不動産投資の注意点は？ 利回り計算、税・経費に注意 ファイナンシャルプランナー 藤川太氏

　不動産の値上がりが見込めそうなので、ワンルームマンションへの投資を検討しています。株式や債券での運用経験はあるのですが、不動産は全くの素人。どんな点に注意すればいいでしょうか。（埼玉県、男性、43歳）


　このところ不動産投資に関する問い合わせが急増しています。大胆な金融緩和を前提とした安倍政権の経済政策（アベノミクス）で、景気浮揚や地価上昇への期待が高まっているためでしょう。賃貸不動産の運用には様々なリスクがあるとはいえ、日本国債などと比べると高い利回りが見込めるのも事実です。

　不動産の利回りは満室時の年間賃料を物件購入価格で割って計算します。例えば2400万円で購入した物件を月20万円で貸すことができれば、年間の家賃収入は240万円、利回りは年10％です。

　ただし、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、管理費や固定資産税などは考慮していません。また、空室になれば収入は途絶えます。表面利回りが７～10％の物件でも、諸経費などを加味した「実質利回り」は４～７％になってしまうこともあります。

　購入時期にも注意が必要です。投資用不動産の取引が活発になってきたため、価格が昨年に比べて約２割上昇したところもあります。高値づかみをして値下がりすれば含み損を抱えてしまいます。初心者なら、入居者がつきやすい東京都心の駅に近い物件に投資対象を絞るべきでしょう。





　自己資金がなくても金融機関のローンを借りて購入し、家賃収入を得られるのも魅力の一つです。ただ、今後景気が良くなって金利が上昇すると、利息の返済が負担になります。空室になってもすぐ次の入居者が見つかる優良物件ならともかく、負債を増やしすぎるのも禁物です。

　不動産そのものに投資しなくても、関連した商品に投資することはできます。代表的なものが不動産投資信託（ＲＥＩＴ）。運用会社が投資家から資金を集めてオフィスビルなどを買い、賃料や売却益を投資家に分配します。年明け以降値上がりし、東証に上場するＲＥＩＴの平均利回りは３％台で推移しています。値下がりのリスクはありますが、個人向け国債などに比べて高い利回りを得られます。


藤川　太（ふじかわ・ふとし）
　1993年３月慶応義塾大学大学院理工学研究科を修了。同年４月自動車会社に入社し、燃料電池自動車の研究開発に携わる。97年10月に退社し、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の資格を取得。2001年に「家計の見直し相談センター」を立ち上げ、生命保険の見直しを中心とした個人向け相談サービスを展開している。同センターの設立以来、１万5000世帯を超える相談を受けてきた。「お金の不安に答える本（男子用）　マネー＆ライフを豊かにする50のポイント」（日本経済新聞出版社）など著書多数。

[日本経済新聞朝刊　2013年3月27日付]








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眠れる都市鉱山、中国流出防げ 小型家電リサイクル１日スタート

　携帯電話やパソコンなど小型家電をリサイクルする新たな制度が４月１日から始まる。従来の家電リサイクル法で回収が義務づけられているエアコンやテレビなど４品目以外を対象に、市区町村が消費者から回収し貴金属などを取り出してメーカーが再利用する仕組みだ。制度には「都市鉱山」と呼ばれる都市に眠った貴金属やレアメタル（希少金属）などが中国をはじめ海外へ流出している実態を食い止める狙いもある。（徳光一輝）

　回収対象となる小型家電の中でも、携帯電話はインジウムなど２０種以上のレアメタルが含まれる上、携帯１万台から５０グラムの金が取り出せる。これは天然の金鉱ならば５０トン分掘らなければならない量で、都市鉱山として有望視されている。

　携帯電話会社などが回収を進めるが、平成１２年度の１３６１万台から減少傾向で２３年度は６９６万台。業界団体の電気通信事業者協会は「個人情報や写真などが保存されている上、高機能なスマートフォンはカメラやゲーム機などとしても使われ、消費者が手放したがらない」と分析する。

　一方で海外への輸出は続いている。物質・材料研究機構の原田幸明特命研究員（６１）によると、携帯電話などの「電子廃棄物」は有害物質も含んでおり、バーゼル条約で国際移動が規制されている。

　原田さんは「中古品の『再利用』名目にして、中国などアジアへ輸出されている。海外で貴金属やレアメタルが回収され、残りは不適正に捨てられている場合も多い」と指摘。こうした実態は、カラスのようにいいとこ取りで食い散らかす「鴉食（あしょく）リサイクル」と呼ばれているという。

　国立環境研究所の寺園淳室長（４７）＝資源循環＝が日本の貿易統計で推定したところ、中古携帯は２３年、香港へ約３万４千台、アフガニスタンへ約２万７千台、イランへ６９００台が輸出されていた。中国は中古家電の輸入を禁じており、寺園室長は「実態は不明だが、香港へ輸出された中古携帯は中国本土へ再輸出、つまり密輸されている恐れがある」と懸念する。

　新制度は、制度そのものも「壮大な社会実験」といわれる。家電リサイクル法は消費者とメーカーにリサイクルを義務づけるものだが、新制度は消費者からは基本的に無料で回収し、メーカーが取り出した貴金属などの売却益で経費をまかなうビジネスモデルだ。

　原田さんは「いわば『もったいない精神』による善意のシステムであり、世界でも例がない。家電リサイクルも当初は欧州から『消費者に回収費を負担させると不法投棄が増える』と揶揄（やゆ）されたが、日本人は生真面目なので成功した。レアメタル供給の安全保障という意味からも長い目で育てたい」と話す。

　■小型家電リサイクル制度　回収対象は携帯電話やカメラから炊飯器、電子レンジ、扇風機、アイロン、掃除機、こたつ、ストーブ、ドライヤー、芝刈り機などまで、家電リサイクル法が対象とするエアコン、テレビ、冷蔵・冷凍庫、洗濯・乾燥機の４品目を除くほぼ全て。市区町村が回収ボックスを設置したり、従来通り資源ごみとして回収したりし、国の認定事業者へ引き渡して再資源化する。昨年１１月の環境省の調査では全国の市区町村の３４％が制度参加の意向。携帯電話会社などによる回収も従来通り行われる。




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