不動産投資の注意点は？ 利回り計算、税・経費に注意 ファイナンシャルプランナー 藤川太氏

　不動産の値上がりが見込めそうなので、ワンルームマンションへの投資を検討しています。株式や債券での運用経験はあるのですが、不動産は全くの素人。どんな点に注意すればいいでしょうか。（埼玉県、男性、43歳）


　このところ不動産投資に関する問い合わせが急増しています。大胆な金融緩和を前提とした安倍政権の経済政策（アベノミクス）で、景気浮揚や地価上昇への期待が高まっているためでしょう。賃貸不動産の運用には様々なリスクがあるとはいえ、日本国債などと比べると高い利回りが見込めるのも事実です。

　不動産の利回りは満室時の年間賃料を物件購入価格で割って計算します。例えば2400万円で購入した物件を月20万円で貸すことができれば、年間の家賃収入は240万円、利回りは年10％です。

　ただし、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、管理費や固定資産税などは考慮していません。また、空室になれば収入は途絶えます。表面利回りが７～10％の物件でも、諸経費などを加味した「実質利回り」は４～７％になってしまうこともあります。

　購入時期にも注意が必要です。投資用不動産の取引が活発になってきたため、価格が昨年に比べて約２割上昇したところもあります。高値づかみをして値下がりすれば含み損を抱えてしまいます。初心者なら、入居者がつきやすい東京都心の駅に近い物件に投資対象を絞るべきでしょう。





　自己資金がなくても金融機関のローンを借りて購入し、家賃収入を得られるのも魅力の一つです。ただ、今後景気が良くなって金利が上昇すると、利息の返済が負担になります。空室になってもすぐ次の入居者が見つかる優良物件ならともかく、負債を増やしすぎるのも禁物です。

　不動産そのものに投資しなくても、関連した商品に投資することはできます。代表的なものが不動産投資信託（ＲＥＩＴ）。運用会社が投資家から資金を集めてオフィスビルなどを買い、賃料や売却益を投資家に分配します。年明け以降値上がりし、東証に上場するＲＥＩＴの平均利回りは３％台で推移しています。値下がりのリスクはありますが、個人向け国債などに比べて高い利回りを得られます。


藤川　太（ふじかわ・ふとし）
　1993年３月慶応義塾大学大学院理工学研究科を修了。同年４月自動車会社に入社し、燃料電池自動車の研究開発に携わる。97年10月に退社し、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の資格を取得。2001年に「家計の見直し相談センター」を立ち上げ、生命保険の見直しを中心とした個人向け相談サービスを展開している。同センターの設立以来、１万5000世帯を超える相談を受けてきた。「お金の不安に答える本（男子用）　マネー＆ライフを豊かにする50のポイント」（日本経済新聞出版社）など著書多数。

[日本経済新聞朝刊　2013年3月27日付]








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眠れる都市鉱山、中国流出防げ 小型家電リサイクル１日スタート

　携帯電話やパソコンなど小型家電をリサイクルする新たな制度が４月１日から始まる。従来の家電リサイクル法で回収が義務づけられているエアコンやテレビなど４品目以外を対象に、市区町村が消費者から回収し貴金属などを取り出してメーカーが再利用する仕組みだ。制度には「都市鉱山」と呼ばれる都市に眠った貴金属やレアメタル（希少金属）などが中国をはじめ海外へ流出している実態を食い止める狙いもある。（徳光一輝）

　回収対象となる小型家電の中でも、携帯電話はインジウムなど２０種以上のレアメタルが含まれる上、携帯１万台から５０グラムの金が取り出せる。これは天然の金鉱ならば５０トン分掘らなければならない量で、都市鉱山として有望視されている。

　携帯電話会社などが回収を進めるが、平成１２年度の１３６１万台から減少傾向で２３年度は６９６万台。業界団体の電気通信事業者協会は「個人情報や写真などが保存されている上、高機能なスマートフォンはカメラやゲーム機などとしても使われ、消費者が手放したがらない」と分析する。

　一方で海外への輸出は続いている。物質・材料研究機構の原田幸明特命研究員（６１）によると、携帯電話などの「電子廃棄物」は有害物質も含んでおり、バーゼル条約で国際移動が規制されている。

　原田さんは「中古品の『再利用』名目にして、中国などアジアへ輸出されている。海外で貴金属やレアメタルが回収され、残りは不適正に捨てられている場合も多い」と指摘。こうした実態は、カラスのようにいいとこ取りで食い散らかす「鴉食（あしょく）リサイクル」と呼ばれているという。

　国立環境研究所の寺園淳室長（４７）＝資源循環＝が日本の貿易統計で推定したところ、中古携帯は２３年、香港へ約３万４千台、アフガニスタンへ約２万７千台、イランへ６９００台が輸出されていた。中国は中古家電の輸入を禁じており、寺園室長は「実態は不明だが、香港へ輸出された中古携帯は中国本土へ再輸出、つまり密輸されている恐れがある」と懸念する。

　新制度は、制度そのものも「壮大な社会実験」といわれる。家電リサイクル法は消費者とメーカーにリサイクルを義務づけるものだが、新制度は消費者からは基本的に無料で回収し、メーカーが取り出した貴金属などの売却益で経費をまかなうビジネスモデルだ。

　原田さんは「いわば『もったいない精神』による善意のシステムであり、世界でも例がない。家電リサイクルも当初は欧州から『消費者に回収費を負担させると不法投棄が増える』と揶揄（やゆ）されたが、日本人は生真面目なので成功した。レアメタル供給の安全保障という意味からも長い目で育てたい」と話す。

　■小型家電リサイクル制度　回収対象は携帯電話やカメラから炊飯器、電子レンジ、扇風機、アイロン、掃除機、こたつ、ストーブ、ドライヤー、芝刈り機などまで、家電リサイクル法が対象とするエアコン、テレビ、冷蔵・冷凍庫、洗濯・乾燥機の４品目を除くほぼ全て。市区町村が回収ボックスを設置したり、従来通り資源ごみとして回収したりし、国の認定事業者へ引き渡して再資源化する。昨年１１月の環境省の調査では全国の市区町村の３４％が制度参加の意向。携帯電話会社などによる回収も従来通り行われる。




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【社説】厳しい韓国経済、対策を急ぐべき

２８日、新政権の最初の経済政策点検会議が朴槿恵（パク・クネ）大統領の主宰で青瓦台（チョンワデ、大統領府）で開かれた。現在の経済状況を正確に診断し、新政権の経済政策方向を提示する席だ。朴槿恵政権が譲り受けた経済状況は、昨年の予想よりはるかに悪い。政府は今年の経済成長率予測値を、昨年９月の予算編成当時の４％はもちろん、昨年末に修正発表した３％よりはるかに低い２．３％とした。２年連続で２％台前半の低調な成長が続くという予想だ。７四半期連続で０％台の低成長が続く中、まだ回復の兆しが見えない。すでに１－２月の就業者数は過去最低水準を記録し、２０歳代の雇用率は９９年６月以来１４年ぶりの低い数値となった。低成長－消費・投資不振－低雇用－低成長とつながる悪循環が形成され始めたのだ。

このように経済状況が厳しいだけに、新政権の最優先経済政策が景気回復に焦点を置くのは当然だ。政府は追加・補正予算編成を含む財政支出の拡大と金融支援の拡大、不動産対策など、可能なあらゆる景気浮揚手段を総動員し、下半期には景気を回復させるという構想を明らかにした。景気回復の火種が消える前に、急いで成長率を高めるのに力を注ぐということだ。私たちは新政権が設定した経済診断と政策推進方向は適切だとみている。特に、追加・補正予選の編成は、財政拡大の必要性はもちろん、成長率鈍化による税収減少を反映するためにも避けられない。

問題は今後推進するという政策の具体性と緊急性が落ちるということだ。新政権は政府組織の改編が遅れたことで、すでに１カ月を浪費にした。それでも政府が提示した政策は内容が不十分なうえ、推進日程も非常に甘い。まず、財政をどれほど、どこにさらに投入し、成長率と雇用率をどのように高めるのかという具体的な目標と手段が見えない。推進日程も２週後に不動産総合対策を発表するということを除いて、漠然と５、６月ごろ関連対策を出すというレベルだ。今年の税収が当初の予算より６兆ウォン（約５１００億円）以上（最大１４兆ウォン）不足すると予想されると言いながら、公約履行のための財源は増税なしに調達するというのも矛盾している。漠然と成長回復と公約履行の２兎をつかむと意欲を見せているが、これをどう実現するかは納得できない。

この渦中にも経済状況はさらに悪化し、世界経済の不安は加重している。急いで実現可能な政策を出して施行しなければ、低成長の渦から抜け出す機会はますます減るしかない。政府が一日も早く経済運用の軸を決めなければ、これを眺める各経済主導者の不安感も深まる。もうこれ以上、状況把握と政策構想を練習する時間はない。ここでさらに足踏みしていれば２兎とも逃す愚を犯すことになる。




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イオン、ダイエー子会社化を正式発表 丸紅との二人三脚に限界

　イオンは27日、約20％を出資するダイエーに対してＴＯＢ（株式公開買い付け）を実施し、子会社にすると正式発表した。筆頭株主の丸紅から24％強を追加取得し、仕入れや店舗運営の一本化など、イオン主導で最終赤字が続くダイエーの再建を急ぐ。同時にイオンは丸紅との協力関係を継続し、シェア拡大へ首都圏での食品スーパー連合の実現を狙う。


　イオンは４月上旬にもＴＯＢを始める。買い付け価格は１株270円で、丸紅は５％を残して24％強を応募する。イオンの取得額は約130億円。ＴＯＢに上限は設けず、一般株主の応募も含めて発行済み株式の５割超の取得を目指すが、ダイエー株の上場は維持する。市場価格（27日終値は286円）を下回るため、ＴＯＢ後の出資比率が50％以下の可能性もあるが、取締役の過半数を派遣して会計ルールの連結子会社の条件を満たす。

　ダイエーを子会社化にすることでイオンの連結売上高は単純合算で６兆5000億円になる。岡田元也社長は都内で開いた記者会見でダイエーの経営不振の原因について大株主が２社あり「誰が責任者なのかハッキリしなかった」と意思決定の曖昧さを指摘。丸紅の岡田大介常務執行役員は「リーダーシップがとれず、営業面の回復が遅れた」と述べた。

　今後イオンはダイエーの再建を進め、規模のメリットを追求。価格引き下げを意味する「消費者主権の確立」（イオンの岡田社長）を急ぐ。店舗運営や仕入れの一本化を進めるほか、商品政策も見直す。ダイエーは現在、自前のプライベートブランド（ＰＢ＝自主企画）商品だけでなく、イオンのＰＢ「トップバリュ」も販売している。岡田社長は「両方持っていることは意味がない」としてトップバリュに集約する方針だ。

　赤字脱却へ複数の不採算店舗を閉鎖する考え。雇用は維持するが、過剰な人員については2013年度以降、イオンの新店などに出向させるなどして、売上高販管費比率を下げる方針だ。ダイエーは単体で約5500人（12年２月期）の社員を抱え、「売上高が落ちる中で、余剰感がある」（大手証券アナリスト）。このほか顧客の囲い込みにつながる電子マネー「ワオン」の導入、物流施設の相互利用を進める。

　イオンは01年に破綻したマイカルを傘下に収めて、短期間で再生した。14年春に消費税増税が迫る中、ダイエーは13年２月期に連結営業損益が27億円の赤字に転落した見通しとなるなど、販売力が弱体化。昨秋から丸紅とイオンで抜本的な経営体制の見直しについて協議を開始。今年３月上旬にダイエーにイオンによるＴＯＢの提案を出し、合意に至った。





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堀江氏、会見でメディア事業に意欲 一問一答

　仮釈放された元ライブドア社長の堀江貴文氏が27日夜に会見を開き、約１年９カ月ぶりに公の場に姿を見せた。懲役２年６月の実刑を受け長野刑務所（長野県須坂市）に収監されていたが、約７カ月の刑期を残し、27日朝に仮釈放された。収監中に約30キロやせたという堀江氏。外見も変わったが、態度も殊勝で、かつての牙をむきだしにした勢いは見られなかった。今後については従前から手掛ける宇宙関連ビジネスのほか、メディア事業への意欲も見せた。


　「保護観察なう」。27日午前９時58分、仮釈放の一報が堀江氏のツイッターのアカウントから発せられた。続けて「これからニコ生やりまっす！」。動画サイト「ニコニコ動画」の生放送サービス「ニコニコ生放送」を通じ、移動中の車内から姿を見せた。視聴には月額840円が必要で、さっそくしたたかな面をのぞかせた。


　断続的に有料の生放送を続けた堀江氏は、午後４時前に「仮釈放後メッセージ」と題した３分間の動画をニコニコ動画に投稿。午後７時、弁護士を引き連れ、約150人もの報道関係者を前に会見に臨んだ。会見の内容は、ニコニコ生放送の無料の公式番組としてネット中継され、延べ12万7600人が生で視聴した。


　「ライブドア事件で社会の皆さま、株主の皆さまにご迷惑をおかけしたことは深く反省しており、償うべく刑務所の中で頑張って受刑生活を送ってきた。この日を迎えられたことは万感の思い」「今後は、獄中からもメールマガジンを発行して言論活動をやってきたが、そういった活動も続けつつ、ロケット開発など宇宙事業のほうも続けていきたい」


　会見冒頭、堀江氏はこうあいさつし、報道陣からの質問に答えていった。主な一問一答は以下の通り。


■「普通の受刑者が体験しないような過酷なところ」
　衛生係というのは一般的な工場でいうと、配食をしたり洗濯物の管理をしたり掃除をしたりと、住み込みの家政婦さんみたいな役割なんですけれども、私が配属された工場は特殊でして。１人で入浴できない不自由な方の介護であったりとか、下の世話だったりとか、介護の現場に近いような内容。


　ただ、一般的な介護現場と違って、刑務所というのはタイムスケジュールに沿った忙しい現場。文字通り汗水垂らして、怒鳴られながら働く、なかなか過酷な現場。周りの受刑者や刑務官にも言われたんですけれど、一般的にはそこ（養護工場）に配属されると、たくさん仮釈放がもらえると。いうくらい、普通の受刑者が体験しないような過酷なところでした。





質疑応答に入ってからは時折、笑顔を見せることもあった
■「ネットを使った新しいニュース批評を事業化していきたい」


　同僚の衛生係も、だいたい刑期の４分の１を残して出所される方が多かった。だから、そこに配属された時点で、反則行為をしたりしなければ、わりと早く出所できるところだったのかな。僕は生来、まじめな性格なもんですから、そういう環境に置かれるとまじめにしっかりやる人間でして、そこが評価されたのかなと。


――　ロケット事業以外で、今後チャレンジしたい新しい事業、行ってみたい社会貢献は


　まず事業に関していうと、ライブドアの社長を辞めた時は正直、ＩＴの仕事はおなかいっぱいかなぁと思ってたんですけれど、パソコンやスマホやネットから切り離された１年９カ月を送ってみると、わりと、そろそろやってもいいかなと思ってきたのも事実でして。


　今やっているメールマガジンもそうなんですけれど、インターネットを使った新しいニュース批評のかたちを事業化していきたいと考えているところですね。具体的には近いうちに何らかのサイトを作ることになると思いますけれども、わりと自分自身が今までマスメディアのあり方で不満に思っていた部分、こうなればいいんじゃないかなと思っていた部分を実現していきたい。


　今のＩＴの会社は、ソーシャルゲームをやられていますけれど、私はあまり興味がなくて。興味ないことに頑張りすぎちゃうと、また前のライブドアみたいなことになる。そこは反省がありまして、興味がないことはやらない。ネットを使った新しい報道、ニュースのあり方は１つの例ですが、そういったことを事業化していきたいですね。


■「更生保護施設などのお手伝いができれば」


　社会貢献は、刑務所にいる人たちはべつに極悪非道でも一風変わった人でもなく、普通の人たちなんですね。社会にいる普通の人たちが何かのきっかけで犯罪者になってしまうということは十分あり得る。刑務所から出てきたそういった人たちが、私も含めてですけれど、ふたたび犯罪を起こさないことが大事なんじゃないかなと。そのためには、受刑者への偏見を少なくして、社会が受け入れて、再犯を減らす、ということが社会のためになるなと。
　中に入って、受刑者の再犯率は５割を超えているという話を刑務官から聞いた時、僕は衝撃を受けたんですけれど、社会に復帰しても立ち直れないでまた刑務所に戻るのは、社会的にも損失だなと。何かしらのかたちで、刑期を終えて身よりがないような方々を保護する更生保護施設などのお手伝いができればいいなと思っています。


　ほかにもやりたいことはいっぱいあって。中では有り余る時間がありましたので、いろいろと勉強もしました。例えば、飛行機の操縦免許の勉強も一通り終わりましたし、生命科学系の本もたくさん読んでかなり造詣は深まったし、そういったこともやっていきたいなと。





会見では、獄中から手紙で送り続けた手記をまとめた著書もアピールした
■「正直、学習しました」


――　ずいぶんやせた。内面も、話し方、内容も変わった。これが本当の堀江貴文か


　外見に関しては、もともとやせていたんですよ。高校や大学は（やせた）今くらいだったんですね。会社を立ち上げて10年で上場してでかくしていくという流れの中で、やっぱりけっこうプレッシャーもあり。私はプレッシャーで太るタイプの人間で、ストレスを酒と食べ物で発散して30キロ太った。でも、おかげさまで規則正しい生活を送り、やせました。今後はまた忙しくなると思うんですけれど、そこはあまり自分にプレッシャーをかけすぎないようにしたい。


　内面は、変わったかもしれないし、変わってないかもしれない。2004年ごろは、注目されて、こうやって囲まれて、質問受けて返すということに慣れていなかった。あとは若かった、怖いもの知らずだった。わりとイケイケでやってたし、あんまり考えないで発言していた。それによって反発も受けましたけれど、べつに反発受けてもいいやという感じでやってきたと。


　で、2006年のライブドア事件がありまして、世の中から反発受けると、こういうことが起こるんだと、正直、学習しました。特に、皆さん（メディア）との、あるいは社会との付き合い方について、実体験で学ばせていただいた。私の場合、自分の中で35歳くらいまでに何かをやらないとやばい、という強迫観念みたいなものがありまして、それで焦っていた部分もあります。


　今は裸一貫という状況になって、社会的責任も上場企業の社長をやっていた頃に比べると大してないわけですから、そんなに自分にプレッシャーかけなくてもいいんじゃないかと。そんな気持ちになってきた、というのが内面の変化です。


■「世の中に虚業なんてものは存在しない」


――　「虚業」についての考え方は


　私は、そもそも世の中に虚業なんてものは存在しないと思っています。何でもそうですけれど、世の中をよくするため、あるいは自分や家族が食べていくために、みんな一生懸命、頑張っている。その生業に対して虚業と言うこと自体、何なの、おかしいんじゃないですか、と。何かしら社会に必要とされているから存在しているわけであって、一生懸命働いている人たちもいるんだから、それを虚業といっておとしめるようなことをしちゃダメだよと思いますね。
――　日本の株式市場が上昇している。株式投資に関心があれば、考えを聞きたい


　僕はもともと株式投資に興味はなくて、自分の会社が上場して初めて、ちゃんと株式投資のことを勉強したくらいの人間でして。まぁ、景気がよくなってムードができてくることは、すごくいいことだと思うんですね。安倍内閣が発足して、口先介入じゃないですけれど円安に振れて、それで日本株が世界的に割安に見えて、外国人投資家のお金が入って株価が上昇してくると。そしたら日本の投資家も元気になって、また株価も上がっていくという。


　それは、いろんな新聞によると実態をともなわない上昇であると、おっしゃる通りなんですけれど、まずはそういったところから景気の上昇は始まって、企業にカネが回り出して、投資をして、さらに景気がよくなると。全体的には僕はいいことだと思います。


　だけれども、当然、バブルは起こると思います。で、またバブルははじける。たぶん、それは繰り返すだけのこと。これは、一般投資家の方々に言いたいんですけれど、景気が上がってる時に株や土地を買うのはいいんですけれど、あんまりのめり込みすぎないでくださいね、と本当に言いたい。


　ライブドア株が暴落してご迷惑をおかけしたことは本当に申し訳ないと思っています。お叱りのお手紙もたくさんいただきました。例えば年金を全部突っ込みましたとか。ホント、申し訳ないと思うんですけれども、そういうのはもう、やらないでください。それは、よくないです。株とか投資は、自分の全財産を突っ込むようなもんではない。多くても半分くらいにしておいた方がいいと思います。安全な資産で残しておいてください。





記者会見には約150人の報道陣が集まった
■「もうそんなに注目されていないんじゃないのかな」


――　これだけ多くの報道陣が集まったことについて、どう感じているか


　正直、びっくりしました。何でやろ、というのが正直な感想でして。自分的には、もうそんなに注目されていないんじゃないのかなと思っていて。出てから、どうしようみたいな、ちょっと不安になる部分もあったんですけれど、びっくりしましたね。僕なんかの話をこんなにたくさんの方々に聞いていただけて、ありがたいな、と思っているのが正直なところですね。


　これは僕の勝手な想像ですけれど、期待されている、そういう部分もあるのかなと思っていて。勝手ながら、応えていかないといけないのかなと。刑務所の中で、なかなか寝付けない時にいろいろと考えることがあって、考えてきたことを具体化していければなと。世の中、こんなに素晴らしい技術があって、普及すればもっとよくなるのになって、もどかしくなる気持ちがあって、それを皆さんに伝えていきたいな、というのが素直な気持ちですね。


――　刑務所を出て最初のご飯は


　起床時間前に起こされて食べたのはご飯と味噌汁と納豆だったんですけれど、出所して電話連絡やニコニコ生放送で時間をとられ、散髪にいったりもしまして。忙しくて、マック（マクドナルド）でもいいかなと。「てりたまセット」を食べました。刑務所で薄味に慣れてちょっと味が濃かったですけど、おいしかったです。


（電子報道部　井上理）





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