空き家問題放置の一方で建設ラッシュ。歪な住宅政策が招く資産崩壊

　2014年7月に発表された総務省のデータによると、日本の空き家数は実に820万戸にのぼる。日本の総住宅数6063万戸に占める割合は13.5％になり、ほぼ7軒に1軒は空き家ということになる。

「空き家が増えているのは、過疎化の激しい地方だけではありません。東京でもすでに住宅の11％が空き家になっています」

　そう語るのは、扶桑社新書より『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』を上梓した不動産コンサルタントの城戸輝哉氏。東京オリンピックを目前に控え「住宅が足りてない」と叫ばれる一方、なぜ空き家が増え続けるのか、そのカラクリを聞いてみた。

◆近い将来、3軒に1軒が空き家になる

　現状こそ、空き家の割合は7軒に1軒だが、野村総合研究所が2015年6月15日に発表した予測データによると、住宅の解体や除去などが進まない場合、2033年には日本の総住宅数が7100万戸、そのうち2150万戸が空き家になるとされている。空室率はなんと30.2％。3軒に1軒が空き家になるという。衝撃的な数字ではあるが、空き家は今後ますます増えるというワケだ。

　しかし、空き家が増えると予測されるにもかかわらず、なぜ新築住宅を購入したいと考える人が後を絶たないのだろうか。そのワケは、戦後、行政と業界のプロパガンダにより形成された「持ち家」意識が深く関係しているという。

「サラリーマンでも一国一城の主になれるという意識と、行政と業界のプロパガンダにより、幸せの象徴のように考えられていた『持ち家』という意識が、日本人にいまだに根付いているからでしょう。戦後からバブル期にかけては、それを手に入れることが、まさに夢の実現だったわけで、経済成長の過程で売る側も買う側もみんながWin-Winだったのです」


　しかし、終戦から23年後の1968年。住宅のストックが2559万戸となり、世帯数2532万戸を上回ると状況は一変。この頃から、空き家が出始める。さらに1975年以降、人口の減少と少子高齢化が進み、空き家は増加の一途をたどることとなる。

「現在の少子高齢化と人口減少は、40年前から予見できていたはずです。にもかかわらず、将来の空き家問題への対策より、新築住宅の購入支援が優先され、結果としてどんどん空き家が増えていきました。新築が市場に供給されればされるほど、住宅の資産価値が毀損されることは明らかなのに、日本は相変わらず新築至上主義のまま。新築が最も価値がある住宅と信じて疑わない消費者がいて……そして、このまま世の中が変化してほしくない既得権益者がいて……という状況に陥っているのです」

◆一時的な景気対策として利用されている建設ラッシュ

　この新築至上主義を継続することで潤うのは、当然ながら不動産業界と建築業界であり、住宅ローンを扱っている金融機関だ。しかし、ここには政治も深くかかわっていると城戸氏は指摘する。

「住宅建築1000戸の経済効果は、持ち家の購入の場合、投資額250億円に対し、最終需要に対する生産誘発額は517億円にもなるといわれています。付随する雇用誘発や税収効果も大きく、自分の任期中という短期間で、景気刺激策の効果を数字的な結果としてみせたい政治家にとっても、なかなかやめられない流れだといえます。つまり、不動産業界、建築業界、金融機関のみならず、政治家までもが既得権益者となっているのです。彼らにとっては、空き家問題を棚上げにしてでも、短期的に効果のある景気刺激策を狙いたいのが本音なのでしょう」

　2011年の東日本大震災からの資材不足と、2020年の東京オリンピック開催に向けての開発ラッシュが重なり、建築資材が値上がり、結果、都市部の新築マンションの価格はまるでバブル期のように高騰。家が余っているはずなのにまだまだ建てる、しかも値段がなぜか上がっている。そんな歪な現状は深刻な事態を招く。

「一部のタワーマンションではバブルの様相を呈していますが、本来、どんな市場でも商品の流通量が増えればそのモノの価値は下がるはず。つまり、不動産市場に新築を次々と流し込めば、住宅を所有している人の資産はどんどん目減りしていってしまいます。日本中の持ち家の資産価値が下がり、売ることも貸すこともできず、維持するにもコストがかかるし、壊すにもコストがかかる……。もうすでに危険領域に達している『空き家問題』は他人事ではなく、実は我々の資産の蝕んでいく切実な問題だと認識する必要があります」　＜文／HBO編集部＞

【「慰安婦」日韓合意】強制連行を国連で否定へ 政府、来月初報告へ

　政府は２月１５日からジュネーブで開かれる国連女子差別撤廃委員会の第６３回会合で、慰安婦問題について「日本政府が発見した資料の中には軍や官憲によるいわゆる『強制連行』は確認できなかった」と報告する。同委員会が政府から提出された報告書を３０日までにホームページで公表した。同委員会で政府が慰安婦の強制連行説を否定するのは初めて。慰安婦問題について誤った認識の拡散に利用された国連で、正しい情報を発信しようとする政府の取り組みといえる。

　政府の報告は、委員会から昨年８月に出された質問への回答。回答は冒頭、昨年末に「日韓両政府は慰安婦問題が最終的かつ不可逆的に解決されることを確認した」と説明した。

　その上で、日本政府は「１９９０年代初頭以降、慰安婦問題が日韓間における政治問題として取り上げられた際、事実関係に関する本格的な調査を行った」として、関係省庁の関連文書、米国国立公文書館での文献、関係者への聞き取り調査などを行ったが、強制連行は「確認できなかった」と説明した。

　元慰安婦らへの「償い金」などを支給した「アジア女性基金」の対象外となった中国や東ティモールなどの元慰安婦への補償や、加害者を訴追する意思については「ない」と回答。慰安婦問題の記述を教科書に復活させる意思があるかどうかとの問いに対しても「日本では国定教科書制度はとっていないため、個別具体の記述について政府として答える立場にない」とした。

　政府は２０１４年９月にも報告書を提出しているが、アジア女性基金への取り組みや歴代首相のおわびなどの説明にとどまり、間違った認識を正そうとする姿勢は見られなかった。今回の回答は日韓合意にもかかわらず、海外メディアでの報道ぶりが変わっていないことなどを踏まえた判断とみられる。

　また、その内容は事実関係に基づくもので、「国連など国際社会で互いに非難・批判することは控える」との日韓合意に反しないと判断したようだ。


ポツダム宣言受諾の遅れ

【弁護士に聞く】弁護士に頼らず、敷金を満額返してもらう方法

賃貸アパートやマンションの退去時に敷金が満額返金されず、不満に感じている人は多いと思います。でも、よく聞いてください。基本的に敷金は満額返してもらえるんです！

住んでいる間に部屋をひどく汚したわけでもないのに「清掃代」などの名目で差し引かれてしまうことは少なくありません。場合によっては支払済の敷金だけでは足りないとして、逆に追加で費用を請求されてしまうことすらあります。

例を挙げると、敷金として16万円を入居時に支払ったにも関わらず、大家から「たくさん汚れがあるので、次の方が入居するための清掃費や修繕費が24万円かかります。追加で8万円お支払い下さい」などと言われてしまうことがあります。

このようなトラブルは弁護士に依頼せずに解決することも可能です。ご自身でできるだけ多くの敷金の返還を実現する方法について書いていきます。

■まずは見積書をよーくチェック！
敷金の返還については大家や管理会社側から金額の見積書が出ます。まずは見積書をよく読んで修繕費・清掃費として計上されている項目を確認して下さい。

修繕費・清掃費としてご自身が負担することに納得いかない項目がある場合、そもそもあなたの主張が妥当かを確認する必要があります。また、あなたの主張が正しいことを客観的に根拠づける資料が必要です。

そのような場合に確認する適切な資料として、国土交通省の「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」があります(http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html)。

もし、計上されている項目について、ガイドライン上貸主が負担すべきとされているような場合には、ガイドラインの内容を貸主に主張して敷金を全額返還してもらうように要求しましょう。

■内容証明郵便を送付！ それでもダメなら少額訴訟!!
もし話し合いが難しければ、敷金返還請求を内容証明郵便で送付してみましょう。

内容証明郵便はパソコンでも手書きでも作成することができますが、1枚520字以内で、横書きの場合、1行20字以内、1枚26行以内で作成すべきとされています。

また、内容証明郵便は会社名などの固有名詞を除いては、基本的に日本語(漢字・ひらがな・カタカナ・数字)で書かなければならないので、この点も押さえておきましょう。

構成は以下の通りです。

1. 賃貸借契約の事実の確認
2. 賃貸借契約の事実と見積書記載の内容
3. 見積書に記載されている内容が国土交通省のガイドラインに違反している旨の記載(複数の場合あり)
4. あなたの請求する敷金返還額

もし、内容証明郵便を送っても請求した敷金が返還されない場合には、少額訴訟をしましょう。

少額訴訟というと、「え！ 手続きがめんどくさい上に費用がかかるんじゃないの？」と思われる方もいらっしゃるでしょう。しかしそんなことはありません。少額訴訟は一人で費用も安く簡単に利用することができます。お近くの簡易裁判所に行ってやり方を聞いてみれば比較的簡単に訴えることができます。

少額訴訟は60万円以下の金銭の請求に限られますが、訴状を出してから1～2カ月後に審理が開かれ、原則1回で判決が出るので、すぐに敷金を取り戻すことができます。手数料は上限の60万円でも6000円です。

2015年「上場ゴール」選手権優勝は？

　昨今、株式市場に多くの新興企業がＩＰＯ（新規株式上場）を果たしている。上場のために業績が作られて、その後は業績不振に陥り株価も低迷し、創業者、ベンチャーキャピタル、幹事会社だけが儲けるという「上場ゴール」という言葉をよく見かけるようにもなった。経済誌などでも一般的な用語として使われるようになっているが、まだ明確な定義自体は存在せず。売り出し額の大きさ、業績悪化（もしくは未達）、株価下落という要素を兼ね備えていればいいのか。2015年の上場株を振り返って、最も上場ゴールだった株がどこかを見てみたい。

　まず、日本取引所グループによると、東京証券取引所へのＩＰＯ数は次のとおりとなる。12年から毎年、増え続けてアベノミクスのご時世で多くの株がデビューを果たした。

2010年　22
2011年　36
2012年　46
2013年　54
2014年　77
2015年　95



上場ゴール

　ただ、会社数が増えれば増えるほど、無理にゲタを履かせているのではないかというものが出てこないわけではない。今回の調査対象からは外れるが、2014年に東証マザーズに上場したゲーム会社のｇｕｍｉは、上場からわずか3カ月も経たないうちに業績予想の下方修正を発表したことで投資家や市場関係者に失望を与えた。この時には上場ゴールという罵声がインターネット上でいっせいに浴びせられたことは記憶に新しい。

　同社の國光宏尚社長による「時価総額8兆円」という大風呂敷も、一気に失笑の的になった。投資家の間でも、上場ゴールに目を向けるきっかけを作ったことになる。

　では、2015年の上場ゴール選手権だが、マスコミやインターネット上で騒がれたのが、Ｇｕｎｏｓｙならば、規模が大きすぎて騒がれなかったのがツバキ・ナカシマだろう。

・日本スキー場開発　　　　日本駐車場開発　56万株　18億3904万円

・Ｇｕｎｏｓｙ　　　　　　木村新司　　　　210万株　　29億3664万円
　　　　　　　　　　　　　福島良典　　　　5万株　　　7600万円　　　

・イトクロ　　　　　　　　山木学　　　　　169万株　　30億76万円
（後日27万3900株を市場外で処分　4億8633万円分追加）

・ツバキ・ナカシマ　　　　近藤高規　　112.48万株　　16億8720万円
　　　　　　　　　　　　　インタートラストコーポレートサービス　8507万株　127億6140万円

　左から上場企業名、売り出しに掛る創業者株主、売却株数、売却額となる。この中で最も大きいのが、最後に挙げたツバキ・ナカシマに登場するＰＥ系インタートラストコーポレートサービスだ。発行済み株式の90％以上を保有している形だから、ここの意向が強い。

　ツバキ・ナカシマは鋼球の世界的優良企業として広く知られているが、一度は野村証券系の投資ファンドによって非上場化し、株式がセカンダリー市場で米プライベートエクイティのカーライルに90％以上の株式がわたったという事情がある。自然とイグジット方法を模索することになり、売却か上場かという有力な選択肢は上場ゴールを作り出す背景があった。今回はその約半分を売り出した。今後、残りの半分をどう売却するのか？　潜在的な売り圧力を持つ存在で在り続けていく。


◆ツバキ・ナカシマの非上場化から再上場まで◆

2007年1月　野村証券系ファンド「ＮＰＦ」が1046億円で買収しＭＥＢＯで非上場化

2011年3月　米系ＰＥカーライルがセカンダリーにてで387億円で買取

2012年9月　再上場申請を東証に行う（後に取り下げ）

2014年11月　1株あたり178.85円の配当実施を決定、総額で70億円

2015年12月　東証に再上場を果たす

　事業も財務も両面で超優良企業として知られていたが、突然の非上場化、さらには8年ちょっとでの再上場は不可解ではある。非上場化の狙いを会社は、海外生産と流通拠点を整備することだとしており、そのパートナーにカーライルグループを選んだとのことだ。イグジットとして再上場は有力な選択肢に入っていたことだろう。途中経過は非上場化していることもあるが、かなり複雑だ。それでも最終的には、カーライルと、創業家出身でシンガポール在住の近藤氏が16億8720万円ほどの売却益を得た。

　業績も一見すれば伸びているように見えるものの、会計が日本式からＩＦＲＳに移行しており、のれん償却をする必要がないために、実質的には間引いて見る必要がある。不可解な非上場からの再上場となったが、ＰＥと創業家はしっかりと利益を確保した。

　Ｇｕｎｏｓｙは、シンガポール在住のシリアルアントレプレナーの木村良司氏が29億円以上を売り出し。共同創業者でもあり、昨年の赤字決算の発表と役職の退任時期が近かったために憶測を呼んだ。ｇｕｍｉ以来の上場ゴールではないか、との指摘が出たが、ツバキ・ナカシマととはスケールが違う。

　日本スキー場開発は、日本駐車場開発の子会社からスタートし、いわゆるスピンオフ上場となる。株価こそ下落しているが、上場後の業績推移は底堅い動きをしている。

　イトクロは創業者山木学氏が約35億円分の保有株売り出しを行い、個人の金額としてはかなり大きい。メニコンの田中英成社長の80万株、13億3600万円よりも遥かに大きい。上場後も業績は上がっており、株価も上昇している。創業利益も得ているものの、また新たな飛躍のきっかけにつなげているようだ。

　上場ゴールとは、時間軸をいつまでにするかが難しく、いつの時点と比較するかで変わってきてしまう。

　また、他で目立った所では、リッチメディア、ネットマーケティングが上場申請を取り下げている。後者は創業社長が約7億円の売り出しを行う予定だった。そのままＩＰＯをしていれば、上場ゴールになりそうな勢いだったが、取り下げで難を逃れた。

　有名人としては、テラスカイには、お笑いタレント「厚切りジェイソン」として有名なダニエル・ジェイソン・デビッド氏の名前があり、1万1380株を保有している。ジグソーはＡＫＢ48グループ総合プロデューサーの秋元康氏が1万1000株を保有している。アップバンクの人気ユーチューバー、マックスむらい氏は8万7000株を9604万円で売り出している。

日本の中古鉄道車両が持つ「純金のような高い品質」

　中国のことわざの１つに「列火見真金」というものがある。純金は燃え尽きることはないことから、厳しい状況下においてこそ、人やモノの真価がわかるという意味だ。中国メディアの金融界はこのほど、日本メディアの報道を引用し、日本の中古鉄道車両がミャンマーで大活躍しており、まさに純金のような高い品質があることを実証している点に注目している。

　記事はかつてＪＲ東海の高山線と太田線で使用されていた鉄道車両が、現在ミャンマー最大の都市であるヤンゴンで使用されていることを紹介している。車両に「岐阜」の行先表示を見ることができ、車内にも「乗務員室」や「ドアにご注意」などの日本語表示がそのまま残っていると紹介した。線路状態の悪さゆえに、この車両は時速２０ｋｍ程度でゆっくり走る。

　利用率はかなり高く、下校する学生や仕事帰りの人びとで車内はいっぱいだと説明。それもそのはず、交通渋滞が問題となっているヤンゴン市民にとって鉄道は欠かすことのできない交通手段だからだ。

　しかし前出の日本製中古鉄道車両に乗客がいっぱいでるのは他にも大きな理由がある。記事はこの中古車両を毎日利用するタイヤ販売業の男性のコメントを紹介、男性は「故障がないので、いつも時間通りに出発できる。本当に便利だ」と述べている。

　このコメントは日本製鉄道車両の品質がいかに高いかを物語っている。ミャンマーの線路敷設状態は決して良くないため、車両が大きく揺れると考えられる。日本製の鉄道車両が廃車対象車両であるにもかかわらず、しかも線路の敷設状態の悪さにもかかわらず故障せずに現地の人びとの役に立っているというのは本当に驚くべきことだ。

　日本製の中古鉄道車両は、２００６年からミャンマーで約２００台活躍しているが、日本製の中古鉄道車両はインドネシア、マレーシア、フィリピン、タイ、アルゼンチンなどの国でも人びとの足として活躍している。日本の鉄道車両技術は多くの国においてまさに純金のような品質を持っていることが実証されている。（編集担当：村山健二）