2016年リフォーム市場トレンド予測10

　本紙編集部は、2016年のリフォーム市場で流行するであろうトレンドを10のキーワードでまとめた。中古住宅の再生や戸建ての管理など、既存住宅の流通に伴うビジネスや、高齢化、職人不足など社会問題ビジネスが話題を呼びそうだ。

■1）ローカルエリア中古再生

　「中古住宅を買って、リフォームをして住む」というニーズは年々高まっている。中でも今年注目したいのは、地方での中古住宅流通の盛り上がりだ。都市圏と比べて物件価格が安いので、その分リフォームに費用をかけて自分の好みの住宅をつくり上げるユーザーが増えそうだ。

■2）戸建て・空き家管理

　国内に800万戸超あるとされる「空き家」を活用したビジネスを興す会社が急増している。「空き家対策特別措置法」の施行も、それを後押し。異業種からの参入も増える。

■3）エイジングインプレイス

　高齢者をターゲットにしたリフォームは、増え続ける。10年後には高齢者の割合が、人口の30%を超え、特に、「住み慣れた地域で快適に年を重ねていく」という「エイジングインプレイス」の考え方が広まっていく。

■4）リプレイスメント

　設備交換リフォーム=リプレイスメント需要は市場の7割を占め、底堅いニーズがある。2017年予定の消費増税後は、高額リフォームの受注が一層困難になると思われるので、リプレイスメント需要を取り込み、経営の安定化を図ることも必要だ。

■5）クイック＆イージー

　誰でも素早く手軽に取り付けられる「簡単施工」の商品をメーカー各社が続々発売していきそうだ。この背景には、リフォーム業界での慢性的な建築職人の不足がある。

■6）エシカルリフォーム

　エシカル（ethical）は「道徳、倫理上の」という意味。今後はエシカルな消費が増えていきそうだ。例えば、環境に優しい商品を積極的に購入するといったこと。

■7）外壁改修で資産価値向上

　中古住宅の流通が盛んになり、住宅を資産として見る傾向が強まってきた。これを受けて、外装の劣化改善で耐久性や美観を高め、住宅の資産評価を上げようという流れがある。外装専門店や外装のパック商品を用意する会社が出てきている。

■8）環境対策

　CO2排出の削減など、環境負荷を低減する取り組みはより当たり前のものになっていく。最近では、PM2.5が話題を呼んだこともあり、空気質をはじめとする住宅内の環境改善に対する関心も高まっている。

■9）エネルギー問題

　東日本大震災以降、電気料金が3割増となり、今後も引き上げは続くと予測されている。光熱費削減に関するニーズはますます高まる。

■10）営業のオートメーション化

　ネット活用が当たり前のものになり、ユーザーは自ら情報を積極的に収集していく。プランや見積もりをユーザー自身が作り、施工してくれる業者を探すというようなビジネスモデルも出てきそうだ。（提供:リフォーム産業新聞1月05日掲載）

副業月収80万円！ 仕事の片手間投資のちょっとしたコツ

　軌道に乗れば安定したキャッシュフローが手に入るが、多額の元手が必要な場合もあるなどリスクも多く潜む不動産投資。カネも時間もない会社員の副業には難しいと諦めがちだが、メーカー勤務の一方、不動産投資で見事月80万円の副収入を得るのが高橋真さん（仮名・38歳）。「不動産に関してはズブの素人だった」彼が投資を始めたのは’09年のこと。

「当時、不動産投資が過熱していて、『自分も小遣い稼ぎにやってみよう』と思ったのがきっかけです。そこで、まず都内の1500万円の築浅ワンルームを頭金300万円で購入しました」

　だが、築浅マンションでは家賃収入からローンを引くと、手元に残るのは2万円程度。「これでは収入は伸びない」と考えた高橋さんは少しでも知識を得るために、不動産投資家のブログや本を読み漁った。そして、投資を始めて4年目、彼に一つの転機が訪れる。

「不動産投資家の紺野健太郎さんのブログを読んで、『これだ！』と思いました。紺野さんは年収400万円台の会社員で同世代なのに、たくさんの物件を所有して成功している。まさに等身大のロールモデルでした。そこで、『この人のテクニックを真似しよう』と紺野さん自身が実践している中古木造アパートを狙った投資にシフトチェンジしたんです。中古木造アパートは、修繕費用や固定資産税も安く、融資付けさえできればキャッシュ・フローを確保しやすいんです」


　結果、この“猿マネ投資”は成功。現在では26戸の物件を所有し、家賃収入だけで月間156万円。ローンを差し引いても、手残りは80万円ある。

「すでに大家業だけで本業の収入は超えましたが、会社員の信用を利用したほうが融資がつきやすいというメリットもある。本業を辞める気はないです」

　もはや「会社員で忙しいからできない」は不動産投資をしない理由にならない。

― 猿マネ不動産投資最新メソッド ―

不動産投資の注意点は？ 利回り計算、税・経費に注意 ファイナンシャルプランナー 藤川太氏

　不動産の値上がりが見込めそうなので、ワンルームマンションへの投資を検討しています。株式や債券での運用経験はあるのですが、不動産は全くの素人。どんな点に注意すればいいでしょうか。（埼玉県、男性、43歳）


　このところ不動産投資に関する問い合わせが急増しています。大胆な金融緩和を前提とした安倍政権の経済政策（アベノミクス）で、景気浮揚や地価上昇への期待が高まっているためでしょう。賃貸不動産の運用には様々なリスクがあるとはいえ、日本国債などと比べると高い利回りが見込めるのも事実です。

　不動産の利回りは満室時の年間賃料を物件購入価格で割って計算します。例えば2400万円で購入した物件を月20万円で貸すことができれば、年間の家賃収入は240万円、利回りは年10％です。

　ただし、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、管理費や固定資産税などは考慮していません。また、空室になれば収入は途絶えます。表面利回りが７～10％の物件でも、諸経費などを加味した「実質利回り」は４～７％になってしまうこともあります。

　購入時期にも注意が必要です。投資用不動産の取引が活発になってきたため、価格が昨年に比べて約２割上昇したところもあります。高値づかみをして値下がりすれば含み損を抱えてしまいます。初心者なら、入居者がつきやすい東京都心の駅に近い物件に投資対象を絞るべきでしょう。





　自己資金がなくても金融機関のローンを借りて購入し、家賃収入を得られるのも魅力の一つです。ただ、今後景気が良くなって金利が上昇すると、利息の返済が負担になります。空室になってもすぐ次の入居者が見つかる優良物件ならともかく、負債を増やしすぎるのも禁物です。

　不動産そのものに投資しなくても、関連した商品に投資することはできます。代表的なものが不動産投資信託（ＲＥＩＴ）。運用会社が投資家から資金を集めてオフィスビルなどを買い、賃料や売却益を投資家に分配します。年明け以降値上がりし、東証に上場するＲＥＩＴの平均利回りは３％台で推移しています。値下がりのリスクはありますが、個人向け国債などに比べて高い利回りを得られます。


藤川　太（ふじかわ・ふとし）
　1993年３月慶応義塾大学大学院理工学研究科を修了。同年４月自動車会社に入社し、燃料電池自動車の研究開発に携わる。97年10月に退社し、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の資格を取得。2001年に「家計の見直し相談センター」を立ち上げ、生命保険の見直しを中心とした個人向け相談サービスを展開している。同センターの設立以来、１万5000世帯を超える相談を受けてきた。「お金の不安に答える本（男子用）　マネー＆ライフを豊かにする50のポイント」（日本経済新聞出版社）など著書多数。

[日本経済新聞朝刊　2013年3月27日付]








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