速させた。
中国人は貯蓄を好むが、日本人と異なりリターンを求める傾向が強い。
株取引での失敗から、不動産投資に資金が集中した。
しかし、コロナ禍を経て不動産価格が下落し始め、バブルは崩壊した。
現在、中国の富裕層は国内での投資を避け、海外に資金を移している。

習近平政権による都市化政策の失敗
習近平政権は、都市化を経済成長の柱と位置付けたが、農村部の社会保障制度が不十分なため、都市部への移住が進んでいない。
都市部に出稼ぎに来ていた農村部の若者が、経済状況の悪化により農村に帰還する動きが広がっている。
都市化政策は、経済成長に繋がらず、事実上失敗に終わった。

政府への信頼失墜
住宅ローン金利の引き下げなど、政府による救済策は効果が薄い。
政府の政策に対する信頼が失墜しており、消費者は将来への不安から消費を控えている。
政府は、企業や銀行を優先的に救済し、個人を後回しにするため、経済回復が遅れている。
政府は、市場経済への回帰を宣言せず、市場メカニズムが機能不全に陥っている。

若者の失業率が高いことも、消費低迷の一因となっている。

今後の展望
中国経済の回復には、市場経済への回帰、透明性の高い政策、公平な市場環境の整備が必要である。

不動産価格がいつ底を打つかは不透明であり、政府が大胆な政策を打ち出さない限り、長期的な低迷が続く可能性がある。

格差が拡大し、貧困層が不公平感から不満を募らせている。これが治安悪化につながる可能性があり、更なる経済回復を困難にしている。

2025年には、習近平政権が抱える問題が表面化する可能性がある。
この分析から、中国の不動産バブル崩壊は、単なる経済問題ではなく、政治体制や社会構造の問題が複雑に絡み合っていることがわかります。また、不動産市場の混乱は、中国経済全体に深刻な影響を及ぼしていることが示唆されています。

中国は一党独裁国家であり、法の上に党がある。日本の規則をそのまま適合することは出来ない。しかしながら少なくとも中国国内での大混乱は必至です。