アメリカ住宅価格の底打ち時期に関する仮説

＜当初の記事から、ケースシラー住宅指数の５月度のデータを踏まえて、今後の下落率に調整を加え、当初の底打ち時期に関しての修正を行いました。２００８年８月２日＞

■２００８年８月度のケースシラー住宅価格指数の結果を踏まえて、計算値を修正しました。１０月３０日のブログ参照。

■２００８年９月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期の再検証をしました。１１月２６日のブログ参照。

■２００８年１０月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期の再検証をしました。１２月３１日のブログ参照。

■フォーチュン誌他のアメリカ住宅価格予想を掲載しました。１月１２日のブログ参照。

■２００８年１１月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期の再検証をしました。１月３１日のブログ参照。

■２００８年１２月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期の再検証をしました。２月２６日のブログ参照。

■２００９年１月度のケース・シラー住宅価格指数が３月３１日に発表されましたが、これまでの予測と変更ありません。３月３１日の「市場概況」のコメント欄参照。

■マネーマガジンの住宅価格底打ち時期の予想を載せました。４月５日のブログ参照。

■２００９年２月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期を再検証しました。４月２９日のブログ参照。

■２００９年３月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期を再検証しました。６月１４日のブログ参照。

■２００９年４月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期を再検証しました。７月１日のブログ参照。

■２００９年５月度のケース・シラー住宅価格指数の結果を踏まえて、底打ち時期を再検証しました。７月３０日のブログ参照。

■２００９年９月１９日にアメリカ住宅問題に２番底は来るのか？と題して、今後の住宅問題を展望してみました。

■２０１０年５月２９日に米住宅指数は再度悪化中と題した記事をアップしました。

■２０１０年１０月３１日にアメリカの住宅価格が再々度下落傾向へと題した記事をアップしました。

■２０１０年１２月１日にケースシラー住宅価格指数（２０１０年９月度）はかなり悪化と題した記事をアップしました。

■２０１０年１２月２８日にケースシラー住宅価格指数（２０１０年１０月度、季節調整前）と題した記事をアップしました。

■２０１１年２月２６日に、アメリカ住宅価格は２番底に向かってまっしぐらと題した記事をアップしました。

■２０１１年６月７日に、アメリカ住宅価格は２番底を突破かと題した記事をアップしました。

■２０１１年６月３０日にケースシラー住宅価格指数（２０１１年４月度）の記事をアップしました。

■２０１１年８月２１日にケースシラー住宅価格指数（２０１１年５月度に見る微細な変化と題する記事をアップしました。

■２０１１年９月２７日にケースシラー住宅価格指数（２０１１年７月度）と題した記事をアップしました。

■２０１１年１２月７日にケースシラー住宅価格指数（２０１１年９月度、季節調整前と題した記事をアップしました。

■２０１２年２月６日に、ケースシラー住宅価格指数（２０１１年１１月度）と題した記事をアップしました。

■２０１２年３月２日にケースシラー住宅価格指数（２０１１年１２月度）－調整前と題した記事をアップしました。

■２０１２年７月４日にケースシラー住宅価格指数（２０１２年４月分、季節調整前）と題した記事をアップしました。

■２０１２年８月６日にケースシラー住宅価格指数（２０１２年５月度）と題した記事をアップしました。

■２０１２年１０月２日にケースシラー住宅価格指数（２０１２年７月度版）と題した記事をアップしました。

■２０１２年１０月３１日にケースシラー住宅価格指数（２０１２年８月度版）と題した記事をアップしました。

このブログでは、まだまだアメリカの住宅価格の下落が続くと言い続け、現に下落が続いており、そのことでフレディマックとファニーメイまでが信用危機に陥るという、まさに非常事態が起こりつつあります。

しかし筆者は、これまで余りに雑駁な計算で、住宅価格は後３割下がる等と無責任なことを言ってきたようです。

ここはもう少し丁寧に、アメリカの「住宅バブル」の調整を、日本が１９９１年に最高値を付けた「土地バブル」を教訓にして、少し詳細に試算してみました。

そうしないと、今の混乱が何時ごろ収束するのかの正確な見通しが立たないからです。

日本はバブル期の東京圏の平均地価。アメリカはロスアンジェルス地区の住宅価格で行います。両方ともバブルの度合いという意味では最悪の場所ですので、比較対象としては適当かと思います。（アメリカの他の地区はもっと早くバブルが収まる筈）

地価と住宅価格という、取り方の違いによる補正は後で行います。

★バブルの頂点までの１０年間の価格の変化（日本）：

　日本の東京圏の地価推移　
　　１９８０年→１５万９千円
　　１９９１年→１１５万６千円（７．２７倍）ピーク
　その後、ピークから７０％の下落をしております。この調査の図表１の赤字グラフ参照

★ロスアンジェルス地区での住宅価格推移（ケース・シラー住宅価格指数）：

　　１９９６年→７３ポイント
　　２００６年→２７４ポイント（３．７５倍）ピーク
　　２００８年４月→２０３ポイント

バブルの頂点を極めるまでの１０年間の価格変動は、日本はアメリカのほぼ倍にもなっております。だからといって、アメリカの住宅の価格調整も早いと考えるのは早計です。日本は極端な土地バブル、アメリカは土地と建物を含めた住宅バブルですので、ここは少々補正作業が必要です。

★中古住宅の建物部分の価格の割合：ALL Aboutのウェブサイトから借用。

　日本の建物部分の価格：６０％
　アメリカの建物部分の価格：８８％（相対的に地価が安い）

★アメリカの建物部分の価格：

　１９９６年：７３ポイントＸ０．８８＝６４ポイント
　２００６年：２７４ポイントＸ０．８８＝２４１ポイント

計算上では３．７５倍になりますが、ここで注意しなければならないことは、果たして、建物価格が１０年間で３．７倍にもなっているのかどうかです。

米国もグローバル経済の恩恵を受け、この期間は比較的物価（人件費、建築部材費）が落ち着いていた筈です。

★アメリカの消費者物価指数の推移：

　１９９６年：３．０％、１９９７年：２．３％、１９９８年：１．６％、
　１９９９年：２．２％、２０００年３．４％、

　以下、アメリカ政府統計の消費者物価指数（ＣＰＩ）統計でハウジングの指数がありましたので、それを採用します。

　２００１年：２．９％、２００２年：２．４％、２００３年：２．２％、
　２００４年：３．０％、２００５年：４．０％、２００６年：３．３％、
　２００７年：３．０％、２００８年：４．３％。

★１９９６年から２００６年の１０年間の平均上昇率：３．０３％

★２００６年から２００８年の３年間の平均上昇率：３．５３％

最近のハウジング（建物）価格の上昇率は上昇傾向ですが、ここでは１９９６年を起点にして２００６年までの１０年間の平均上昇率を便宜上３％とします。

そうすると、アメリカの１９９６年段階の建物価格６４ポイントに対して、２００６年では１．３４倍の８６ポイントあたりが妥当な建物価格となります。

ここからは、チョイと脱線してアメリカの住宅の本来あるべき妥当な価格について検証してみます。

月刊住宅着工統計の１９９９年の調査によると、１９９９年は１０８３００ドルが平均住宅価格でした。床面積は１６７平方メートル、敷地は１３３６平方メートルという、日本よりもかなり広い住宅です。

その１９９９年の年央６月のケース・シラー住宅価格指数は９７ポイントでした。１０８３００ドルのうち、８８％の９５３００ドルが建築費用です。土地部分は残りのたったの１３０００ドルです。（世帯年収平均は３７０００ドルですので、年収の約３倍の住宅価格です。）かなり納得できる数字ですね。アメリカの土地はその頃、まだ日本の過疎地並に安かったのです。

☆２００８年現在の建築費用：
　
１９９９年の建築費９５３００ドルＸ１．３４倍＝１２８０００ドル

☆２００８年４月の住宅指数の２０３ポイント÷１９９９年６月の住宅指数９７ポイント＝２．１倍。

☆２００８年の土地価格：９９４００ドル

１９９９年の平均住宅価格１０８３００ドルＸ２．１倍＝２２７４００ドル－１２８０００ドル（２００８年の建築費）＝９９４００ドル。

１３０００ドルが９９４００ドルに上昇しておりますので、まだ７．６倍も土地が高いということになります。

ところで、日本の土地バブルにおいては、ピーク値から７０％の下落を見ております。

★ピークの２００６年の土地価格が７０％減価すると：

合計２７４ポイント－建物部分の妥当な８６ポイント＝１８８ポイント（土地部分）Ｘ０．３＝５６ポイント

妥当な建物部分８６ポイント＋７０％減価した土地部分５６ポイント＝１４２ポイント

★あと何ポイント下げる必要があるか。：６１ポイント

現在の価格２０３ポイント－１４２ポイント＝６１ポイント

結果論ですが、筆者の当初のヤマ勘予想の後３０％の下落調整が必要、と言う数字と同じになってしまいました。

★現在のロスアンジェルス地区の住宅指数の下落幅：毎月５－１０ポイント
　正確には、最新の２００８年５月までのデータで計算すると、過去１２ヶ月平均で５．３ポイント、最近４ヶ月では６．５ポイントとなっており、少々下落が加速しております。従って計算上は７ポイントの下落が続くと仮定します。

平均で７ポイントの下落があるとすると、約９ヶ月で底を打つ計算。

★結論：２００９年２月で住宅価格は底を打つ。←その後の下落率の鈍化から２００９年８月に変更しております。（冒頭の更新ブログ履歴３つ目参照）

更に、金融機関にとっての追い風となるのは、住宅ローンの金利改定時期は今が当面のピークであるということです。この５－７月は毎月４７０億ドル、８月は３６０億ドル、１０月は２９０億ドルと高水準の金利改定が続きますが、これが２００９年に入ると毎月１００億ドル程度に減ることになるようです。（これは本当かどうか未確認です）

すると、この夏から年末にかけての厳しい局面さえ乗り切れれば、支払い不能からの競売件数も減ってくるのではないでしょうか。

また、２００８年の建築費用は４．３％とインフレ気味です。これがもっと高くなると、住宅市場の調整完了は年末よりも少し早まる可能性もあります。

株式市場は６ヶ月先を読むと言われます。今がちょうどフレディマックとファニーメイの問題も出てきて、ある意味で最悪期だと思います。ここをアメリカ政府及びＦＲＢがうまく乗り切れれば、今回のサブプライムから端を発する信用収縮危機が収束する可能性が見えております。

しかし、市場はかなり動揺の度を深めております。１つ間違うとパニック状態に陥ります。世界恐慌に落ち込まずに、うまく乗り切れる確率は６０％～７０％程度と推定します。

以上、まだまだ数字の裏付けが不十分ですが、多分、正確な推計データを持っているしかるべき関係機関は、一刻も早くそれをきちんと市場に示すべきでしょう。また、メディアも、いたずらに時流に合った表面的な論調ばかり流すのではなく、そうした客観的なデータをまず要求すべきかと思います。

宵寝したために深夜に起きて、その回らない頭で書いた原稿ですから、論理の取り違えやミスがあるのかも知れません。そこは、土地価格や建築価格のことなども含めて、是非皆さんからのご批判・コメントをお待ちしております。