中国の住宅価格はどれほど高い？ 東京がまるで「白菜価格」に見える―中国メディア

中国メディアの三聯生活週刊は20日、中国と日本の不動産価格の状況を比較する記事を掲載した。

 

同記事は「現在の国内の住宅価格はいったいどれほど高いのか。日本と比較してみよう」と切り出し、「東京は世界で最も住宅価格が高い都市の一つと見られており、特に1980年代には東京23区の地価で米国全土を購入できると言われたほどだ。最近の東京の住宅価格はバブル期に近い水準にまで戻っているが、国内の住宅価格と比較すると『白菜価格』（非常に安い価格のことを指す）のようにすら見える」と述べた。

 

その上で、「東京23区内の新築一戸建ての販売価格は人民元でおおよそ330万元余り（約6500万円）となっているが、これは国内の二、三線都市（地方都市）の住宅価格と同水準。東京では1億円（500万元）超えの物件を豪邸と呼ぶこともあるが、国内の一線都市（主要都市）では500万元の物件は間に合わせの家でしかなく、1000万元（約2億円）の物件でもようやく（環境がやや改善された）ステップアップの家と言えるレベルだ」と評した。

 

さらに、「所得と合わせてみると国内の住宅価格のバブルぶりはより顕著になる」とし、「東京都の（会社員の）平均年収は600万円、人民元では約30万元だが、北京市の平均可処分所得は7万8000元だ」と指摘。「住宅価格の収入比でみると、東京で1億円の“豪邸”を購入するための金額を稼ぐには共働き世帯で8．5年かかるが、北京で500万元の“一般住宅”を購入するための金額を稼ぐには共働き世帯で32年、1000万元の家ならば60年以上かかることになる」と説明。「国内の住宅価格はすでに下落し始めているが、多くの一般人には手の届かない水準にあることが分かる」とした。

 

記事は、「日本の住宅バブルは1990年代に崩壊した後、20年以上下落し、2012年以降に安倍晋三首相が金融緩和策を導入してようやく下げ止まり、22年にようやく1990年代の高値に戻ってきた」とし、「国内の住宅価格については、調整余地も、調整時間もまだ十分ではない。価格が適正水準に戻り、需給関係が再び均衡するまで待って初めて本格的な下げ止まりと言える」と論じた。（翻訳・編集/北田）

中国人に京都不動産購入ブーム―華字メディア

2022年10月3日、華字メディア・日本華僑報網は、中国人による京都の不動産購入ブームが起きているとする文章を掲載した。以下はその概要。

京都市で不動産会社を経営する中国人が、日本メディアの取材を受けた際に「京都駅前または四条通でマンションを買いたい。予算は4億円くらい」という中国国内の顧客から問い合わせがあったと語るとともに、現在毎日のように京都の不動産購入に関する中国本土や香港からの問い合わせ電話が4〜5件寄せられるほか、今年に入ってすでに6棟のマンション販売を仲介したと明かした。

京都の不動産価格は近年急上昇しており、マンションの価格は特に高騰し続けているが、この中国人経営者いわく北京や上海といった中国の大都市に比べれば京都の不動産価格は安く、今後値上がりが続いても中国人の購買意欲に影響はないとのこと。円安も中国人にとって千載一遇の不動産購入チャンスとなっているようだ。

今年9月の関連データによれば、大阪や神戸の中心地の地価が下落している中で、京都市内の地価は上昇した。京都市の不動産鑑定士は、たとえ中古物件でも京都の中心や駅付近で日本のサラリーマン世帯が物件を購入するのは困難になっていると語る。

別の中国人不動産業者によれば、中国人にとって京都の最大の魅力は古代中国の文化に触れられる点だという。日本経済の成長鈍化に対し中国経済は急成長を続けており、30年前に日本人が中国に赴いていた時の感覚を、現在日本を訪れる中国人が感じるという「感覚の逆転」現象が、中国人の京都での不動産購入熱を後押ししているとのことだ。

実は京都市は財政難を抱えており、不動産価格の高騰によって若い世帯が市外に転出して税収入が減るのではないかと懸念している。そこで京都市議会は今年3月に、非居住住宅に対して26年度より課税する議案を可決した。ただ、持ち主が定住していなくても家を他人に賃貸するか、3カ月ごとに2〜3日滞在するようにすれば課税対象から外れるので、新たな課税制度が京都の物件を購入する中国人に与える影響は小さいと専門家は見ている。（翻訳・編集/川尻）

“年収”240万円⇒“月収”240万円！元サラリーマンの不動産投資術

時間を自由に使える金持ちになりたい！
高校中退し騎手を目指して渡豪するも挫折、ホテルに就職しベルボーイになったが朝から晩まで働いて年収240万円の現実を知る。高級外車で乗り付ける身なりの良い客を見るたびに思った。「自分もあんな金持ちになりたい……」それが紺野氏が投資を始めた原点だった。
「ホテルを辞めてネット企業の営業職に転職したら、いきなり年収が800万円に上がったんです。でも今度は激務で、休日はほぼゼロ。僕は海外旅行が好きなんですが、せっかく年収が上がってもどこにも行けません。早期リタイアできるまで貯金してから旅行三昧しようかとも考えましたが、十分な額が貯まる頃には高齢で体力がなくなっている。旅をしながら収入を得るには、不動産投資しかないと思ったんです」
だが、紺野氏は当時まだ25歳、資金もなければ知識もない。そこでノウハウを得るために、不動産投資会社→税理士事務所→不動産管理会社と職を転々。宅建やFPの資格を取り、元手となる200万円をつくった。
「それで31歳のとき、神奈川県大和市に築24年のワンルームマンションが買えたんです。価格は1000万円以下、ノンバンクから年利4.3％、30年の長期融資を受けました」
ところが実際に運営してみると、管理費や固定資産税などがかかり、手元には月2万円ほどしか残らない。苦労してようやく手に入れたワンルームだが、ベルボーイ時代の年収を得るには、同じ物件を10室も所有しなければならないのだ。

重視すべきはキャッシュフロー
「それで気づいたんです。不動産を買うときは、誰もが物件にどれだけの資産価値があるのかを気にしますよね。でも投資として見た場合は、月々いくらが手元に残るのか――すなわち“キャッシュフロー”が大事なんだということに」
そこで今度は利回り重視の一棟建てアパートを狙うが「年収と自己資金が不足している」と冷たくあしらわれるばかり。それでも挫けず100軒以上の不動産会社をあたった結果、神奈川県横浜市に築26年の木造アパートが買えることになった。
融資と物件の組み合わせがカギ
「第2号物件は、諸経費と税金を引いても月19万円が手元に残りました。第1号物件と合わせて月収21万円です。この調子で物件を増やしていけば、月収100万円だって可能だと思いましたね。問題となるのはやはり融資でしたが、それも経験を積むうちにわかってきたことがありました。金融機関には築年数や収益率などでそれぞれ融資できる条件が決まっていて、持ち込まれた物件が適合していれば審査は通るんです」

それに気が付いてからというもの、物件購入は飛躍的にスムーズになった。今では旅先からメールとネット電話のやりとりで、物件を購入できるまでになっているという。実際、第8号物件は、バリ島で買い付け、パリで価格交渉をし、ハワイで融資承認を受けたものだ。
「2015年4月に第10号物件を入手して、月収240万円になりました。ベルボーイ時代の年収が、とうとう月収になったんです。貧乏時代に思い描いていた夢は全部、実現できました！」
次なる野望は大好きなパリに築100年の味のあるアパートを購入し、旅行者向けのホテルとして運用することだと言う。不動産投資家、世界を巡る――紺野氏は今月も、物件探しの旅に忙しい。
毎月240万円のキャッシュフローを生む紺野氏が所有する9物件の内訳
※73室、駐車場29台、倉庫17室。築年数は購入時
「手取り額」は、月々の家賃収入からローン返済額と固定資産税を引き、×0.8を乗じる。この20％は修繕費や入居者募集の経費、空室が生じた場合を想定したロス分だ。全体に築古なのが気になるが「自分の人生の残り時間は限られている。その間収益を生んでくれれば十分と考えている」（紺野氏）。

●紺野氏が次に手掛ける「Airbnb」とは!?

不動産投資で高利回りを実現するには、物件を安く購入するか賃料を高く取るかだが、最近は格安物件が少なくなった。
そこで紺野氏が目を付けたのが「Airbnb」だ。家主が部屋を貸し出し、泊まりたい旅行者がネットで申し込むシステム。
紺野氏は横浜に築60年の木造平屋＋茶室の「第9号物件」を購入。趣のある純和風にリフォームし、外国人観光客に貸し出す計画という。1泊平均2万円で70％稼働すると、実質利回り30％が実現する。
家族やグループで来日する外国人観光客向けに「第9号物件」を純和風に改装中。

初めての不動産投資。現金はいくらあれば良い？

不動産投資をするにはまずは３年は勉強しないと…そのようなイメージを持つ人も居ると思います。
けれど、筆者が勉強を始めてから最初の物件を購入するまでにかけた時間は一ヶ月でした。正直、3年も空けてしまうとその分利回りが下がりますし、それよりも時間に対する勉強の密度を上げたほうがよほど生産的ではないでしょうか。
こちらでは不動産投資に当たり、最初に先ず用意しておくお金についてご紹介しましょう。
■一体現金はどのくらい必要なのか
昨今はフルローン、つまり「自己資金ゼロでも不動産を買える」、なおかつ「月々の返済額は家賃程度」といった謳い文句が増えています。しかし正直、これを鵜呑みにすることはおすすめできません。
なぜならば大家業を営んでいる実感として、不動産投資には日々どんなトラブルが起こり、急な出費が必要になるか分からないからです。
■手元には物件価格の◯割は残しておきましょう
例えば、台風で窓ガラスが割れる。中古物件ならば、梅雨に入ったとたん雨漏りが起きて外壁の修繕が必要になるということも。
地震が起きれば敷地内にヒビが入るかもしれません。万が一、水周りに不備が見つかりでもすれば簡単に200～300万くらい吹っ飛びます。
不足の事態には、現金がなければお手上げなのです。
したがって何かあったときの保険として、最低でも物件購入価格の1割くらいは用意しておいたほうが良いのではないか……というのがよく聞くところです。
ちなみに筆者自身は、生家に3億の借金があった借金アレルギーなので、今のところ保有物件は全て現金一括で購入しています。
例えば、千葉県市川市に所有しているテラスハウスに関しては、給湯器交換の条件付きで410万円で購入。リフォームは障子の張替えと窓ガラス交換だけで済んだので1万円ちょっとと格安。
その上でさらに150万円（物件購入価格の1／3ほど）を貯金として残しましたから、だいたい600万円も用意すれば、頭金も何もなく、借金ゼロで戸建て大家さんにはなれるということですね。
ただ、必ずしもこのやり方がベストかと言えば、そうでもないと思います。
不動産投資の大きな醍醐味は、やはり巨額の融資を引けること。つまり資産を増やしていくにあたってのスピードを外してしまうのは勿体無いとも感じるからです。
■歴史的な低金利時代、ローンを使わないのは損？
株式など他の金融商品では、信用取引（持っているお金以上の取引）をするにしても、せいぜい自己資金の3倍が限界です。ところが不動産投資においては、それこそフルローンを組めば自己資金の10倍、20倍の物件でも購入できてしまいます。
ただ、借金が増えればそれだけリスクも増えますから、先述の通り、最低でも物件価格の一割は手元に残した上で、次に家計の収支を算出し、幾らならば毎月返していけるのかを明確にしてから、頭金を逆算するというシミュレーションが必須になるでしょう。
■不動産投資のシミュレーション、こんな風にやっています
例えば最近、私の家の近所では650万円の中古区分マンションが売りに出されていました。
2LDKの62平米、2階の角部屋で内装リフォーム済み。写真もとてもきれいです。10倍のレバレッジを利かせる前提で考えれば、貯蓄の他に最初に50万円も用意すれば、月々の返済額は管理費込みで5万2801円。
今、自分の住んでいるマンションは40平米で家賃4万7000円ですから、差額はほんの5000円。引っ越して1室を民泊する賃貸併用住宅とするならば、計算上は飲み会1回我慢すれば余裕で買えてしまいます。
しかし実際にはそうしないのは、一つには区分マンションには土地が付かないので、出口戦略を取りづらい（売却しづらい）こと。
また、積立修繕金や管理費というのは往々にして上がるものなので、真に受けるのもなぁ……という部分と、何より、私は飽き性で4年に1回の頻度で引っ越しをしているので、自宅は賃貸のほうが気楽なのですね。

いずれにしても無理のない返済計画をとはよく聞くフレーズですが、まさにこれに尽きるのではないでしょうか。
■思い立ったが吉日、けれど焦りは禁物
不動産は縁です。
なんて書くと急にスピリチュアルですが、気合を入れて勉強して、できるリサーチは全てしたならば、後はもう体当たりでひたすら実地を見続けていくしかありません。そうすると不思議にも、「ここだ。これを買うしかない」という物件に出逢うものです。
そういうときこそが買い時です。
周りの意見に惑わされず、あなたが、あなたの始めたいタイミングで、大家さんになれるよう応援しております。
一鷹
戸建て3軒を所有し、利回り15％を実現している個人大家。「本当に旅する物語を作りたい」との思いを胸にプロの登山ツアーリーダーに。秋葉原・男装エスコート店「ウィズコレクション」にて人生相談承り中。
（提供：DAILYANDS）

空き家問題放置の一方で建設ラッシュ。歪な住宅政策が招く資産崩壊

　2014年7月に発表された総務省のデータによると、日本の空き家数は実に820万戸にのぼる。日本の総住宅数6063万戸に占める割合は13.5％になり、ほぼ7軒に1軒は空き家ということになる。

「空き家が増えているのは、過疎化の激しい地方だけではありません。東京でもすでに住宅の11％が空き家になっています」

　そう語るのは、扶桑社新書より『不動産業界の人だけが知っている新築マンションは買わないほうがいいワケ』を上梓した不動産コンサルタントの城戸輝哉氏。東京オリンピックを目前に控え「住宅が足りてない」と叫ばれる一方、なぜ空き家が増え続けるのか、そのカラクリを聞いてみた。

◆近い将来、3軒に1軒が空き家になる

　現状こそ、空き家の割合は7軒に1軒だが、野村総合研究所が2015年6月15日に発表した予測データによると、住宅の解体や除去などが進まない場合、2033年には日本の総住宅数が7100万戸、そのうち2150万戸が空き家になるとされている。空室率はなんと30.2％。3軒に1軒が空き家になるという。衝撃的な数字ではあるが、空き家は今後ますます増えるというワケだ。

　しかし、空き家が増えると予測されるにもかかわらず、なぜ新築住宅を購入したいと考える人が後を絶たないのだろうか。そのワケは、戦後、行政と業界のプロパガンダにより形成された「持ち家」意識が深く関係しているという。

「サラリーマンでも一国一城の主になれるという意識と、行政と業界のプロパガンダにより、幸せの象徴のように考えられていた『持ち家』という意識が、日本人にいまだに根付いているからでしょう。戦後からバブル期にかけては、それを手に入れることが、まさに夢の実現だったわけで、経済成長の過程で売る側も買う側もみんながWin-Winだったのです」


　しかし、終戦から23年後の1968年。住宅のストックが2559万戸となり、世帯数2532万戸を上回ると状況は一変。この頃から、空き家が出始める。さらに1975年以降、人口の減少と少子高齢化が進み、空き家は増加の一途をたどることとなる。

「現在の少子高齢化と人口減少は、40年前から予見できていたはずです。にもかかわらず、将来の空き家問題への対策より、新築住宅の購入支援が優先され、結果としてどんどん空き家が増えていきました。新築が市場に供給されればされるほど、住宅の資産価値が毀損されることは明らかなのに、日本は相変わらず新築至上主義のまま。新築が最も価値がある住宅と信じて疑わない消費者がいて……そして、このまま世の中が変化してほしくない既得権益者がいて……という状況に陥っているのです」

◆一時的な景気対策として利用されている建設ラッシュ

　この新築至上主義を継続することで潤うのは、当然ながら不動産業界と建築業界であり、住宅ローンを扱っている金融機関だ。しかし、ここには政治も深くかかわっていると城戸氏は指摘する。

「住宅建築1000戸の経済効果は、持ち家の購入の場合、投資額250億円に対し、最終需要に対する生産誘発額は517億円にもなるといわれています。付随する雇用誘発や税収効果も大きく、自分の任期中という短期間で、景気刺激策の効果を数字的な結果としてみせたい政治家にとっても、なかなかやめられない流れだといえます。つまり、不動産業界、建築業界、金融機関のみならず、政治家までもが既得権益者となっているのです。彼らにとっては、空き家問題を棚上げにしてでも、短期的に効果のある景気刺激策を狙いたいのが本音なのでしょう」

　2011年の東日本大震災からの資材不足と、2020年の東京オリンピック開催に向けての開発ラッシュが重なり、建築資材が値上がり、結果、都市部の新築マンションの価格はまるでバブル期のように高騰。家が余っているはずなのにまだまだ建てる、しかも値段がなぜか上がっている。そんな歪な現状は深刻な事態を招く。

「一部のタワーマンションではバブルの様相を呈していますが、本来、どんな市場でも商品の流通量が増えればそのモノの価値は下がるはず。つまり、不動産市場に新築を次々と流し込めば、住宅を所有している人の資産はどんどん目減りしていってしまいます。日本中の持ち家の資産価値が下がり、売ることも貸すこともできず、維持するにもコストがかかるし、壊すにもコストがかかる……。もうすでに危険領域に達している『空き家問題』は他人事ではなく、実は我々の資産の蝕んでいく切実な問題だと認識する必要があります」　＜文／HBO編集部＞