不動産投資の注意点は？ 利回り計算、税・経費に注意 ファイナンシャルプランナー 藤川太氏

　不動産の値上がりが見込めそうなので、ワンルームマンションへの投資を検討しています。株式や債券での運用経験はあるのですが、不動産は全くの素人。どんな点に注意すればいいでしょうか。（埼玉県、男性、43歳）


　このところ不動産投資に関する問い合わせが急増しています。大胆な金融緩和を前提とした安倍政権の経済政策（アベノミクス）で、景気浮揚や地価上昇への期待が高まっているためでしょう。賃貸不動産の運用には様々なリスクがあるとはいえ、日本国債などと比べると高い利回りが見込めるのも事実です。

　不動産の利回りは満室時の年間賃料を物件購入価格で割って計算します。例えば2400万円で購入した物件を月20万円で貸すことができれば、年間の家賃収入は240万円、利回りは年10％です。

　ただし、これは「表面利回り」と呼ばれるもので、管理費や固定資産税などは考慮していません。また、空室になれば収入は途絶えます。表面利回りが７～10％の物件でも、諸経費などを加味した「実質利回り」は４～７％になってしまうこともあります。

　購入時期にも注意が必要です。投資用不動産の取引が活発になってきたため、価格が昨年に比べて約２割上昇したところもあります。高値づかみをして値下がりすれば含み損を抱えてしまいます。初心者なら、入居者がつきやすい東京都心の駅に近い物件に投資対象を絞るべきでしょう。





　自己資金がなくても金融機関のローンを借りて購入し、家賃収入を得られるのも魅力の一つです。ただ、今後景気が良くなって金利が上昇すると、利息の返済が負担になります。空室になってもすぐ次の入居者が見つかる優良物件ならともかく、負債を増やしすぎるのも禁物です。

　不動産そのものに投資しなくても、関連した商品に投資することはできます。代表的なものが不動産投資信託（ＲＥＩＴ）。運用会社が投資家から資金を集めてオフィスビルなどを買い、賃料や売却益を投資家に分配します。年明け以降値上がりし、東証に上場するＲＥＩＴの平均利回りは３％台で推移しています。値下がりのリスクはありますが、個人向け国債などに比べて高い利回りを得られます。


藤川　太（ふじかわ・ふとし）
　1993年３月慶応義塾大学大学院理工学研究科を修了。同年４月自動車会社に入社し、燃料電池自動車の研究開発に携わる。97年10月に退社し、ファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の資格を取得。2001年に「家計の見直し相談センター」を立ち上げ、生命保険の見直しを中心とした個人向け相談サービスを展開している。同センターの設立以来、１万5000世帯を超える相談を受けてきた。「お金の不安に答える本（男子用）　マネー＆ライフを豊かにする50のポイント」（日本経済新聞出版社）など著書多数。

[日本経済新聞朝刊　2013年3月27日付]








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